1、安徽物流配送中心及大型超市項(xiàng)目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月安徽物流配送中心及大型超市項(xiàng)目可行性研究報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月64可行性研究報告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總 論8一、項(xiàng)目概述8二、項(xiàng)目投資業(yè)主概況8三、可行性研究報告編制依據(jù)9第二章 項(xiàng)目背景及必要性10一、 項(xiàng)目背景10二、 項(xiàng)

2、目建設(shè)的必要性131、有利于xx物流事業(yè)的發(fā)展132、有利于xx超市業(yè)的發(fā)展143、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平144、有利于促進(jìn)xx現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展15第三章 市場分析15一、xx投資市場分析15二、 消費(fèi)市場分析161、新城區(qū)建設(shè)為xx大型超市營造了良好的發(fā)展環(huán)境162、xx超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量173、xx居民收入的日益增長為超市業(yè)提供了較大的發(fā)展空間184、xx超市業(yè)的市場競爭優(yōu)勢18第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件19一、項(xiàng)目選址19二、項(xiàng)目建設(shè)條件201、社會經(jīng)濟(jì)條件202、地形地貌條件213、水文地質(zhì)條件214、氣象條件225、交通運(yùn)輸條件236、基礎(chǔ)設(shè)施條件24第五章

3、項(xiàng)目擬建內(nèi)容及規(guī)模25一、建設(shè)目標(biāo)251、建設(shè)目標(biāo)的提出252、建設(shè)目標(biāo)25總體要求25二、擬建內(nèi)容及規(guī)模26第六章 物流配送中心選擇及流程27一、物流中心的種類271、物流供應(yīng)鏈模式272、物流一體化273、第三方物流284、綜合物流配送中心285、物流中心機(jī)能28二、配送規(guī)模28三、配送品種方案29四、配送流程29五、主要物流配送設(shè)備設(shè)施30普通倉儲配送區(qū)物流設(shè)備配備及估價表30六、 配送中心信息系統(tǒng)31圖表-11 物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹32第七章 超市經(jīng)營方案33一、方案331、營業(yè)面積332、經(jīng)營品種333、消費(fèi)對象334、服務(wù)區(qū)域335、經(jīng)營規(guī)模336、超市構(gòu)成34二、 超市營銷

4、策略351、經(jīng)營策略352、服務(wù)策略353、優(yōu)勢互補(bǔ)策略354、宣傳戰(zhàn)略35三、超市技術(shù)設(shè)備361、計算機(jī)管理系統(tǒng)362、其它設(shè)備36注：設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。37第八章 項(xiàng)目建設(shè)方案37一、總平面布置371、總平面設(shè)計原則372、總平面布局37二、建筑方案381、設(shè)計依據(jù)382、建筑設(shè)計383、抗震設(shè)計404、基礎(chǔ)設(shè)計405、基礎(chǔ)形式406、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計41三、土建工程41四、配套工程421、給排水422、消防433、暖通空調(diào)44空調(diào)冷熱源454、供電46供電475、煤氣48第九章 組織機(jī)構(gòu)和人員安排49一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置49二、 勞動定員安排與培訓(xùn)50第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度51第十一章

5、環(huán)境保護(hù)與安全51一、環(huán)境保護(hù)511、施工過程中的環(huán)保問題512、設(shè)計過程中應(yīng)注意的環(huán)保問題523、環(huán)境影響及評價52廢水53二、衛(wèi)生防疫54三、消防安全541、消防車道542、安全疏散543、防火分區(qū)544、消防水源545、消防水量556、消火栓系統(tǒng)557、自動噴淋系統(tǒng)558、室外消防559、防雷系統(tǒng)55第十二章 投資估算與資金籌措55一、投資估算551、項(xiàng)目投資估算552、流動資金估算56二、 資金籌措與投資計劃571、資金籌措572、投資計劃57第十三章 項(xiàng)目效益分析58一、經(jīng)濟(jì)效益分析58（一）商品銷售收入和銷售稅金及附加估算581、年銷售收入估算582、銷售稅金及附加估算59（二）總

6、成本費(fèi)用估算59（三）總成本費(fèi)用構(gòu)成60（四）項(xiàng)目利潤分析601、項(xiàng)目銷售（稅前）利潤=40559-35998.9=4559.2萬元；602、項(xiàng)目凈利潤（稅后）=4559.2（1-25%）=3419.4萬元。60（五）項(xiàng)目投資效益分析601. 總投資收益率（ROI）6060=4559.2/17000100%=26.8%602、項(xiàng)目凈利潤率（ROE）6060=3419.4/17000100%=20.1%603、項(xiàng)目投資回收期（T）60二、 社會效益評價61第一章 總 論一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目名稱：安徽xx物流配送中心及大型超市項(xiàng)目2項(xiàng)目擬投資規(guī)模：17000萬元3項(xiàng)目建設(shè)單位：安徽xxxx實(shí)業(yè)股份

7、有限公司4項(xiàng)目法人代表：xx (xx)5項(xiàng)目選址：xx縣新城區(qū)6項(xiàng)目擬建時間：2.5年7建設(shè)性質(zhì)：新建8項(xiàng)目總建筑面積：42500，規(guī)劃用地面積25畝。9經(jīng)營范圍：日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、食品類、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配銷（包括餐飲）。二、項(xiàng)目投資業(yè)主概況安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司，系西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司董事長xx先生在xx縣注冊設(shè)立的一家公司，是建設(shè)安徽xx物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投資經(jīng)營主體。xx，西班牙華人（祖籍浙江省xx縣），西班牙中國xx同鄉(xiāng)會副會長。因其早年出國前往歐洲創(chuàng)業(yè)發(fā)展，在住

8、居國西班牙注冊成立了西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司，主要經(jīng)營房地產(chǎn)、百貨超市（擁有四家大型超市）、食品餐飲、外貿(mào)進(jìn)出口等業(yè)務(wù)。西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司經(jīng)營的大型超市，把自選、廉價和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制，在西班牙商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司以經(jīng)營大型超市為主，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。該公司在西班牙生意做得紅紅火火，現(xiàn)年經(jīng)營收入超過5000萬歐元，擁有固定資產(chǎn)約10000萬歐元。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)

9、業(yè)的若干意見（國發(fā)20077號）；2、 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見（國辦發(fā)200811號）3、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）4、安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(皖政200770號) ；5、安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要6、安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（皖政200989號）7、安徽省商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃8、 xx縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄（縣政辦2007116號）9、 xx縣擴(kuò)大開放、促進(jìn)發(fā)展二十條（廣發(fā)20052號）10、xx縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要11、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；第二章 項(xiàng)目背景及必要性一、 項(xiàng)目背景物流配送和

10、超市的連鎖經(jīng)營方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自1859年美國創(chuàng)立第一家連鎖店以來，連鎖經(jīng)營方式已經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，成為世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。2010年美國社會消費(fèi)品零售額為19497億美元，其中連鎖經(jīng)營所帶來的銷售額占11484億美元，占總零售額的60%左右。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非?？臁?996年連鎖銷售額僅為16兆日元，而到2010年為45.7兆日元，增長約3倍。在法國，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約180余家，銷售額占全市銷售額的75%。國外發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展

11、歷程表明，由于連鎖經(jīng)營充分應(yīng)用了社會化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ菍?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國外在連鎖經(jīng)營上積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是值得我們學(xué)習(xí)的。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會化程度逐步提高，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年全年社會消費(fèi)品零售總額156998億元，居世界第二，社會購買力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家在發(fā)展連鎖經(jīng)營初期所具備的水平。根據(jù)社會消費(fèi)零售總額今后10年年均經(jīng)濟(jì)增長7%的預(yù)測，我國商品零售市場潛力將非常巨大。同時，現(xiàn)代技術(shù)也開始在我國流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運(yùn)輸?shù)葪l件有了改善，特別是

12、大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有了較大的增強(qiáng)，計算機(jī)管理日益廣泛地運(yùn)用到經(jīng)營活動中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國商業(yè)連鎖業(yè)的快速發(fā)展，也充分說明我國已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國商品零售總額的1.2%。根據(jù)我國進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴(kuò)大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點(diǎn)的政策，這將更加吸引外資在我國商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國經(jīng)濟(jì)與世界接軌。圖表-1 2006-2010年社會消費(fèi)品零售總額及其增長速度隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。自上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來，越來越多的外國零

13、售企業(yè)紛紛進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有較長的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計，2010年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.

14、25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國超市始初于八十年代初，當(dāng)時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大

15、地興起，并得到迅猛發(fā)展。在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展突飛猛進(jìn)的今天，xx縣商貿(mào)同其他各行各業(yè)一樣需要得到協(xié)調(diào)發(fā)展，并逐步將成為xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。目前，大型超市及其物流配送在xx市場尚未能得到充分發(fā)展，眼下xx的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國美、蘇果、臺客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，xx超市存在較大的市場容量及發(fā)展空間。xx經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商品物流配送和超市業(yè)協(xié)同發(fā)展及競爭已是大勢所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務(wù)理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。為

16、積極參入xx地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，大力發(fā)展xx商品物流配送產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，引進(jìn)國外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定在廣注冊成立安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司，投資興建安徽xx物流配送中心及大型超市項(xiàng)目，旨在加速皖東南地區(qū)的超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時帶動xx的名優(yōu)特產(chǎn)品出口，進(jìn)一步提高xx縣的對外開放水平。二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、有利于xx物流事業(yè)的發(fā)展物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消

17、耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動，該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲、配送等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式

18、的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，xx縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形式下，加快區(qū)域物流業(yè)興起的重要性及意義日益顯現(xiàn)出來，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，為物流業(yè)的興起與發(fā)展創(chuàng)造了廣闊空間。本項(xiàng)目在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國國情，建設(shè)并發(fā)展具有xx地方特色的商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)物流配送、超市產(chǎn)業(yè)，科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、力爭建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足xx，面向長三角、輻射周邊縣市的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系，從而提高區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是xx縣

19、物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。2、有利于xx超市業(yè)的發(fā)展xx的超市業(yè)與xx的工業(yè)經(jīng)濟(jì)一樣起步較晚。進(jìn)入21世紀(jì)后，xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展從起步、加速、進(jìn)入快車道，到突飛猛進(jìn)的今天，其商貿(mào)業(yè)同其他各行各業(yè)一樣進(jìn)入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展階段，并逐步將成為xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力之一，但與人們?nèi)找嬖鲩L的市場需求相比，還存在一定的差距。目前，大型超市及其物流配送在xx市場尚未能得到充分發(fā)展，眼下xx的幾家聯(lián)華、華聯(lián)、國美、蘇果、臺客隆等連鎖業(yè)中，雖然經(jīng)過幾年的迅速發(fā)展，取得了一定的成績，但店面小、規(guī)模不大，商品品種較少、輻射能力較差，商品配送能力較弱。因此，xx超市還存在較大的市場容量及發(fā)展空間。面對國外超市在國內(nèi)市場的迅速

20、發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場所，引進(jìn)新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是xx縣超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。3、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平西班牙xx實(shí)業(yè)股份有限公司在長期經(jīng)營物流配送和大型超市活動中，悟出了超前的經(jīng)營創(chuàng)新理念，積累了一套豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。安徽xx物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投產(chǎn)經(jīng)營，同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，將有助于把西方發(fā)達(dá)國家優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務(wù)觀念。顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決

21、于顧客的滿意程度。因此，本項(xiàng)目在經(jīng)營發(fā)展中，把向顧客提供最佳服務(wù)作為工作的立足點(diǎn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，業(yè)主以提供廉價商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競爭性的價格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。 4、有利于促進(jìn)xx現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 “十五”以來，xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全縣涌現(xiàn)出了一大批小型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。2005、2007、2009年xx社會消費(fèi)品零售總額分別是13.36億元、17.02億元、24.70億元。2009年限額以上經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)與限額以下經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的營業(yè)額比約為1：3.6，經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)

22、個數(shù)比約為1:50。xx商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。但從以上兩組數(shù)據(jù)中可以看出，xx商業(yè)的發(fā)展，限額以上網(wǎng)點(diǎn)很少，規(guī)模超市更少，遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著xx縣今后社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展態(tài)勢，該項(xiàng)目建設(shè)對于促進(jìn)xx商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展有一定的現(xiàn)實(shí)意義。第三章 市場分析一、xx投資市場分析xx縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，區(qū)域面積 2165 平方公里，人口52萬，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊 兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈 有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華

23、東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、 318 國道和 3 條省道穿境而過，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有 三省通衢 之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，xx已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。xx歷史悠久，古稱桐汭，東漢建安初置xx縣，取名意在 “ 皇恩浩蕩，帝德廣大” ，迄今已有 1800 多年，歷史上先后歸屬吳、越、楚國，受其文化傳統(tǒng)影響深遠(yuǎn)。xx鐘靈毓秀，歷代有名人。唐代農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳莊，清末名臣張光藻，我國著名地質(zhì)學(xué)家和地層古生物學(xué)家許杰都出生在這里，明開國皇帝朱元璋曾駐蹕

24、xx祠山殿。xx是一個移民縣份，由于歷史上中原文化、徽文化和吳越文化的多重熏陶，鑄就了xx人民熱情、豪爽、好客、大度的優(yōu)良傳統(tǒng)。目前，在xx城鄉(xiāng)經(jīng)商興企的外地投資者眾多，無疑與文化傳統(tǒng)息息相關(guān)。xx人思想開明，敢闖敢試；xx縣政策開放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國有集體企業(yè)改制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)印⑷谌氚l(fā)展，在全省61個縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評中，連續(xù)5年位居“綜合十強(qiáng)縣”；連續(xù)3年位居全國“中部百強(qiáng)縣”，并由第90為上升至64位。xx是安徽省僅有的兩個直接管理縣改革試點(diǎn)之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來自世界上20多個國家和地區(qū)的外資

25、企業(yè)和眾多的國內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長三角最具投資價值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)”、“中國金融生態(tài)縣”、“2009中國十大改革年度縣”、 全國最佳休閑旅游縣。“十五”以來，國內(nèi)、外落戶xx上規(guī)模的投資企業(yè)達(dá)數(shù)百家。因此，xx擁有良好的內(nèi)、外客商投資環(huán)境。二、 消費(fèi)市場分析1、新城區(qū)建設(shè)為xx大型超市營造了良好的發(fā)展環(huán)境隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，xx及其周邊縣市的商貿(mào)業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增

26、長，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來越快。xx對周邊地區(qū)輻射能力不斷增強(qiáng)，華東地區(qū)重要的并逐漸成為皖東南地區(qū)邊邊陲重要的商品集散地和貿(mào)易中心城市。xx的商貿(mào)活動十分活躍。2010年，社會消費(fèi)品零售總額29.5億元，增長，比上年同期增長19%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額14.97億元，比上年同期增長19.9%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額14.53億元，比上年同期增長19.2%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額25.9億元，比上年同期增長20%。市場零售物價指數(shù)為98.6，居民消費(fèi)價格指數(shù)100。目前，xx城鄉(xiāng)連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2010年末，全縣城鄉(xiāng)共有大大小小連鎖超市10余家家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)50余家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額約占8%。

27、特色商業(yè)群體已具規(guī)模，老城區(qū)是繁華的商業(yè)集中之地，商業(yè)網(wǎng)店眾多，車輛穿梭、行人擁擠。在新城區(qū)選址興建物流配送和綜合性大型超市具備了良好的發(fā)展環(huán)境。大型商業(yè)超市向新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展也是當(dāng)務(wù)之急。2、xx超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，不僅在其他一、二類大城市發(fā)展迅猛，而且就是在一些三、四類中小城市也異軍突起。所以，綜合性大型超市方興未艾，成為商貿(mào)業(yè)的重要組成部分，但在xx尚未能得到充分發(fā)展。近幾年入駐xx的幾家連鎖超市（如：華聯(lián)、聯(lián)華、臺客隆、蘇泊爾等）要末是購買改造原有老式房屋經(jīng)營，要末是租賃利用其他房屋經(jīng)營，有時消費(fèi)者要買所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚

28、至事與愿違。購買、租賃、改造老式房屋經(jīng)營超市有它的局限性，一是建筑物和設(shè)施陳舊、簡陋，二是店面狹小，商品堆放擁擠；三是商品品種少，難以形成經(jīng)營規(guī)模；四是平面布置不合理，存在消防安全隱患。本公司經(jīng)過實(shí)地考察，認(rèn)為xx超市業(yè)目前的發(fā)展水平尚不能滿足全縣社會經(jīng)濟(jì)日益增長的需要，xx大型超市存在較大的市場容量。3、xx居民收入的日益增長為超市業(yè)提供了較大的發(fā)展空間據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2010年xx縣人均可支配收入為16140元，人均消費(fèi)性支出11506.62元，比2005年增長了92.8%，年均遞增14%。全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄余額55.6億元億元，人均儲蓄額10908元。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展xx縣的人

29、均購買力已有了大幅度的提高?！笆濉睍r期，經(jīng)過兩次大的行政區(qū)劃調(diào)整，城鎮(zhèn)建設(shè)得到加強(qiáng)，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐加快，鄉(xiāng)村居民向集鎮(zhèn)、尤其向縣城聚集速度加快，外地流動人口增多，集團(tuán)購買力增強(qiáng)，xx的現(xiàn)實(shí)社會購買力及購買力潛力較大。2008、2009、2010年xx人口、人均收入（農(nóng)民）和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測。詳見圖表-4：圖表-2 xx人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及2015年預(yù)測表 年 份項(xiàng) 目單位2008200920102015全縣人口萬人50.951.151.552.40城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元14795151381614025994農(nóng)民人均收入元60866648750011277城鎮(zhèn)

30、居民人均收入元16258166351773628565社會消費(fèi)品零售總額億元20.7824.729.451.8從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著xx經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，估計且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。4、xx超市業(yè)的市場競爭優(yōu)勢隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)市場商品繁多，供應(yīng)充足。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場，極大豐富了市場供應(yīng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司在國內(nèi)（各地）、國外（西班牙）專門設(shè)立采購中心，負(fù)責(zé)安徽xxxx實(shí)

31、業(yè)股份有限公司物流配送和大型超市商品的統(tǒng)一采購，可大大降低商品的采購成本。同時采購中心負(fù)有對消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場分析的職責(zé)，因此安徽xx物流配送中心和大型超市的商品品種構(gòu)成，符合消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期與購物傾向。此外，由于安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司是一家外國商業(yè)集團(tuán)，在西班牙等國有自己的大型超市和采購中心，可形成國與國之間的超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)，進(jìn)行必要的商品配送、配銷網(wǎng)絡(luò)。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢。第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目擬選址于新城區(qū)與老城區(qū)毗鄰地帶，廣寧路以南新城區(qū)一側(cè)（具體選址點(diǎn)待定），計劃用地面積16675（25畝）。本項(xiàng)目之所以選擇該位置主要有以下幾個方面的原

32、因：1、具有未來十年以上的持續(xù)經(jīng)營力。超市選址是一項(xiàng)長期投資，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因素都可能隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而超市地址一經(jīng)確 定就難以變動。因此，該項(xiàng)目在選址時，必須用發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測未來。選定的地址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿途哂懈偁巸?yōu)勢。2、具有規(guī)模性的目標(biāo)和對顧客群的輻射力。任何超市都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是保證其經(jīng)營達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。超市經(jīng)營受消費(fèi)者購物行走距離規(guī)律的制約，超市經(jīng)營需具有比較寬的流動顧客群體，只有依靠對一定規(guī)模目標(biāo)的消費(fèi)群體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才

33、能獲得比較穩(wěn)定的超市經(jīng)營利潤目標(biāo)。所以，能否擁有并可輻射一定規(guī)模的目標(biāo)顧客群，是大型超市選址應(yīng)考慮的重要因素之一。 3、具有交通的易達(dá)性。項(xiàng)目建于新城區(qū)，四周靠近或鄰近辦公區(qū)、住宅區(qū)、教育區(qū)，是科技、信息、金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、行政機(jī)構(gòu)等配套的區(qū)位，地段優(yōu)越、交通便利，進(jìn)出道路暢通，便于商務(wù)往來。4、具有基礎(chǔ)設(shè)施配套的共享性。項(xiàng)目擬選擇位置，位于xx新城區(qū)，市政規(guī)劃、社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件優(yōu)勢突出，水、電、路等配套條件良好，共享配套設(shè)施完善，可以大大降低項(xiàng)目投資成本。因此，本項(xiàng)目的位置選擇充分考慮了物流配送和大型超市的實(shí)際能力和長遠(yuǎn)發(fā)展，做到了統(tǒng)籌兼顧、方便群眾、優(yōu)化配置、

34、節(jié)省資源。二、項(xiàng)目建設(shè)條件1、社會經(jīng)濟(jì)條件xx縣區(qū)域面積2165平方公里，人口52萬。2010年，xx生產(chǎn)總值突破100億元、同比增長15%，實(shí)現(xiàn)財政收入13.28億元、增長38.2%，完成固定資產(chǎn)投資162億元、增長25%，農(nóng)民人均純收入7500元、增長13%。實(shí)際到位內(nèi)資50億元、外資7225.3萬美元。xx人思想開明，敢闖敢試；xx縣政策開放，勇于創(chuàng)新。在全省率先完成國有集體企業(yè)改制，率先推進(jìn)事業(yè)單位改革，率先東向?qū)?、融入發(fā)展，在全省61個縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合考評中，連續(xù)5年位居“綜合十強(qiáng)縣”；連續(xù)3年位居全國“中部百強(qiáng)縣”，并由第90為上升至64位。xx是安徽省僅有的兩個直接管理縣改革試點(diǎn)

35、之一，在經(jīng)濟(jì)管理職能上，擁有市級政府的審批核準(zhǔn)權(quán)限。經(jīng)濟(jì)外向度的日益擴(kuò)大，已吸引了來自世界上20多個國家和地區(qū)的外資企業(yè)和眾多的國內(nèi)知名企業(yè)落戶創(chuàng)業(yè)發(fā)展，并成為全省“農(nóng)村綜合改革”、“農(nóng)村土地使用制度綜合改革”、“生態(tài)縣建設(shè)”試點(diǎn)縣，先后被評為“浙商（省外）投資潛力城市”、“長三角最具投資價值縣市”、“浙商最佳投資服務(wù)縣”、“全國區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)”、“中國金融生態(tài)縣”、“2009中國十大改革年度縣”。 2001至2008年xx縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及在全省的位次圖表-3 單位:萬元、億元、% 年度20012002200320042005200620072008全省綜合位次108118610101

36、0全社會固定資產(chǎn)投資數(shù)值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工業(yè)增加值數(shù)值4.856.89.41216.336.529.8位次2022171318191915GDP數(shù)值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623財政收入數(shù)值1.361.51.772.473.284.66.538.3位次3931251913111011財政收入相當(dāng)于GDP數(shù)值4.74.96.27.38.18.710位次52441915111111注：資料來源：xx視窗2009年x期2、地形地貌條件本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，位

37、于風(fēng)光秀麗的xx新城區(qū)，其地理位置為東經(jīng)1192622和北緯305341之間，屬于高丘地貌。土壤為紅壤，土層較厚。其下為石英砂巖、含礫砂巖組成，作為地基其巖性均勻，承載負(fù)重力大，利于建筑施工和建筑物負(fù)載承重。3、水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件建址場地地基土為巖性石夾雜少量紅色土壤，各層地基土質(zhì)硬度好，承截力大，便于工程施工建設(shè)。水文地質(zhì)條件圖表-4 xx水資源分布地區(qū)水量（億m3）逕流量（萬m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山區(qū)8.4784.28.26847中部丘畈區(qū)4.3075.827.31852北部丘陵區(qū)3.9967.411.63885全縣16.7674.3514.136604、氣

38、象條件項(xiàng)目區(qū)屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，一年四季分明，陽光充足，光熱條件較優(yōu)。春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長，雨量充沛，無霜期長。年平均氣溫15.4，日均氣溫10，為229天，太陽輻射總量119.4千卡/cm2，日照時數(shù)2162.1時/年（4-10月1409時），平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無霜期218天。極端最低氣溫-14.6，年降水量1328mm（6月最高為185.5mm）。地理位置十分優(yōu)越，適宜于項(xiàng)目選址要求。常年主導(dǎo)風(fēng)向,最多風(fēng)向ese，次多風(fēng)向wnw。本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)氣溫: 年平均溫度 15.4最熱月（7月）平均氣溫 28.5最冷月（1月）平均氣溫 2.4

39、 極端最高溫度 39.1極端最低溫度 -14.6日均氣溫10 229天 太陽輻射總量 119.4千卡/cm2日照時數(shù) 2162.1時/年（4-10月1409時）平均初霜日 在11月4日終霜日 在3月21日無霜期 218天濕度： 最熱月月平均相對濕度 83% 最冷月月平均相對濕度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm風(fēng)： 全年主導(dǎo)風(fēng)向 ese夏季主導(dǎo)風(fēng)向 wsw冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ene多年平均風(fēng)速 3.0m/s積雪：最大積雪 20cm本地區(qū)主要?dú)庀髤?shù)夏季夏季空調(diào)計算干球

40、溫度： 34.5夏季空調(diào)計算濕球溫度： 28.5夏季通風(fēng)計算溫度： 32主風(fēng)向： wsw夏季平均風(fēng)速 2.9m/s冬季冬季空調(diào)計算干球溫度： -3冬季空調(diào)計算相對濕度： 78%冬季通風(fēng)計算溫度： 4主風(fēng)向： ese5、交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目區(qū)靠近318國道、毗鄰宣-廣高速、230和215省道及宣-廣鐵路，居于公鐵交通的要沖，交通十分便捷。xx地處安徽省東南部，蘇浙滬三省八縣市交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等4個省會城市和16個大中發(fā)達(dá)城市。xx是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等

41、中西部地區(qū)的第一站。合杭高速、宣杭鐵路復(fù)線、318國道和2條省道穿境而過，交通便捷，運(yùn)輸發(fā)達(dá)，素有“三省通衢”之美譽(yù)。環(huán)繞四周的有上海虹橋、杭州蕭山、南京祿口、合肥駱崗等機(jī)場和上海、蕪湖、南京、寧波等港口，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，xx已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心。圖表-5 xx縣交通區(qū)位圖6、基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目擬建區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，水、電、路、通訊骨干網(wǎng)絡(luò)完善；地質(zhì)地形條件好，該址地層穩(wěn)定，無地質(zhì)災(zāi)害，地勢平坦，地貌簡單，利于工程建設(shè)；生態(tài)環(huán)境好，水質(zhì)及大氣基本無污染，土地供應(yīng)手續(xù)簡便，建設(shè)成本不高，水源有保證，人居集中且民風(fēng)淳樸。第五章 項(xiàng)目擬建內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)目標(biāo)1、建設(shè)目標(biāo)的

42、提出安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司將打造xx縣最大的商業(yè)批發(fā)、零售企業(yè)。公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元物流配送經(jīng)營業(yè)務(wù)，以取得良好的經(jīng)營效益，從而躋身于區(qū)域性商業(yè)流通領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送中心及大型超市的建設(shè)經(jīng)營是公司多元發(fā)展的重要方面。為此，公司將力挺企業(yè)迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國內(nèi)市場，迎接國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭的嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2、建設(shè)目標(biāo)總體要求成為公司未來連鎖

43、商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為蘇浙皖接壤地帶區(qū)域性有較大影響力的專業(yè)性物流配送及超市主業(yè)經(jīng)營基地之一。以擬建大型超市為龍頭，推動公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市及配銷網(wǎng)絡(luò)，提升公司的規(guī)模經(jīng)營能力。形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低商品流通過程中的運(yùn)營成本。采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級。目標(biāo)年限設(shè)計使用年限15年。超市經(jīng)營商品經(jīng)營品種包括日用百貨、家用電器、實(shí)用五金、生鮮食品、副食品、糖煙酒、音像制品、文體用品、藥品、裝潢建材以及從西歐引進(jìn)的西班牙橄欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等商品的

44、零售和配銷（包括餐飲）等大類20000余種商品，年銷售金額超過4億元。配送能力日訂單發(fā)生量 3000張，8000筆，包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù)等大類，日發(fā)生品種數(shù) 1200種，進(jìn)貨提前期 5天，配送提前期 24小時，庫存量相當(dāng)于15-20天的銷售量。二、擬建內(nèi)容及規(guī)模為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市建筑及有關(guān)配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程。主體工程新建物流配送中心及超市大樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積42500m2，包括倉儲及配送、超市賣場、辦公、其它等用房。其中，大型綜合超市用房面積31850m2，倉儲及配送用房面積10

45、000m2，其它用房面積650m2。輔助配套設(shè)施工程輔助配套設(shè)施用房650m2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；多功能廣場、室外停車場等室外工程；給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用設(shè)備。第六章 物流配送中心選擇及流程一、物流中心的種類世界物流業(yè)的發(fā)展歷程已經(jīng)走過了廠內(nèi)物流、實(shí)體分配物流、綜合物流三個階段，正邁向EC物流的新階段，伴隨著EC出現(xiàn)了一系列全新的物流模式?，F(xiàn)有的配送中心、流通、連鎖企業(yè)與EC對接，將傳統(tǒng)的物流模式轉(zhuǎn)化為EC下新型物流模式是EC和物流在我國進(jìn)一步發(fā)展的方向。這些新型模式主要

46、有：1、物流供應(yīng)鏈模式EC信息流使公司部門之間、內(nèi)外之間、子公司之間信息交流暢通，客觀上要求它們消除各自為政的分割態(tài)勢，而結(jié)成緊密的合作伙伴，有效抵抗市場風(fēng)險，構(gòu)建穩(wěn)定的物流渠道。于是價值鏈的思想就被引進(jìn)物流管理，產(chǎn)生了物流供應(yīng)鏈。供應(yīng)鏈（supply chain）就是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個網(wǎng)絡(luò)中，每個貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。他們既向上游訂購產(chǎn)品，又向下游的貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。而供應(yīng)鏈管理是對供應(yīng)鏈中的物流、信息流、資金流、增值流、業(yè)務(wù)流以及貿(mào)易伙伴關(guān)系等進(jìn)行的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制一體化

47、管理過程。2、物流一體化物流供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪鲄⑴c各方的協(xié)作形式，而物流一體化是在協(xié)作基礎(chǔ)上的專業(yè)化分工，是EC物流向縱深深化的結(jié)果。物流一體化就是利用物流管理，使產(chǎn)品在有效的供應(yīng)鏈內(nèi)迅速移動，使參與各方的企業(yè)都能獲益，使整個社會獲得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。物流一體化的實(shí)質(zhì)是一個物流管理的問題，即專業(yè)化物流管理人員和技術(shù)人員，充分利用專業(yè)化物流設(shè)施、設(shè)備，發(fā)展專業(yè)化的物流管理經(jīng)驗(yàn)，以求得整體效益最優(yōu)化的效果。3、第三方物流第三方物流（Third Party Logistics，簡稱TPL）又稱之為物流聯(lián)盟、物流伙伴、物流社會化或物流市場化，其含義是物流渠道中的專業(yè)化物流中間人，以簽訂合同的方式，在一定期間內(nèi)

48、為其它公司提供所有或某些方面的物流業(yè)務(wù)服務(wù)。TPL提供者是一個為外部客戶管理、控制和提供物流服務(wù)作業(yè)的公司，他們并不在供應(yīng)鏈中占有一席之地，僅是第三方，但通過提供一整套物流活動來服務(wù)于供應(yīng)鏈。可見，TPL是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是EC物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢互補(bǔ)、風(fēng)險共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。4、綜合物流配送中心物流配送中心是將兩種以上不同類型的物流中心集約在一起，成為一個有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見的是公路、鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉儲、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。物流

49、中心模式是順應(yīng)EC物流呈現(xiàn)出了JIT運(yùn)送普及化，小批量，多品種，高頻率，短周期相互交錯的貨物運(yùn)輸?shù)忍攸c(diǎn)而發(fā)展壯大起來的。5、物流中心機(jī)能（1）商品銷售機(jī)能（2）倉儲保管機(jī)能（3）商品的輸配送機(jī)能（4）商品的流通加工機(jī)能（5）資訊提供機(jī)能二、配送規(guī)模充分考慮本項(xiàng)目市場預(yù)測、目前物流周轉(zhuǎn)、現(xiàn)代物流倉庫的貨架布置、內(nèi)部運(yùn)輸通道、作業(yè)場地、各類主流商品占用空間等因素，以及我國物流企業(yè)的資金、運(yùn)行成本、物流技術(shù)等實(shí)際情況，初步預(yù)計：本項(xiàng)目配送規(guī)模，即年貨物流通量達(dá)到大宗商品30萬件，一般商品100萬件；配送及倉儲面積為10000m2。三、配送品種方案物流配送中心的配送品種按大類可分為：家用電器類、日用百

50、貨類、學(xué)習(xí)辦公用品類、實(shí)用五金類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等，詳見圖表-6。圖表-6 配送品種方案序號分 類主要品種一家用電器類電視機(jī)、空調(diào)、洗衣機(jī)、電腦、冰箱、影碟機(jī)、熱水器、小家電等二日用百貨類化妝品、箱包、玩具、音像制品、小五金、體育用品等三學(xué)習(xí)用品類文體用品、其它學(xué)習(xí)用具等四其它品類包括實(shí)用五金類、紡織服裝類、工藝品及珠寶類等四、配送流程配送中心的作業(yè)流程可分為：進(jìn)貨、檢驗(yàn)、加工、編碼、入庫、配貨、補(bǔ)貨、調(diào)庫、盤點(diǎn)、作業(yè)計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的目的。配送的主要流程見圖表-7。備貨入庫檢驗(yàn)分揀及儲存出庫及檢驗(yàn)加

51、工或分裝配送運(yùn)輸送達(dá)服務(wù)客戶驗(yàn)收信息反饋圖表-7 配送流程路線示意圖五、主要物流配送設(shè)備設(shè)施物流配送中心因現(xiàn)代化程度不同，設(shè)備的配置有相應(yīng)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在庫內(nèi)外裝卸及運(yùn)輸、信息管理軟硬件等設(shè)施。但從其流程來看，設(shè)備由四部分組成：一是庫區(qū)設(shè)備、二是庫外運(yùn)輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。倉儲及配送中心物流設(shè)備配備情況參見圖表-8（注：所列設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。）。普通倉儲配送區(qū)物流設(shè)備配備及估價表圖表-8 單位：萬元序號設(shè)備名稱單價數(shù)量金額備 注1電瓶搬運(yùn)車105輛50林德2升降車105輛50瑞典BT，國內(nèi)用人民幣支付3夾包機(jī)82臺164箱式貨車（2.5t）1025輛250一汽

52、、依維柯5箱式貨車（10t）1510輛1506冷藏車（10t）501輛50全進(jìn)口7冷藏車（16t）651輛65全進(jìn)口8高架庫貨架0.0315000m2450含托盤9監(jiān)控系統(tǒng)1501套15010電動高度調(diào)節(jié)板4416國內(nèi)用人民幣支付合計1247自動化立體倉庫區(qū)物流設(shè)備配備及估價表圖表-9 單位：萬元序號設(shè)備名稱單價數(shù)量金額備 注1高性能堆垛機(jī)305臺150運(yùn)行速度4120m/min升降速度440m/min貨叉速度420/40m/min2貨架系統(tǒng)0.038000貨位240表面噴塑3入出庫輸送機(jī)系統(tǒng)250包括鏈條升降臺、鏈條輸送機(jī)、輥?zhàn)虞斔蜋C(jī)、空托盤收集機(jī)、尺寸檢測系統(tǒng)、上箱架、自動控制系統(tǒng)等，約1

53、00臺套4計算機(jī)管理及監(jiān)控系統(tǒng)120包括相關(guān)軟、硬件5木質(zhì)托盤0.028000個1606其它配件40包括天地軌、安全供電滑觸線、電纜、橋架、供電柜等7其它相關(guān)費(fèi)用150包括設(shè)計費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、工程管理費(fèi)等8其它設(shè)備300未預(yù)計設(shè)備合計1410六、 配送中心信息系統(tǒng)物流配送中心是連接供應(yīng)方和需求方的橋梁。從供應(yīng)方的角度來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運(yùn)輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動化、省力化外，管理信息的建設(shè)是提

54、高作業(yè)效率，提升其現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。系統(tǒng)信息流簡圖見圖表-10。圖表-10 配送中心信息流簡圖圖表-11 物流配送中心信息系統(tǒng)功能樹第七章 超市經(jīng)營方案本項(xiàng)目超市總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌。一、方案1、營業(yè)面積超市賣場面積12500m2。2、經(jīng)營品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見圖表-12。圖表-12 超市經(jīng)營品種方案序號分類序號分類序號分類一生鮮商品三紡織品五大眾消費(fèi)品1奶制品1男裝1成品2面包2兒童用品2洗滌菜3糕點(diǎn)3內(nèi)衣裝3美容美發(fā)4自助熟食4女裝4清潔護(hù)理5肉類5鞋類5小吃早餐6魚類6家用紡織品6餅干7冷凍食品四非食品非技術(shù)（2）7飲料煙酒8蔬果1實(shí)

55、用五金8團(tuán)購品9干果南北貨2工具公司將從西班牙進(jìn)口西班牙檻欖油、紅酒、葡萄酒、火腿等食品，以改善超市商品結(jié)構(gòu)。二非食品非技術(shù)（1）3像制品1照相4游戲及玩具2音像5體育用品3家具6廚房與餐桌用品4大家電7學(xué)習(xí)辦公用品5小家電8清潔整理用品6通訊9箱包珠寶3、消費(fèi)對象中、低、高收入群體4、服務(wù)區(qū)域超市服務(wù)半徑初步確定為5公里，同時以新老城區(qū)為基礎(chǔ)，輻射擴(kuò)展至全縣范圍及周邊地區(qū)。5、經(jīng)營規(guī)模本項(xiàng)目超市正常經(jīng)營年?duì)I業(yè)額超過4億元。6、超市構(gòu)成顧 客商品自選部門員工收銀部門員工其它服務(wù)部門員工奶制品面包糕點(diǎn)自助熟食肉類魚類冷凍食品蔬果干果成品洗滌菜美容美發(fā)清潔護(hù)理小吃早餐餅干飲料煙酒團(tuán)購家用五金工具像

56、制品游戲及玩具體育用品廚房與餐桌用品學(xué)習(xí)辦公用品清潔整理用品箱包珠寶照相音像家具大家電小家電通訊男裝兒童用品內(nèi)衣裝女裝鞋類家用紡織品服務(wù)臺收款臺文秘裝飾維修清潔經(jīng)營帳目供應(yīng)商付款其它人事培訓(xùn)生鮮商品大眾消費(fèi)品非食品非技術(shù)非食品非技術(shù)紡織品收銀部綜合部財務(wù)部人力資源銷售部門服務(wù)部門采 購 中 心 商 場 管 理數(shù)據(jù)安裝圖表-12 超市構(gòu)成圖二、 超市營銷策略1、經(jīng)營策略精心布置貨架及各銷售區(qū)，盡可能展示上萬種各類商品，使消費(fèi)者或未來消費(fèi)者大開眼界，產(chǎn)生積極影響，進(jìn)而產(chǎn)生良好的業(yè)績。此外，在實(shí)際經(jīng)營中，按照國內(nèi)外流行的經(jīng)營方式，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的特點(diǎn)，為顧客提供最佳經(jīng)營方式。2、服務(wù)策略以無可挑剔的

57、一流服務(wù)，讓消費(fèi)者在得到購物欲望滿足的同時，得到真心被視為上帝的精神滿足，必要時還可以提供超值服務(wù)，如為特殊需要的顧客提供超出經(jīng)營品種而指定的需求和專門服務(wù)等。同時建設(shè)一流的經(jīng)營服務(wù)設(shè)施。此外，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營品類的不同特點(diǎn)，分別有針對性地制定售前、售中及售后服務(wù)措施，如：建立熱線咨詢電話，開設(shè)免費(fèi)培訓(xùn)講座，以潛在默化的方式宣傳產(chǎn)品，培育潛在的消費(fèi)者等。3、優(yōu)勢互補(bǔ)策略超市既是零售的場所，也是商品批發(fā)的展示場所。本項(xiàng)目超市在做好零售市場的同時，還可適時開展批發(fā)和代理業(yè)務(wù)。應(yīng)當(dāng)充分利用公司現(xiàn)有資源，包括采購網(wǎng)絡(luò)、營銷網(wǎng)絡(luò)等，不斷拓展新的業(yè)務(wù)渠道；同時，超市在自身發(fā)展的過程中，也可與公司超市及其它經(jīng)營

58、點(diǎn)建立緊密的聯(lián)系，強(qiáng)強(qiáng)合作，把生意做大，把企業(yè)做強(qiáng)，把業(yè)務(wù)做活。4、宣傳戰(zhàn)略把對超市的宣傳放在重要地位，尤其應(yīng)突出所在地的區(qū)位優(yōu)勢與環(huán)境優(yōu)勢。同時，針對經(jīng)營產(chǎn)品特點(diǎn)制定相應(yīng)宣傳措施，如：在重要貨位安排長期的促銷人員，起到宣傳介紹產(chǎn)品、鎖定固定消費(fèi)客戶、提高產(chǎn)品銷售的作用；抓住消費(fèi)源頭，突出權(quán)威廣告的作用；注重在各媒體上的宣傳，包括廣播、電視、報刊、戶外廣告等，大大增加商品可見度。三、超市技術(shù)設(shè)備1、計算機(jī)管理系統(tǒng)超市計算機(jī)管理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財務(wù)會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計和建

59、設(shè)。在超市計算機(jī)具體配置上，擬通過服務(wù)器IBM AS400，PC+POS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。2、其它設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，超市還需采購設(shè)備包括：超市營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備設(shè)施及其它設(shè)備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。超市主要設(shè)備采購清單詳見表6-6。圖表-13 超市主要設(shè)備采購清單序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備 注一超市營業(yè)設(shè)備該部分投資估價約為353萬元1手推車輛402冷藏柜及配件套503標(biāo)簽條套100004面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備套

60、35各種貨架套8006部門標(biāo)志牌個1007收銀設(shè)備及配件套808切面包片機(jī)架及配件套39熟食加工設(shè)備及熟食柜套70二公用工程設(shè)備設(shè)施該部分投資計入有關(guān)專業(yè)工程費(fèi)用，不另外單獨(dú)計算10冷水機(jī)組套3350RT(單套)11燃?xì)馊詣訜o壓熱水鍋爐臺440104Kcal/h(單臺)12風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)機(jī)組套113冷卻塔套114監(jiān)控報警系統(tǒng)套115自動噴淋滅火系統(tǒng)套116計算機(jī)及通訊設(shè)備套117干式變壓器臺22500kVA(單臺)18柴油發(fā)電機(jī)組套1三其它19自動扶梯部4全進(jìn)口20垂直電梯部3進(jìn)口或中外合資21辦公用具22其它設(shè)備 注：設(shè)備應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要配置。第八章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、總平面布置1、總平面

61、設(shè)計原則全面規(guī)劃，利于實(shí)施；功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；考慮項(xiàng)目所在地段的總體景觀，場地布置與建設(shè)能夠美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤氣、通訊、供電等共享基礎(chǔ)設(shè)施；符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。2、總平面布局項(xiàng)目選址位于xx縣新城區(qū)。該地為新、老城區(qū)結(jié)合部的新城區(qū)一側(cè)。項(xiàng)

62、目總占地面積約25畝，為新城區(qū)內(nèi)已規(guī)劃成片開發(fā)地塊，經(jīng)縣政府審批并辦妥建設(shè)用地手續(xù)后，項(xiàng)目正式啟動使用。本項(xiàng)目的建設(shè)主體為一座四五層的超市，同時建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口方位應(yīng)設(shè)計科學(xué)，超市前應(yīng)設(shè)有28米寬的大型多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足超市的功能需求，又形成較大的氣勢和商業(yè)氛圍。同時為方便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場。本項(xiàng)目交通流線較為順暢。二、建筑方案1、設(shè)計依據(jù)本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，安徽省的有關(guān)規(guī)定等。主要規(guī)范、規(guī)程包括：建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范GBJ 9-87建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GBJ 11-89混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 G

63、BJ 10-89鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計與施工規(guī)程JGJ 3-91鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ 17-88建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GBJ 7-89建筑樁基設(shè)計規(guī)范JGJ 94-94其它有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)施規(guī)范及規(guī)程2、建筑設(shè)計建筑立面設(shè)計建筑立面以簡潔明快為指導(dǎo)思想，力圖用現(xiàn)代的裝飾材料綠色全反射玻璃墻，與大面積的實(shí)墻進(jìn)行對比，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑簡潔，細(xì)致而又大氣的藝術(shù)風(fēng)格。在局部設(shè)施上，將超市的交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時，大量的人流流動也可以引起過往人的好奇心，吸引潛在的顧客進(jìn)入超市購物。在建筑的明顯部位設(shè)置特別醒目的巨型的公司標(biāo)志，有利于熱鬧的商業(yè)氣氛。建筑內(nèi)部

64、空間設(shè)計一層為超市主入口，設(shè)有門廳，入口門廳內(nèi)設(shè)二臺自動扶梯聯(lián)系上下交通。一層前部設(shè)有小吃廣場、技術(shù)工程部、小商店，中部與后部主要為室內(nèi)機(jī)動車及自行車停車場。樓層內(nèi)部功能布局，由工程設(shè)計人員在實(shí)地勘察后并結(jié)合物配和超市特點(diǎn)需要規(guī)劃設(shè)計。材料材料表圖表-14 材料表序號名 稱墻面頂面地面踢角柱子1辦公區(qū)乳地板或乙烯板PVC乳膠漆2庫房卸貨區(qū)內(nèi)墻涂料噴白內(nèi)墻涂料噴白混凝土耐磨地坪水泥內(nèi)墻涂料噴白，角鋼護(hù)角3操作區(qū)保溫板保溫板吊頂防滑地磚地磚保溫板4營業(yè)區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆，角鋼護(hù)角5餐飲區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆6衛(wèi)生間150300瓷磚吊頂150150防滑地磚水泥1501

65、50地磚7廚房150300瓷磚內(nèi)墻涂料噴白150150防滑地磚水泥150300地磚8設(shè)備用房水泥砂漿地坪水泥內(nèi)墻涂料噴白9商店乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白乙烯板水泥乳膠漆屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時找坡，（坡度0.3%），覆瓦。門窗超市入口：電動卷簾門、感應(yīng)玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時關(guān)閉，火災(zāi)時自動打開的電子控制乙級防火門。貨運(yùn)口：電動卷簾門辦公室：普通木質(zhì)夾板門，球形把手鎖。倉庫：木質(zhì)防火推拉門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門，雙向開啟鋼框有機(jī)玻璃門。樓梯間：單向開啟，木質(zhì)乙級防火門，不銹鋼把手。金庫：鋼質(zhì)保險庫門，密碼門鎖。

66、設(shè)備用房：單向開啟木質(zhì)甲級防火門。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無框綠色全反射玻璃幕墻。內(nèi)窗：5mm厚白玻璃、木框。門窗綠色全反射玻璃幕墻。外墻乳膠漆。3、抗震設(shè)計根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（50年超越概率10%，1990年），按照建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB50223-95），本工程為乙類抗震設(shè)防建筑。因此，本工程抗震設(shè)計按6度計算，按7度抗震設(shè)防，IV類場地，考慮近震影響，框架抗震等級三級。4、基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)設(shè)計應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目場地地質(zhì)情況由工程設(shè)計部門計算確定。5、基礎(chǔ)形式基礎(chǔ)為樁基，柱下獨(dú)立承臺。樁采用600高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，樁長約為40m，樁尖持力層進(jìn)入

67、第8層。單樁允許承載力1650kn，承臺為承臺加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應(yīng)控制建筑物絕對沉降和相對沉降均滿足現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和業(yè)主的要求。建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺之間的聯(lián)系梁約為400mm800mm（寬高）。6、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)形式為預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用框架，填充磚墻體系。三、土建工程本項(xiàng)目的土建工程，系物配中心和超市商業(yè)用房及有關(guān)配套輔助設(shè)施。總建筑面積為42500m2，其中倉儲及物配中心10000 m2，超市商業(yè)用房建筑面積為31850m2，配套輔助設(shè)施用房為650m2。另外，多功能廣場場地面積為5400m2，室外自行車停車場面積為1500m2。 圖表-15 主體

68、工程及面積序號名稱單位總計備注1超市賣場m2125002倉庫及物配中心m2100003加工間及冷庫m215004收貨區(qū)m216005辦公室m220006小商店m213007小吃廣場m215008通道、走廊m220009廁所m220010技術(shù)工程部m280011室內(nèi)停車場m2800012輔助配套設(shè)施用房m2650見圖表-1613其它配套工程m2450建筑面積m242500備注：室內(nèi)停車場機(jī)動車停車位230個，自行車停車位900個。圖表-16 輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表序號名稱單位面積備注一配套設(shè)施用房1冷凍機(jī)房m21502變電室m21503泵房m2504鍋爐房m21505發(fā)電機(jī)房m2150

69、小計m2650二其它1多功能廣場m254002室外自行車停車場m21500900個停車位小計6400四、配套工程1、給排水給水水源采用城市自來水管網(wǎng)作為生活水源，生活用水由xx縣新東方水業(yè)市政給水管網(wǎng)接入，接入管管徑Dn150。在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)計量水表，經(jīng)過水表后送入各用水點(diǎn)。水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算詳見圖表-17。圖表-17 本項(xiàng)目用水量估算表序號用水單位最大日用水量（m3d）最大時用水量（m3h）1職工用水5082顧客用水2043餐飲80154副食品加工55105地面沖洗3056空調(diào)補(bǔ)充水240107綠地用水205合計49557供水方式根據(jù)市政供水管網(wǎng)的情況及消防部

70、門的要求進(jìn)行供水。供水系統(tǒng)分類本工程供水系統(tǒng)包括工作用水系統(tǒng)和生活飲用水系統(tǒng)。工作用水系統(tǒng)：工作用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客的盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補(bǔ)充水。該水為一般自來水，不經(jīng)任何處理。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水主要供超市工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾活性炭反滲透臭氧消毒工藝設(shè)備，制水能力約4m3h。熱水系統(tǒng)采用二臺煤氣熱水爐，一臺供廚房用熱水，一臺供超市工作人員盥洗用水。排水污廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲含油廢水和副食品加工含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入項(xiàng)目區(qū)污水處理系統(tǒng)，經(jīng)三級生化處理達(dá)到

71、國家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本項(xiàng)目污廢水量按生活用水量的90計（除去循環(huán)補(bǔ)充水量）共211m3d。雨水系統(tǒng)項(xiàng)目雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政排水管。循環(huán)系統(tǒng)根據(jù)工藝要求，冷凍機(jī)冷卻水量約500m3h。為節(jié)約用水，冷凍機(jī)冷卻出水經(jīng)冷卻塔冷卻后循環(huán)使用。2、消防消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。消防水量根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l /s，自動噴淋系統(tǒng)30l/s。消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺加壓泵（一用

72、一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。自動噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制中心，自動噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。室外消防在基地周圍設(shè)四套室外消火栓。3、暖通空調(diào)設(shè)計依據(jù)采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范；民用建筑暖通空調(diào)設(shè)計技術(shù)措施；建筑設(shè)計防火規(guī)范。設(shè)計范圍超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計防火排煙設(shè)計建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計設(shè)計參數(shù)室外設(shè)計參數(shù)夏季最高干球溫度 34夏季最高濕球溫度 28.2冬季最低干

73、球溫度 -4冬季相對濕度 73%夏季通風(fēng)溫度 32冬季通風(fēng)溫度 3室內(nèi)設(shè)計參數(shù)圖表-18 室內(nèi)設(shè)計參數(shù)表房間名稱夏季冬季新風(fēng)量噪聲級溫度相對濕度溫度相對濕度超市、商店26286518301015m3/d45db辦公252765193020m3/hp45db通風(fēng)換氣次數(shù)（次時）圖表- 19 各房間通風(fēng)換氣次數(shù)房間名稱換氣次數(shù)房間名稱換氣次數(shù)冷凍機(jī)房1020面包房2030變電室1530鍋爐房1530配電室510衛(wèi)生間1520泵房34倉庫46廚房3050發(fā)電機(jī)房30空調(diào)技術(shù)指標(biāo)建筑面積 32325m2空調(diào)面積 15120m2空調(diào)總冷負(fù)荷 2500kW空調(diào)總熱負(fù)荷 950kW空調(diào)冷熱源空調(diào)冷熱源選用進(jìn)

74、口冷水機(jī)組，350RT2臺，制冷機(jī)組總?cè)萘?00RT（總制冷量約為4000kW）?？照{(diào)熱源選用中外合資燃?xì)馊詣訜o壓熱水鍋爐，40104kcal2臺，總?cè)萘?0104kcalh?？照{(diào)系統(tǒng)超市等各大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過風(fēng)管進(jìn)入房間。為確保新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用阻抗復(fù)合消聲器。商店、辦公等部分采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。對超市入口大門設(shè)置空氣幕，以減少能量損失。通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備用房，倉庫均采用自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)。廚房、面包房、快餐部分及超市特殊區(qū)域適當(dāng)增加排風(fēng)量，防止異味流入超市。衛(wèi)生

75、間、更衣室等設(shè)機(jī)械排風(fēng)。防火、排煙根據(jù)規(guī)范通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)管采用非燃材料，風(fēng)管和設(shè)備的保溫材料，消聲材料及粘結(jié)劑采用非燃或難燃材料。倉庫利用高窗，采用自然排煙方式。超市部分采用機(jī)械排煙方式。冷庫及加工區(qū)果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫按溫度要求不同分隔，各區(qū)域溫度單獨(dú)控制。各制冷、空調(diào)區(qū)域由機(jī)房集中供冷，庫房內(nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區(qū)域（大、小）和果蔬冷都按要求補(bǔ)送新風(fēng)。食品油炸和烘烤區(qū)都布置排風(fēng)系統(tǒng)。4、供電用電量估算 照明照度及光源如下：超市營業(yè)區(qū)照度要求為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的

76、熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量估計為700kW.廣告牌：予留50 kW動力圖表-20 動力用電量表序號項(xiàng)目名稱裝機(jī)容量(kW)備注1加工、冷庫等7002餐廳1203消防噴淋泵等404電梯405其它動力 200合計1100空調(diào)：750 kW?？傃b機(jī)容量為2600kW，擬采用二臺1600kVA變壓器供電。本項(xiàng)目用電負(fù)荷計算表詳見圖表-21。變壓器負(fù)荷率為65.8。圖表-21 供電負(fù)荷計算表序號項(xiàng)目名稱裝機(jī)容量（kW）需要系數(shù)Kx功率因素COS計算負(fù)荷有功功率（kW）無功功率（kVAR）視在功率（kVA）1動力11

77、000.80.8880.00660.001100.002空調(diào)7500.80.8600.00450.00750.00 3廣告牌5010.850.0037.5062.50 4照明、輔助70010.8700.00525.00875.00 小計26002230.001672.502787.50 分散系數(shù)0.851895.501421.632369.38 電容補(bǔ)償0.9-503.59補(bǔ)償后1895.50918.032106.11 合計2106.11供電本項(xiàng)目用電城網(wǎng)接入。內(nèi)設(shè)1600kVA變壓器二臺。由電業(yè)提供二路10 kVA高壓電源（按二類負(fù)荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)絡(luò)。相應(yīng)配置高、低壓框。為應(yīng)急

78、、消防之用，另設(shè)有1000 kVA柴油發(fā)電機(jī)組一套，供部分照明、冷庫（包括冷凍、冷藏等）信息處理系統(tǒng)等使用。信息處理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等的電源均經(jīng)UPS（不少于15分鐘）供應(yīng)。配電按照明、動力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保護(hù)功能的自動斷路器。超市內(nèi)的小商店用電量單獨(dú)配電、分別計量。在商場內(nèi)的各適當(dāng)部位裝置帶有保護(hù)接地的插座，大部分插座應(yīng)采用雙電源供電。對消防設(shè)備、應(yīng)急照明、登記處處理等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負(fù)載末端自動切換。電話由市電話網(wǎng)引入直線電話100對（可同時進(jìn)出）。電視引入市有線電視信號，供不少于100臺電視機(jī)同時使用。保安監(jiān)視系統(tǒng)在超市

79、內(nèi)各主要通道、貨架二側(cè)，出入口及收銀臺等部位設(shè)置電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)。火災(zāi)報警系統(tǒng)本超市設(shè)置感煙（感溫）探測器，手動報警按鈕等火災(zāi)報警及消防設(shè)備聯(lián)動系統(tǒng)，消防廣播與超市音響系統(tǒng)人工切換。音響系統(tǒng)超市內(nèi)設(shè)置音響系統(tǒng)，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。設(shè)備管理系統(tǒng)收集并監(jiān)視空調(diào)、動力、照明等設(shè)備的運(yùn)行情況。防雷本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。5、煤氣本工程煤氣總用量約為301m3/d。主要供超市的食品加工及餐飲用氣（設(shè)煤氣總表一只），餐飲區(qū)每個廚房另設(shè)煤氣表各一只。煤氣管道接自市政煤氣總管，是否需設(shè)煤

80、氣調(diào)壓要征詢煤氣公司有關(guān)部門后才能決定。室內(nèi)煤氣管道委托煤氣公司有關(guān)部門設(shè)計、施工，所有煤氣表具須采用煤氣公司指定產(chǎn)品，并委托煤氣公司承擔(dān)安裝。第九章 組織機(jī)構(gòu)和人員安排一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置安徽xxxx實(shí)業(yè)股份有限公司是安徽xx物流配送中心及大型超市項(xiàng)目的投資主體和經(jīng)營主體。該公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，依靠有效的激勵機(jī)制和制約機(jī)制，堅持自主管理，以人為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以責(zé)任為紐帶，鼓勵自主創(chuàng)新。公司管理機(jī)構(gòu)由公司視生產(chǎn)經(jīng)營需要自主設(shè)置。項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)參考見下圖。圖表-22 項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖檢查職員檔案職員需求各

81、個部門人事部招聘解聘方案審批招聘解聘職員管理人員人事部人事任用各部門錄入職員檔案修改職員記錄錄入職員檔案圖表-23，超市人事管理流程圖二、 勞動定員安排與培訓(xùn)本項(xiàng)目勞動定員共635人，其中公司高級管理人員約15人，一般中層管理人員58人，店內(nèi)員工502人，物配中心50人，其他人員10人。公司所需人員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動合同制。員工上崗前由公司統(tǒng)一培訓(xùn)。公司可視其經(jīng)營規(guī)?；驑I(yè)務(wù)量的需要適時增減定員配置。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為2.5年，其中項(xiàng)目前期工作階段6個月，項(xiàng)目實(shí)施（工程建設(shè)）階段21個月，項(xiàng)目竣工和試運(yùn)行階段3個月。預(yù)計2011年

82、12月份開工，2013年10月份試運(yùn)行，2014年元旦營業(yè)。建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度大概安排見圖表-24。第十一章 環(huán)境保護(hù)與安全一、環(huán)境保護(hù)1、施工過程中的環(huán)保問題本項(xiàng)目建設(shè)場地位于新老城區(qū)新城區(qū)一側(cè)，項(xiàng)目建設(shè)及啟動后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問題，尤其是施工中，更應(yīng)注意環(huán)境問題。在施工過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河流；不在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產(chǎn)生

83、有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；對產(chǎn)生噪聲、振動的施工機(jī)械，采取限時施工等有效措施，減輕危害。2、設(shè)計過程中應(yīng)注意的環(huán)保問題在設(shè)計和有關(guān)設(shè)備的使用時采取以下措施：采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；冷凍機(jī)房和所有空調(diào)機(jī)房內(nèi)墻均貼吸聲材料；所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動小，所有帶振源的設(shè)備，如水泵、風(fēng)機(jī)等，在其進(jìn)出口接管上加設(shè)軟接頭，所有空調(diào)機(jī)組內(nèi)離心風(fēng)機(jī)均設(shè)彈簧減震器，空調(diào)機(jī)組底部與基礎(chǔ)之間墊兩層橡膠減震墊

84、，使主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間達(dá)到GB3096-93噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求；廚房間排油煙要經(jīng)過過濾，減少油煙排出室外；在項(xiàng)目區(qū)種植樹木、草坪，進(jìn)行綠化，以凈化空氣，保護(hù)環(huán)境，達(dá)到規(guī)劃要求的綠化面積。3、環(huán)境影響及評價本大型綜合超市，項(xiàng)目實(shí)施后，沒有工業(yè)污染物，其可能產(chǎn)生的廢水、噪音、廢氣，將采取綜合治理措施，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生較大影響。廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入污水處理站，經(jīng)三級生化處理達(dá)到國家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90計（除去循環(huán)補(bǔ)充水量及綠化用水）共21

85、1m3d。本項(xiàng)目三級生化處理設(shè)備，工藝選用：接觸氧化法，處理能力35m3h污水經(jīng)處理后達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)排放。污水排放達(dá)標(biāo)參數(shù)。圖表-24 污水處理達(dá)標(biāo)參數(shù)表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值備注1CODcr100ppm2BOD530ppm3SS70ppm4pH695Oil17ppm廢氣本項(xiàng)目廢氣主要為鍋爐氣及餐飲區(qū)的微量煙氣，擬采用除塵設(shè)備處理，煙氣排放符合國家二類排放標(biāo)準(zhǔn)。噪聲本項(xiàng)目所選設(shè)備多為低噪聲設(shè)備，不會對周圍聲環(huán)境產(chǎn)生較大影響。本項(xiàng)目空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)的機(jī)械設(shè)備及水泵裝置采取相應(yīng)的減振及消音措施，各層機(jī)房均采取消音措施。圖表-25 主要噪聲源及治理措施表序號噪聲振動源治理措施1水冷卻塔60db2閉

86、路循環(huán)冷凝器60db3柴油發(fā)電機(jī)消音室中60db本項(xiàng)目需請環(huán)境保護(hù)部門作一環(huán)境影響評價，以便采取更加經(jīng)濟(jì)合理的措施而達(dá)到對有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。二、衛(wèi)生防疫廚房設(shè)施設(shè)計、設(shè)備配置及用具等的清潔工作，按衛(wèi)生防疫的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；食品的采購、存放、加工等按食品衛(wèi)生法及規(guī)范要求操作，實(shí)行生熟分開、歸類處理；廚房操作人員經(jīng)體檢合格后持證上崗。三、消防安全合作公司按照國家有關(guān)消防安全管理規(guī)定進(jìn)行設(shè)計（“建筑設(shè)計防火規(guī)范” GBJ16-87 ）。建筑物內(nèi)設(shè)置防火隔離門、消火栓（每個消火栓均有水龍裝置和滅火器材），并配備火警報警系統(tǒng)和煙火監(jiān)視系統(tǒng)，包括自動報警按鈕、火災(zāi)警鈴、自噴水裝置等，以確保超市營運(yùn)安

87、全。1、消防車道在基地內(nèi)利用貨運(yùn)道路設(shè)環(huán)道的消防車道，可以滿足消防車的操作需要。2、安全疏散按建筑設(shè)計防火規(guī)范規(guī)定，設(shè)有噴淋滅火裝置的商場在室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的疏散口的距離為50米。本項(xiàng)目擬在超市營業(yè)廳兩側(cè)設(shè)兩個安全出口直接通向室外，各防水分區(qū)之間設(shè)乙級防火門分隔，各疏散口的布置滿足安全疏散距離的要求。規(guī)范規(guī)定，對耐火等級為一級二級的商店建筑，疏散寬度指標(biāo)為0.65m百人。本方案所有疏散口可滿足5000人同時疏散的要求。3、防火分區(qū)根據(jù)各功能分區(qū)自然劃分防火分區(qū)，由于超市營業(yè)廳面積較大，難以滿足規(guī)范的要求，須與消防部門協(xié)商解決。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑D

88、N150），若今后二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設(shè)消防水池。5、消防水量根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動噴淋系統(tǒng)30l/s。6、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，消火栓布置保證有二股充實(shí)水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設(shè)二套消防結(jié)合器。7、自動噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨(dú)立設(shè)噴淋泵二臺（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設(shè)二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制中心，自動噴淋系統(tǒng)設(shè)消防結(jié)合器二套。8、室外消防在項(xiàng)目區(qū)周圍設(shè)4套室

89、外消火栓。9、防雷系統(tǒng)本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。第十二章 投資估算與資金籌措一、投資估算本項(xiàng)目總投資估算17000萬元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資13500萬元，流動資金為3500萬元。1、項(xiàng)目投資估算建筑工程6998萬元：本項(xiàng)目主體工程建筑面積41850，配套用房650，主體工程建筑造價按1660元/，配套用房造價按800元/進(jìn)行估算。設(shè)備投資估算3010萬元。本項(xiàng)目建多功能廣場、自行車停車場、道路硬化、環(huán)境綠化等，預(yù)計投資額250萬元。本項(xiàng)目需用地25畝，土地費(fèi)用估算750萬元（商服用

90、地，按30萬元/畝計）。勘察設(shè)計咨詢費(fèi)101萬元（按工程費(fèi)用的1.5%估算）。電增容費(fèi)、水增容費(fèi)：344萬元電增容費(fèi)本項(xiàng)目全部建成后用電容量新增容費(fèi)144萬元（新增電增容費(fèi)3200kVA ，按450元/kVA計算）。水增容費(fèi)根據(jù)本項(xiàng)目用水量預(yù)測，本項(xiàng)目接入DN150供水管，水增容費(fèi)200萬元。市政公用設(shè)施配套費(fèi)385萬元（按90元/m2計取）。消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)90萬元。工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)101萬元（按工程費(fèi)用的1.5%計算）。招投標(biāo)費(fèi)用40萬元（按工程費(fèi)用的0.6%計算）。人防費(fèi)76萬元（按工程費(fèi)用的1%計算）。建設(shè)單位管理費(fèi)80萬元（按工程費(fèi)用的1.2%計算）。其它估計費(fèi)用275萬元本項(xiàng)目

91、基本預(yù)備費(fèi)1000萬元（按固定資產(chǎn)投資8%估算，未考慮漲價因素）。=13500萬元2、流動資金估算本項(xiàng)目所需的流動資金估算為3500萬元。項(xiàng)目總投資估算見圖表-26。二、 資金籌措與投資計劃1、資金籌措本項(xiàng)目總投資為17000萬元，全部投資為業(yè)主自籌，自有資金占100%。 2、投資計劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況，項(xiàng)目建設(shè)期為2.5年，項(xiàng)目建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)全部投入，流動資金根據(jù)各年需要分年度投入。第十三章 項(xiàng)目效益分析本項(xiàng)目財務(wù)評價確定計算期為15年，其中建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期12.5年。一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）商品銷售收入和銷售稅金及附加估算1、年銷售收入估算本項(xiàng)目建成后，正常年?duì)I業(yè)收入為40559

92、萬元； 庫房倉儲收入庫房總面積10000平方米，利用率70%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/天.平方米，使用貨架可提高1.7倍。估算可知本項(xiàng)目正常年庫房倉儲收入為257萬元。裝卸費(fèi)收入本項(xiàng)目預(yù)計彩電、空調(diào)、其它家用電器及有關(guān)大宗商品年周轉(zhuǎn)裝卸費(fèi)用按、其它商品年周轉(zhuǎn)裝卸費(fèi)用正常年收入為117萬元。配送業(yè)務(wù)收入本項(xiàng)目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，長途配送半徑平均以70公里計算。本項(xiàng)目正常年配送業(yè)務(wù)收入共計為185萬元。超市收入項(xiàng)目經(jīng)過一定時期的市場培育，超市的客戶群體將逐步穩(wěn)定，購買日趨集中。在中長期內(nèi)，公司主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在于品牌代理項(xiàng)目的拓展，隨著物流配送中心知名度的提高，業(yè)務(wù)范圍

93、的擴(kuò)大，每年?duì)幦∫欢〝?shù)量的品牌代理業(yè)務(wù)。超市結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、人均購物量和消費(fèi)水平，確定本項(xiàng)目超市正常年單位面積（平方米）營業(yè)額按按2.5萬元/估計，正常年超市經(jīng)營收入為40000萬元。（本項(xiàng)目建成后，有效營業(yè)面積大約在16000左右），2、銷售稅金及附加估算根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目增值稅實(shí)行抵扣制，稅率按17%計，裝卸費(fèi)收入營業(yè)稅率為3%，庫房倉儲、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨等收入營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的4%計算。計算期年平均銷售稅金及附加為1061萬元（納入總成本核算）。（二）總成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算范圍：本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括超市

94、商品零售成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、職工工資及福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算參照國家建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)。1、項(xiàng)目物流配送、超市商品經(jīng)營成本：項(xiàng)目超市商品零售成本按占超市收入的80%測算，為32447萬元。2、外購燃料、動力費(fèi)用：本項(xiàng)目燃料費(fèi)、水電費(fèi)按營業(yè)收入的0.4%估算，為162萬元。3、職工工資及福利：項(xiàng)目投入營運(yùn)后，預(yù)計定員653人，其中高層管理人員15人。職工工資按經(jīng)營收入的2.8%計，管理人員年工資按4.8萬計，本項(xiàng)目正常年職工福利按工資的15%計。年工資福利費(fèi)用為1389萬元。4、折舊：固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定采用分類直線折舊

95、法計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為5%，機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為5%。本項(xiàng)目年折舊為422.1萬元。5、維修費(fèi)用：維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的10%估算為44.8萬元。6、攤銷費(fèi)用：土地使用權(quán)攤銷年限按35年攤銷，年攤銷為20萬元。7、銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按營業(yè)收入0.6%估算為250萬元。8、其它費(fèi)用：包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會議費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照商業(yè)企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平，按營業(yè)收入的0.5%估算為203萬元（三）總成本費(fèi)用構(gòu)成本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為35998.9萬元，其中：固定成本809.6萬元，可變成本35189.3萬元，年經(jīng)營成本34721.5萬元。（四）項(xiàng)目利潤分析

96、1、項(xiàng)目銷售（稅前）利潤=40559-35998.9=4559.2萬元； 2、項(xiàng)目凈利潤（稅后）=4559.2（1-25%）=3419.4萬元。（五）項(xiàng)目投資效益分析1. 總投資收益率（ROI）=4559.2/17000100%=26.8%2、項(xiàng)目凈利潤率（ROE）=3419.4/17000100%=20.1%3、項(xiàng)目投資回收期（T）T=B0(B0Gi)(1+i)=3.6589-3.505040.03342=4.6(年)4、盈虧平衡分析（Qc） Qc=809.6（40559-35189.3-1061）100% Qc= FC（TRVCT）100%=18.8%二、 社會效益評價該項(xiàng)目物流配送中心與

97、大型超市的建設(shè)，將促使商貿(mào)業(yè)由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動xx縣由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化商貿(mào)產(chǎn)業(yè)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。為新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)即“第三方物流產(chǎn)業(yè)”發(fā)展奠定基礎(chǔ)。該項(xiàng)目將建立起區(qū)域性的市場，發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足xx，輻射長三角的大商圈，并形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。從而對推動xx及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展發(fā)揮重要作用。項(xiàng)目正式經(jīng)營后，將為社會提供630余個

98、就業(yè)崗位，為富裕勞動力增加工資性收入1400余萬元，為地方增加稅收2200余萬元。為保持社會安定起到積極的促進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目的社會效益十分明顯。二一一年七月 項(xiàng)目投資估算表附表-1 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量估算金額備注一固定資產(chǎn)投資13500建安工程m2425006998土地費(fèi)用畝25750設(shè)備購置臺套4193010其他費(fèi)用1742勘察設(shè)計咨詢費(fèi)%1.4101水、電增容費(fèi)%4.9344市政公用設(shè)施配套費(fèi)90元/ m2-385消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)21元/ m2-90工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)%1.5101招投標(biāo)費(fèi)用%0.640人防費(fèi)18元/ m2-76建設(shè)單位管理費(fèi)%1.180廣場、道路、綠化等%3.6250其 它%3.9275基本預(yù)備費(fèi)%61000占全部投資二流動資金3500合 計17000總成本估算表附表-2 單位：萬元序號成本構(gòu)成金額參照估算依據(jù)項(xiàng)目物流配送、超市商品成本32447占營業(yè)收入80%外購燃料、動力費(fèi)用1620.4%職工工資及福利13892.8%折舊422.1折舊年限：房屋35年，設(shè)備10年，殘值5%維修費(fèi)用44.8占折舊費(fèi)11.0%攤銷費(fèi)用20土地使用權(quán)攤銷按30年攤銷銷售費(fèi)用250占營業(yè)收入0.6%其它費(fèi)用203占營業(yè)收入0.5%銷售稅金及附加1061貸款利息-（十一）總成本35998.9固定成本809.6變動成本35189.3經(jīng)營成本34721.5