深圳卓越時代商業(yè)廣場裙樓方案匯報（65頁）.ppt
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深圳卓越時代商業(yè)廣場裙樓方案匯報（65頁）.ppt
1、北京賽謀商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司 2005年7月 卓越時代廣場裙樓方案匯報卓越時代廣場裙樓方案匯報 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 20062006年年7 7月月 2 CBDCBD商業(yè)困境商業(yè)困境 深圳福田中心區(qū) 目前深圳福田中心區(qū)商業(yè)的整體空臵率超過30% 3 受CBD開發(fā)節(jié)奏的影響，商業(yè)培育期較長，不利于自營客進駐； 商務(wù)需求為主，消費存在明顯的時段性； 高地價、高租金決定了只有承租能力較高的業(yè)態(tài)才能進駐CBD（銀 行、百貨、高檔餐飲、地產(chǎn)中介）。 CBDCBD商業(yè)困境商業(yè)困境 4 CBDCBD商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀 深圳福田中心區(qū) 5 MOT1MOT1：如何應對后市激烈的
2、市場競爭？：如何應對后市激烈的市場競爭？ MOT2MOT2：如何實現(xiàn)風險的最小化利潤的最大化？：如何實現(xiàn)風險的最小化利潤的最大化？ MOT3MOT3：如何平衡商業(yè)長期收益與短期資金回收的關(guān)系？：如何平衡商業(yè)長期收益與短期資金回收的關(guān)系？ MOT4MOT4：如何有效解決商業(yè)經(jīng)營與銷售的矛盾？如何有效解決商業(yè)經(jīng)營與銷售的矛盾？ MOT5MOT5：商業(yè)定位應如何突出亮點，搶占市場先機？：商業(yè)定位應如何突出亮點，搶占市場先機？ 我們的思考我們的思考 6 商業(yè)發(fā)展格局商業(yè)發(fā)展格局 7 “兩心多核”格局形成兩心多核”格局形成 受大型綜合購物中心開發(fā)的影響， 多核發(fā)展的趨勢越來越明顯。 8 業(yè)態(tài)升級步伐加快
3、業(yè)態(tài)升級步伐加快 中信城市廣場、金光華、華潤萬象城、怡景中心城、晶島國際、COCOPARK、假日灣廣場、花園城中心、海岸城 三期 大型綜合購物中心領(lǐng)舞深圳商業(yè)地產(chǎn) 9 價格上升趨勢明顯價格上升趨勢明顯 年份 套數(shù) 成交面積 成交總價 成交均價 套均面積 2005上半年 5255 306374 43.9億 14332 59 2004上半年 7883 326449 38億 11368 42 2005上半年深圳商業(yè)物業(yè)價格上漲幅度達26% 10 客戶類型 比例 純投資客 51% 投資與自營結(jié)合的客戶 18% 自營客 31% 投資市場迅速升溫投資市場迅速升溫 2005年成交商鋪中投資客的比例接近70%，個別項目甚至超過90%。 11 中心商圈屬性中心商圈屬性 區(qū)域內(nèi)消費力無法支撐近100萬的 商業(yè)體量； 中高端及高端市場定位大大提高了商 圈的輻射半徑。 市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心 一級輻射圈：2公里
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