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購(gòu)物中心的租賃經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告（23頁(yè)）.PDF

資源ID：115149 資源大小：3.54MB 全文頁(yè)數(shù)：23頁(yè)
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購(gòu)物中心的租賃經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告（23頁(yè)）.PDF

1、購(gòu)物中心的租賃經(jīng)營(yíng)模式大總結(jié) 尋找購(gòu)物中心的最佳贏利模式(二) 一、零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃模式適用類型：大型封閉式購(gòu)物中心二、零售產(chǎn)權(quán)、分權(quán)租賃模式適用類型：專業(yè)型步行街及底商三、自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃模式適用類型：中小型百貨超市和商場(chǎng) 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式有自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃等三種，鑒于目前開(kāi)發(fā)商的人力和管理能力的有限，普遍選擇租賃的經(jīng)營(yíng)模式，而租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn) 權(quán)整體租賃三種模式。本報(bào)告重點(diǎn)分析這三種租賃模式，并提出相關(guān)的可行性建議，供開(kāi)發(fā)商能夠靈活運(yùn)用。一、零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的運(yùn)作模式分析如前面報(bào)告1提到的廣百新翼在其商鋪的銷售中

2、，采取了所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng) 接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為 10-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng) 營(yíng)權(quán)，其年回報(bào)利率定在8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng) 一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從廣百新翼的運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了

3、巨額資金，大大緩解了開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。而廣百新翼交由“廣百” 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，則進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。業(yè)內(nèi)把零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá) 10-20 年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為管理，投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪” 。、各方利弊分析 (1)開(kāi)發(fā)商：快速回籠資金，風(fēng)險(xiǎn)小對(duì)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，是沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過(guò)零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè) 的正常營(yíng)運(yùn)這或許是不得已而為之的解決之道。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過(guò) 將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅

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