1、開發購物中心的關鍵成功因素 開發購物中心的關鍵成功因素 一、 商圈規劃符合實際狀況 一、 商圈規劃符合實際狀況 大多數的開發商在評估商圈大小時， 多以圓規在地圖上以五公里或十公里 為半徑畫一圓圈，然后再估算此半徑內商圈內人口數等等：但是實際的世 界并非如此，商圈的規劃必須考慮天然地形，如河流、高速公路、交通干 道、鐵路的分割、交通擁擠的程度以及其它競爭者的存在。實際與穩健的 做法應該是分別在平常日與周末時段從東南西北各個方向實際開車， 以十 分鐘、二十分鐘、三十分鐘之車程，分別測量涵蓋范圍，在經過競爭者的 考量因素后，判斷其平常日與周末的實際商圈規模。 二、充分了解競爭者 二、充分了解競爭者
2、在評估市場消費潛力與預估營業額時， 大多數的開發商往往忽略了競爭者 的存在，好似商圈內僅有其單一開發案，商圈內的消費潛力將全部由其開 發案吸收。 雖然目前國內百貨公司與量販店的總營業額只占相關消費支出 的 15%以內，成長空間是十分可觀，但是，透過穩健的評估方式，如與當 地房地產暨開發商深入訪談、 詳閱都市計畫圖了解各宗地開發與產權整個 的可行性、長時間持續充分了解其它開發案發展動態，應能確實了解其它 競爭者，進而在商業現代化市場成長的大餅內，共同分享成長之業績。 三、擁有豐富的零售專業知識 三、擁有豐富的零售專業知識 由于大多數的開發商，多從地產開發的角度出發，對零售業的發展與經營 理念十分
3、缺乏，并不了解零售業內各業態業種的發展趨勢，各零售商的發 展策略與其對空間與區位的需求， 以及各業態業種的經營成本結構與評效 等。因而，在購物中心的開發規劃階段時，未能掌握確實可行的廠商組 合 （Tenant Mix） ，其規劃的構想卻在招商階段時遭遇困難而被推翻，不 但浪費時間，甚至于可能錯過商機，失去了主力廠商（Anchor Stores） 的支持。 四、確切掌握主力廠商 四、確切掌握主力廠商 在開發購物中心的過程中， 最重要的第一步工作就是盡早與主力廠商達成 協議，事實上，與主力廠商的接觸應與建筑配置規劃工作同步進行。在美 國開發購物中心，通常開發商會在出租面積達標率超過 50% 時才開始進 行營建工作。在經濟不景氣時，出租面積達標率甚至需超過 70% 時才會 將規劃定案。 當然在所謂黃金商圈的開發案、 區位適中、 交通可及性便利、 外觀明顯易被識別等優勢的條件下、可能可以降低開工前
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