關于區域土地地產項目一級開發的經驗分享（36頁）.ppt
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關于區域土地地產項目一級開發的經驗分享（36頁）.ppt
1、2005-10-23 致： 世聯關于區域土地一級世聯關于區域土地一級 開發的經驗分享開發的經驗分享 2 面對區域一級開發，客戶經常會問：面對區域一級開發，客戶經常會問： 我們應該把這片區域建成什么樣？建出來后，市場是否能 消化？ 面對一級開發，我們在其中能扮演什么樣的角色？我們與 政府的關系是什么？ 我們是否能在一級開發中獲利？怎樣獲利？和政府怎么分 成？ 在區域的開發中我們是獨自開發還是和別人合作？如果合 作，合作方式怎樣？ 如果招商合作的話，怎么招商？地塊怎么包裝？怎樣找開 發商推介？ 。 3 根本原因在于我們沒有把握此類區域一級根本原因在于我們沒有把握此類區域一級 開發的基本規律（盈利模
2、式）開發的基本規律（盈利模式） 這些的問題出現的根本原因是，我們缺乏大規模一級 開發的操作經驗。 而世聯的研究發現，這種大規模區域一級開發本身是 有一些規律可循的，它與開發商比較熟悉的二級開發 是有比較大的差異的。 4 一一 開發商在區域一級開發中的機會開發商在區域一級開發中的機會 與盈利模式與盈利模式 基于戰略層面的研究 5 從價值鏈的分析出發，開發商參與區域開從價值鏈的分析出發，開發商參與區域開 發項目建設，通常承擔四種角色發項目建設，通常承擔四種角色 商業角色 土地運營商 房地產開發商 房地產代理商/中介機 構 運營管理/物業管理 土地開發 項目開發 管理運營 土地規劃/土地融資/土 地
3、一級開發/開發招商 項目規劃/項目設計/ 項目建造/銷售營銷 銷售營銷/運營管理 參與土地規劃、一級開 發和運營 在所購土地上規劃并 建造房地產項目，租 售給駐商 宣傳，吸引 駐商 宣傳、營銷，吸 引駐商和消費者 日常運營、維修 和其他管理 6 開發商在參與區域開發的每個階段價值鏈開發商在參與區域開發的每個階段價值鏈 中有不同的權力和利益點中有不同的權力和利益點 區域開發是一個價值 創造的過程。 開發主體通過在價值 鏈的不同階段所擁有的 權力和能力，來創造價 值和獲得利益。 權 能 利 益 點 影響區域規劃 掌握土地開發經 營權 土地一級開發(基 建) 低成本獲取土地 與政府分配土地 增值收益 一級開發的利潤 土地轉讓權 招商引資 土地二級開發(自 營、合資、股權轉讓 等) 通過項目投資獲得 土地增值收益 招商傭金和租金 二級開發利潤回報 物業管理 和持久經營 持續現金 流回報 土地開發
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