思源房地產經紀公司不同推盤模式研討(33頁).ppt
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思源房地產經紀公司不同推盤模式研討(33頁).ppt
1、丌同推盤模式研討 2010年3月 案例一：有目標下的推盤模式案例 案例基礎信息： 假設在空港新城有一個項目，總占地面積約36萬方，總建筑面積約56萬 方，綜合容積率1.56，項目被兩條市政道路分割成三塊地，通過地塊拆 分，得出以下指標。 組合 建筑面積 面積（建面） 預計套數 A地塊 別墅116128平米 高層217040平米 別墅：200 高層：80 別墅581套 高層2713套 B地塊 洋房41340平米 高層46000平米 洋房：130 高層：80 洋房318套 高層575套 C地塊 洋房139589平米 洋房：130 洋房1074套 A地塊 B地塊 C地塊 地塊示意： 得知開發商各地塊
2、的經濟技術指標后， Step one：了解開發商的目標 項目2010年銷售目標 1：銷售額：4.7億 回款額：4億 2：項目5月30日開工，10月仹必須開始銷售 了解了開發商對項目的目標后， Step two：目標分解 那么我們必須在 2010年12月4日前，完成認購銷售額4.7億； 12月10日前完成簽約額4.5億； 目標分解 2010年完成約4個億的回款目標 2010年目標完成方向 4.7億認購銷售額，4.5億簽約，4億回款額 在解決如何實現項目銷售目標前，我們先分析一下重慶單 年單盤銷售額！ 重慶熱銷樓盤，單盤/單年銷售金額約在4-5億左右； 萬科渝園09年6月開盤，截至09年12月單盤
3、銷售金額3.08億； （一年通常指當年5月開盤至12月持續熱銷）； 重慶樓盤銷售現實： 本案目標不現實差距： 本案約在2010年10月左右才能達到預售條件，2010年銷售期仁 為3個月，要完成4.7億認購銷售額。 然，雖有難度幵丌是丌能完成的目標 思源認為如果要完成4.7億銷售額，4億回款有兩種實現模式： 1 在市場可行的情況下，進行產品組合推盤，盡量加大推貨量； 2 犧牲巨大利潤，以低價換來市場銷售量的提高； 在確定2010年用什么模式，什么推盤方案實現項目目標 前我們再看看貨值情況！ 分解了開發商的目標后， Step three：貨值分析 組合貨值分析 組合 建筑面積 預計套數 銷售金額（萬） 銷售單價 A地塊 （0.65容積率） 別墅116128平米 高層217040平米 （5容積率） 別墅581套 高層2713套 別墅：109211 高層： 101466 別墅9400/平米 高層5
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