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城市綜合體方案規(guī)劃隨想報(bào)告（14頁）.pdf

資源ID：115034 資源大?。?span id="wc1tnb4" class="font-tahoma">569.29KB 全文頁數(shù)：14頁
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城市綜合體方案規(guī)劃隨想報(bào)告（14頁）.pdf

1、城市綜合體方案規(guī)劃隨想本來是想全面的梳理一下商業(yè)地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的流程和要點(diǎn)，但準(zhǔn) 備了一下，覺得太繁雜、也許講不好，另外網(wǎng)上也有很多這種全面的概念性的東西了，所以，我還是以點(diǎn)帶面、從自己的經(jīng)歷和積累，站在開發(fā)商的角度，818 城市綜合體方案設(shè)計(jì)的事情，主要講多一些商業(yè)方面的，因為這幾年一直在做商業(yè)地產(chǎn)。我并不是專家，目的第一是整理總結(jié)思路和經(jīng)驗(yàn)，第二是拋磚引玉、希望發(fā)現(xiàn)自己不對(duì)或不足的。先說一些常見的問題或者說失敗的經(jīng)驗(yàn)。 1、商業(yè)地塊的覆蓋率偏低或者基地偏小商業(yè)建筑需求的關(guān)鍵歸根結(jié)底是良好的可視性與可達(dá)性，覆蓋率低或基地偏小怎么導(dǎo)致可視性與可達(dá)性降低呢？覆蓋率低的

2、問題只好找政府協(xié)調(diào)，一般來說應(yīng)該在拿地前解決或打好解決的伏筆，這個(gè)事情一般是可以解決的，你懂的。你想，政府又要你在這塊地上做商業(yè)，又只給你 35%的覆蓋率，要么是拍腦袋拍出來的，要么是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為排它故意讓政府在出讓條件上挖的坑。一般商業(yè)地塊的覆蓋率會(huì)做到 50%65%。如果是整體基地相對(duì)商業(yè)體量要求來說偏小，要么是返回去調(diào)整商業(yè) 覆蓋率低基地偏小單層面積不足為保持商業(yè)體量層數(shù)增加高區(qū)商業(yè)可達(dá)性差為保持層數(shù)減少商業(yè)體量鋪面減少、品牌豐富性減少，內(nèi) 部可視性差定位，要么是不拿地，這沒什么說的。我們能應(yīng)對(duì)的是整體基地夠大但是為了保住宅或辦公等排布而導(dǎo)致的商

3、業(yè)排布基地偏小的情況，或者那是幾塊地的組合、只是地塊間由于規(guī)劃道路或河流等人為或天然造成的阻隔。第一種情況，我們?cè)谔┲蓓?xiàng)目上碰到，招商部門研究結(jié)論要求商業(yè)體量為 4.5 萬、不高于 4 層，該地塊為商住混合用地，在最后的排布方案上，設(shè)計(jì)部門從保證住宅品質(zhì)出發(fā)（住宅組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置大型中央花園，另認(rèn)為商業(yè)上蓋住宅品質(zhì)差），在容積率和日照的邊界條件優(yōu)先住宅排布，結(jié)果供商業(yè)排布的基地面積僅 1.4 萬，在覆蓋率、退界的限制下，導(dǎo)致商業(yè)要么僅能排布 3.5 萬、要么突破到 6 層，如日后項(xiàng)目按此實(shí)施，可以預(yù)見商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)必然先天不足。這個(gè)情況的根本原因在于設(shè)計(jì)管控和決策人員對(duì)城市綜合體認(rèn)識(shí)不足。首先綜合體內(nèi)住宅、商業(yè)、辦公、酒店等各類型產(chǎn)品對(duì)彼此價(jià)值一定是互助的，彼此間只能互相平衡而不能偏頗，商業(yè)預(yù)期好是能充分提升住宅價(jià)值和去化的，當(dāng)然住宅賣得好項(xiàng)目整體開發(fā)供血和資金

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