新榆公館住宅地產項目五期、七期產品定位報告（65頁）.ppt
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新榆公館住宅地產項目五期、七期產品定位報告（65頁）.ppt
1、萬科新榆公館 五期、七期產品定位 謹呈：沈陽萬科 世聯地產沈陽分公司 2008.10.05 我們定位的本體是什么？我們定位的本體是什么？ 金陽街遲遲未見動工，三好橋改道， 沈營路封路，三年來，新榆公館的土地 屬性沒有太大的改善； 新榆公館的產品從低密度的花園洋房 變成了以高層為主的產品，產品舒適度 在下降； 新榆公館位于奧體板塊與渾南南部板 塊交界處，而且客戶大多數來自于沈河 與和平，本項目與奧體板塊的項目有直 接的競爭，而本項目在區位和交通上存 在非常明顯的劣勢； 新榆公館的土地和區位屬性在未來一兩年內也不會有太大的改新榆公館的土地和區位屬性在未來一兩年內也不會有太大的改 善，項目遭遇的競爭
2、卻非常大善，項目遭遇的競爭卻非常大 五期 七期 五期、七期位于小區周邊，無法在形象上給與項目更多的支撐，五期、七期位于小區周邊，無法在形象上給與項目更多的支撐， 承載的只是完善項目的居住空間，和實現項目利潤的使命承載的只是完善項目的居住空間，和實現項目利潤的使命 高層的規劃，景觀的劣勢，噪音的影響，區位價值提升緩慢，使得五期、七期 的可塑性不強，如何合理的整合資源，打造合適產品，是五期、七期的關鍵； 我們定位主要解決的問題是什么？我們定位主要解決的問題是什么？ 資料來源：世聯模型 ？ R1R1 非期望結果 由特定情境導致 的特定結果 R2R2 期望結果不 喜歡某一結果， 想得到其它結果 S=S
3、=情境情境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=Q=如何從如何從R1R1到到R2R2 我們通過我們通過S S- -CC- -QQ金字塔基本結構來界定和分析問題金字塔基本結構來界定和分析問題 S S：情境（：情境（situationsituation） 項目背景事實（項目、客戶、市場）項目背景事實（項目、客戶、市場） 萬科開發的新榆公館已經積累了前幾期的開發和銷售經驗，沈陽 客戶認可度高，五期、七期為后期開發； 五期和七期位于小區邊緣，土地資源無強勢牽引優勢，周邊環境、 景觀等外在因素上還存在硬傷； 新榆公館渾南腹地的區位價值提升不明顯，周邊配套的成熟度差， 與奧體板塊的競爭越發激烈； 淡勢大環境，客戶觀望情緒濃，區域供應量大，競爭積累； R1R1：非期望結果：非期望結果 按常規發展的可能結果按常規發展的可能結果 本項目區位價值提升不大，交通受阻，與市中心直線距離拉大、 配套缺乏，消費者心理距
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