1、投資100億醫療養老中心新建項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月投資100億醫療養老中心新建項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、總論31.1 項目名稱31.2 項目概況31.2.1 擬建地點31.2.2 建設規模與目標31.2.4 項目投入總資金與效益情

2、況41.2.5 主要技術經濟指標6二、項目發起背景及可行性72.1 項目發起背景72.1.1 中國社會逐漸進入老齡化階段72.1.2 老齡事業是關系民生的基礎事業82.1.3 國內養老產業發展滯后92.1.4 國內出臺多項政策支持養老服務體系建設122.2 項目投資可行性142.2.1 老齡服務市場的支持政策明顯增多142.2.2 老齡服務市場投資范圍有了擴大152.2.3 老齡服務體系基礎設施建設投入不斷上升152.3.4 國際一流的養老院管理團隊負責日常運營162.3.5 定位特殊老年人群，破解國內機構養老經營困局16三、項目市場前景分析183.1 國內社會養老市場概述及預測183.2 項

3、目建設地養老機構競爭現狀分析20四、項目建設規劃及建設目標244.1 項目建設規劃244.1.1 養老園區244.1.2 醫療園區254.1.3 旅游休閑度假療養園區274.2 項目建設目標28五、項目組織機構與人力資源配置、項目管理295.1 組織機構295.2 人員招聘及培訓29六、項目實施進度316.1 建設工期316.2 項目實施進度安排31七、投資估算與資金籌措327.1 資金投入計劃327.1.1 項目投資估算327.1.2 本項目財務測算假設條件和依據327.2 營業收入預測337.3 成本分析347.4 項目損益分析347.5 盈利能力分析347.6 不確定性分析357.6.1

4、 盈虧平衡分析357.6.2 敏感性分析35八、經濟及社會效益分析378.1 經濟效益378.2 社會效益37九、項目風險分析399.1 政策風險399.2 工程技術風險399.3 經營管理風險399.4 市場風險409.5 投資收益風險409.6 人力資源風險419.7 地方風俗習慣風險419.8 機構維穩風險419.9 財務風險429.10 降低和控制風險的對策42附表44一、總論1.1 項目名稱項目名稱：xx醫療養老中心1.2 項目概況1.2.1 擬建地點本項目擬在北京市周邊選環境清凈優美、交通便利的地區內投資建設，選址盡量統籌考慮唐山市和北京市兩個地區的地理位置、交通線路，方便入住老年

5、人及其子女前來。1.2.2 建設規模與目標根據國內養老產業的發展需求，項目擬在北京市周邊地區內投資建設，不但可以充分利用北京市完善的保障扶持制度，還可以充分吸引河北唐山和北京市兩個地區的老年人客戶。xx醫療養老中心項目由四大模塊組成： 養老園區 醫療園區 療養園區 生活、商業配套區xx醫療養老中心項目整體投資約100億元，規劃建成“集醫療、養老和療養”為一體的醫療養老中心,彌補相應市場空缺。項目分五期交叉推進完成。本研究報告主要論證“xx醫療養老中心一期項目”。根據測算，項目一期總投資約為114521.9萬元，項目建成后養老園區、醫療園區、旅游休閑度假療養園區等模塊基本形成，配套的休閑、健身、

6、商業設施均可以滿足入住老人生活需求。 項目正常運營后，可吸引6000位老人長期居住，每年可接納近萬人的療養人群入住。通過測算，正常年份后，項目年營業收入約65848.8萬元，可吸收1850人就業。項目具體情況如下：項目名稱：xx醫療養老中心一期項目；投資規模：項目總投資114521.9萬元，其中，建設投資109146.7萬元（包括建筑工程及安裝工程費用83278.6萬元 設備購置費17000.0萬元、設備安裝調試費85.0萬元、工程建設其他費用5686.9萬元、基本預備費1590.8萬元、漲價預備費1505.5萬元、研發費用0.0萬元、建設期利息0.0萬元）、鋪底流動資金5375.1萬元。用地

7、規模：一期規劃總用地約300畝（具體以實測為準）。主要建設高級老年養生樓，聯體、獨立別墅，小康老年養生公寓，綜合醫療樓，國際療養酒店，健身房、餐廳、超市、大型湖泊水域等內容。1.2.4 項目投入總資金與效益情況項目總投資114521.9萬元，全部由項目承辦單位自籌資金。經謹慎財務評價，項目一期建成后可實現年營業收入65848.8萬元、年總成本費用31613.8萬元、年經營成本26035.0萬元、年增值稅0.0萬元、年銷售稅金及附加0.0萬元、年稅后利潤33459.3萬元、投資利潤率26.94%，財務內部收益率（全部投資）20.40%、財務凈現值58277.6萬元、投資回收期6.03年、盈虧平衡

8、點（項目能力綜合利用率）39.2%。注釋：根據北京市相關規定社會機構投資建設“養老院”項目免征收營業稅、增值稅、所得稅等相關稅費。本項目的投資建設符合我國現有的基本國情，符合國內和建設地區內制定的相關法律法規，是政府部門大力支持倡導發展的朝陽產業，也是未來有效解決國內居民養老需求，提高老年人生活質量的重要的基礎產業，項目的投資建設可以有效的解決北京市地區及唐山市地區老年人社會養老問題，帶動地區就業。通過引入國際先進的社會養老院管理經驗，直接和間接的提高國內養老院行業的管理水平、服務質量，解決當前困擾養老院產業發展的瓶頸問題。項目一期投資規模相對較小，主要是目前國內機構養老市場尚未成熟，相關的法

9、律法規還有待進一步完善。一期項目建設主要目標是引入一流的國際養老院運作經驗，培養專業養老院管理人才，為項目二期、三期等項目提供專業的人力資源支持。通過項目一期打造公司的頂級養老院品牌，待本項目運轉相對成熟后，項目二期、三期即可啟動，屆時公司即可在全國范圍內大規模投資養老院產業，并向國外市場擴張，并計劃在十年內完成公司整體上市融資，屆時公司將成為國內最大、國際知名的養老院服務集團公司，前景十分美好。1.2.5 主要技術經濟指標經測算，項目的技術經濟指標如下：表1-1 項目主要技術經濟指標 （單位：萬元）二、項目發起背景及可行性2.1 項目發起背景2.1.1 中國社會逐漸進入老齡化階段隨著新中國成

10、立后新出生的人口，也就是1952年和1953年出生的人口進入老年期，我們迎來了第一個老年人口增長高峰。根據國務院關于加強和推進老齡工作進展情況的報告，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%；65歲及以上老年人口達2億以上，占總人口的14.2%，我國已步入深度老齡化社會階段。國內迎來了勞動年齡人口進入負增長的歷史拐點，根據國家統計局發布的數據，按照1564歲這個口徑，勞動年齡人口在2013年達到峰值，隨后就以加速度絕對減少：每年減少人數以萬、十萬、百萬到千萬的量級遞增，到2020年已經累計減少了4170萬人。國內人口結構底部和頂部老齡化相疊加，推動人口機會窗

11、口逼近關閉。少兒人口撫養比從2012年的23.96%提高到2020年的少兒撫養比為26.19%，老年撫養比從2012的12.7%上升到2020年的19.69%，同時，老年人口的高齡、失能和空巢化將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。 高齡老年人口數量迅速提高。到2025年之前，我國的高齡老年人口將一直保持年均100萬的增長態勢。根據2022年5月國家衛健委在央視的最新采訪，我國目前有約2.54億老年人、4000萬左右的失能半失能老年人，對養老護理員的需求多達600多萬。由于人口老齡化超前于現代化，“未富先老”和“未備先老”的特征日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失能、服務、照料、精神關愛

12、等諸多困難和問題，加強發展老齡事業和產業，滿足老年人日益增長的多方面需求，既是中央的戰略部署，又是全社會的共同期待。2.1.2 老齡事業是關系民生的基礎事業當前，在我國養老以居家養老為主，社會養老為輔，社會機構養老只是一種補充形式。隨著現代人生活節奏的加快，各種競爭的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業中，如何贍養老人，使他們擺脫孤獨感，也是現在很多年輕人頗費心思的問題。社會化養老機構的出現，順應了社會發展的形勢，有力地解決了社會養老問題。同時，還在全社會弘揚了中華民族傳統美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風尚，是社會主義物質文明和精神文明的雙重體現，對于促進社會經濟建設和發展都具有

13、重要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節奏的加快，使一對中年夫婦既要供養一至四位老人，又要忙于工作和養育下一代的矛盾日益突出。傳統的家庭作為惟一養老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰。為適應社會的需要，源自70年代北歐國家的敬老院，近年來在我國一些較為發達的地區首先發展起來。與過去的養老院、敬老院以收養孤老居住不同，這些新興敬老院里入住的大多數是有子女的老人，絕大部分是自費入住；同時它也不同于專門提供醫療康復的養老機構，這里注重營造家庭氛圍，配有完善的生活服務設施及室內、室外、娛樂室、健身房等等，由經過專門培訓的服務人員，為老人提供住、養

14、、學、樂等綜合服務。老年人是社會的重要組成部分，以科學發展發展觀構建和諧社會，滿足廣大老年人日益增長的物質和文化生活需要，讓老年人共享經濟建設和社會發展的成果，是中國共產黨全心全意為人民服務根本宗旨的體現，也是國家和社會義不容辭的責任。在社會主義市場經濟條件下，弘揚中華民族傳統美德，形成敬老、養老、助老以及和諧的良好社會風尚，是社會主義精神文明建設的一項重要內容。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權益，對促進經濟建設和社會發展都具有重要意義2.1.3 國內養老產業發展滯后經過40多年的努力，到2022年，中國老齡事業發展取得了顯著的成就，與此同時，中國

15、應對人口老齡化的形式十分嚴峻，老齡事業發展還存在許多矛盾.（一）宏觀層面1. 全社會沒有做好應對人口老齡化的思想準備少數領導干部對人口老齡化的快速發展缺乏思想準備，對人口老齡化給經濟社會發展帶來的全面、深刻、持久的影響缺乏足夠預見，對應對人口老齡化的戰略謀劃缺乏應有的重視，老齡工作還沒有擺上突出位置。社會上的中青年人還沒有充分認識到早、及時備老的重要性和必要性，“養兒防老”的傳統掛念在部分人思想中仍然根深蒂固、少數人道德缺失、法律意識淡薄，缺乏對老年人應有的尊重和關愛，侵犯老年人權益的現象時有發生。2. 老齡政策缺乏有效的頂層設計人口老齡化是關系國計民生、民族興衰和國家長治久安的一個綜合性、長

16、期性、艱巨性的重大戰略問題。積極應對人口老齡化應該進行頂層設計，從國家戰略層面來設計和規劃老齡政策。但截至目前，中國仍然沒有形成應對人口老齡化的國家戰略，也沒有出臺老齡事業發展的中長期規劃，導致中國應對人口老齡化的物質、精神、制度，特別是組織體系和體制機制等各項準備很不充分。3. 整合政府、市場、社會三大部門共同應對人口老齡化的體制機制尚未形成積極應對人口老齡化需要發揮政府、市場、社會三大部門各自的優勢，更重要的是，應形成良好的體制機制，使三大部門的合力得到最大限度的發揮。然而目前這種機制還未形成。三大部門定位不清，邊界模糊，分工不明，越位、缺位、錯位的情況仍然比較突出，政府投入不足與投入失衡

17、、投入效率不高等問題并存，市場機制發揮的政策環境不佳，社會參與的政策激勵和輿論氛圍有待提升。這些問題將影響中國積極應對人口老齡化的實際成效，必須認真研究，著力解決。4. 老齡事業發展不平衡目前，中國老齡事業在養老保障、醫療衛生、老齡服務、宜居環境、文化教育、社會管理等諸多方面存在城鄉、區域、人群的不平衡，農村和中西部地區老齡事業發展明顯滯后于城鎮和東部地區，不同職業、身份的老年人社會保障待遇差距顯著，不但與“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃提出的“兜好底線，廣泛普惠。大力發展普惠型養老服務，推進養老服務體系建設，強化政府保基本兜底線職能，促進資源均衡配置，確保基本養老服務保障到位”要

18、求不符，更與黨的二十大提出的“推動實現全體老年人享有基本養老服務”要求相悖。（二）微觀層面1. 養老保障制度仍然處于“碎片化”狀態目前，中國養老保障制度仍然處于“碎片化”狀態，由此帶來了養老保障權利和義務不統一，養老待遇不公，制度不能有效銜接，妨礙勞動力自由流動，制度分割管理、運行成本高，統籌層次低、共濟性差等諸多問題。此外，中老年社會福利和慈善事業欠發達，老年社會救助力度不夠。2. 醫療衛生體系建設需進一步完善老年醫療衛生服務方面，目前的老年護理康復服務設施和場所總量明顯不足，加強護理康復設施和機構建設成為重點工作，亟需優先發展社會化護理康復服務。老年醫療保障體系建設方面，醫療保障制度發展失

19、衡，補充醫療保險和商業保險的發展還比較滯后。3. 老齡服務發展不平衡，主體定位不清晰，供需矛盾等問題突出其一，當前老齡服務資源存在城鄉、地區配置不平衡現象，在投入、基礎設施、供給等方面農村落后于城鎮，中西部地區落后于東部。其二，老齡服務體系建設尚缺少有效的“瞄準機制”，各個主體定位不清，分工不明，缺位、越位等問題普遍存在。政府既有缺位行為，也有越位現象，社會組織和社會團體沒有得到應有的鼓勵與支持，老齡服務市場化不足。其三，長期以來，老齡服務供給和需求存在總量供給不足，內容不匹配的矛盾。應當大力發展老齡產業，增加老齡服務有效供給。4. 老年宜居環境建設不能滿足老齡社會的需求到目前為止，老年宜居環

20、境建設工作還處于試點與推廣之中。老年宜居環境建設缺乏長期規劃，中國現有的房地產和城鄉基礎設施對老齡群體的特殊需求考慮不足，無障礙設施建設嚴重滯后，導致適應老齡化社會需求的適老改造工程異常困難。綜上所述，中國應對人口老齡化在物質、精神、制度和思想等方面還沒有做好充分的戰略準備。2.1.4 國內出臺多項政策支持養老服務體系建設伴隨著中國人口老齡化的發展演變，中國老齡政策體系也經歷了一個從無到有，逐漸形成的過程，2012年，全國人大常委會、各級政府以及作為全國老齡工作委員會成員單位的各個部委根據形勢發展的需要，出臺法律或在出臺政策中增加、完善涉老部分，從而促進了老齡政策體系的發展和完善。目前，國內各

21、級政府制定和頒布的老齡法律、法規、規章及有關政策達500多件，涉及養老保險、醫療衛生、老年文化和老齡服務等各個方面的內容。中國已經形成了以憲法和有關基本法律為依據，以法律、行政法規、地方性法規、部門規章和規范性文件為主要表現形式，以新修訂的中華人民共和國老年人權益保障法、關于加強老齡工作的決定 “十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃中共中央、國務院關于加強新時代老齡工作的意見智慧健康養老產業發展行動計劃（2021-2025年）國務院辦公廳關于促進養老托育服務健康發展的意見等重要綱領性文件為基本指導框架，以養老保障政策、老年醫療衛生政策、老齡服務政策、老年文化教育政策、老年人社會參與政策、

22、老年人權益保障政策等具體政策為支持的老齡政策體系。2012年度新修訂的老年法的頒布，已經引起了社會的關注和熱議，將于2013年7月1日施行。新修訂的老年法從老年人晚年生活所面臨的風險和難題入手，提出在人口老齡化形勢日益嚴峻的今天，全方位解決老年人問題的方案和對策。為保障眾多老年人的權益，促進老齡事業發展，全面、積極應對人口老齡化的快速發展新形勢，20xx年全國人大、黨中央、國務院和各級地方政府的相關部門紛紛出臺涉老政策文件，共計30多件，保障和滿足老年人的多元化需求，豐富和充實老齡政策體系框架的內容。2.2 項目投資可行性2.2.1 老齡服務市場的支持政策明顯增多自2010年國務院下發關于鼓勵

23、和引導民間投資健康發展的若干意見以來，國家鼓勵和引導民間投資健康發展的政策導向更加明顯。2012年，新修訂的中華人民共和國老年人權益保障法明確規定“各級人民政府和有關部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企業事業單位、社會組織或者個人興辦、運營養老、老年人日間照料、老年文化體育活動等設施”。各相關部門也開始紛紛出臺相應政策，多個部委下發了關于鼓勵和引導民間資本進入相關市場的文件。民政部于2012年7月下發了關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見，進一步明確了國家支持民間資本拓展居家養老、社區養老和機構養老服務，并明確提出鼓勵境外資本在境內投資設立養老機構，同時在資金投

24、入和稅費優惠上進一步加大力度。一些地方也開始在鼓勵和扶持民間資本進入養老服務市場方面出臺具體的措施。如北京已在養老用地優惠方面積極嘗試，從2012年4月1日起，北京市所有養老機構的“水電氣”開始享受“民用價”。廣東省也開始針對香港服務機構在粵舉辦養老機構提供優先用地支持，對符合條件的非盈利老年人社會福利機構，以劃撥形式供應用地。2.2.2 老齡服務市場投資范圍有了擴大20xx年老齡服務市場的一個重要特點是大型品牌房企和保險公司開始紛紛注入資金，興建大型養老地產項目。綜合性養老服務機構發展明顯加快，集醫療、養生、娛樂學習、護理康復等多種服務為一體的復合型，綜合型養老服務機構發展加快，如20xx年

25、河南愛馨養老集團打造的“愛馨陽光城”綜合養老社區、云南蒙自的養老產業示范園區等都是規模較大、服務內容齊全的綜合養老服務項目。2.2.3 老齡服務體系基礎設施建設投入不斷上升目前中國的社會養老服務體系建設主要是由民政部主導，隨著黨和國家對民生問題的關注，民政部門的社會服務事業費用不斷提高，據初步統計，截至2021年全國民政事業費累計支出為4219.3億元,較上年減少了10.1億元,同比下降0.2%。2022年1月全國民政事業費累計支出為367.4億元,較上年同期增加了53.9億元同比增長17.2%。2021年，中央對地方轉移支付（含稅收返還）超8萬億元，重點向財政困難地區和欠發達地區傾斜，增強城

26、鄉區域協調發展的財力保障能力。此外，各地也紛紛出臺了社會養老服務體系的建設規劃，并通過建立財政專項資金，加大建設補貼和運營補貼等方式，著力提高對社會養老服務體系的財政投入。其中北京給予民辦養老機構床位的一次性建設補貼最高，為每張床位8000-16000元，其次是天津、上海和四川，給予新增養老床位一次性建設補貼10000元左右。2.3.4 國際一流的養老院管理團隊負責日常運營人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。隨后國際上更多的發達國家和發展中國家相繼進入老年時代，各國逐漸形成了比較成熟的養

27、老模式，但仍以社區養老模式為主。隨著舊的養老方式的打破，為企業創造了新的發展機遇，一些國際大公司開始進入養老服務行業，并發展出了一套先進的運營管理模式。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，正在加快開發西歐市場，該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月費用高達4000英鎊（7917美元）但仍客源不斷，經營業績一路上升。本項目擬吸取歐洲和北美等地區先進的養老院運行模式，建成“集醫療、養老和療養為一體”的醫療養老中心,采用國際一流的管理團隊進行日常運營，并根據中國的特殊環境進行適度改善，提高服務質量，確保將國外模式完全的引入項目內，降低項目投資運營風險。同時為企業創造一流的品牌形象，為后續項目

28、的投資建設積累管理經驗，創造品牌效應。2.3.5 定位特殊老年人群，破解國內機構養老經營困局無論養老院建設的規模大小，基礎設施是否完善，這些硬件設施都可以進行復制，而無法復制的則是一個養老院的準確定位，國內目前的老年人已經達到了2.67億，預計2025年60歲及以上老年人口將突破3億，2033年將突破4億，2053年將達到4.87億的峰值。而中國的社會養老院入住率卻與龐大的老年人口十分不匹配，分析主要原因，其一國內傳統的“養兒防老”的理念根深蒂固，短期內并不會改變；其二，雖然老年人規模在不斷增長，但是真正需要外界服務的人群并不多，剛剛進入老年階段的人，多數身體仍然可以滿足自身日常生活需要，并可

29、以為子女適當分擔家庭負擔，沒有必要脫離家庭養老。其三，國內養老機構運營管理十分落后，無法獲得老人認可，除非家庭特殊需要，多數老人均不愿意脫離家庭進入養老院養老，上述幾點就形成國內養老院經營的現狀，雖基礎設施良好，但入住率低，管理運營模式落后，無法獲得客戶認可。本項目擬定位老年人群中的有支付能力的特殊人群，該類人群有較高的支付能力，可以承擔較高的護理費用，享受一流的護理服務。部分老人或膝下無子女，或子女不在身邊，或身體機能衰退無法自理，或由于疾病長期臥床，需要護理。由于該類人群有較高的支付能力，并對社會養老院有較強需求，符合現階段國內養老院市場的發展現狀。項目客戶群體的準確定位，可以有效的客戶開

30、發難度低，節約營銷成本，破解當前機構養老的經營困境，降低項目的運營風險。本項目順利投入運營后，預計不久公司品牌效應將會吸引更多的老年人入住養老、療養，公司將適時建設新的基地，豐富產品類型，滿足更多的老年人入住需求。三、項目市場前景分析3.1 國內社會養老市場概述及預測截至2021年底，養老床位數已達到499萬張，每千名老年人擁有的養老床位數達到18張，社區各類服務床位數已達到17.6萬張。18個省市建立高齡老年人生活補貼制度，22個省市建立起養老服務補貼制度，養老護理員職業技能的培訓、鑒定和評估系統初步建立。從長期來看，老齡服務體系的發展最終要走社會化、產業化和市場化的道路。2012年，以居家

31、為基礎、社區為依托、機構為支持的社會養老服務體系的建設已經納入國家立法。未來，以居家養老服務業、社區養老服務業和機構養老服務業為主的老齡服務市場的發展潛力巨大。中國老齡服務體系也將進一步朝著多元化、市場化的方向發展。根據中國老齡科學研究中心2010年的全國調查數據，僅以城市地區、有消費能力的老年人為例，推算了未來中國城市地區機構養老服務業的市場需求。機構養老服務業的市場需求以城市地區、有消費能力、有機構養老服務需求的“完全失能老年人”計算。根據社會養老服務體系建設規劃中對養老機構的定位，其服務對象主要是以失能老年人為主。仍以城市地區、有消費能力、有入住養老機構的失能老年人計算，則可推算出中國城

32、市地區護理型機構養老服務業的需求總量將由2015年的24萬人增加到2050年的77萬人。根據國際經驗，失能老年人的平均生活不能自理時間約為2.1年，則養老機構中一張床位的年周轉率（W）=1/2.1，再取目前養老機構中護理人員與失能老年人床位1:3的比例，即可推算出未來中國城市地區護理型養老服務機構所需的床位數量和護理人員數量將分別由2015年的49萬張和16萬人，增加到2050年的162萬張和54萬人。由于此處預測僅是針對中國城市地區，有服務需求，中等收入及以上的老年人所做的最保守的需求預測，實際上的市場容量遠不止于此。表3-1 中國城市護理型機構養老服務業發展預測（單位：萬人，萬張）3.2

33、項目建設地養老機構競爭現狀分析本項目擬在北京市周邊地區建設，項目建立后主要面向北京市和河北唐山市老年人群。北京是國內的政治、經濟、文化中心，居民收入水平高，對新事物的認知能力強，是少有的優質市場。根據第七次全國人口普查數據2020年，北京市常住人口中，60歲及以上人口為4298590人，占19.6%，其中65歲及以上人口為2912060人，占13.3%。唐山市60歲及以上人口為1760635人，占22.81，其中65歲及以上人口為1232975人，占15.98。兩個城市之間的車程在一個小時之內，擁有十分獨特的養老產業發展優勢，并且兩個城市是“京津唐”都市圈的核心城市，經濟發展水平均在國內其他城

34、市前列，居民可支付能力遠勝過其他城市。北京地區的高端養老機構大部分是從2008年開始運營的，目前來看，有鮮明定位的只有2家：燕達（定位醫療）、愛暮家（定位環境），其它高端養老院如：將府、匯晨、曜陽、太陽城、壽山福海、樂成、太申祥和、康夢圓等雖各有特點，但沒有準確的定位、并以養老名義展開其它經營活動。 燕達：首屈一指的大投資，目前來看還在踏實的做養老、醫院及相關產業。最大的問題在于位于河北燕郊，醫保問題是其在北京發展的重大障礙。在北京市場小有進展，但接待人員過于刻板化、營銷人員過于功利，營銷方法有些不妥。設備讓人感覺新穎，但缺點同樣明顯。號稱國內唯一，但投資過大，設備華而不實，同樣功效的產品，有

35、更實惠的替代產品。房間設計合理性80%以上。 將府：很明顯借用其深厚的背景以養老名義開展商品房銷售經營。擺脫不了：荒地砌墻為院、空地挖坑灌水為湖、廢土成堆種樹為山的普遍模式。雖有澳洲護理理念，但無特點，且重點放在商品房使用權銷售上。宣傳推廣也以普通大眾的購房模式推廣為主。銷售人員參照酒店、樓盤營銷人員的標準培訓是個大敗筆。對于未來的發展，養老機構只是整個大盤的陪襯。 愛暮家：一流的自然環境、二流的老年設施、三流的內部管理。雖然如此評獎，但還是有眾多的老人從其它養老機構慕名前來，由此可見整個行業的不成熟度。雖已經運營了四年，但還處在不會走的階段。 樂成：不知深淺、定位錯誤、來勢兇猛、有獨特營銷方

36、法的生猛海鮮。從沒有涉足養老產業，只是在國外多轉了幾圈，就在國內大肆發展、兇猛拓展連鎖并有勇氣直接承接現成養老機構的運營。項目在市中心，定位為以自理老人為主，基本客戶群定位錯誤。其對老年產業的了解程度比較薄弱。目前只注重前期的客戶營銷，公司客戶定位有待改善。 匯晨：公辦民營的試點和典范，設施合理性90%。由于有政府背景，管理層分歧較重。經營中又要考慮政府的福利特性，又要獲得收益繼續發展，平衡并進取考驗管理層的溝通能力。前期營銷做的有聲有色，但后續的客戶維護是致命的弱點。對于后期的客戶維護，沒有成形的思路，基本還在照搬美國模式，憂患意識不強，客戶經常被人挖墻角。其他的養老機構都避免不了上述幾家養

37、老院的共同的弱點，發展十分緩慢，部分養老院已經和養老并無干系。通過對北京地區的高端養老機構的深入了解，可以發現，目前北京地區還沒有一家高端養老機構擁有成熟的運營經驗，均處于行業發展初期的探索期內，雖然部分養老院也借鑒了國外的管理模式，但并未結合國內現狀進行改進，管理中存在較大的問題。其次是多數養老院的定位并不明確，并且營銷模式呆板，缺乏創新，無法獲得客戶的認可。目前的北京市高端機構養老市場仍是一塊少有的處女地，值得企業進入開發。北京地區的高端機構養老行業發展水平的也只處于目前較為低級的水平上，一旦企業在北京地區獲得成功，未來必然可以順利的在全國其他經濟發達的城市和地區進行推廣，有望成為國內和國

38、際領先的機構養老品牌，發展潛力極大。四、項目建設規劃及建設目標4.1 項目建設規劃本項目擬建設成為一個集“養老、醫療、療養”為一體的高端養老社會機構，服務天下父母，讓每一個入住園區的老人都能健康、快樂、安心的度過晚安生活，盡情的享受人生最輕松，最溫馨的一段旅程。4.1.1 養老園區xx醫療養老中心從規劃設計到院內布局都以國際現代化養老院為標準。按入住老人狀況分為全護理區（失智或失能老人）和住養區。郁郁蔥蔥的室外綠化園區亭臺長廊，鮮花綠地，健身場地交相輝映；室內裝修幽雅溫馨；居室內組合全家具，獨立衛生間、電視、空調、冰箱等生活設施一應俱全。設有單人間、二人間（全護理醫療房）。酒店式的舒適與溫馨，

39、不同檔次，可以滿足不同人群的各種需求，是養老的理想居所。養老園區規劃建設擁有6000張床位的別墅式養老公寓。提供生活照料、康復護理、精神慰藉和緊急救援等服務。園區內擬聘用國際知名養老機構參與日常運營，并將國際模式與國內現狀結合，發展出中心獨特的運行管理體系，打造京東第一品牌。4.1.2 醫療園區xx醫療養老中心是集老年護理、醫療、保健、康復、托老養老、臨終關懷、疾病預防、老年用品等多功能服務項目為一體的專業“醫護型”養老護理機構，特別針對特殊老人，如中風、癱瘓、植物人、老年癡呆、褥瘡、以及失能老人提供專業化的護理方案，預防并發癥的產生。項目運營后將充分利用北京地區豐富的醫療資源，與北京地區知名

40、醫院達成合作關系，為養老院配備專業醫師、護士24小時監測老人的身體狀況，醫療園區規劃建設以三甲醫院為標準，按照北京市三甲醫院標準進行科室、醫資、醫療器械等進行配置，為患病老人提供正規的醫療服務，如吸氧、打針、輸液、服藥、理療、化驗、心電圖、拍攝光片、中醫保健和針灸、按摩、搶救等，并與大型綜合醫院和急救中心密切聯系，方便重患病老人轉診就醫，徹底解決老人及家屬在醫療上的后顧之憂，讓老人在緊急情況下第一時間得到救治。xx醫療養老中心長期照護的專業化模式是將德國的先進護理模式，24小時護理員、護理師提供生活護理服務，護理服務人員全部持有民政部頒發的養老護理員初、中、高、技師級證書，養老評估員資格證書；

41、采用對不能自理老年人十個等級的評估制度。4.1.3 旅游休閑度假療養園區旅游休閑度假療養園區規劃建設擁有1500套客房的酒店式公寓，為入駐客戶提供療養、康復和高檔體檢服務。xx醫療養老中心整合北京體育大學之專業運動健身資源，通過健康測評、營養評估和生活評估，在全面了解老人身體情況的基礎之上，為每位客人制定出個性化的集科學健身、膳食指導和慢病調理三方面于一體的旅游休閑度假療養方案，為保障改善效果，特設專屬健康秘書協助實施，在細致照料客人日常生活的同時，跟蹤健康指標改善情況，并不斷調整和優化，尤其適合失眠、慢性疲勞、慢性支氣管炎、關節炎等有健康問題和慢性疾病的中老年人。此外，為提高中心護理水平，本

42、項目規劃建設擁有500張床位的職工宿舍，為職工提供日常休息場所，解決員工住宿問題，提高員工的工作積極性。4.2 項目建設目標本項目以建設國際一流的醫療養老中心為目標，通過建設現代化的老年公寓及配套設施，為老年人提供一個方便日常起居的環境，引入國際一流的養老機構運作管理團隊，加強園區內的日常管理，提高管理水平，確保讓每一位入住到園區的老人都能有一個祥和溫馨的晚年。項目還將以培養高端的養老機構運營人才為目標，為后續項目提供充足的人力資源支持，帶動國內養老機構提升管理水平。項目建成后，將形成一個以“養老、醫療、療養”為一體的現代化國際醫療養老中心，為老人及周邊居民提供全面的醫療、康復服務，提高北京地

43、區周邊的醫療服務水平。五、項目組織機構與人力資源配置、項目管理5.1 組織機構圖5-1 公司組織結構圖5.2 人員招聘及培訓本項目勞動定員為1850人，其中養老園區1500人，醫療園區250人，療養園區及其他用工100人。本項目人員將實施標準化培訓，所謂標準化培訓指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓

44、時間都具有極好的效果。圖5-1 項目人員培訓模式項目生產人員采用分批招募、分批培訓的方式進行，具體執行方案如下表所示：表5-1 項目生產人員培訓推進六、項目實施進度6.1 建設工期項目建設期2年，建設期主要完成項目土地出讓、建設內容設計、人員招聘及培訓、土地平整、養老中心主要建筑構建物建設、相關設備、醫療儀器采購及安裝調試、人員上崗及崗前培訓、建設項目驗收及試產等工作。6.2 項目實施進度安排具體的實施流程和進度規劃如下：表6-1 項目詳細進度計劃七、投資估算與資金籌措7.1 資金投入計劃7.1.1 項目投資估算本項目總投資估算114521.9萬元。其中建設投資109146.7萬元，占總投資的

45、95.3%，項目鋪底流動資金5375.1萬元，占總投資的4.7%。7.1.2 本項目財務測算假設條件和依據本項目財務測算中，從項目建成后第三年開始從事經營，從第3年開始假設經營情況基本穩定，經營能力、員工總數保持不變。本項目財務測算其它假設條件和依據見表7-1。表7-1 財務測算假設條件和依據說明表7.2 營業收入預測根據本項目主要目標市場的消費現狀，收費標準參照如下： 表7-2 項目營業收入收費標準一覽表綜上，項目正常年營業收入65848.8萬元、凈利潤34234.9萬元。7.3 成本分析本項目為養老項目，對入住老人收取一定費用，經營單位負責入住老人的日常生活起居，包括伙食及日常用品開支。1

46、、員工工資以及福利費用，項目建成后正常年份，正式員工總人數為1850人，按每人每年4萬元計算，合計7400.0萬元。2、日常運營費用，包括燃料動力費按照每平米每年100元估算，約為3325.0萬元。3、修理費按照設備投資的2%估算，年修理費2005.6萬元。4、年生活開支費用，約為9144.0萬元。5、其他費用（包括財務費用以及經營費用），約合4160.4萬元。綜上，項目年經營成本為26035.0萬元，總成33370.4萬元，其中固定成本20901.4萬元，流動成本12469.0萬元。7.4 項目損益分析項目正常年利潤額34234.9萬元。項目所得稅后利潤提取法定盈余公積金10%，提取任意盈余

47、公積金5%，其余部分為企業可分配利潤。項目投資利潤率=年利潤總額/總投資=33459.3萬元/114521.9萬元=26.94%7.5 盈利能力分析根據財務現金流量等計算的各項財務盈利能力指標見表7-3：表7-3 盈利能力指標表7.6 不確定性分析7.6.1 盈虧平衡分析本項目以銷售收入計算的盈虧平衡點39.2%，即達到營業收入的39.2%時，可達到盈虧平衡，項目具有一定的抗風險能力。7.6.2 敏感性分析圖7-1 項目敏感性分析圖由上圖可以看到，營業收入和直接成本對內部收益率影響最大，其它指標對項目收益影響較小。企業在項目運作時應主要保障營業收入目標的實現，同時盡量控制直接成本。方案收益率為

48、20.40%，大于基準收益率8%，項目可行。由此可知，本項目投資基本符合投資人對項目投資的收益預期。八、經濟及社會效益分析8.1 經濟效益經謹慎財務評價，項目一期建成后可實現年營業收入65848.8萬元、年總成本費用31613.8萬元、年經營成本26035.0萬元、年增值稅0.0萬元、年銷售稅金及附加0.0萬元、年稅后利潤33459.3萬元、投資利潤率26.94%，財務內部收益率（全部投資）20.40%、財務凈現值58277.6萬元、投資回收期6.03年、盈虧平衡點（項目能力綜合利用率）39.2%。以上數據表明，本項目經濟效益較好，在為企業創造利潤的同時，可以解決北京市和唐山市6000余名老年

49、人的養老問題，為政府分憂解難，并可間接的帶動國內養老事業的發展，提高養老院行業的經營管理水平。8.2 社會效益本項目的投資建設符合我國現有的基本國情，符合國內和地區內制定的相關法律法規，是政府部門大力支持倡導發展的朝陽產業，也是未來有效解決國內居民養老需求，提高老年人生活質量的重要的基礎產業，項目的投資建設可以有效的解決北京市地區及唐山市地區老年人社會養老問題，帶動地區就業，通過引入國際先進的社會養老院管理經驗，直接和間接的提高國內養老院行業的管理水平，服務質量，解決當前困擾養老院產業發展的瓶頸問題。另外本項目的投資建設還可以提供1850個高端產業人才就業崗位，為北京市培養高級養老機構運營人才

50、隊伍的建設有積極的作用，項目還可以間接的帶動國內基礎建設行業、種植養殖行業、建設地商業的發展，能夠積極促進當地經濟增長。綜合而言，本項目對地區經濟及養老服務行業發展都具有明顯的積極作用，項目社會效益明顯。九、項目風險分析“銀發經濟”的龐大市場預示著中國“夕陽產業”正在成為蒸蒸日上的朝陽產業。然而，因為缺乏配套政策和監管，持有經營要考慮資金風險，經營收益率相對較低，在中國開展養老產業同樣面臨著一定程度的風險。9.1 政策風險由于本項目的帶有一定的社會福利性質，所以政府的政策扶持對本項目的發展至關重要，也是項目投資者首要考慮的問題之一。一般來說，政府會在稅收、土地的取得、貸款政策等方面給投資者提供

51、政策上的優惠。在我國，雖然在從目前的情況來看，養老機構的投資者確實獲得了政府的相關支持，但并沒有任何具體政策表示可以對養老項目相關的地產的開發過程提供優惠。這種無保障的政策優惠是項目投資者首要面臨的風險。9.2 工程技術風險養老機構項目在項目建設地的選址、建筑規格、建筑標準、配套設施質量標準等方面要求嚴格。同時，該項目建設規模大、內容復雜、在工程建設過程中存在一定的工程技術風險。9.3 經營管理風險目前，中國地區缺乏類似規模養老機構成熟的管理經驗，公司的管理水平還須進一步提高，為此公司聘請國外專業的養老院經營管理團隊負責日常經營，同時公司領導層已決定，根據項目的特性、范圍、對象等，加強與外部機

52、構的合作。同時，定期對關鍵管理人員進行培訓來提升公司經營管理水平。9.4 市場風險本項目最大的風險來源于市場，因此設計初就進行了大量的社會調查。市場風險最大的就是項目建成后的定位標準，假如設計初定位標準不準確，那么將給項目帶來嚴重的后果。如建成后定位標準太高或沒有老人居住，價格昂貴，經營無方，市場處于飽和等，將會給項目帶來極為嚴重的后果。但從本項目來看，不存以上問題，因為本項目在設計之初就考慮到不同老人的生活標準不一樣，因此在設計初就設計了不同檔次的居住標準，加之項目基于充分的市場調研，對需求規模進行了詳細、謹慎的測算。所以，此風險存在的可能性很小。9.5 投資收益風險基于本項目的消費群體的特

53、殊性，項目要求投資者在投入大量固定資產投資方面，要投入比普通住宅項目多30%-50%的資金。如無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區要高30%-50%。另外，項目在配套方面的投入很大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業來說是很重的負擔。高額的投資必然提高項目的成本，投資者要獲得利益就需要提高收費標準，這就增加了投資者的投資收益風險。9.6 人力資源風險養老機構面臨的客戶屬于特殊人群，多數為60歲以上老年人。并且針對的特殊護理老年人群，部分老年人身體行動能力會存在不便，因此養老機構對服務質量的要求較一般企業高。作為服務機構，其人力資源是企業的

54、核心競爭力，良好的服務質量不僅能維護好與客戶的關系、塑造企業的良好社會形象，同時也可以減少不必要的法律糾紛。9.7 地方風俗習慣風險中國地大物博，各地區人們的風俗習慣存在巨大差異，包括民族風俗、飲食特點、節日習俗、傳統禮儀等等。如項目運營過程中不能很好的適應當地的風俗習慣，將會導致客戶流失、民族矛盾、法律糾紛等問題。9.8 機構維穩風險該項目占地面積大、容納人數多、同時由于老人這一群體的特殊性，使得養老機構項目在征地過程、日常秩序維護過程、部分老人身故的后事處理過程中存在一定的維穩風險。9.9 財務風險大多數企業都存在財務管理混亂的事情，有時可能還會造成資金流失。養老機構項目運營過程中大多采用

55、費用預付制度，流動資金較為充裕。同時，本項目建成后將采用嚴格的財務管理機制，將不會出現壞賬死賬的問題。所以，財務風險存在的可能性較小。9.10 降低和控制風險的對策針對政策風險，項目設立前同不同地區主管部門核實、談判，確保項目建設過程中及運營過程中相關扶持政策的落實。針對工程技術風險，項目正式施工前，聘請具有較高資質的施工團隊，同時成立項目監督小組，持續跟蹤、監督、檢驗項目工程質量。針對經營管理風險，項目運營過程中，聘請多位具有行業成熟經驗的管理人才，同時與第三方著名管理咨詢機構建立合作關系。針對市場風險，項目設立前完成充分的市場調研，詳細、嚴謹地分析調研數據，測算需求市場規模。在運營過程中，

56、跟蹤市場需求變化，快速應對。針對投資收益風險，建立健全成本、財務管理制度。根據市場調研數據，做好前期市場分析，控制好成本與收入之間的關系。針對人力資源風險，項目設計過程中，配套設計了專業技工學院，專門培養護工類專業人才，彌補目前市場上存在的用工短缺、技能缺乏、整體素質低等問題。針對地方風俗習慣風險，在管理層中，聘請適當比例的當地專業人士作為管理顧問。同時對其他服務人員、管理人員定期培訓，以融入當地風俗習慣。針對機構維穩風險，項目在建設前期，辦理完善的土地使用手續，在辦理老人入住手續之前把老人身體狀況、護理等級、服務內容以及雙方的責任等清楚地列到合同當中，必要時可以請法律工作者對合同把關。同時，該項目也引入各類保險，在發生意外時可以減輕負擔。針對財務風險，項目運營過程中采取費用預付制度，流動資金較為充裕。同時配備完善的成本、財務管理機制，降低財務風險的發生幾率。附表表1 項目資金籌措及投資方案 （單位：萬元）表2 總成本費用估算表單位:萬元表3 損益和利潤分配表（單位：萬元）表4 項目財務現金流量表（單位：萬元）