山東青島世紀商業(yè)廣場項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略（225p）.ppt
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山東青島世紀商業(yè)廣場項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略（225p）.ppt
1、1 謹呈：青島世紀廣場投資有限公司 2 首先需要明確和達成共識的是，在規(guī)避風險的前提下，盡量 挖掘和提升物業(yè)的價值是本報告的核心思想，所有提出的舉 措及建議都是以此思想為基礎的。 3 青島世紀廣場青島世紀廣場 項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略 世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司 4 第一部分 報告正文 5 研究模型 區(qū)域及地塊 價值分析 開發(fā)商的目標 與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展 模式判斷 競爭分析 市場供求 分析 項目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展 建議 同類物業(yè) 發(fā)展模式 6 研究步驟 區(qū)域及地塊 價值分析 開發(fā)商的目標
2、 與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展 模式判斷 競爭分析 市場供求 分析 項目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經濟測算 物業(yè)發(fā)展 建議 同類物業(yè) 發(fā)展模式 7 項目界定 8 項目區(qū)位分析 項目位置項目位置 老城區(qū)中心老城區(qū)中心 老城區(qū)中心老城區(qū)中心 新城區(qū)中心新城區(qū)中心 沿海岸線 風景區(qū) 八大關八大關 風景區(qū)風景區(qū) 青島綠肺青島綠肺 太平山太平山 9 地塊規(guī)劃指標 占地面積：21784.2 地塊形狀：類似長方形，長約為155-162米（臨海面）， 寬為128-133米 容 積 率：4 土地用途：公寓、辦公樓、會議、娛樂等 建筑功能：辦公、公寓、商業(yè)、停車 10 本項目界定為 城市中心
3、區(qū)域的綜合體物業(yè)城市中心區(qū)域的綜合體物業(yè) 具有的特點： CBD的邊緣，緊鄰行政中心； 整個中心區(qū)域的絕版地塊； 擁有極好的自然資源； 包含有辦公、商業(yè)、公寓等多種功能； 總建筑面積較小，約8.7萬。 11 綜合體（complex） 定義 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會 議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各 部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成 一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張 到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種 綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種 綜合體建筑形式會越來越多。 12 綜合體（complex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務 成本而為之，比如在一幢高層建筑
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