成都甲級(jí)寫字樓重新定義研究分析報(bào)告（14頁(yè)）.pdf

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成都甲級(jí)寫字樓重新定義研究分析報(bào)告（14頁(yè)）.pdf

1、重新定義成都甲級(jí)寫字樓摘要隨著近年來(lái)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的不斷入市及原有物業(yè)的持續(xù)使用，成都市甲級(jí)寫字樓物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)開始出現(xiàn)分化。簡(jiǎn)單的評(píng)級(jí)已經(jīng)不能完整體現(xiàn)物業(yè)特征，市場(chǎng) 需要一個(gè)與成都本地市場(chǎng)特征相符合的寫字樓定義市場(chǎng)體現(xiàn)出產(chǎn)品品質(zhì)提升明顯、高品質(zhì) 產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)良的特征寫字樓所處區(qū)域定位是決定物業(yè)價(jià)值的決定性因素，區(qū)域的成熟度影響投資者的決策業(yè)權(quán)形態(tài)對(duì)物業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值影響較大，但也需要根據(jù)市場(chǎng)特征制定合理的戰(zhàn)略優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已經(jīng)被寫字樓用戶和開發(fā)商廣泛接受未來(lái)寫字樓用戶組合將成為區(qū)分寫字樓長(zhǎng)期市場(chǎng)表現(xiàn)的重要因素新的寫字樓定義將于傳統(tǒng)評(píng)級(jí)基礎(chǔ)上進(jìn) 一步分類，用以涵蓋影響

2、寫字樓短期和長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力要素重新定義成都甲級(jí)寫字樓 3 1998-2005? ? 2006-2010? 50 60 70 80 90 100 110 ? 圖表1: 不同時(shí)期建成甲級(jí)寫字樓租金和價(jià)格對(duì)比 ? 1998-2005?2006-2010? ? 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 成都需要符合二線城市特征的寫字樓定義 20世紀(jì)90年代末，成都出現(xiàn)第一座甲級(jí) 寫字樓。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，截至2010年，成都共有14座甲級(jí)寫字樓，總體量達(dá)到 676,000平方米。由于處于發(fā)展階段的成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)較小、尚不成熟，因此甲級(jí)寫字

3、樓的定義在這樣快速發(fā)展的背景下也僅有模糊的行業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并不清晰。隨著物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，成都市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓品質(zhì)開始分化、物業(yè)價(jià)值出現(xiàn)差異、對(duì)租客和寫字樓用戶吸引力顯著不同。仲量聯(lián)行認(rèn)為現(xiàn)有寫字樓的單純甲乙級(jí)定義不能科學(xué)反映成都市場(chǎng)的特征，也不能為終端用戶（包括租戶和自用型買家）和投資者對(duì)寫字樓的選擇起到方向性的指導(dǎo)意義。從未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，成都寫字樓市場(chǎng)將進(jìn) 入加速發(fā)展的階段：未來(lái)四年將有超過(guò)4 百萬(wàn)平方米的辦公物業(yè)投放市場(chǎng)，其中約 2百萬(wàn)平方米都是硬件設(shè)施良好的高品質(zhì) 寫字樓。面對(duì)未來(lái)龐大的供應(yīng)，成都市場(chǎng) 將面臨兩個(gè)隨之而來(lái)的問(wèn)題：終端用戶和投資者到底會(huì)選擇什么樣的寫字樓？對(duì)于開發(fā)商而言，如何根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)需求狀況，制定一個(gè)合理的寫字樓開發(fā)策略？仲量聯(lián)行多年的研究發(fā)現(xiàn)，影響寫字樓競(jìng) 爭(zhēng)力最為關(guān)鍵的因素包括兩個(gè)方面：第一是寫字樓自身固有的不能變化的指

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