1、 第一篇第一篇 市場總體評價市場總體評價 一、一、惠州辦公物業市場總體概況惠州辦公物業市場總體概況 （一）存在形態（一）存在形態 從惠州辦公物業的存在形態來看，少部分有實力及注重公司形象展示的 企業會選擇租金相對較貴的純寫字樓，決大部分公司的辦公場所都是在 商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當普遍，而制造業的辦公場所為了 公司管理的方便通常都是在廠區內，因此可以看出惠州的整體辦公環境 還顯得相對不成熟。 （二）總體分布（二）總體分布 麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業相對集中的三個區域： 麥地路沿線的辦公物業主要包括國商大廈、盈金泰大廈、達利大廈、天 星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公
2、物業主要包括廣東發展銀行 大廈、投資管理大廈、廣發證券大廈、南壇大廈等；而江北屬新區，近 年開發了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前 的開發不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發的寫字樓相比 麥地路和賽大道沿線的辦公物業租售情況不是很理想。 （三）地段、交通（三）地段、交通 惠城區絕大部分的辦公物業都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公 交線路密集，各項市政配套齊全，人氣足，盡管物業外部形象相對較差， 但對于很多行業來講，在惠州這樣的地方辦公環境并不是他們首先看重 的，地段優勢明顯，出入交通方便才是最關鍵的，因此可以看到在惠州 地段交通優勢明顯但物業檔次較低的物業往往
3、租的不錯，而那些形象檔 次做的不錯但地段相對不太成熟交通不便的寫字樓往往存在非常突出的 空置問題。 （四）租售狀況（四）租售狀況 從惠城現有辦公物業的整體租售情況來看，空置情況非常突出，據我司 市調人員初步掌握的數據分析，整個惠城區有近 40 萬的空置量，項目 所在的江北片區就有超過 10 萬的寫字樓空置， 從純寫字樓的數據統計 分析，空置率超過 70%，因此惠城區的辦公物業的供求矛盾顯得非常突 出。 但有一個非常明顯的現象就是目前有很多公司希望找一個更好的辦公場 所以提升公司的形象。從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業的需求， 然而供求之間卻產生了如此尖銳的矛盾，根本的問題還在于供求之間產 生了結構性的失衡，同時發展商的原因也是一個主要的方面，開發時機 沒有有效結合市場行情的變化，有的步伐太快，如江北 2000 年左右推向 市場的德賽大廈， 當時整個江北的發展前景仍不是很明朗，各項市政配
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