1、北京市商業地產發展歷程分析北京市商業地產發展歷程分析 一、北京市商業地產市場發展歷史一、北京市商業地產市場發展歷史 （一）商業形態演變歷史（一）商業形態演變歷史 2002 年以前，我國的商業地產開發，基本不存在系統的規劃和運營，其運營和管理基 本也僅僅局限收取租金和提供簡單的物業管理方面。 隨著經濟的快速發展， 原有的商品零售 和批發的市場已經不能滿足商業零售業的發展對物業的要求；復合商城、購物中心、商業步 行街和專業市場等新興的商業地產形態在社會需求的推動下獲得了快速發展。 1 1、住宅配型套商業、住宅配型套商業 此類商業是早期的住宅類開發商迫于規劃中的“配套公建”面積要求而建，采取了集中
2、大商場式設計，對商業業態的滿足度較低，以致使用價值降低，造成后期銷售困難。隨著開 發商項目經驗的積累和相互借鑒，原始的商場式規劃逐漸向臨街式配套商業建筑規劃轉變， 對商業布局、鋪位面積、商業配套設施的建設日漸成熟合理。為了迎合區域投資客群對商鋪 投資的需求，形成了以住宅項目為依托的臨街獨立商鋪。業態以便利店、藥店、美容美發為 主。 2 2、大中型集中商業、大中型集中商業 此類商業最早發源于政府規劃的大型商業項目或購物中心類開發， 隨著國際資金的介入， 初期項目教訓的積累， 開發商視野國際化等因素開始朝兩個方向轉變： 其一是集中商業的規 模更合理化， 更符合市場需求， 更具備合理的風險控制。 其
3、二是對前期市場分析、 商業定位、 商業規劃設計的研究日益深入。 一些比較成功的商業項目諸如華貿中心、 萬達商業廣場等開 始出現。 3 3、特色主題商業街、特色主題商業街 此類商業模式最初起源于非配套商業項目開發， 經歷了盲目定位到方向集中的歷程。 由 最初的盲目打造商業步行街向細分市場轉變。 目前隨著開發商的成熟和市場經驗的增加， 此 類項目在北方更多的開始走細分市場的路線， 選擇消費過程中對周邊自然環境要求較高的餐 飲、酒吧、休閑服務類零售商業方向進行定位，同時規模更加合理化，因此開始逐步出現越 來越多的成功的特色街區開發案例，譬如中國紅街。從未來發展看，這種特色街區作為商業 中心、區域性商業必要的組成部分，將會進一步放量。 這種特色主題商業街目前收益模式比較靈活， 從項目發展來看， 由于經營難度較普通街 鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功。考慮發展商的資金需求，也可進
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