1、內蒙古汽車4S店建設項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章 申報單位及項目概況11.1項目概況11.2項目編制依據21.3項目建設背景及可行性31.4臨河區概況81.5建設內容、規模111.6項目建設方案111.

2、7勞動安全與消防241.8項目管理及組織機構251.9投資估算和資金籌措28第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析322.1發展規劃分析322.2相關產業政策分析342.3行業準入分析34第三章 資源開發及綜合利用分析353.1資源開發353.2綜合利用35第四章 項目用地分析374.1項目選址及用地方案374.2土地利用合理性分析374.3征地拆遷和移民安置規劃方案38第五章 節能方案395.1節能原則395.2設計依據395.3能耗指標405.4節能措施405.5節水措施43第六章 環境和生態影響分析456.1編制依據456.2基本情況456.3環境影響與保護措施456.4主要建議50第

3、七章 經濟影響分析527.1經濟效益分析527.2 經濟影響分析53第八章 社會影響分析548.1 社會效益分析548.2 社會影響分析548.3社會風險及對策分析5563第一章 申報單位及項目概況1.1項目概況1.1.1基本情況項目申報單位：*市*有限公司申報項目名稱：*市*有限公司 xx汽車4S店建設項目公司地址：內蒙古*經濟開發區東區臨五路法人代表：建設地點：內蒙古*經濟開發區東區臨五路建設內容及規模：本項目總占地面積28055平方米，總建筑面積13338平方米，其中綜合業務樓建筑面積7488平方米，汽車展示廳建筑面積5850平方米。項目建設期：2012年3月-2014年12月。項目投資

4、與籌資：本項目總投資1241萬元，資金由建設單位自籌。1.1.2公司概況*市*有限公司（以下簡稱公司）成立于2006年7月19日，注冊資金60萬元。公司經營汽車銷售、汽車配件、售后服務及維修、汽車展示服務等為一體的綜合性汽車貿易企業。公司成立以來一直經營xx汽車銷售維修及售后服務，為xx汽車在*市的總代理，銷售范圍為*市全境。公司現有正式員工11人，下設營銷部、財務部、客服部、維修部。在總經理的領導下，通力合作，相互協調，已形成另一支團結進取，勇于開拓的企業團隊。 公司自成立以來，始終堅持以人為本，誠實守信，自強不息的企業精神作為發展動力。隨著汽車市場的快速發展公司業績逐年上升，2011年全年

5、銷售汽車260臺，營業額達3000萬元，年利潤300萬元，上交利稅30萬元。公司現有300m2汽車展示廳一處；400m2維修車間一處；300m2鈑金烤漆車間一處；各式舉升機6部，資產總計1000萬元。未來，公司將以良好的服務聲譽，主動承擔社會責任，為社會各界人士做好服務，在為我市經濟社會跨越式發展的同時自身加快發展步伐。1.2項目編制依據1.2.1編制原則本著投資少，見效快，效益高的原則根據市場需求和發展趨勢確定合理的建設規模。服從城市總體規劃的前提下，對現行工程進行合理安排，同時考慮今后的發展。統一規劃，分步實施，合理布局，綜合開發，配套建設逐步完善。采用國內外較先進、成熟的技術和材料。必須

6、使建設項目達到安全、堅固、適用、經濟的要求。在調查研究的基礎上，堅持實事求是的原則，以公正的立場和科學的態度對社會效益與經濟效益做出適當的評價。必須符合國家和有關部委的產業政策及有關部委相關的技術規范和標準。1.2.2編制依據國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發20111號國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知中華人民共和國房地產管理法國有土地上房屋征收與補償條例城市房屋拆遷管理條例 *市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要*市城市總體規劃修編說明（20042020年）臨河區城市建設總體規劃臨河區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要國家發展改革委關于發

7、布項目申請報告通用文本的通知城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）建設單位提供的相關資料1.3項目建設背景及可行性1.3.1建設背景近年來隨著國內經濟持續、快速的增長，城鄉群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。隨著*市經濟發展水平穩步提升，汽車產業逐步壯大，汽車消費潛力十分巨大。經濟的發展，帶旺了消費市場。汽車消費的興起，促進了汽車市場的繁榮。在風生水起的汽車消費熱潮中，汽車市場開始嶄露頭角，顯現出良好的發展前景。近幾年，*汽車市場快速發展，汽車市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車市場專業的

8、服務和多樣的品種，也進一步激發了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。但是，汽車市場的發展存在著諸多問題，其中主要表現在以下幾方面：一是汽車市場的規模普遍偏小，除少數汽車市場有一定規模外，其它的市場規模都比較小，面積不大的汽車專賣店尤其居多；二是由于汽車市場規模較小，因而難以提供多樣化的服務，市場功能單一；三是汽車市場的檔次較低，設施與設備簡陋，環境欠佳，大多為初級市場。本項目的建設單位*市*有限公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經過長期的調研，決定適應市場的需要，建設一個集展銷、信息、辦公、配套服務等多種功能于一體的現代汽車4S店，從而帶動*市的汽車產業發展。本項目的建設符合*市城市總體規劃

9、，項目的配套基礎設施 能夠滿足工程的使用要求，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。1.3.2項目建設必要性該項目的實施是推動本地汽車業發展的有力措施隨著汽車使用環境的逐漸優化，汽車消費政策的日益改善，中國內地人均收入水平的不斷增長，城鎮居民家庭汽車普及率將大幅度提高。中國進入WTO，國際品牌汽車及經營模式迅速進入中國市場。根據汽車行業“高起點、國際化、代理制”的原則，迅速組建現代化、品牌化、規模化與國際接軌的汽車營銷體系，將本市汽車產業從單一生產功能的有限發展空間提升到生產與流通協調發展的階段，必將加快*汽車工業、信息產業、金融業、商貿流通業和房地產業以及現代物流業、都市型服務業之

10、間的相互融合滲透與發展。該項目的實施有利于建立一個完善的現代汽車流通體系根據世界汽車發展規律，各國汽車的發展一般經歷三個階段：導入階段，普及階段，成熟階段。目前我國正處于汽車從導入階段向普及階段過渡的時期。此階段，國民經濟迅速發展，人均收入增加，道路和各種公共設施日漸完善，汽車主要用于商務和公務活動，但私人購車比例迅速提高，其用途也從出租客運向生活用車轉移。我國汽車工業發展由于起步晚，再加上傳統計劃經濟影響等因素，使得廠家相對重視生產過程，比較忽略流通貿易的重要性，從而導致汽車服務貿易相對薄弱，成為整個行業發展的瓶頸。作為汽車生產與消費的紐帶經銷商，是整個轎車市場的前沿、市場的觸角。市場的任何

11、變化必然通過經銷商來傳遞，生產企業的決策最終也通過經銷商對市場做出反饋。汽車品牌按區域授權經營的模式是我國目前運用最多的也是最廣泛的營銷模式，其中汽車4S、3S專營店是最多。汽車4S店是集整車銷售（Sale）、維修服務（Service）、備件供應（Spare part）、信息反饋（Survey）四位一體的專營店，它有統一的外觀形象，統一的標識，統一的管理標準，只經營單一品牌。它是一種個性突出的有形市場，并具有渠道一致性和統一的文化理念。4S店在提升汽車品牌、生產企業形象上的優勢顯而易見。目前國內汽車市場已經進入異常激烈競爭時期，所以汽車4S店在汽車銷售市場上扮演著重要的角色，同時也面臨著激烈的

12、競爭。總結和分析世界各國正常經營的汽車銷售商利潤構成，整車銷售占10%，售后服務高達50%，零部件銷售占10%，二手車經營占20%。面對激烈的市場競爭，中國轎車4s店必須順勢而為，把服務作為企業最重要的核心競爭力。目前中國大多數4s店經銷商著眼于銷售較多，對售后服務的管理和從企業內部挖掘提高客戶滿意度、加強售后服務、技術的力度不足。在整個汽車獲利的過程中，整車銷售、配件、維修的比例結構為2:4:1，維修服務獲利是汽車獲利的主要部分。目前，汽車售后服務市場上的競爭主要在4S店和維修廠之間展開，4S店的服務比較完善，而維修廠則方便省錢。隨著汽車銷售市場的進一步成熟、各個品牌產品差異化較少，經銷商的

13、利潤主要將來源于售后服務。因此，做好售后服務各項工作，不斷提高品牌客戶滿意度，培養客戶忠誠度，是許多4s店面臨的重要課題。該項目的實施可以帶動我市區域經濟的發展xx汽車集團公司是中國汽車行業重點骨干企業和國家汽車整車出口基地企業，2006年銷售收入列中國最大500家企業集團第239位，列中國機械500強第25位。xx注重以“品質提升品牌”,堅持“科技興企”。公司先后通過ISO9002、QS9000、ISO9001質量體系認證和ISO14001環境管理體系認證，2005年xx股份公司率先在國內通過ISO/TS16949一體化認證。2006年5月，由長安、xx共同開發的具有自主知識產權的陸風風尚M

14、PV車正式推向市場，2007年10月，xx首款轎車陸風風華全面上市銷售，xx實現了真正意義上涵蓋商用車、乘用車兩大領域綜合性汽車生產廠家的實質跨越，初步具備了參與寬領域多方位競爭的條件。 xx汽車4S店是我市唯一一家由廠家正式授權的4S專賣店，本項目的建設將在我國汽車銷售業發展的推動下，在我市良好的社會經濟環境下，充分發揮xx品牌優勢，把服務作為企業的核心競爭力，將實現項目預期目標，有效的滿足我市及周邊客戶的需求，促進我市商貿經濟和社會又好又快發展。該項目的建設將形成汽車展銷、辦公、配套服務多功能一體的專業市場。通過市場帶動相關制造業與輔助行業的發展，必將有力地帶動我市區域經濟的快速發展。1.

15、3.3項目建設可行性項目符合*市城市總體規劃要求，該項目的建設將進一步改變七尺貿易零亂無序的現狀，實現規模化、規范化經營。市委、市政府和臨河區的大力支持，為該項目成功建設提供有力政策保障。*市現有人口176萬，2011年1-7月，全市經濟總體保持積極向好態勢。工業、財政收入、存貸款等指標增長平穩，固定資產投資保持適度擴張。全市共完成固定資產投資360.5億元，同比增長1.8%。其中，城鎮完成投資303.5億元，同比下降2.3%；農村限上完成投資19.0億元，同比增長82.4%。全市地方財政總收入累計完成50.9億元，同比增長28.5%，創今年以來新低，在全區各盟市中排第八位。其中，地方財政一般

16、預算收入完成26.4億元，同比增長16.8%；上劃中央稅收收入完成20.2億元，同比增長44.3%；上劃自治區稅收收入完成4.3億元，同比增長42.8%。在全市地方財政總收入實現大幅增長的同時，財政支出也實現平穩增長，特別是重點支出得到了保障。隨著經濟發展和居民收入的不斷提高，其消費支出也在增長，尤其是對汽車的購買力也不斷提高。今后居民消費結構的升級，汽車將是繼住宅、計算機、通訊、健康之后的消費熱點。1.4臨河區概況1.4.1自然條件地理位置臨河區位于自治區西部美麗富饒的河套平原中部，南鄰黃河與鄂爾多斯市相望，北倚陰山，東西分別與五原縣、杭錦后旗毗鄰。地理坐標：東經1070 06 107 0

17、44 ，北緯40034 41007 。南北長約75公里，東西寬約45公里，土地總面積2354.4平方公里。地形地貌市區地形平坦，由西南向東北微傾，海拔在1037一1042米。地質構造為斷陷盆地的一部分，接受古河湖沖積湖積而成，下伏地層由古湖相中細沙組成，地表上古黃河河床交錯分布，為黃河沖積而成的粘土層。主要地貌類型有：流動沙丘、半固定沙丘、固定沙丘、平緩沙地等組成。土地肥沃，渠道縱橫，灌溉便利，素有“塞上江南”之稱。氣候條件本地區屬溫帶大陸性氣候。絕對最高氣溫3 8 ，最低為一25.5，年平均氣溫7.4 C。年均降雨量150.06毫米，年均蒸發量為2410.88毫米。最大凍深1.33米，無霜期

18、170一180天。年均日照3100小時。風向多為東北、西南風，年均風速2.2米-3.4米秒，最大風速18-40米秒。水文條件水資源豐富，有充足的過境黃河水，黃河總干渠（二黃河）在市區南部自西向東流過。并且區域內地下水埋藏較淺，水位普遍在4米以下，地下水流向為自西南向東北。1.4.2基礎設施條件 交通條件發達項目區交通便利，道路四通八達，110國道橫跨全區，是溝通政府與旗縣及烏海、銀川、包頭和呼和浩特等地的主要動脈；丹拉高速公路貫越全境；連接大西北的鐵路動脈包蘭鐵路境內通過，擁有省級公路1條，縣級公路5條，總里程達202公里，鄉村油路341公里；區內通鄉公路全部黑色化，60%的村實現了通油路。

19、通訊條件優越臨河區全部開通程控電話，并建立了本地網，長途電話與國內、國際實現了直拔。電力和能源供給充足項目區處于蒙西電網，臨河區有一座220KV變電站，即東郊變電站，主變容量2120MVA，由該所供電的110KV變電所有臨河西郊、南郊、陜壩、新華等。西郊變主要為臨河城區和農村3條10KV線路供電。臨河區10KV線路共24回，線路總長度168.29千米，配變臺數655臺，總容量151894KVA，電力供應充沛。水資源豐富臨河區地下水屬于潛水類型，主要為黃灌水的垂向補給和大氣降水的入滲補給，排泄以重直蒸發為主，人工開采為輔。水位在地下2.0-3.6m, 儲水量較大，其動態特征隨季節變化，春冬為枯水

20、期，水位下降，夏秋為豐水期，水位上升，變幅在1-1.2m。地下水化學類型HCO3.CL.SO4-Na.Mg.Ca型水，礦化度為1.02g/L，PH值7.7,總硬度較高。由此可見，本項目交通運輸方便，項目所需的水、電供應充足。項目所需的砂石料、鋼材、磚、水泥等建筑材料均可當地購買。1.4.3經濟概況2011年，是全面實施“十二五”規劃的開局之年。做好今年的工作，對于承接“十一五”發展良好勢頭，確保今后一個時期又好又快發展，具有十分重要的意義。按照區委十一屆六次全委（擴大）會議精神及“十二五”規劃的總體要求，今年政府工作要堅持抓關鍵，帶全局，促發展，惠民生，以拆遷、綠化、上項目為突破口，團結和帶領

21、全區干部群眾，以決戰臨河的姿態，全力抓好以拆遷改造為重點的城市擴容提質，以生態綠化為重點的城鄉基礎建設，以項目建設為重點的工業和第三產業發展，全力推動各項工作實現新突破，為“十二五”發展打下堅實基礎。主要預期目標是：地區生產總值增長15%；財政收入增長20%；城鎮居民可支配收入增長15%；農民人均純收入增長12%；規模以上工業增加值增長20%；社會消費品零售總額增長20%；確保完成全社會固定資產投資145億元，力爭達到150億元。節能減排指標控制在下達任務之內。截止2011年5月31日，臨河區財政收入累計完成90313萬元，同比增加33875萬元，增長60%。其中開發區財政收入完成6325萬元

22、。分部門完成情況：區地稅系統完成53190萬元，同比增加20515萬元，增長62.8%；區國稅局完成27545萬元，同比增加9138萬元，增長49.6%；區財政局系統完成3253萬元，同比增加1577萬元，增長94.1%；基金預算收入完成15065萬元。1.5建設內容、規模 1.5.1建設內容及規模本項目總占地面積28055平方米，其中綜合業務樓建筑面積7488平方米，汽車展示廳建筑面積5850平方米。1.5.2用地強度指標容積率不大于0.5，綠地率不小于15%，建筑密度不大于25.3%。1.6項目建設方案1.6.1建筑工程方案建設目標根據社會、經濟、自然狀況，結合本規劃區的用地條件及用地性質

23、，堅持“社會、經濟、環境”三效益最佳統一的原則，科學的設計高起點、大規模的xx汽車4S店，使之具有汽車交易所必需的商業氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構圖優美完整，具有藝術性。突出規劃設計的先進性、引導性和市場性，探索面向二十一世紀可持續發展的開發模式。設計指導思想充分發揮該地段的優勢，盡最大可能有效利用土地和現有設施。外形設計與色彩的選用，既要和周邊區域相統一，又要獨樹一幟，有一定特色。從環境的現狀及擬建建筑物分析，布局及各建筑立面形式符合城市規劃整體要求，從立體景觀分析，考慮與后期工程、環境的協調統一。合理分區，合理布置做到既緊密聯系，又分區明確，互不干擾

24、體現低碳、節能、環保的理念。設計原則參考借鑒國內外的汽車4S店的先進設計經驗適應社會和市場的需要和要求充分利用地形的特色，創造優美宜人的人居環境利用和發展地理優勢，協調與周圍環境及城市空間的關系汽車4S店以系統性和靈活性相統一的規劃原則以人為本，可持續發展的原則建筑、構筑物設計嚴格執行國家現行的有關標難、規范和規定 建筑物的結構設計除滿足強度、剛度、穩定、抗震等要求外，還要符合節能、節水、節電、節材、汽車4S店夜間亮化及環保的要求。結構選型和建筑物材料的選擇應盡量做到標準化、系列化、定型化。因地制宜合理地利用地方材料并積極推廣新技術、新產品和新材料。整體設計（1）臨河區為溫帶半干旱大陸性氣候區

25、，冬夏寒署變化大，為適應當地的氣候特點，樓體以南北向為主，進深控制在15m左右，房間均有自然采光，房內空氣南北對流，自然通風良好，結合當地商業建設項目發展的趨勢，精心設計，以完善建筑品質，豐富造型。（2）合理分配各功能用房面積和組織室內空間根據建設內容和規模要求，合理組織和布置各功能行為空間，形成動區與靜區、公共區與內部區的分割與合理過渡。（3）功能設計：為配合總體規劃的用地原則和滿足現代工作需要，均設計為大寬面、中進深房間，充分利用日光能源。環境設計環境設計與建筑物、與周邊環境相和諧，綠化、硬化布局明快，通過樹木、花草、步道、鋪地、燈照、小品、構筑物等的變化，為項目提供豐富的視覺和空間感受。

26、節能、環保設計建筑節能達到65%，本項目外墻和屋頂均采用節能環保材料窗采用鋁合金斷橋隔熱中空雙玻璃（5+9+5mm），采用保溫門。外墻按照國家民用建筑節能設計標準采用A級不燃外墻外保溫材料。采暖采用低溫地熱輻射（地暖）。室內照明采用節能開關、節能燈具。盡量充分利用太陽能。結構設計（1）設計原則：結構設計貫徹執行國家的設計標難、規范，在滿足汽車4S店技術特點及建筑布局的前提下，力求做到技術先進、經濟合理、安全適用、確保質量。（2）本工程設計遵循的標準、規范、規程：建筑結構可靠度設計統一標準（GB50068-2001）建筑結構荷載規范（GB50009-2002）2006年版砌體結構設計規范（GB5

27、0003-2001）混凝土結構設計規范（GB50010-2010)建筑抗震構造圖集(036329-1）建筑工程抗震設防分類標準（GB50223-2008）建筑抗震設計規范（GB50011-2010）建筑地基基礎設計規范（GB500007-2002)砌體結構設計規范（GB50003-2001）高層建筑巖土工程勘察規程（JGJ72-2004）建筑設計規范及標準國家現行和內蒙古地區有關規范規程及標準（3）工程地質情況：本項目根據地質詳細報告確定經濟合理的地基處理方案。安全等級及抗震設防建筑安全指標：本工程的設計使用年限為50年。耐火等級 二級耐久年限 100年抗震設防烈度 7度建筑結構安全等級 二級

28、風荷載與雪荷載本工程基本風壓為0.5OKN/，基本雪壓為0.25KN/，地面粗糙度為B類，風荷載體型系數取l.30。（4）采用的主要結構材料為混凝土：標號C30-C40。鋼材Q235B及以上；鋼筋采用HR335 (fy-300N/mm)； HR235(fy-21ON/mm)。 （5）主要抗震措施根據建筑抗震設計規范GB 50011-2001，本項目抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為 0.15g。由于規則結構的扭轉效應和鞭端效應較小，遭遇地震后的破壞較輕，本項目建筑規劃設計時盡量采用均勻對稱的型體，可以有效減輕地震破壞力。選擇可靠的耐力層，加大基礎埋深，由此保證該建筑的抗傾覆能力。 進行

29、專門的場地安全性評價，確保場地地震動參數的可靠性。采用比規范更嚴格的抗震措施進行設計，進一步提高結構的變形能力和耗能性能。對主要的薄弱部位重點進行加強。1.6.2給排水工程1.6.2.1概述設計依據的規范：建筑給水排水設計規范（GB50015-2009）；室外給水設計規范（GB50013-2003）；室外排水設計規范（GB50014-2003）；建筑設計防火規范（GB50016-2006）；自動噴水滅火系統設計規范（GB50084-2005）；建筑滅火器配置設計規范（GB501402005）；給水排水工程管道結構設計規范（GB50332-2002）；設計范圍及內容：工程給水排水設計內容有：室內

30、外給排水系統，消防給水系統和污水處理系統，設計依據國家現行有關規范、標準進行。1.6.2.2給水本工程給水水源取自市政自來水，入口壓力要求為0.28，引入DN300市政給水管，在區內形成環狀供水管網。據資料，市政水的水壓約為0. 27-0.30Mpa，可滿足六層以下的用水，六層以上則須進行二次加壓供水。本項目有1棟6層建筑，故無需加壓供水。水表集中或分層集中設置。冷熱水管道采用PERT管，熔接。暗裝及墊層內敷設地管道須設置塑料卡釘。室內污水管道采用增強降噪型PVC-U管，膠接。污水立管De110，每層設阻火圈管道及伸縮節，埋地及出屋面排水管道采用機制排水鑄鐵管，橡膠圈柔性接品。管道井內及車庫的

31、給水管道做50玻璃棉管殼保溫，。水源汽車4S店供水水源由市政自來水管網供給，接入DN300給水管至4S店，上設計量水表。配水系統汽車4S店給水采用生活、消防不同管道供水系統，供水管沿道路成環狀布置，主管應選用PE或PPR熱熔管及配件，埋地敷設，埋深1.5米。用水量計算本項目建成后辦公及工作人員約25人，人均用水量取值150升，合計3.8噸。A.清洗用水量：按日均10噸計算；B.不可預見用水量：按10%估算，為3.810%=0.4噸；C.日用水量合計：3.8+10+0.4=14.2噸。1.6.2.3消防給水系統根據建筑設計防火規范GB50016-2006，汽車4S店火災危險性等級屬中危一級，同一

32、時間火災次數為一次，滅火延續時間2小時，室內消火栓用水量10L/S，室外消火栓用水量30L/S。室內每層樓設DN65消火栓系統，并設一定數量的手提式干粉滅火器以備初期火災時使用，供水由市政自來水管網供給。1.6.2.4排水主要污染物：排水主要為生活污水，排水中有糞便、BOD、COD等污染物，排水水質同城市污水。排水方式：排水接入城市配套管網，采用合流制，含糞便污水經化糞池處理后排放，排水主管管徑DN200、DN300，管材選用HDPE雙壁玻紋管，砂石墊層，膠圈接口。雨水排水：室外雨水采用暗管排水，雨水口間距6米。生活污水與雨水均接入市政排水系統。1.6.2.5綠化工程作為汽車4S店，場地環境是

33、規劃的重要組成部分，因而綠化景觀系統是重點考慮的方面。 項目綠化景觀設計以體現人性化的理念為主，在設計中充分考慮人的因素，在景觀中增加人的停留空間，使綠化空間能夠被充分利用，體現人性化的設計，創造良好的環境。在汽車4S店草坪、樹叢中，合理配置活動場所。規劃采用二級綠化配置方法。即由中心綠地、樓前綠地構成的二級綠化配置模式，栽花種草、營造建筑小品，既綠化美化廠區環境，又減弱噪聲，凈化空氣，還可形成有效的休棲場所。中心綠地包括花草、樹木、草坪、鋪裝地面、雕塑小品及休息、休閑設施等。樓前綠地是指樓前臨路開敞式綠色景點構成的公共綠地，包括花木草坪、雕塑小品及有關休息設施等，由灌木、花卉組成。草坪配套節

34、水型自動噴灌設備，草種選用耐寒速生的草坪專用草種。場區內樹木喬灌結合，喬木主要選擇漢垂柳、垂榆、松柏、國槐等樹種，適當配備一些當地的樹種，如蘋果梨、榆樹、楊樹等；灌木主要選擇丁香、榆葉梅、玫瑰、連翹等。工程中力爭做到綠化建設同園區建設同步，欣賞景觀與文體休閑設施并舉，力求體現功能上的綜合性，生態上的科學性，配置上的藝術性，經濟上合理性，風格上的地方性，綠化與生態保護有機地結合，提高綠化質量，增加常綠樹種，自培適合當地氣候、土壤，空氣污染等條件下生長良好的植物新品種，促進場區環境生態建設。1.6.3采暖1.6.3.1室外氣象資料冬季采暖室外計算干球溫度：-19冬季空調室外計算干球溫度：-22夏季

35、空調室外計算干球溫度：29.9夏季空調室外計算濕球溫度：20.8冬季最高風向平均風速：C4.5m/s日平均溫度5的天數：171天1.6.3.2設計依據采暖通風與空氣調節設計規范(GB50019-2003) 內蒙古自治區公共建筑節能設計規范（GBJ03-27-2007）城鎮供熱管網設計規范（CJJ 34-2010）地面輻射供熱技術規程（JGJ142-2004）1.6.3.3采暖方式及設備選擇本項目經測算，面積熱指標采用40W/，總熱負荷為534KW，日耗量為46138MJ。采暖采用低溫熱水輻射地暖，設換熱器循環水泵及穩壓設備。1.6.3.4采暖系統敷設本項目采暖采用下供下回式，雙立管供回水系統，

36、在樓梯間管井中設控制閥，分管控制，每個房間采暖型式為單管水平串聯。1.6.3.5外供熱管網室外供熱管采用通行地溝敷設，地溝斷面為1500-2400防水地溝，供熱管道采用無縫鋼管，巖棉管殼保溫。1.6.4 通風采用自然通風方式。1.6.5 電氣設計1.6.5.1編制依據規范標準民用建筑電氣設計規范（JGJ/T16-2008/J778）供配電系統設計規范（GB50052-2009） 低壓配電設計規范（GB50054-95） 民用建筑照明設計規范（GB50034-2004） 電力工程電纜設計規范（GB50217-2007） 建筑物電子信息系統防雷技術規范（JGB500343-2004）建筑設計防火規

37、范（GB50016-2006） 火災自動報警系統設計規范（GB50116-2008）建筑物防雷設計規范（GB50057-2010）綜合布線系統工程設計規范（GB50311-2007）系統接地的型式及安全技術要求（GB14050-2008）全國民用建筑工程設計技術措施電氣-2009及其它相關的規范、規程、規定等。1.6.5.2設計范圍本項目范圍內所有建筑物的動力及照明配電設計、外線及室外亮化設計。電力配電系統；照明配電系統； 防雷、接地系統及安全措施； 綜合布線系統； 電信通訊系統； 有線電視系統； 閉路電視監控系統。室外照明系統，由專業廠家設計，本設計僅預留電源。電訊系統應由供貨商深化設計。1

38、.6.5.3設計方案用電負荷及變配電方案本項目工程內用電負荷按單位指標負荷法，根據項目實際情況進行計算 。本系統為雙電源雙回路供電，一路由1OKVA系統送入，一路由自備柴油發電機組供給。10KV高壓開關柜選用金屬愷裝移動式開關柜，柜內斷路器選用真空斷路器，直流操作機構，直流電源采用免維護直流屏。0.4KV低壓配電分為兩段運行，配電屏選用具有分斷、接通能力高，動熱穩定性好，系列實用性強等特點的GCS封閉式抽出低壓成套開關設備。在1OKV系統進線處設電力專用計量柜。低壓供電回路設電流測量和電度計量，為使功率因數符合供電規定，在0.4KV側設置相應的低壓電力電容器進行自動補償。1OKV進線設電流速斷

39、和過電流保護，變壓器設電流速斷，過負荷，單相接地，瓦斯和溫度保護。供電電源與高壓系統正常電源來自城市電網，高壓進線方式由供電局提供，高壓電源引入高壓配電室，經高壓配電以放射式電纜線路饋電給10/0. 4KV干式變電器及低壓配電裝置。配電與照明配電干線采用電纜或密集型母線槽，電力與照明支線均采用BV型導線穿管保護在墻板內暗敷，采用最新配式電卡表。消防設施、應急電源均為雙電源雙回路供電，在末端自投。防雷與接地根據建筑物防雷設計規范，本建筑為二類防雷建筑物。低壓系統的接地形式采用TN-S系統，并實施總電位聯接及衛生間局部等電位接地。設置防雷接地、保護接地、弱電設施接地系統及共用接地裝置，接地電阻不大

40、于1歐姆。綜合布線系統本工程將語音、數據納入綜合布線系統，設光纖機房，每個房間各設兩個語音及數據信息插座。有線電視系統汽車4S店與有線電視臺聯網，并通過有線電視臺向用戶提供節目信號。（1）有線電視信號由有線電視網的市政接口引來，進樓處預埋一根SC40或SC50鋼管。（2）系統采用750MHZ鄰頻傳輸，要求用戶電平滿足644DB；圖像清晰度不低于4級。（3）進戶干線放大器與分支器安裝在VH箱內。（4）干線電纜選用SYWV-75-9，穿SC25管。支線電纜選用SYWV-75-5穿SC20管。沿墻及樓板暗敷。每個終端用戶設一個電視插座，電視插座暗裝，底邊距0.3米。通訊系統通訊管道接入市政通訊管網，

41、埋深-1.0m。火災自動報警系統本項目采用電腦地址碼自動報警系統。在汽車4S店綜合業務樓和汽車展示廳走廊、設備房等設置包括火災自動報警、聯動控制、消防通訊、廣播等功能。用電量計算1) 根據分類建筑綜合用電指標，本項目單位用電負荷指標采用40W/,項目日用電量約為10894KWh。2) 本項目主要檢修設備總功率約40KW，一天按2h工作計算，設備的日用電量約80KWh。3) 本項目不可預見用電量按10%計算，約為1097KWh4) 本項目日用電總量為12071KWh.1.6.6主要設備及型號本項目檢修設備選型考慮采用技術先進，使用功能可靠、能耗低的產品。具體詳見下表主要設備一覽表序號名稱型號數量

42、使用部門價格1二柱舉升機smartlift2.3lslex2修理車間2四柱舉升機rav4252n1修理車間3四輪定位儀vleewa511au1修理車間4輪胎平衡儀g2.1241機加工間5輪胎拆裝機g820n1修理車間6空氣壓縮機2空壓機房1個備用/活塞式7噴/烤漆房1噴漆間1.7勞動安全與消防1.7.1勞動安全1.7.1.1概述本項目在建設和運行中應嚴格按照國家有關規范標準執行，在施工中注意勞動安全，加強勞動保護；在設計中努力改善業務工作條件和環境，以保障工作人員的身體健康，維護正常的工作秩序；在管理中努力改善安全環境。1.7.1.2主要安全措施施工中嚴格按照安全操作規程設立安全網，電力及傳動

43、設備應設防護罩，施工及進現場人員須戴安全帽。項目建成后，重要用電設備可靠接零，并做防水保護，建筑物按規程設接地防雷保護。對地溝、地坑等均需加蓋或設欄桿。樓梯防護欄桿嚴格按有關規范設計施工。1.7.2消防1.7.2.1依據與原則本項目的建設應嚴格按照國家有關消防規范進行，必須認真貫徹“預防為主，防消結合”的消防工作方針，有關消防設計的主要依據為：建筑設計防火規范（GB50016-2006），建筑滅火器配置設計規范（GB501402005）。1.7.2.2消防措施建筑設計：本項目耐火等級為二級，在建筑造型及結構布置上充分考慮消防因素，留有足夠的防火距離和通道。滅火系統：設置室外、室內消火栓。消火栓

44、的設置保證同層相鄰兩個消火栓能夠到達室內任何位置。而且消火栓箱為落地式，內置手提式滅火器。消防水源：水源由市政給水管網引入。干粉滅火：在樓道、機房、公共場所和有易燃物存在的重點房間設置干粉滅火器，滅火器配置按嚴重危險級考慮，易發區選用磷酸鹽干粉滅火器。消防管理：應設專人進行消防檢查等，發現問題及時解決，確保消防設施系統能夠正常運行。1.8項目管理及組織機構1.8.1項目建設期管理加強領導成立工程項目部，具體負責項目基本建設。明確責任項目建設由項目部經理為直接責任人，各有關人員部門要從自己的職能出發，承擔相關的責任，并做到各盡其職，各負其責，搞好協調配合。嚴格項目管理整個項目建設要嚴格執行項目法

45、人制、招投標制、質量監督監理制和工程合同制。要牢固樹立“質量第一”的思想、嚴格把住各環節的質量關。項目建設的監督檢查和竣工驗收*市*有限公司xx汽車4S店建設項目從立項、籌建和施工要層層把關，基建和質量監督部門做到記錄準確、資料齊全、搞好建檔，保質保量完成建設任務。 1.8.2項目招投標管理為了保證工程項目建設的順利進行，依據中華人民共和國招標投標法、國發展和改革委員會2001年第九號令等有關精神，汽車展示中心建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購擬采用公開招標方式。 本項目應配置有專業知識的技術人員進行管理。本項目有關招標范圍、招標組織形式、招標方式等見下表： 招標基本情況

46、表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（元）備注全部招 標部分招 標自行招 標委 托招 標公開招 標邀請招 標征地拆遷設計建筑工程道路工程監理設備情況說明1.8.3項目實施進度計劃1.8.3.1建設期的規劃 該項目建設期分以下幾個階段項目前期工作工程建設前期準備工作工程設計階段 施工、安裝階段 工程驗收交付生產根據該項目的生產特性、建設投資情況及建設單位要求，參考類似工程項目，該項目擬定建設周期時間：2012年3月-2014年12月，爭取早日建成投入使用，以發揮社會效益 。1.8.3.2項目實施進度安排項目準備階段：項目建議書、可行性研究、批準立項、規劃設計、資金籌措；項目實

47、施階段：勘察、設計，土建施工、設備采購施工；項目完成階段：竣工驗收；具體實施計劃本項目本著“工期短、進度快、早竣工、早見效”的原則安排施工進度計劃，具體安排如下：項目工程進度表 時間項目201220132014123344112334411223344項目申請報告的編制及審批土建施工安裝工程裝飾工程綠化工程竣工驗收1.9投資估算和資金籌措1.9.1 編制依據內蒙古自治區建筑工程消耗定額及基礎價格裝修工程套用內蒙古自治區裝飾工程消耗量定額及基礎價格；專業項目措施費及費率執行內蒙古自治區建筑工程費用計算規則。現行的國家有關的政策、法規和規定；全國市政工程投資估算指標；全國統一市政工程預算定額內蒙古

48、自治區通用單位估價表；內蒙古自治區建筑安裝費用定額；建設工程投資估算手冊和當地工程造價管理部門發布的造價指數；廠家設備、材料報價；近期完成的工程；工程其他費用費率確定。第二部分費用計算依據：建設單位管理費：按建設部有關規定，按每平方米8元估算；工程建設監理費：發改價格【2007】670號文件，按每平方米7元估算；勘察設計費：建設部【2002】10號文件，按每平方米1元估算；工程保險費：按照保險公司或定額相關規定，按每平方米3.0元估算；竣工圖編制費：按計價格【2002】10號取費標準,每平方米按1.0元估算；人防異地建設費：按建筑面積的15元/m2估算；預備費按工程費用、工程建設其它費用之和的

49、5%估算。1.9.2估算指標使用建筑物指標按照工程項目建設標準和主要土程量，依據有關規定的估算指標或類似工程單位建筑體積或有效容積的造價指標消耗量及工程所在造價管理部門發布的造價信息，調整估算指標的人工費和主要材料費，并相應計算其他材料費和機械使用費，再按照規定的程序和力一法計入其他工程費和綜合費用。設備工器具購置費依據有關規定的估算指標中設備含量，按照設備名稱、型號、數量，依據廠家報價并考慮運雜費、采購保管費。1.9.3投資估算 本項目總投資1500萬元，資金由建設單位自籌解決。總投資估算表序號費用名稱取費基數取費標準單價及取費標準（元）金額合計備注(萬元)(萬元)一工程費用1109.53

50、1109.53 1主體工程費13338645860.30 860.30 2電氣133386181.36 81.36 3采暖133383546.68 46.68 4給排水133382533.35 33.35 5弱電133381317.34 17.34 6消防133381520.01 20.01 7硬化42087029.46 29.46 8綠化42085021.04 21.04 二其他費用367.13 367.13 1主要設備費0020.00 20.00 2土地費用2805580224.44 224.44 元/平米3垃圾處理費2805500.00 0.00 元/平米4采暖入網費133386080.

51、03 80.03 元/平米5電增容費133381013.34 13.34 元/平米6衛生費1333800.00 0.00 元/平米7環保費133380.60.80 0.80 元/平米8室內環境監測費1333800.00 0.00 元/平米9城市配套費1333800.00 0.00 元/平米10工程勘測費1333811.33 1.33 元/平米11可研編制費1109.53 0.01%0.11 0.11 工程費12工程設計費1333868.00 8.00 元/平米13工程監理費1333879.34 9.34 元/平米14工程質量監督費133380.00%0.00 0.00 元/平米15施工圖審查費

52、1333811.33 1.33 元/平米16概算決算審計費1333834.00 4.00 元/平米17建設單位管理費1333800.00 0.00 元/平米18竣工圖編制費1333800.00 0.00 元/平米19面積測試費133381.31.73 1.73 元/平米20物業招標服務費1333800.00 0.00 元/平米21工程保險費1333822.67 2.67 元/平米一、二合計1476.66 1476.66 三預備費1-2項和5.00%73.83 73.83 四房屋建設費1550.49 1550.49 五總投資1550.49 1500.00 1.9.4資金籌措本項目總投資1500萬

53、元。資金由建設單位自籌解決。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1發展規劃分析2.1.1國民經濟和社會發展規劃符合性分析根據*市委關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議精神，在今后的五年中，*市要進一步加大城市基礎設施建設力度，按照“規劃科學化，建設最優化、機制市場化、管理法制化”的原則和市委、市政府提出的“做強產業、做大城市、做優環境”的要求，堅持以人為本，突出精品意識，優化城市設計，顯現城市個性，全面推進城市基礎設施建設工程，高質量建設城市基礎設施，不斷提升城市建設的檔次和品味。“十二五”期末，全市城鎮人口突破100萬，城鎮化率達到60%以上。市委、政府按照“一年打基礎、

54、三年見成效”的原則，加大城區建設力度，提倡引進外地資金和外地知名企業以及先進的房地產開發理念，全面提升我市房地產開發整體水平，促進房地產開發健康、持續發展，以此實現城市功能布局科學合理、基礎設施配套完善、交通路網便捷通達、市容市貌特色鮮明、建筑文化品味較高，整體景觀現代繁榮的城市發展目標。“十二五”是臨河區全面建設小康社會，加快構建和諧社會的重要五年；將面臨建設區域性中心城市的新挑戰和新一輪國家西部大開發深入實施和自治區建設西部經濟區、打造沿黃經濟帶力度加大的新機遇。根據區委關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議精神，今后五年，政府工作的總體要求是：以科學發展觀為統領，以促進產業升級

55、為主線，緊緊圍繞再創臨河新強勢目標，做強工業，做大城市，做優三產，做實農業,著力打造區域性中心城市、工業園區、交通樞紐三個平臺，構建綠色食品、絨紡、生物制藥、冶金化工、現代物流五大基地，加速工業化、城鎮化、產業化、生態化進程，不斷提高人民群眾的生活水平和質量，努力打造“西北綠城”、“塞上水城”、“河套文化名城”。 *市*有限公司xx汽車4S店建設項目符合國家加強和諧社會建設要求，符合全市“十二五”發展規劃的思路，符合臨河區城市建設的總體思路。2.1.2區域和空間規劃符合性分析符合城市總體規劃，有助于推進新區建設根據臨河區城市建設總體規劃，臨河區城鎮建設繼續采取市區共建、以市為主的辦法，走新區開

56、發與舊城改造相結合，新區開發為重點的路子，加大新區建設工程。努力改善城市環境，增強城市的輻射和帶動功能。增強集聚功能，建設城市宜居宜業的新臨河城市的集聚功能和建設品味決定著地區發展的進程。加大房地產開發力度，新建、續建房地產及商業項目，發揮房地產拉動投資和擴大消費的積極作用，培育經濟增長點。實施城鎮化發展戰略，全力抓好以拆遷改造為重點的城市擴容提質，以生態綠化為重點的城鄉基礎建設，全力推動各項工作實現新突破。本項目做為汽車展銷項目，完全符合城市新興鄉規劃。本項目按照集約節約、功能完善、特色鮮明的總體要求，通過政府政策扶持與引導，建成生態環境良好、基礎設施完善、人文環境優良、管理機制健全、經濟社

57、會發展協調的商貿集聚項目。2.2相關產業政策分析 近年來，為使城鄉經濟保持持續快速發展，城市產業結構調整步伐正在加快，優化二產、發展三產已成為我市產業結構調整、升級的共識。在此背景下，我市現有的商貿業已難以適應現代化城市經濟發展及當地居民消費需求變化與增長的需要。因此，當前整合調整現有的商貿業結構、規模與布局成當務之急。 所以，本項目實施具備良好的外部產業政策支持，利于項目的建設運營。2.3行業準入分析國家發改委產業結構調整指導目錄（2005年本）（第40號令）將產業結構調整的對象分為三類：鼓勵類、限制類、淘汰類。該項目屬于商業開發建設項目，符合產業政策的要求。 *市*有限公司是法人獨資經營企

58、業，已經在我市工商行政管理局批準登記注冊；擬建項目土地的取得及規劃、環保等手續完全按國家合法程序辦理，建設項目符合行業準入要求。第三章 資源開發及綜合利用分析3.1資源開發該項目為城市開發建設綜合配套汽車4S店，該項目主要占用資源為土地資源，建筑材料，包括水泥、砂子、碎石、鋼筋和各種裝飾材料。其特點為一次性消耗，項目建成后就基本不再消耗資源，為了更好的節約資源，該項目采取的措施主要有：優化設計。在滿足結構安全的前提下，盡量做到簡潔設計，即節約材料又降低造價。采用新材料。建筑裝飾材料日新月異，新型材料往往強度高、質量輕，消耗資源少，盡量采用可回收利用的建筑材料。在建筑材料的選用上，可以選用一些低

59、能耗和保護資源的產品。比如，在砌體材料的選用上，我們舍棄傳統的“秦磚漢瓦”，采用了利用工業廢渣等原材料制作的輕型砌塊。在保溫材料的選用上亦是如此，我們可以采用環保及低能耗的產品。充分利用太陽能資源。本項目商業功能較為集中，建筑布局緊湊合理，能夠充分利用太陽能資源。3.2綜合利用3.2.1我國對資源綜合利用的目標萬元GDP用水量降低20%;城市供水管網平均漏損率不超過15%，生活節水器具在城鎮全面推廣使用，北方缺水城市再生水利用率達到污水處理量的20%，南方沿海缺水城市達到5%10%。逐步建立起全國資源集約型的社會生產體系和社會消費體系，提高單位資源的利用價值3.2.2該項目采取的資源利用措施為

60、了進一步達到節水要求，在場區應推廣節水器具，如廁所沖便器應考慮采用節水沖便器，采用節水閥門和龍頭，禁止使用螺旋式水龍頭等。建筑內外照明采用時控、就地控制及遠動控制相結合的方式。室外照明選用高光效鈉燈光源。施工時采用節能低耗設備。使用過程中照明設施有專門人負責開關。合理選擇外網引入路徑，降低線損。3.2.3通過優化設計提高資源利用確保主要建筑物采光及通風系統良好。在建筑物中積極推廣采用保暖節能新型材料。選用高反射系數的墻面裝飾材料。合理利用空間，提供有效使用面積。在總平面規劃上，綜合考慮朝向、風向的關系，力求達到良好的自然通風，充足的日照。針對建筑外圍護結構和材料進行節能設計，采用新墻體材料，提

61、高建筑室內熱環境綜合指標。采用坡屋面做法，設計8厚擠塑泡沫板保溫隔熱層，其傳熱系數符合節能要求，達到降隔熱效果。綜合考慮建筑物維護結構的熱工性能，合理確定窗墻面積比和體形系數。第四章 項目用地分析4.1項目選址及用地方案*市*有限公司xx汽車4S店建設項目選址為內蒙古*經濟開發區東區臨五路，總占地面積28040平方米，該項目建設地址交通便利，地勢平坦，是理想的建設地點。該宗土地已被批準為商用地。該宗土地已按照國家相關規定辦理了土地登記手續，屬合法用地。該項目不會造成相關不利影響。一是經勘查鑒定，該項目區地下未發現礦床和文物；二是該項目區沒有超高建筑設計，因此不會對通航及軍事設施產生不利影響。4

62、.2土地利用合理性分析該項目符合臨河區土地利用總體規劃的要求，所占土地均為未利用土地和宅基地節省出的土地，符合國家保護耕地的政策和集約有效使用土地的要求。4.2.1土地開發建設與利用條件規劃用地性質：商用綠地率、建筑密度及容積率控制：用地面積（）建筑密度(%)綠地率(%)容積率2805525.3150.5開發企業不得以任何理由隨意占用用地紅線范圍外土地，如臨時需占用土地使用范圍以外的土地或道路，需經市有關部門的批準。 其它詳見國有土地出讓合同附件、土地使用條件和要求。4.2.2用地符合性分析根據用地規劃，該地塊為商用地。土地利用現狀為國有土地。符合土地法第三章十七條、第四章第三十六條之規定，可

63、以用作建設用地。該項目土地獲得過程符合法律程序及相關政策的規定，已依法申請使用國有土地手續。本建設項目，符合臨河區人口“十二五”專項規劃、城鎮總體規劃和土地利用總體規劃要求。4.3征地拆遷和移民安置規劃方案為了維護拆遷雙方當事人的合法權益，依據國務院城市房屋拆遷管理條例、內蒙古自治區城市房屋拆遷管理條例有關規定及本地市區兩級政府有關文件，制定合理的拆遷補償安置方案。征地拆遷費用由項目申請單位解決。 第五章 節能方案5.1節能原則節能是一項長期的戰略任務，也是當前的緊迫任務。節能工作要全面貫徹科學發展觀，落實節約資源基本國策，以提高能源利用效率為核心，以轉變經濟增長方式、調整經濟結構、加快技術進

64、步為根本，強化全社會的節能意識，建立嚴格的管理制度，實行有效的激勵政策，逐步形成具有中國特色的節能長效機制和管理體制。堅持開發與節約并舉，節約優先的方針，通過調整產業結構、產品結構和能源消費結構，用高新技術和先進適用技術改造提升傳統產業，促進產業結構優化升級，淘汰落后技術和設備，提高產業的整體技術裝備水平和能源利用效率。堅持節能與發展相互促進，把節能作為轉變經濟增長方式的主攻方向，從根本上改變高耗能、高污染的粗放型經濟增長方式；堅持發揮市場機制作用與政府宏觀調控相結合，努力營造有利于節能的體制環境、政策環境和市場環境；堅持源頭控制與存量挖潛、依法管理與政策激勵、突出重點與全面推進相結合。5.2

65、設計依據節約能源和環境保護是我國的基本國策，也是可持續發展戰略的重要措施。我國制定了強制執行的節約能源標準，本項目可研報告編制從工程方案設計到建筑材料、設備選型等都嚴格貫徹國家有關規定，使總體能源水平有效地降低。按照內蒙古自治區節能設計地方標準（NMT2004-01），達到建筑節能65%的標準。編制依據為：中華人民共和國節約能源法；民用建筑節能管理規定（建設部令第143號）；民用建筑熱工設計規范（GB50176-93）；民用建筑節能設計標準（JGJ26-95）；公共建筑節能設計標準（DBJ03-27-2007）；外墻外保溫工程技術規程（JGJ129-2000）；內蒙古自治區節能設計地方標準（N

66、MT2004-01）；夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準（JGJ134-2001）全國民用建筑工程設計技術措施-節能專篇-建筑2007。5.3能耗指標經測算，本項目主要消耗能源為電力、熱力和水，能源日消耗量分別為12071KWh,46138MJ和4.2噸。5.4節能措施本項目建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準（JGJ134-2001）。保證舒適，健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求

67、和對空氣質量的污染，以實現可持續發展的目標。5.4.1建筑節能該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數=0.60W/(m2.k)外墻：普通抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚保溫聚苯板，外飾面采用系統的涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB71.06第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為斷橋鋁雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k)，采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=l.70W/(m2,k)樓梯

68、間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W(m2.k)展廳屋頂采用鋼結構形式，采用120mm保溫巖棉氈夾芯保溫做法。屋面采光頂采用熱反射中空玻璃，遮陽系數為0.34，大幅度降低太陽光通過采光頂對展廳內部的輻射，從而有效減少夏季的空調能耗5.4.2采暖系統的保溫節能措施本項目熱源接入臨河熱電廠供熱管網，設置一個熱力交換站。本項目內采用高密聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到供熱系統節能的要求。熱交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。本項目內管網敷設中，采用高密度聚乙

69、烯直埋保溫管和聚氨脂發泡劑，有效避免在管網傳送中的熱量損失。供暖系統采用上供下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優點是可以實現各組散熱器的單獨調節而不影響其他散熱器的熱力工作，并為將來安裝熱力表計量收費創造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節室內溫度以達到恒定溫度，克服雙管系統垂直失調的弊病。采暖系統按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調節的困難，并為外網自動調節創造條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。5.4.3電氣節能措施合理設置箱變位置，盡量減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。室內配電設備盡量設置在負荷中心，縮短

70、了配電線路，以節省材料，減少電能損耗。設計采用高效節能開關、燈具，以節省電能。5.4.4節能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節能做法及措施中介紹的新技術外，在建設過程中，應大量應用“四新技術”，為產業化及帶動其他產業的發展發揮更大作用，具體有以下諸方面：排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術屋面防水全部采用SBS防水做法；斷橋鋁門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用紅外線光控開關；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅的廚廁防水技術。太陽能設計業是節能設計的重要方面。室外照明可以考慮充分利

71、用太陽能風能設計。5.4.5節能效果選用高效節能的設備、材料和技術方案，不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備，在節能措施中積極采用新工藝、新技術、新產品，達到節能效果。使總體能源消耗有效地降低，建筑節能達到65%的標準5.5節水措施5.5.1本項目水環境合理規劃和建設本項目水環境，實現水資源的可持續發展和利用。其主要任務有：建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對本項目用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保

72、證方案。最大限度地有效利用水資源，減少本項目污水的排放量，實現本項目用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向大樓內不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將本項目內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充本項目用水，完善本項目屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。景觀用水應設置循環系統，提高用水效率。綠化用水應規劃利用雨水作為綠化用水5.5.2節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水6升和6升以上的座便器。水龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。（2）根據用水場合的不同，可選用延時自動關

73、閉（延時自閉）式、K力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏式的水龍頭；停水自動關閉（停水自閉）式水龍頭：陶瓷片式防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調節器）；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。 第六章 環境和生態影響分析6.1編制依據中華人民共和國環境保護法建設項目環境保護設計規定生活飲用水衛生標準GB 5749-2006 污水綜合排放標準(GB8978-96)大氣污染綜合排放標準(GB16297-96)環境空氣質量標準（GB3095-1996）社會生活環境噪聲排放標準（GB22337-2008）6.2基本情況項目選址位于臨河區，周邊交通通暢，基礎設施條件良好。

74、本區沒有重污染源，故空氣質量較好。隨著當地政府近年實施的藍天綠地工程漸見成效，該區域空氣質量將會向著積極狀態發展。6.3環境影響與保護措施本建設項目為商業工程項目。建設項目對環境的影響主要分為兩個部分，即施工階段對環境的影響及運行階段對環境的影響。6.3.1施工期環境影響與保護措施6.3.1.1施工期環境影響噪聲施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，聲級最大的是電鉆，可達115dB (A)。各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段生源聲級土石方階段挖土

75、機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工創90-100振搗機100-105混凝土攪拌機100-110電鋸100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級db(A)土方階段底版與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575通過噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，

76、這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的旋工場界噪聲，根據本項目的施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表：各施工階段晝、夜聲級估算值單位：DB（A）施工階段晝夜場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放飛塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石予、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往而造成的現場道路揚塵。由于土石方過程破壞了地

77、表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。廢水施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土、養護排水，以及各種車輛沖洗水。廢氣施工機械（如載重汽車、鏟車等）和各種運輸車輛運行時將產生燃油廢氣，廢氣中所含的有害物質主要有一氧化碳、氮氧化物、碳氫化合物等。固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。6.3.1.2施工期環境保護措施環境管理工程建設中加強項目環境管理，注意文明施工，是減少施工環境污染的最得力措施。在施工中應統籌規劃，搞好土

78、方平衡，盡可能減少土方搬運而造成植被的破壞等。施工期噪聲防治措施嚴禁夜間（22：00-6:00期間）自由作業，對鋸、電刨等高噪聲設備。應合理布局，并對其進行屏蔽，加設隔聲罩、隔聲墻，作臨時的隔聲、消聲和減振等綜合治理，或遠離居民區，異地加工。揚塵影響防治措施應盡可能使用商業混凝土，必須使用自制混凝土時應有噴霧降塵措施，做好防塵和個人防護工作。施工現場周邊應設置符合要求的圍檔，通過灑水壓塵和硬化工地，減少揚塵產生。運輸水泥土方、建筑垃圾等車輛，要嚴密遮蓋，避免沿途彌散；并及時對道路進行清掃。施工過程堆放的渣土必須有防塵措施，建筑垃圾要及時外運；對棄土棄渣的外運拋棄，如棄土棄渣干燥成粉狀的，應噴水

79、濕潤再裝載，以防止裝載和運輸時產生揚塵。竣工后要及時清理和平整場地。固體廢棄物施工過程產生建筑垃圾和生活垃圾要及時清運。余泥、渣土等建筑垃圾，運到市容環境衛生主管部門指定的地方處置。土方運輸路線應避開人群密集處。施工人員排放的生活垃圾由市容環境衛生主管部門收集處理。廢水項目施工期間污水主要為生活污水和施工產生的污水。生活污水大部分為沖廁水；施工污水主要含泥沙、懸浮顆粒等。施工工地應開挖排水溝，在各雨水出口處開挖雨水沉淀過濾池，同時對施工污水進行沉淀處理，并在排水口設置格柵，攔截大的塊狀物，以防過度渾濁的污水直接排入雨水管網。施工人員排放的生活污水要經三級化糞池降解處理后排入污水管網。廢氣為減少

80、施工期運輸車輛及施工設備所排放的廢氣對周圍大氣環境造成的影響，施工單位必須使用污染物排放符合國家標準的運輸車輛和施工設備，嚴禁使用報廢車輛和淘汰設備，以確保施工場地周圍區域環境空氣達到GB3095-1996環境空氣質量標準二級標準的要求。6.3.2項目運行期的環境保護措施6.3.2.1對空氣環境的治理措施噴漆烤漆在專用的噴漆烤漆房內進行，以防外界飛灰等進入。噴漆和烤漆過程中揮發的油漆有機溶劑由風機抽吸，經由烤漆房頂部的過濾棉吸附系統過濾吸附去除氣霧后排出。職工食堂油煙廢氣：職工食堂運營中有含有油類和熱量的油煙廢氣產生，以職工就餐規模估算，排放量為40006000m3/h，呈間歇性排放。這些廢氣

81、中含有油類等污染物，并帶有氣味和一定的熱量，為避免其影響附近空氣環境，廚房油煙應由集氣罩收集，并經油煙凈化器處理達到GB18483-2001飲食業油煙排放標準后通過煙道高于食堂屋頂排放，對環境影響較小。通過上述治理措施，本項目排放的廢氣對周邊環境的影響較小。6.3.2.2對水環境的治理措施 項目投入使用后產生的污廢水主要是生活辦公污水。污水直接進化糞池后排入排水管網。經過處理后，污水排放可達GB8978-1996污水綜合排放標準的二類B級標準。本項目產生的污廢水不會對周圍環境造成污染。6.3.2.3對噪聲的治理措施為確保周圍居民區聲環境質量和廠界噪聲達標，建議采取以下措施：優先選購低噪聲設備，

82、給產生噪聲較大的設備安裝消聲器等。合理布局，要求對鈑金工位等使用高噪聲維修設備的工位單獨設置隔聲室，盡量布置在場地中央，遠離附近居民。嚴格執行白天一班工作制，夜間不生產和維修。采取上述噪聲治理措施后，本項目營運期產生的車間噪聲經建筑物阻隔和距離衰減后，能達到GB123482008工業企業廠界環境噪聲排放標準2類標準要求，對周圍環境和居民點影響不大。6.3.2.4固廢處理措施對于廢活性碳、廢機油、廢潤滑油、廢舊蓄電池、廢漆桶、溶劑桶等危險固廢，企業應按照國家有關規定進行申報登記；對危險廢物的容器和包裝物以及收集、貯存、運輸、處置危險廢物的設施、場所，必須設置危險廢物識別標志；運輸危險廢物，必須采

83、取防止污染環境的措施，并遵守國家有關危險貨物運輸管理的規定；未能及時外運處理的危廢，應設單獨容器和房間暫存。按照此規定，應將危險固廢集中統一運至有資質的單位進行處理，并執行聯單制度。其余生產固廢可回收外售給有關單位再利用，不能再利用的可匯同生活垃圾收集后統一由當地環衛部門定期清運處理。本項目產生的固體廢物經妥善處置后，對環境的影響較小6.4主要建議項目各項環保措施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用。施工單位要文明施工，做好施工期的水土保持和揚塵、噪聲的防治工作，項目分段施工，分段綠化。項目投入運營前，應委托具有相應資質的室內環境評估單位，根據建設部民用建筑工程室內環境污染控制規范及

84、國家環保總局的室內空氣質量評價標準的要求，對室內環境狀況進行監測、評估，達到室內空氣質量衛生規范等相關室內環境標準后方可交付用戶居住。建議本項目生活垃圾要全部袋裝，以密封容器存放，收集率應達到100%，垃圾應實行分類收集，分為可回收、不可回收兩類，分類率應達50以上。建議在項目建設太陽能能源收集系統，建設節水、節能的新項目。嚴格按設計規劃進行本項目綠化、美化，不留死角。項目場址外的取土場地需恢復其原有植被，盡可能植草種樹進行綠化。第七章 經濟影響分析7.1經濟效益分析今年市委、政府把大力推進中心城區擴容提質，加快建設生態宜居城市為城鎮建設的重要工作，改善民生的頭號工程。按照“十二五”城市發展規

85、劃，進一步拉大城市框架，拓展城市發展空間，促進人口和產業集聚，增強區域中心城市輻射帶動能力。集中力量抓好臨河中心城市建設。新建一批彰顯河套文化內涵和具有鮮明地域特色的標志性建筑。城區綠化覆蓋率達到35。大幅提升城市形象品位和宜居程度。加快人口向城鎮集中，“十二五”期末城鎮人口突破100萬，城鎮化率達到60%以上。本項目的建設，將先進的施工技術，高效的施工組織和新型的材料引進到本地，將會促進本地的建筑業更快更好發展，走向高效率、高質量和高標準，有利于當地的經濟發展。項目建成后將會為社會提供大量的工作崗位，為緩和社會失業率做出有力貢獻，也為當地財政收入提供了稅收，不僅為當地居民增加了生活設施，而且

86、推進了當地經濟的繁榮。由于項目具有優越的地理位置和良好的外部社會條件，具有很好的商機。本項目根據社會、經濟、自然狀況，結合本規劃區的用地條件及用地性質，堅持“社會、經濟、環境”三效益最佳統一的原則，使之具有汽車交易所必需的商業氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構圖優美完整，具有藝術性。預期汽車展銷前景良好。因此，項目本身的經濟效益十分看好，同時對于地區經濟的影響也是非常積極有利的。7.2 經濟影響分析本項目為非生產加工類項目，主要涉及城鄉基礎設施建設和房地產建設。項目建成后，能夠改善周邊生態環境和區域商業環境，能增加城鄉就業和農村剩余勞動力轉移，有利于經濟社會發

87、展。第八章 社會影響分析8.1 社會效益分析*市*有限公司xx汽車4S店建設有非常好的社會效益。為城市的建設、城市經濟的發展和產業的復蘇做出貢獻。本項目的建設還可極大的改善城市的市容市貌，為城市建設再添一道靚麗的風景線，也為加快城市建設步伐創造有利條件。 *市*有限公司xx汽車4S店建設也是解決城市汽車銷售，提高人民生活水平和擴大內需拉動國民經濟增長的需要，對帶動地方產業和發展地方經濟必將起到積極作用。8.2 社會影響分析在肯定經濟效益的同時，*市*有限公司xx汽車4S店的建成也將有著積極的社會效果。將大大提升*市臨河區城市品味、城市形象、知名度和接待能力，對*市臨河區經濟社會發展將起到推動作

88、用。而且，項目所在地周邊的改造區綜合項目是與臨河區城區的重點工程一次性規劃、同步進行的。該項目的建設有利于促進臨河區城區改造工程的全面開展。項目建設能促進當地經濟和社會的發展。*市*有限公司xx汽車4S店的營業收入由汽車展銷及其他服務項目構成，通過豐富多彩的服務讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務項目均是高效經濟的項目，均易獲得較好的經濟效益。 *市*有限公司xx汽車4S店工程的實施，將對加快臨河區發展戰略的實施步伐，城市中心的快速轉移起到極大的推動作用，可以增強地區容納重大項目的能力，有利于地區產業布局的調整，有利于財政收入的提高，有利于就業崗位的增加，對整個區域經濟的發展都將起到積極

89、有效的促進作用。8.3社會風險及對策分析8.3.1社會風險該項目的實施，將大大加快臨河區的城市化進程。但隨著城市建設范圍的擴大，耕地將逐步被征用，其潛在的風險主要表現在耕地的減少和城市蔬菜及副食品的供應短缺以及失地農民的長遠生計和社會保障等方面。應對措施（1）完善土地利用規劃，在嚴格控制耕地占用的前提下在全區范圍內加大土地整理、耕地再造力度，提高基本農田質量，實現耕地的占補平衡。（2）嚴格土地出讓管理，對失地農民做到特殊保護，加大農民培訓力度，解決農民重新就業技能不足的問題。要合理確定補償標準，實行對失地農民養老及醫療保險的全覆蓋。8.3.2風險處理對策 風險回避 對風險大的項目主動放棄，中斷

90、風險源，遏制風險事件發生。風險回避是一種消極的風險防范策略，在回避風險的同時，也放棄了獲利的可能，因此不宜普遍采用。一般來說，只有在面臨災害性風險、風險程度特別高或風險程度雖不算太高，但獲利也不太理想的情況下，才使用風險回避策略。比如在污染企業附近開發住宅項目會冒很大風險，應放棄該項目或實施其他替代方案。 風險轉移 風險轉移不放棄或中止帶有風險的開發活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人承擔，從而達到降低自身損失程度的目的。風險轉移分為三種類型：一是契約合同形式的風險轉移，將風險轉移給非保險業的其他人。二是財務責任形式的風險轉移。通過發行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一

91、部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給他人。三是保險形式的風險轉移，將風險轉移給保險公司。 風險控制 首先要建立一支高素質、多學科的開發隊伍，懂工程善管理，能夠較準確地把握宏觀政策和經濟趨勢；二是制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并盡可能嚴格按照計劃實施；三是加強風險損失資料的搜集整理和分析；四是建立風險預警預報系統，及時發現風險苗頭；五是一旦風險事件發生，在積極搶險的同時，注意保護現場，收集事故的有關證據，為有關各方索賠和反索賠準備充足的資料。風險控制是一種積極的風險管理措施，成本低效果好，應優先采用。 風險分散 風險分散是從證券投資風險分散原理發展起來的理論。在項目開發時，可以通過調整開發結構，通過開發類型多元化、開發區域多元化、開發時間差異化來分散風險。需要指出的是，通過投資組合的方式只能分散非系統風險，而不能分散系統風險。總之，*市*有限公司xx汽車4S店項目非常具有現實意義。項目本身不僅符合國家支持發展的行業范疇，可以促進地區經濟和社會發展， 因此，本項目的建設是必要的，合理的，可行的。希望有關部門予以大力支持。