1、33公頃城市南郊游樂園建設工程項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月62可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總論21.1 項目概況21.2 編制依據91.3 結論與建議9第二章項目建設背景和必要性112.1 項目建設背景112.2 項目建設的必要性1

2、3第三章 建設選址和建設條件153.1 建設地點153.2 建設條件16第四章項目建設方案204.1 現狀分析204.2 規(guī)劃思想214.3 規(guī)劃原則214.4 規(guī)劃目標224.5 規(guī)劃方案224.6 主要經濟技術指標26第五章 環(huán)境影響評價285.1項目建設過程中對環(huán)境的影響及治理措施285.2項目運營期對環(huán)境的影響及治理措施30第六章 勞動安全、衛(wèi)生與消防326.1勞動安全326.2衛(wèi)生防護336.3消防33第七章 節(jié)能分析357.1編制依據357.2節(jié)能措施35第八章 項目組織機構及人力資源配備398.1項目組織機構398.2人力資源配備408.3工程管理41第九章 項目實施進度449.

3、1建設工期449.2項目實施進度安排449.3項目實施進度表44第十章 建設工程招投標4510.1編制依據4510.2招標原則4510.3招標范圍4510.4招標組織形式4510.5招標方式4510.6擬招標情況45第十一章 投資估算與資金籌措4711.1 投資估算編制的依據4711.2項目投資估算4811.3資金籌措54第十二章 投資收益分析評價55第十三章 社會效益和影響分析6013.1 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產市場發(fā)展進程6013.2解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題6013.3增加財政稅收60第十四章 項目分析及評價6114.1項目分析6114.2項目評價62第一章 總論1.1 項

4、目概況1.1.1 項目名稱XX南郊游樂園1.1.2 項目建設單位及簡介項目建設單位為內蒙古XX置業(yè)有限公司，內蒙古XX置業(yè)有限公司是一家正在蓬勃發(fā)展的，以房地產綜合開發(fā)為主，兼營房屋銷售、物業(yè)管理等業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)，公司成立于2005年，注冊資金2168.88萬元。公司現在有職工32人,其中本科以上學歷有28人,大專學歷有4人,其中高級管理人員8人,財會人員4人,財會總監(jiān)1人,工程師6名,預算人員5名,建造師7名,法律顧問1名。公司成立后，成功的開發(fā)了賽罕區(qū)內蒙古地調院住宅區(qū)，賽罕區(qū)昭烏達路XX綜合樓項目及討號板新村，為公司持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的經濟基礎。我公司自成立以來，本著“服務社會”的

5、產品理念和市場定位，進行房地產開發(fā)，現在我公司有酒店一座,總建筑面積16000平方米,資金、技術力量雄厚，擁有一批高素質的房地產開發(fā)經營專業(yè)人才，同時擁有一批技術過硬、信譽至上的施工建設技術人才，具有從規(guī)劃設計、征地拆遷、施工管理、市場營銷等全過程綜合開發(fā)的能力，可獨立承攬大中型住宅小區(qū)及公共設施的開發(fā)建設任務。“誠信贏顧客”是我們的經營理念，“追求卓越、力臻完美”是我們的質量方針，“開發(fā)一個項目，造福一方人民，樹立一方口碑”是我們永遠不懈的追求。新時期，為適應市場競爭、公司發(fā)展的需要，公司將按照“誠信為本，用戶至上，創(chuàng)建精品、服務大眾”的經營原則，全體員工齊心協力、奮力拼搏，以“管理創(chuàng)品牌，

6、品牌促發(fā)展，誠信贏顧客”的工作思路，和“追求卓越，力臻完美”的經營方針，積極開展各項生產經營工作，企業(yè)取得了長足的發(fā)展和進步，增強了企業(yè)的整體實力、發(fā)展后勁。今后，我們將一如既往地堅持“發(fā)展才是硬道理”的指導思想，以先進的開發(fā)理念、成熟的開發(fā)經驗、誠實守信的經營作風，同心協力，開拓創(chuàng)新，在激烈的市場競爭浪潮中，乘風破浪，再掀創(chuàng)業(yè)新高潮，努力把XX置業(yè)有限公司，建設成為有實力的企業(yè)之一，為改善和美化城市環(huán)境做出更大的貢獻。近年來，公司在康建明總經理的帶領下，全體員工齊心協力、奮力拼搏，企業(yè)取得了長足的發(fā)展，進一步增強了企業(yè)的整體實力和發(fā)展后勁。今后，我們將一如既往地堅持“發(fā)展才是硬道理”的指導思

7、想，以先進的開發(fā)理念、成熟的開發(fā)經驗、誠實守信的經營作風，同心協力，開拓創(chuàng)新，在激烈的市場競爭浪潮中，乘風破浪，再掀創(chuàng)業(yè)新高潮，努力把XX置業(yè)有限公司，建設成為有實力的企業(yè)之一，為改善和美化城市面貌做出更大的貢獻。1.1.3 項目性質新建1.1.4 項目建設地址該項目選址于XX南郊，項目北臨保全莊村，南臨東喇嘛營村，西臨內大實驗基地，東臨西鼓樓，本規(guī)劃地塊為賽罕區(qū)農用地和集體建設用地，總用地面積約33.3380公頃。1.1.5 項目建設內容與建設規(guī)模本項目建設內容包括建設接待服務區(qū)、兒童游樂園區(qū)、體育健身區(qū)、田園生態(tài)區(qū)、濱水景觀區(qū)、建筑區(qū)等六大功能分區(qū)組成。項目建成后，將形成一個供市民體育健身

8、、文化交流、休閑娛樂的公共活動場所。項目具體建設內容及規(guī)模如下：該項目以一些大型兒童游樂設施為主，擬建成蘇中地區(qū)首屈一指的兒童游樂天地；彎月飄車逍遙水母三維太空環(huán)觀覽車旋轉蓮花杯表1-1 項目主要的建設內容序號項目單位數量備注1總用地面積m23333801園區(qū)m2603001.1接待服務區(qū)m255001.2專項運動區(qū)m285001.3極限運動區(qū)m265001.4休閑運動區(qū)m2120001.5田園文化展示區(qū)m275001.6濱水景觀區(qū)m250001.7休閑娛樂區(qū)m285001.8保留建筑區(qū)m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m28600

9、4構筑物(景點)m238005場地m2907005.1廣場m2202005.2綠化場地m2330005.3籃、足、排球場地m2120005.4停車場m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龍河m215000合計2建筑密度m20.50%3綠化率m274%1.1.6 項目建設工期本項目從2011年3月開始進行前期準備工作，擬于2011年4月開始建設，用12個月時間完成施工，2012年3月投入使用。項目區(qū)有超級太空船,旋轉木馬等一批驚而不險，懸而不懼的現代游樂項目，和卡通人物，動物等靜態(tài)型的兒童游樂器材，兒童城內有室內攀巖室,游藝廳，充氣娛樂設施等一批集強身健體，寓教于樂

10、為一體的綜合性的游樂設施.總投資為1000萬元。1.1.7 項目總投資及資金籌措經估算，該項目總投資估算為43614.28萬元，其中：建筑安裝工程費用21474.04萬元，工程建設其他費用18861.36萬元（其中：與未來企業(yè)生產有關的其他費用1000萬元），預備費用1210.06萬元，建設期利息1870.56萬元，鋪底流動資金200.00萬元。資金籌措方式為申請銀行資金貸款，和自籌資金。1.1.8 環(huán)境影響及社會經濟效益評價本項目建設將會大大改善了賽罕區(qū)南郊的生態(tài)環(huán)境，為賽罕區(qū)南郊居民提供了一個體育健身、文化交流、休閑娛樂的室外活動場所，將為賽罕區(qū)南郊的文化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的改善起到重要的作用

11、，并為賽罕區(qū)南郊的建設起到很好的輔助作用，從而促進賽罕區(qū)南郊的生態(tài)環(huán)境和經濟社會全面、協調、可持續(xù)發(fā)展，切實提高人民群眾的生活水平。所以，本項目具有顯著的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。1.2 編制依據1、XX市總體規(guī)劃（2005 年2020 年）2、XX國民經濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要3、城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定4、公園設計規(guī)范（CJJ4892）5、項目建設單位提供的其他資料。1.3 結論與建議1.3.1 主要結論本項目建設以XX市總體規(guī)劃（2005 年2020 年）、XX國民經濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要為依據，在統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域文化資源、優(yōu)化文化發(fā)展環(huán)境的同時，積極發(fā)展體育文化事業(yè)，貫

12、徹全民健身計劃綱要，并堅持資源節(jié)約和環(huán)境友好的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，依托新媒體產業(yè)基地的發(fā)展機遇，促進賽罕區(qū)南郊建設，提高人民的生活水平。總之，本項目的建設在改善生態(tài)環(huán)境、提高人民群眾生活質量發(fā)揮了重要的作用。項目具有顯著的環(huán)境效益和社會效益，因此，本項目的建設是必要的，而且也是可行的。建議為了規(guī)范政府投資項目資金的管理，建議項目建設單位要制定明確的管理制度和管理辦法，保證政府投資資金管理的科學化、制度化和規(guī)范化。建議項目承辦單位盡快完善辦理各項批復手續(xù)，在項目實施階段要統(tǒng)籌安排處理好投資、質量、進度、安全關系，節(jié)約和合理使用資金。本工程建設完成后，應制定相應的法律法規(guī)，委托專門部門，對項目進行正常

13、的維護和運行管理。建設單位應盡快取得本工程的環(huán)保、交通、規(guī)劃、土地等部門的意見。第二章項目建設背景和必要性2.1 項目建設背景2.1.1 XX市規(guī)劃為項目建設提供了直接依據XX市總體規(guī)劃（2005 年2020 年）指出：XX市的城鎮(zhèn)建設要“逐步實現各級規(guī)劃公園綠地、居住綠地、附屬綠地，形成系統(tǒng)完整、布局合理、功能健全的中心城點狀綠地布局。實現居民出行500米見綠地，消除公共綠地服務盲區(qū)”和“繼續(xù)增加公共體育設施用地，建設功能完備、風格多樣、布局合理的群眾健身設施，形成群眾體育組織健全、活動普及、設施完備的新格局。加強新城和邊緣集團公共體育設施的建設，實現人均0.60.7平方米公共體育設施用地的

14、目標”。同時，還確定了“兩軸兩帶多中心”的城市空間結構。大興區(qū)正處于“連接一軸，橫跨兩帶，關聯多中心”的重要位置，是城市發(fā)展新區(qū)之一，同時也屬于XX南郊的生態(tài)保護帶，具有得天獨厚的區(qū)位和資源優(yōu)勢，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢將日益突顯。強調了生態(tài)環(huán)境發(fā)展策略，指出要加強平原地區(qū)生態(tài)林地的保護和建設；劃定限制建設地區(qū)，有效保護森林、河湖、濕地等生態(tài)敏感地區(qū)，積極進行綠化隔離地區(qū)、森林公園、生態(tài)廊道、城市公共綠地等生態(tài)環(huán)境建設。2.1.2 XX市規(guī)劃為項目建設指明了方向賽罕區(qū)南郊是XX經濟發(fā)展的重要節(jié)點，也是現代制造業(yè)和文化創(chuàng)意產業(yè)的重點培育地區(qū)。XX賽罕區(qū)南郊游樂園的新建將會給賽罕區(qū)的發(fā)展帶來了很大機遇。以“戰(zhàn)

15、略發(fā)展節(jié)點、新興產業(yè)基地、京南綠色新城”的發(fā)展目標。堅持以人為本，建設宜居、宜業(yè)城市的典范，構建良好的人居環(huán)境，切實保障合理配置各級各類公共服務設施并進行人性化的細節(jié)設計，力爭將賽罕區(qū)南郊建成宜居、宜業(yè)的綠色新城，并與全市城市空間布局和產業(yè)布局相銜接，構建“中部一體、東西兩翼、產業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局。2.1.3項目建設符合賽罕區(qū)的總體規(guī)劃的要求要強化賽罕區(qū)的發(fā)展，在對綠地景觀系統(tǒng)規(guī)劃中指出要以城鎮(zhèn)周邊生態(tài)綠地為依托，強化城鎮(zhèn)組團之間的綠化廊道聯系，營造城在綠中綠在城中的氛圍。在各組團規(guī)劃中心、并安排組團綠地和多處社區(qū)綠地，以城鎮(zhèn)公共廣場為重點，與城鎮(zhèn)內部的公園，街頭的小綠

16、地和綠化率較高的附屬綠地，形成點線面結合的城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)。在組團之間的開敞地帶依托水系安排郊野公園，成為城鎮(zhèn)生態(tài)綠心和城鎮(zhèn)居民就近體會綠色氣息的休閑空間。2.1.4 XX賽罕區(qū)南郊游樂園的新建對城鎮(zhèn)化建設水平提出新的要求新媒體產業(yè)基地的建設，給賽罕區(qū)的發(fā)展帶來重大發(fā)展機遇的同時，對賽罕區(qū)南郊的用地布局及基礎設施建設提出了新的要求。賽罕區(qū)南郊緊鄰XX市區(qū)，為了落實新定位，貫徹新理念，促進XX市的可持續(xù)、集約、協調發(fā)展，促進XX周邊城鎮(zhèn)產業(yè)結構的調整和增長方式的轉變。XX市總體規(guī)劃（2005 年2020 年）中提出賽罕區(qū)南郊應依托以新媒體基地建設為基礎的產業(yè)發(fā)展，形成集中的產業(yè)新區(qū)，吸引外來投資、接

17、受城市外遷項目和城市高技術人才的集聚，有效地提高賽罕區(qū)的經濟實力，同時，強化賽罕區(qū)南郊建設，促進城市發(fā)展，高標準營造集中的、具有一定規(guī)模和吸引力、有經濟活力的城市，加強公共綠地、配套公共服務設施、和其他市政基礎設施的建設，提高城市各項設施整體水平，逐步實現綠化建設與農業(yè)產業(yè)結構調整、農村城鎮(zhèn)化及農民安置的聯動，發(fā)展綠色產業(yè)，滿足大量高技術人才在新媒體基地工作生活的需求，促使更多的城鎮(zhèn)居民向賽罕區(qū)南郊集中，以適應賽罕區(qū)產業(yè)化、城鎮(zhèn)化的要求。2.2 項目建設的必要性扭轉賽罕區(qū)南郊缺少大型公益性公園的局面，滿足當地群眾日益增長的物質文化生活的場地需求近年來，隨著新媒體產業(yè)基地的建設，賽罕區(qū)的經濟發(fā)展

18、持續(xù)快速發(fā)展。加強賽罕區(qū)南郊的基礎設施及精神文化建設，是實現賽罕區(qū)快速發(fā)展的前提條件。賽罕區(qū)近些年的發(fā)展速度、工業(yè)化進程、第三產業(yè)調整的步伐雖然較快，雖然市政基礎設施建設比較好，但是中心周邊沒有大面積的公益性綠地景觀；現有的群眾游憩健身場地分布零散、設施簡陋，并且缺乏統(tǒng)一的布置和管理，與城市高標準的規(guī)劃存在較大的差距。隨著賽罕區(qū)的品牌建設和招商引資的力度加大，越來越多的外來企業(yè)和高素質人群將來到賽罕區(qū)南郊安家落戶。賽罕區(qū)南郊人口增加、人均收入提高，物質生活條件逐步改善，當地群眾的業(yè)余娛樂文化活動的需求越來越豐富。原有村鎮(zhèn)簡陋的文化體育設施難以滿足人民群眾日益提高的精神文化生活需求，嚴重滯后于賽

19、罕區(qū)南郊的經濟發(fā)展水平。所以，建設一個能讓不同年齡、層次的人群均可健身休閑、愉悅身心的公共空間將刻不容緩。本項目的建設對扭轉賽罕區(qū)南郊缺少大型體育文化場所的局面，滿足當地群眾日益增加的精神文化需求，具有重要的意義。2.2.2 城鎮(zhèn)建設水平的提高，對環(huán)境質量提出了新的要求城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展是促進賽罕區(qū)南郊經濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是提高農村居民的物質生活質量的必然要求，也是推進該地區(qū)城市化進程的出路所在。賽罕區(qū)南郊作為XX市區(qū)的外圍開發(fā)區(qū)，緊鄰XX市，人口和產業(yè)的截流能力將有所增強，隨著城鎮(zhèn)建設的推進，賽罕區(qū)南郊配套設施逐步完善，鎮(zhèn)區(qū)的居住條件會明顯改善，必將會吸引來此工作的人口就地居住生活。城鎮(zhèn)建設應

20、遵循人與自然的和諧統(tǒng)一，注重生態(tài)環(huán)境建設，以高品質文化創(chuàng)意產業(yè)為依托，把賽罕區(qū)南郊建設成為基礎設施完善，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住的綠色城鎮(zhèn)。把賽罕區(qū)南郊建設成為“環(huán)境優(yōu)美、適宜居住、配套設施完善”的中心城鎮(zhèn)將是現階段賽罕區(qū)南郊發(fā)展的首要目標。加強公共基礎設施建設，著力打造綠色宜居城市的需要賽罕區(qū)南郊位于XX中軸延伸區(qū)域，是XX總規(guī)明確要求建設并保護好的重要綠色開敞空間。負有帶動輻射中部區(qū)域發(fā)展的重要任務。本項目充分利用現有生態(tài)、文化資源，形成綠化、文化與水系風景圈的共融和諧；拓展公園綠地的功能；重視建設小型綠地，提高人均園林綠地配置標準，努力打造綠色宜居城市。第三章 建設選址和建設條件3.1 建設地

21、點3.1.1 項目選址該項目選址于XX南郊，項目北臨保全莊村，南臨東喇嘛營村，西臨內大實驗基地，東臨西鼓樓，本規(guī)劃地塊為賽罕區(qū)農用地和集體建設用地，總用地面積約33.3335公頃。用地性質本規(guī)劃地塊為賽罕區(qū)農用地和集體建設用地，總用地面積約33.3380公頃。3.1.3 項目用地現狀本項目用地形狀為長方形地塊，用地范圍內主要是荒地，原有建筑主要是農民居住點。圖3-2 項目場址現狀圖圖3-3 項目場址現狀圖3.2 建設條件自然條件XX屬溫帶大陸性氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點：冬長夏短，年平均氣溫8左右，1月份平均氣溫-13.2，7月份平均氣溫21.9，絕對最低氣溫-22.8。無霜期約

22、140天。年降水量350500毫米，集中在7、8兩月，春季少雨干旱。日照時數3000多小時，夏無酷暑，冬無嚴寒，特別是每年的7、8、9月，綠樹成蔭，氣候涼爽，更是旅游避暑的黃金季節(jié)。該地區(qū)干燥多風，主導風向為西北風，次導風向為西南風。年平均風速1.8ms，最大風速19.3ms，年平均大風日數26.9天，平均沙塵暴38天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸發(fā)量為1759.4毫米。最大積雪深度為30厘米，最大凍土深度為160厘米。由于受西伯利亞和西風帶氣團及地面長波輻射的共同影響，市區(qū)逆溫現象十分嚴重，使垂直對流受到抑制，是XX地區(qū)氣候的一大特征。3.2.2水資源現狀XX市地處大青山

23、南側，有霍寨溝、烏素圖溝、壩口子溝、紅山口溝、小哈拉沁溝、哈拉沁溝、小黑河、大黑河等河溝流經市區(qū)，均為須設防的河溝。本項目實施場地范圍內基本無地表水系。項目淺部的地下水屬潛水類型，地下水主要受大氣降水及地表水滲透補給。地下水的流向為自北東向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最淺也在35m左右，近幾年，市區(qū)地下水位呈下降趨勢。根據所收集到的水質分析資料，初步判定項目實施場地下水對混凝土不具侵蝕性。3.2.3交通運輸通訊及水電氣現狀況項目的四周道路通暢，距XX火車站、長途汽車站不到15公里，距飛機場約22公里，公交車已經通到地塊的邊緣，對外交通便利。呼市地區(qū)的用水主要來自深層地下水，隨著“

24、引黃入呼”工程的建設，日供水能力40萬噸的XX引黃供水工程一期已竣工，確保了XX市城區(qū)西部地區(qū)的生產、生活用水。呼市地區(qū)的供電狀況較好，呼市電廠的裝機能量20萬千瓦，尚能滿足呼市地區(qū)生產、生活需求，呼市還與包頭、豐鎮(zhèn)、準格爾等大型電廠聯網，除了供給呼市用電外，還向北京等地輸電。供暖狀況目前較為緊張。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，預計在未來三五年內即可見成效。呼市具有完善的程控電話可直接通往國內外；中國移動、中國聯通等無線通信網絡可覆蓋呼市城區(qū)范圍。有線電視也已覆蓋呼市城區(qū)范圍。回民區(qū)通信網絡已全部實現交換程控化和傳輸數字化。城區(qū)電力充足，網絡發(fā)達，目前已建成4千伏220千伏6個供配電壓等

25、級的輸電線路和3個等級變電站，形成了三級電壓供電網。隨著XX電廠的擴建和托克托電站群的興建，XX的電力將更加充裕。3.2.4社會經濟條件項目屬于XX賽罕區(qū)范圍，“十一五”時期，是賽罕區(qū)綜合實力提升最快、城鄉(xiāng)面貌變化最顯著、社會建設成果最豐碩、人民群眾得到實惠最多的時期之一。五年來，區(qū)人民政府在市委、市政府和區(qū)委的正確領導下，在區(qū)人大和區(qū)政協的監(jiān)督、支持下，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，牢牢把握發(fā)展這個第一要務，團結帶領全區(qū)各族干部群眾，緊緊抓住西部大開發(fā)和自治區(qū)成立60周年大慶等重要歷史機遇，克服了國際金融危機帶來的不利影響，聚精會神搞建設，一心一意謀發(fā)展，

26、“十一五”規(guī)劃主要目標任務勝利完成。1、地區(qū)生產總值到“十一五”期末預計完成220億元，同 “十五”期末相比，年均遞增13.5%，人均地區(qū)生產總值達到91667元，按現行匯率計算，折合13682美元；財政收入達到16.6億元，比“十五”期末增長171.1%，翻了一番，年均遞增22.1%；全社會固定資產投資額累計完成302億元，翻了一番，年均遞增23.6%。2、產業(yè)結構不斷優(yōu)化。預計三次產業(yè)比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82調整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服務業(yè)優(yōu)勢鞏固提升。2010年，賽罕區(qū)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制完成。“十一五”期末服務業(yè)增加值預計完成18

27、1.9億元，比“十五”期末增長134.8%，翻了一番，年均遞增18.6%。社會消費品零售總額達到210億元，比“十五”期末增長126.5%，翻了一番，年均遞增17.8%。市政基礎設施條件1、電力項目區(qū)內均已通入供電線路，由供電局統(tǒng)一供電，能夠滿足園區(qū)內的用電需要。2、給排水項目用地范圍內為XX自來水公司供水，項目用水直接接入附近用水管道即可。項目排水采用雨污分流制，規(guī)劃的污水管線位于金川西路上，項目污水經過統(tǒng)一收集后，接入金川西路市政污水管網。規(guī)劃的雨水管網接入金川西路市政雨水管網。3、通信項目區(qū)內均已通入固定電話線路和閉路電視網絡，中國移動、中國聯通等無線通信網絡可覆蓋項目區(qū)內。4、天然氣管

28、道城市燃氣管道已接至項目區(qū)內，住宅區(qū)大部分已經使用了天然氣，還有的即將使用。5、熱力城市供熱系統(tǒng)已通至項目區(qū)內，住宅區(qū)的取暖均依靠城市熱力公司熱力管網供熱。第四章項目建設方案本項目建設方案是根據規(guī)劃用地的現狀、地勢、地形、地貌、周邊發(fā)展要求等方面因素來分析、擬定的確實可行的園區(qū)規(guī)劃。設計意在創(chuàng)造一個陽光、休閑、運動、健康、生態(tài)的休閑娛樂空間。4.1 現狀分析土地使用現狀：用地范圍內土地性質為規(guī)劃綠地，總用地面積33.33公頃，其中，水域面積3.56公頃；廣場及綠地面積9.07公頃；市政道路面積2.42公頃；建筑物面積0.86公頃，構筑物(景點)面積0.38公頃。游樂園規(guī)劃用地內的現狀非建設用地

29、是規(guī)劃綠地和大龍河水系，在規(guī)劃時應確保生態(tài)系統(tǒng)的延續(xù)性。尊重充分利用現有場地，盡可能減少對地貌的破壞，尊重以當地原生態(tài)植被和林帶等田園風光為代表的文脈特征。游樂園規(guī)劃其北側與高壓走廊防護林相鄰。從安全性與美觀性考慮周邊以微地形草地和疏林植被為主，形成幽閉空間，交通與園區(qū)隔離，景觀相融合。道路現狀：規(guī)劃場地內的現狀道路多為田間土路，部分為田間羊腸小徑，路面未經硬化，多數道路與用地外部道路相接。寬度比較窄，通行能力有限，很難適應未來的需求。規(guī)劃中依地形走勢和景點分布進行重新調整，綜合解決現狀所存在的問題，提高土地利用價值。地形地貌：游樂園規(guī)劃用地為平原地貌，地勢較為平坦、綠化率高、生態(tài)環(huán)境較好，規(guī)

30、劃用地內南側的大龍河水位常年穩(wěn)定，較利于規(guī)劃建設的發(fā)展。4.2 規(guī)劃思想設計理念：尊重歷史、尊重文脈、滿足民眾健康生活的多重需要。設計立意：根據理念，我們對在城市進化過程中形成的內容與原鄉(xiāng)土文化的沉淀進行了分析與比較，得出以下結論：在前進中得到了城市生活的緊張充實，但失去了田園生活的閑適與隨意；得到了現代人的生活方式，失去了先民們深厚的文化積淀；得到了匆忙的高層辦公空間，失去了自身的健康；得到了城市緊湊規(guī)則的景觀肌理，失去了原有的自然生態(tài)系統(tǒng)。主題定位：在此基礎上，針對以上幾點和規(guī)劃現狀對綜合類體育文化空間的缺失，我們力求在公園建成后確保這些因素得以保留。將項目做成以體育、文化為主題的運動休閑

31、、歷史教育、文化交流、生態(tài)延續(xù)的公園。4.3 規(guī)劃原則1、維護原貌：充分利用現有場地，把新建景觀融入自然景觀中，盡可能減少對地貌的破壞，尊重以當地原生態(tài)植被和林帶等田園風光為代表的文脈特征。2、珍惜水體：保持水質自然、古樸、純凈，提高水體景觀質量。充分保護現有河水狀態(tài)，人工湖水則通過循環(huán)使用減少耗水量，利用生物凈化減少水中雜質。3、保護田園景觀特征及其可延續(xù)性：地段為社區(qū)共享的空間，與東西兩側未來的田園風光結合，層層過渡，相互借景，利用交通線路在不同景區(qū)間提供便捷和啟示性的聯系。4、減少車流：引導車流直接進入目的地，減少場地內不同功能區(qū)域之間的過境交通。在入口處設停車場，以便盡早分流，使部分游

32、客和工作人員盡早換乘園區(qū)內的電瓶車。4.4 規(guī)劃目標1、把游樂園東部區(qū)域建成鎮(zhèn)區(qū)的“休閑型文化中心”和“田園生態(tài)展示鏈”，展示田園文化特點。2、西區(qū)建設成為以“體育運動發(fā)展，精神傳承”為主題的體育健身區(qū)。3、南側濱水區(qū)建成以水為背景的開闊景觀區(qū)域，豐富生態(tài)文化。4、為市民旅游者提供宜人空間的同時，考慮到為高新區(qū)的“白領”工作人員，企業(yè)高管人員提供午間休憩空間、交流空間、健身娛樂空間。5、為青少年，兒童提供歷史文化教育、娛樂、野外拓展、課外課堂學習的空間。4.5 規(guī)劃方案4.5.1功能分區(qū)規(guī)劃根據場地性質、主體功能的不同將園區(qū)分為八個功能區(qū)。即：接待服務區(qū)、休閑運動區(qū)、專項運動區(qū)、極限運動區(qū)、休

33、閑娛樂區(qū)、田園文化展示區(qū)、濱水景觀區(qū)、保留建筑區(qū)。接待服務區(qū)是公園用地的主入口，硬地面積寬闊、附屬服務設施齊備，同時設有露天劇場、集散廣場，交通線路發(fā)達，可以為游客提供安全、完善的休息、餐飲、娛樂、集會場所。其內部規(guī)劃設有服務中心、停車場、休息亭和體育精神展壁等景觀。該區(qū)位于中軸路兩側，交通便捷又遠離市區(qū)主干道，是一個安全、幽靜而又風光怡然的區(qū)域。休閑運動區(qū)位于規(guī)劃園東區(qū)臨近魏東路的次入口，由自由滑草場、休憩草坪、舞林廣場、兒童娛樂場地組成，不同的場地引領不同的活動。舞林廣場由次入口直接進入，疏植櫻花樹，硬鋪平整并銜接下沉花園，為市民提供休閑運動的幽靜場地；自由式滑草場為娛樂型運動場地，由舞林

34、廣場臺階路直接進入，也可通過園內環(huán)線進入，設施齊全、功能完備，可以給人們帶來不同趣味的滑行體驗；休憩草坪緊鄰滑草場，地勢相對平緩，為人們提供一個綠色的有氧空間，可以樂在其中地做各種休閑運動；兒童娛樂場緊鄰東區(qū)主入口服務中心，專門針對青少年、兒童的早期教育和培訓方式，結合娛樂的形式設置不同場館，通過智力游戲、團隊配合、獨自探險等活動營造全新娛樂環(huán)境，特別針對目前國內缺乏的專業(yè)性災難逃生項目開發(fā)基地軟硬件設施，形成一定別具風格的游玩場地。專項運動區(qū)是針對俱樂部、運動員和有特殊需求人群設立的較專業(yè)的體育運動區(qū)域，位于空氣清新的水系北側，有利于身心健康。該地塊地勢平坦、視野開闊，較適合安排需要固定活動

35、場地的運動形式，項目有足球、籃球、羽毛球、排球、網球等。同時還設有專業(yè)性的馬術俱樂部、運動俱樂部、迷你高爾夫等項目和休閑景點，為專項運動的嚴謹風格添上一筆隨意色彩，從而豐富了空間構成。極限運動區(qū)位于規(guī)劃園西區(qū)西側，可由房通路次入口直接進入。穿過噴霧廣場可進入極限運動場地，場地內各類設施齊全，為都市工作者提供一個挑戰(zhàn)自我、放松心情的體驗基地，也可由廣場直接進入水上極限區(qū)體驗別具特色的水上運動。野戰(zhàn)營位于場地西南側，其中設碉堡戰(zhàn)、叢林戰(zhàn)、定向運動場地等項目，讓人們在挑戰(zhàn)極限的同時回歸自然，放飛的心情，培養(yǎng)人與人之間的合作精神。休閑娛樂區(qū)位于場地東區(qū)與羊李路相鄰的次入口地帶，是一塊以田園休閑活動和田

36、園風光觀賞為主導的場所，環(huán)境優(yōu)雅、靜謐。入口楓林廣場代表秋景，火紅的楓葉把人的鄉(xiāng)間情愫展示出來。中心設一人工湖，周邊為疏林草地和大面積延伸性臨水草坪，以自然生態(tài)為基礎，附加水上游覽設施，湖心設臨水餐廳，過小橋可到水上景亭沉香亭，繼續(xù)西行為忘憂島，再由小橋連接可直達百花塢，憑借水勢營造世外桃源般的田園風光。農家樂園位于該區(qū)北側，以當地特產梨園為主園，同時設有葡萄園、棗園、水井、水車、菜圃、飼養(yǎng)圈等農家生活基礎設施，游人可親自去體驗采摘、栽種、汲水澆灌、飼養(yǎng)等農家項目。 田園文化展示區(qū)為東區(qū)南側中部臨水一帶，主要展示勤勞勇敢的古鎮(zhèn)人源遠流長的農耕歷史、特色民俗、民間手藝、以及對當地地貌文獻的研究。

37、這是一塊難得的區(qū)域，自然環(huán)境優(yōu)雅靜謐，人文歷史源遠流長，它提供給我們一個遐想的美妙空間。濱水景觀區(qū)位于規(guī)劃園區(qū)南側，是一平緩的開放空間，親切迷人、富有現代氣息，視野開闊，可與對面市政林相借景。委婉優(yōu)美的濱水輪廓線，小巧精致的構筑物景點，到處都是風景無限的視覺走廊。保留建筑區(qū)位于場地西區(qū)北側，外部與市政高壓走廊防護林相接，內部與入口服務區(qū)和極限運動區(qū)相鄰，是魏善莊鎮(zhèn)的水務管理處，獨成院落，交通上與規(guī)劃園區(qū)隔離。交通系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃園區(qū)內交通系統(tǒng)由道路、停車場、休憩場地三部分構成。道路分六種形式：公園主干路、公園次干路、專項道路、水上游覽線路、環(huán)水線路、市政道路。 公園主干路連接場地各出入口，寬4-6

38、米，主要為人車混行系統(tǒng)，滿足觀光與后勤服務的需求；公園次干路為步行系統(tǒng)，寬1-3米，穿越景點與主干路相接；專項道路主要為運動健身步道，寬2米，隱于西區(qū)主入口疏林場地，設施完善、便于運動；水上游覽線路主要分布于湖區(qū)，以水上交通工具為依托，聯系水上景點；環(huán)水線路濱水前行，簡潔干凈，為水邊景致所鋪設；市政道路為貫穿場地南北的魏東路，是場地的中軸交通線，連接魏善莊鎮(zhèn)的南北兩區(qū)。 各線路與停車場、休憩場地完美銜接，為各景點提供便捷交通，達到“移步換景”、“景隨步移”的效果。景觀系統(tǒng)規(guī)劃公園的景觀規(guī)劃主要是以景點建設性質為依據，以植被、小品、水域、建筑為內容，由兩條景觀主軸線、三條景觀次軸線和三個陸地景觀

39、組團、兩個水域構成。規(guī)劃區(qū)以貫穿場地的市政金川西路為中心景觀主軸，它依次連接兩個地塊的三條景觀次軸線，形成別具特色的南北景觀帶，主要展示市政道路綠化和通過視線透景觀賞到的兩側園區(qū)內的景觀；另一條以都市休閑景觀橋為核心，將東西兩大地塊的景點串聯起來，形成東西走向的景觀帶，主要展示規(guī)劃園區(qū)內部景觀，包括含喬木、灌木、花卉、草坪等在內的綜合性綠地景觀、林區(qū)景觀、水面景觀、構筑物景觀、建筑景觀、園路景觀、小品景觀等。景觀軸充分將場地內的所有景觀區(qū)聯系起來，形成一個大的景觀結構網絡，使的園區(qū)景觀成為一個完整有序又能貼近市民生活的系統(tǒng)，從而提升城鎮(zhèn)的休閑價值，豐富居民的生活。建筑風格園內建筑在與地基、地形

40、、地勢、地貌結合的基礎上，以小型、低層為主，風格多樣，外觀簡約；在建筑平面布局和空間處理上力求活潑、富于變化；在功能使用上突顯安全、便捷、經濟。同時把建筑作為一種風景要素來考慮，使之與周圍的山水、巖石、花草樹木融為一體，共同構成優(yōu)美景色。4.5.5停車場和公共衛(wèi)生間規(guī)劃園區(qū)設四個停車場，分別布置在出入口地帶，與出入口廣場相連。場地鋪設透草防滑地磚，空間寬闊、流線清晰、為不同的車輛預留不同的停靠區(qū)域，避免車輛之間的碰撞、刮擦。植物以闊葉喬木為主，配以常綠灌木，形成大面積綠蔭空間。停車服務以“人性化”為標準，控制程序專業(yè)，為游客提供一個安全、便捷、環(huán)保的停車氛圍。公共衛(wèi)生間：公共衛(wèi)生間是園區(qū)的基礎

41、設施之一，各區(qū)域在游人的步行范圍之內均有設置，并有明顯的指引標志。外型與所處環(huán)境協調、材料環(huán)保、設施齊全、設計人性化。4.6 主要經濟技術指標表4-1 項目主要技術經濟指標序號項目單位數量備注1總用地面積m23333801園區(qū)m2603001.1接待服務區(qū)m255001.2專項運動區(qū)m285001.3極限運動區(qū)m265001.4休閑運動區(qū)m2120001.5田園文化展示區(qū)m275001.6濱水景觀區(qū)m250001.7休閑娛樂區(qū)m285001.8保留建筑區(qū)m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004構筑物(景點)m238005場地

42、m2907005.1廣場m2202005.2綠化場地m2330005.3籃、足、排球場地m2120005.4停車場m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龍河m2150002建筑密度m20.50%3綠化率m274%第五章 環(huán)境影響評價5.1項目建設過程中對環(huán)境的影響及治理措施5.1.1對交通的影響及治理措施施工期間，由于土方、建筑材料等的運輸將增加項目周圍路段的車流量，施工車輛盡量避免在主要干道通行，并盡量避開行車高峰時間。5.1.2揚塵對施工工地周圍的影響及治理措施施工車輛的進出攜帶泥土抖落在道路上，施工現場裸露的土堆、地表，在遇風吹揚和遇雨的情況下，將造成泥污污

43、染。在施工方案中，要對這種影響加以考慮，保持車輪清潔，春冬多風季節(jié)注意對裸露地表灑水，降低飛塵影響，實行保潔制度。5.1.3噪聲對周圍環(huán)境的影響及治理措施為減少施工期運輸車的喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌機聲及打樁機聲等噪聲對附近居民的影響，一方面工程承包商應盡量采用低噪聲的機械和采取降噪聲措施，另一方面在夜間少開或不開噪聲大的機械。5.1.4現場防水和排水對周圍環(huán)境的影響及治理措施在施工期間始終保持工地的良好的排水狀態(tài)，修建臨時排水渠道，并與永久性排水設施相連接，避免引起淤積和沖刷。針對可能出現的沖刷與淤積：（1）采取有效預防措施，防止施工場所占用的土地或臨時使用的土地受到沖刷。（2）采取有效

44、預防措施，防止從本工程施工中開挖的土石材料，對河流、水道、灌溉或排水系統(tǒng)產生淤積或堵塞。（3）施工中的臨時排水系統(tǒng)，最大限度地減少水土流失及對水文狀態(tài)的改變。（4）不得干擾河道、水道或現有灌溉或排水系統(tǒng)的自然流動，以免導致沖刷與淤積的發(fā)生。5.1.5施工渣土對周圍環(huán)境的影響及治理措施施工期固定廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或浪費的各種建筑裝飾材料。本項目施工期產生的固體廢棄物將會對其周邊環(huán)境產生一定的影響：為了削減施工期產生的固體廢棄物應采取以下措施處理：（1）施工期生活垃圾和其他廢棄的土方、灰渣應設置固定存放點，并按環(huán)衛(wèi)部門要求運到指定地點消納處理。（2）施工期間產生的可回收

45、廢料如鋼筋彎頭、廢木板等應盡量由施工單位回收利用。（3）施工期將產生大量渣土，在運輸過程中易引起二次揚塵污染。因此，渣土運輸應采用封閉式運輸。5.1.6其他防護措施（1）保護植被1）盡量保護建設用地范圍之外的現有綠色植被。若因修建臨時工程破壞了現有的綠色植被，負責在拆除臨時工程時予以恢復。2）保護建設項目兩旁的古樹、名木和法定保護的樹種，即使處在建設項目用地范圍內，有可能時也要盡量設法保護。3）工程施工期間破壞植被的面積應嚴格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再發(fā)生其它形式的人為破壞。（2）土地資源的保護1）妥善處理廢方，沿河棄土應避免壅塞河道、改變水流方向和抬高水位而淹沒或沖毀農田、

46、房屋。重視棄土堆的復墾，有條件時，在棄土堆頂面綠化，或整平成為耕地。2）在河床采砂礫材料時，防止對河流狀態(tài)的改變，并符合中華人民共和國水法的規(guī)定，即：“在行洪、排澇河流和航道范圍內開采砂石、砂金，必須經河道主管部門批準，按照批準的范圍和作業(yè)方式開采，涉及航道的，由河道主管部門會同航道主管部門批準”的規(guī)定。3）對施工人員加強保護自然資源及野生植物的教育，在雇用合同中規(guī)定嚴禁偷獵和隨意砍伐樹木。5.2項目運營期對環(huán)境的影響及治理措施項目運營期的污染主要來自于固體垃圾、生活污水以及廁所惡臭。5.2.1固體廢物影響評價及治理措施（1）主要來源本項目所產生的固體垃圾主要是運營期間的生活垃圾，此類垃圾一般

47、不含特殊有毒有害物質，垃圾分為兩類，一類是干垃圾，主要成分是廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、廢包裝物等；另一類是濕垃圾，產生于餐廳，主要成分是蔬菜、水果、肉類等，含水分較多。（2）治理措施垃圾分類收集是推行垃圾資源化、減量化、無害化處理的第一步，實行垃圾分類收集將使垃圾處理提高一個檔次，對周邊環(huán)境保護也起到較大的積極作用。建設單位加強物業(yè)管理，做好垃圾分類的宣傳工作，分類垃圾從每個游客做起，加強垃圾堆放管理，及時清運處理，為旅游提供一個清潔、舒適的游玩環(huán)境。5.2.2污水影響評價及治理措施本項目生活污水很少，可經化污水處理設施處理達標后，經地下暗溝排入規(guī)劃的污水管道；雨水主要植物自然吸收。5.2.3廁

48、所惡臭影響評價及治理措施（1）垃圾收集點垃圾收集點采用垃圾桶儲存收集來的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密閉的收集點內貯存。裝車時將垃圾桶內用塑料袋密封的垃圾直接傾倒入垃圾運輸車。因此，從收集到裝車轉運的整個過程，垃圾不外露，幾乎沒有惡臭污染物的泄漏。所以，各收集點不會對周圍環(huán)境保護目標造成惡臭污染。（2）垃圾轉運站根據對國內現有垃圾轉運站污染物排放情況調查，轉運站的廢氣主要來自于轉運車間垃圾傾倒和壓縮過程，廢氣中主要污染物為粉塵、H2S 和NH3。轉運車間采用密閉式建筑，減少垃圾的惡臭污染物散發(fā)；在每個轉運車間內設立1 套除塵除臭系統(tǒng)，通過抽風系統(tǒng)在轉運車間內形成負壓，將臭氣吸走并處理，將臭

49、氣污染降到最低。經處理后，對外環(huán)境影響不大。（3）公廁本項目公廁均按城市公共廁所規(guī)劃和設計標準（CJJ1487）中一類標準建設，全部為水沖式公廁，衛(wèi)生條件好，功能完善。本項目做到管理到位、保持廁內清潔，地面無積水、無紙屑，大便器內無積糞，小便器內不積存尿液，無尿垢、雜物，墻壁、頂棚整潔，公廁內基本無臭味。因此，本項目擬建的各公廁如能按國家有關的衛(wèi)生要求，保持廁內清潔，則公廁排放的H2S 和NH3 等惡臭污染物極少，公廁外H2S 和NH3 的濃度低于惡臭污染物排放標準（GB14554-93）中二級標準，惡臭污染物經擴散、稀釋，不會對公廁周邊環(huán)境造成惡臭污染。第六章 勞動安全、衛(wèi)生與消防6.1勞動

50、安全根據中華人民共和國勞動法第六章規(guī)定，用人單位建立、健全勞動安全衛(wèi)生制度，嚴格執(zhí)行國家勞動安全衛(wèi)生規(guī)程和標準，對勞動者進行勞動安全衛(wèi)生教育，防止勞動過程中的事故，減少職業(yè)危害。6.1.1施工安全項目建設過程中，機械傳動設備易發(fā)生機械性傷害事故；起重機檢修等高空作業(yè)點、平臺、梯子、坑、井、溝等處易發(fā)生人體墜落。針對以上情況，我們將裸露的設備旋轉部件均設安全罩等防護措施。起重機設有檢修平臺和安全走道。梯子、坑、井、溝等處分別設有安全欄桿或蓋板，并設有警示標志。6.1.2建筑安全本項目按抗震8度設防，施工中將有嚴格的質量保證措施，公共衛(wèi)生間采取防滑措施。6.1.3防火本項目有關防火措施應嚴格按建筑

51、防火規(guī)范設計。6.1.4電氣安全本工程采用TN-S接地系統(tǒng)，各種建構筑物采用等電位聯結，洗手盆及其管道等裝置進行輔助等電位聯結。為減少接地故障引起電氣火災危險而裝設的漏電電流作用保護器，其額定動作電流不應超過0.5安。游客服務用房內一般場所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護開關。本工程電氣線路和用電設備按規(guī)范要求分別設有負荷保護和短路保護，對插座及照明器具等采用標準電壓不超過12伏的安全超低壓供電。對走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護設施或采用安全電壓供電。6.1.5防雷設施按建筑物防雷設計規(guī)范（GB50057-94）規(guī)定，本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電波被浸入的措施，以及防側擊的

52、保護措施。6.2衛(wèi)生防護6.2.1生活給水對生活用水加裝紫外線消毒設施。6.2.2排水盥洗污水、糞便污水、生活污水、綠化用水及雨水采用分流系統(tǒng)。6.2.3噪聲控制本工程采用整體性較好的結構體系，為此經常產生撞擊、振動的部位（如設備管道等）采取了防止結構聲學傳播的措施。本工程內的水泵等均設置在單獨的房間內，并采取了一定的隔聲減噪措施。6.3消防火災隱患分析 （1）在施工過程中，施工材料的堆放、儲存以及運輸過程中都存在火災隱患，有可能引起火災。（2）配電室等服務用房極易引起火災。（3）項目建成后，隨著天氣逐漸轉涼，厚厚的落葉加上干燥的氣候，極其容易引起火災事故。6.3.2防火等級本項目各建筑物的耐

53、火等級均為 。6.3.3消防設施（1）火災報警系統(tǒng)本建設項目設置火災報警系統(tǒng)，當發(fā)現火災異常現象時自動報警系統(tǒng)啟動，警告人們火源的位置。使用火災監(jiān)測儀能夠實現火災的早期發(fā)現，早報警、早滅火，減少火災損失。（2）滅火系統(tǒng)1）窒息法。隔斷空氣的流通，造成無氧狀態(tài)停止燃燒。2）冷卻法。降低燃燒物質溫度到燃點以下，可停止火勢蔓延。3）隔離法。中斷燃燒物的供給，火勢無法蔓延。為了減少火災造成的損失，有各種類型的滅火劑，如：水、泡沫、惰性氣體、鹵代烷烴、化學干粉和固體物質，根據不同的消防對象選用不同的滅火劑。（3）建立消防水源本擬建項目在設計時，充分考慮到消防用水量及水壓，根據裝置大小、高度及滅火能力，建

54、立合適的消防水池，保證30min用水量。第七章 節(jié)能分析7.1編制依據1、中華人民共和國節(jié)約能源法；2、公共建筑節(jié)能設計標準DBJ14-036-2006；3、民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）JGJ26-95；4、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范GB50019-2003；5、外墻外保溫工程技術規(guī)程（JGJ 114-2004）；6、國家頒布的有關節(jié)能的政策、法規(guī)。7.2節(jié)能措施 7.2.1建筑節(jié)能技術措施（1）圍護結構節(jié)能措施墻體采用聚苯乙烯塑料這種新型高效保溫絕熱材料以及復合墻體，降低外墻傳熱系數。采取增加窗玻璃層數、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃，改善門窗絕熱性能，有效降

55、低室內空氣與室外空氣的熱傳導。（2）能源系統(tǒng)節(jié)能控制技術采暖空調系統(tǒng)的控制技術是對既有熱網系統(tǒng)進行節(jié)能改造、實現優(yōu)化運行節(jié)能控制的關鍵技術。主要有三種方式：VWV（冷水量）、VAV（變風量）和VRV（變容量），其關鍵技術是基于供熱、空調系統(tǒng)中的“冷（熱）源-輸配系統(tǒng)-末端設備”各環(huán)節(jié)物理特性的控制。（3）采暖末端裝置可調技術主要包括末端熱量可調及熱量計量裝置，連接每組散熱器的恒溫閥，響應的熱網控制調節(jié)技術以及變頻泵的應用。可實現30%-50%的節(jié)能效果，同時避免采暖末端的冷熱不均問題。（4）新風處理及空調系統(tǒng)的余熱回收技術新風負荷一般占建筑物負荷的約30%-40%，變新風量所需的供冷量比固定的

56、最小新風量所需的供冷量少20%左右。通過全熱式換熱器將空調房間排風與新風進行熱、濕交換，利用空調房間排風的降溫除濕，可實現空調系統(tǒng)的余熱回收。（5）采用節(jié)能產品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節(jié)能照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。7.2.2機電設備節(jié)能措施采暖、供電、供氣系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。按要求配裝能源計量表。本項目所選用機電設備的負荷率必須達到國家節(jié)能設計規(guī)范要求，提高設備利用率。電氣系統(tǒng)選用節(jié)能變壓器，裝設低壓電力電容器補償無功功率。各類設備及器材的選型應采用國家現行技術標準中的高效節(jié)能設備的器材。7.2.3照明系統(tǒng)節(jié)能措施（1）合理的選擇照明線路：照

57、明線路的損耗約占輸入電能的4%左右，影響照明線路損耗的主要因素是供電方式和導線截面積。大多數照明電壓為220V，照明系統(tǒng)可由單相二線、兩相三線、三相四線三種方式供電。三相四線式供電比其它供電方式線路損耗小得多。因此，本項目照明系統(tǒng)采用三相四線制供電。（2）合理的選擇控制開關和充分利用天然光：天然光是免費的光源，應充分的利用，合理的設計照明開關。充分利用自然光，正確選擇自然采光，也能改善工作環(huán)境，使人感到舒適，有利于健康。充分利用室內受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墻面的反射系數可達7080%，同樣能起到節(jié)電的作用。（3）合理的選擇照明方式：在滿足標準度的條件下，為節(jié)約電力，應

58、恰當地選用一般照明、局部照明和混合照明三種方式。（4）合理的選擇照度值：選擇照度是照明設計的重要問題。照度太低，會損害工作人員的視力，影響產品質量和生產效率。不合理的高照度則會浪費電力。選擇照度必須與所進行的視覺工作相適應。設計照明可按國家頒布的照明設計標準來選擇照度，照明質量合理的照度值和優(yōu)良的照明質量形成的光環(huán)境可以提高工作效果和改進人們的心情，要綜合考慮照明系統(tǒng)的總效率。 （5）良好的維護管理可以節(jié)約用電和保護視力加強照明用電管理是照明節(jié)電的重要方面。照明節(jié)電管理主要以節(jié)電宣傳教育和建立實施照明節(jié)電制度為主，使人們養(yǎng)成隨手關燈的習慣。當燈泡積污時，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。

59、燈泡、燈具、玻璃、墻壁不清潔時，其反射率和透光率也會大大降低。7.2.4節(jié)水措施供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，推薦使用充氣水嘴、真空排水系統(tǒng)等先進的節(jié)水技術。安裝6升水便器配套系統(tǒng)，并使用兩檔式便器水箱及配件。衛(wèi)生器具管件等采用節(jié)水型設備。衛(wèi)生器具最低配水點處的靜壓力不超過0.25Mpa。在給水、總入口處均設水表。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數，綠化澆灌采用先進的節(jié)水澆灌技術。綠地與土壤之間設貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對含水量，減少綠化的人工澆灌用水。第八章 項目組織機構及人力資源配備工程按照項目法組織施工，以保證工程安全、優(yōu)質、高效

60、地完成。其工作的要點為：組建精干高效的項目經理部，做到統(tǒng)一指揮、內外協調、全面負責；公開招標專業(yè)水平高的綜合作業(yè)隊伍投入項目建設；保證材料的加工及供應。8.1項目組織機構8.1.1項目組織機構分析由主管部門設立專門的機構，作為項目執(zhí)行建設單位。成立“項目經理部”，作為本工程項目的實施機構，下設5個職能部門：（1）行政管理部門負責日常行政工作以及項目履行單位的接待、聯絡工作。（2）計劃財務部門負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目履行單位辦理合同協議等手續(xù)，以及資金的使用安排和收支手續(xù)。（3）施工管理部門負責項目土建與安裝施工的協調與指揮、施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監(jiān)督檢查及工程

61、驗收工作。（4）設備材料管理部門負責項目設備材料的訂貨、采購、保管、調撥等項工作。 （5）技術管理部門負責項目的技術文件，技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的會審，處理有關技術問題等項工作。8.1.2機構適應性分析本機構設置是根據目前現行的政策和法規(guī)，并參考國內眾多的體育文化公園的機構設置的。該組織機構的運行，可以滿足建設、運營的需要，當然也存在精簡機構的可能。8.2人力資源配備8.2.1值班班制本建設項目擁有大量體育運動器械及活動場地，需要專門人員進行維護及管理，因此本項目實行兩班運轉制。白班工作人員主要負責器械及場地的安全，避免受到破壞，晚班工作人員主要進行器械場地維護和看護。8.2.2勞動

62、定員數量及技能素質要求本項目建成后，需要管理和技術人員10名，主要值班崗位人員30名。管理機構將根據項目建成后的實際需要，提出增減人員的計劃，并交討論決定。對于管理和技術人員，要求素質較高，既有較強的行政管理能力和技術管理能力，又要有協作精神。主要值班崗位工作人員，要求身體健康，具有高中或同等學歷。8.2.3職工工資福利按照中國法律、法規(guī)和有關人事制度，與職工簽訂能體現每個職工個人素質（職能和責任）的個別勞動合同。所有職工的薪酬應反應每個職工的職能、責任和工作表現，符合法律規(guī)定，并且在人才市場具有競爭性。可行性研究階段，采用的人均月工資水平如下： 管理人員和技術人員平均 4000元/月； 主要

63、值班崗位工作人員平均 2000元/月。8.2.4員工來源及招聘方案本建設項目，為當地村民提供一部分工作崗位，以便增加農民收入。此外，也將實行公開招聘制度，由大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)政府負責。主要技術人員面對全市招聘，其他人員主要面對魏善莊鎮(zhèn)進行招聘，如不能滿足需要，可擴大招聘范圍。招聘工作在該項目計劃竣工時間前一年開始，用12個月完成。8.2.5員工培訓計劃培訓計劃為以送去正在運行的同類工程跟班作業(yè)為主，理論學習為輔，參與器械安裝、調試、驗收的全過程，為本體育文化公園的正常運行奠定基礎。8.3工程管理工程施工隊伍在施工前應做好充分的準備工作，安排詳細的施工計劃，將專用設備及經驗豐富的隊伍投入到本工程中。

64、1、人員物資及機械設備進場計劃人員物資及機械設備進場，以滿足工程施工需要和監(jiān)理工程師要求為原則，可按工程進度計劃分期分批進入施工現場，并隨工程進度情況及時調整。2、臨時設施建設臨時設施布置以少占用地和投資少、方便施工為原則，充分利用現有房屋，以減少臨時工程量。3、技術準備施工人員進場后即開始進行技術準備工作。技術準備工作分為內業(yè)和外業(yè)兩種。內業(yè)技術準備主要包括：認真學習施工規(guī)范、審核施工圖紙、編寫施工組織設計、結合工程特點編寫技術管理辦法和實施細則、編寫開工報告等。外業(yè)技術準備工作包括：調查各種工程材料，進行試驗檢測，編寫試驗報告，并進行合格性分析等。4、物資準備工作做出材料供應計劃，確定工程

65、所需用的各種材料的供貨地點、數量及運輸方式，建立完善的檢測試驗手段，保證按期開工。5、清理現場施工人員進駐現場后，首先進行物探，確定地下設施的準確位置，然后開始施工現場的清理工作，嚴格按圖紙所示或監(jiān)理工程師指示，清理工地范圍內阻礙施工的各種結構物、障礙物以及叢林樹木、樹墩、樹根等。遷移管線或拆移設施，為臨時和主體工程施工創(chuàng)造條件。6、確保工程質量的措施(1)為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，邀請招標有資質的監(jiān)理單位配合北京市建設工程質量監(jiān)督總站進行具體實施工作。(2)結合本工程的特點，制定詳盡的施工組織方案和質量目標計劃及質量保證措施，實行過程目標控制，從而達到較高的質量水平。(

66、3)工程開工前，應向全體施工人員進行技術交底和安全交底，并做好記錄。(4)水泥、鋼筋、鋼管、附件、機具、防水材料、裝飾材料等均應有出廠合格證，并進行有關的質量檢驗測試，不合格不得使用。(5)嚴格按有關規(guī)范及設計要求施工，認真做好各工序的施工原始記錄，嚴格簽字驗收，不合格不準進入下道工序。(6)對一些技術性較強的工作，必須由具備相應級別以上的工人進行打操作。7、確保施工安全的措施現場的安全主要是用電安全、機械使用安全和防火安全。(1)現場用電嚴格遵守建設工程施工現場用電安全規(guī)范（GB504194-93）。現場電線架設做到統(tǒng)一規(guī)劃，建立用電安全檢查制度。(2)現場所用機械設備的裝設必須牢固穩(wěn)定，嚴

67、禁帶故障作業(yè)，所有設備由專業(yè)人員進行操作，嚴格按照操作規(guī)程進行操作。(3)現場臨時設施的搭設必須遵守有關防火規(guī)定，配備足夠數量的消防器材。經常對工地的防火工作進行檢查，責任落實到人。(4)夜間施工，應配備充足的照明設備，確保施工安全。大風大雨天影響施工安全，嚴禁施工。路面開挖部位要設置警告標志，搭好踏板、臨時路面和安全防護欄桿，必要時安排專人守護。8、嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理制度建設單位應通過招標選擇有資格的工程質量監(jiān)理機構，全面負責工程監(jiān)理，并實行監(jiān)理工程師負責制，以確保項目工程質量和建設工期要求。9、文明施工措施要求施工單位按照文明施工的各項要求進行統(tǒng)一布置，全局管理，搞好環(huán)境保護工作，防止噪聲和

68、揚塵污染。第九章 項目實施進度9.1建設工期本建設項目為大型體育文化公園，單元裝置較多，投資較大。根據實際情況及以往經驗，本項目建設周期擬安排為19個月。9.2項目實施進度安排根據本項目的實施情況，安排的實施進度如下：（1）2011年3月開始項目立項工作。（2）2011年4月開始項目勘察、設計、招投標工作。（3）2011年5月-2011年11月進行施工工作。（4）2011年12月工程結尾、竣工驗收。9.3項目實施進度表表9-1 工程建設進度表序號項目名稱2011年2011年2010年3月4-6月7-9月10-11月12月1-3月1項目前期立項及相關手續(xù)辦理2勘察、設計3項目招投標4工程開工建設

69、5工程竣工驗收第十章 建設工程招投標本項目的建設擬實行招投標制，以通過公開、公平、公正的市場經濟行為選擇條件優(yōu)越者參與項目建設，力爭用最優(yōu)的技術、最佳的質量、最低的價格和最短的周期來完成該項目。10.1編制依據1、中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，中華人民共和國招標投標法（1999.8.30通過，2000.1.1起施行）；2、國家計委（20019號令），工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定（2001.6.18）；10.2招標原則嚴格按照中華人民共和國招標投標法，遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，對本項目進行招投標工作。10.3招標范圍招標范

70、圍包括：工程監(jiān)理和施工總承包。10.4招標組織形式本項目招標組織形式采用委托招標。評標機構為評審委員會，由包括技術、經濟、商務等方面的專家組成。10.5招標方式本工程監(jiān)理、施工總承包全部采用公開招標方式。10.6擬招標情況表10-1 擬招標情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計施工總承包監(jiān)理第十一章 投資估算與資金籌措11.1 投資估算編制的依據1、本項目建設方案提出的各項技術參數、數據；2、2009年內蒙古自治區(qū)建筑工程預算定額，2009年內蒙古自治區(qū)裝飾工程預算定額，2009年內蒙古自治區(qū)安裝

71、工程預算定額，2009年內蒙古自治區(qū)市政工程預算定額； 3、2009年內蒙古自治區(qū)建設工程費用計算規(guī)則及有關文件。4、各單項工程估算參考相近工程技術經濟指標，材料價格按XX市2008年3季度地區(qū)材料價格估算。5、 工程其它費用參照國家建設部門發(fā)布的建標（1996）628號建筑政工程可行性研究估算辦法及國家有關的相應規(guī)定計取。其中：建設單位管理費按財建2002（394號文件）規(guī)定計取，即按建筑安裝工程費用的0.8%計取。工程建設監(jiān)理費按照國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格2007670號文件計取，即按建筑安裝工程費用的0.9%計取。工程招標服務收費按照國家計委20021980號文件計取，即按建筑安裝工程

72、費用的0.3%的60%計取。工程保險費按建筑安裝工程費用的0.3%計取。市政公共設施建設配套費等根據政府的相關文件計取，本項目按照250.04萬元考慮。工程勘察設計費按照國家計委建設部發(fā)布的（2002年）工程勘察設計收費標準計取。其中:設計費按25元/m2, 工程勘察費按照設計費的15%計取。施工圖審查費按建筑安裝工程費用的0.25%計取。施工圖預算編制費按建筑安裝工程費用的0.03%計取。環(huán)境影響咨詢服務費按建筑安裝工程費用的0.07%計取；勞動安全衛(wèi)生評審費按建筑安裝工程費用的0.1%計取；水資源建設、評價、保護費按建筑安裝工程費用的0.3%計取。征地費用為35萬元/畝。工程基本預備費按上

73、述費用的3%計取。11.2項目投資估算XX南郊游樂園項目建設工程總投資43614.28萬元，其中：建筑安裝工程費用21474.04萬元，工程建設其他費用18861.36萬元（其中：與未來企業(yè)生產有關的其他費用1000萬元），預備費用1210.06萬元，建設期利息1870.56萬元，鋪底流動資金200.00萬元。詳見投資估算匯總表（附表11-1）、建筑安裝工程投資估算表（附表11-2）、工程建設其他費用投資估算表（附表11-3）、建設期利息計算表（附表11-4）。項目投資估算匯總表表11-1估算書工程和費用名稱單位總價 (萬元)各部分投資 比例 （%）編號1第一部分 建筑安裝工程費用萬元2147

74、4.04 49.23 2第二部分 工程建設其他費用萬元18861.3643.24 3第三部分 基本預備費萬元1210.062.77 4第四部分 建設期利息萬元1870.564.29 5第五部分 鋪底流動資金萬元200.000.46 總投資估算（1+2+3+4+5）萬元43616.02100.00 建筑安裝工程投資估算表表11-2估算書工程和費用名稱單位工程量單價 (元)總價 (萬元)編號建筑安裝工程費用21474.04 1總用地面積m23333801園區(qū)m26030013527.75 1.1接待服務區(qū)m2550022451234.75 1.2專項運動區(qū)m2850022351899.75 1.3

75、極限運動區(qū)m2650022351452.75 1.4休閑運動區(qū)m21200022352682.00 1.5田園文化展示區(qū)m2750023001725.00 1.6濱水景觀區(qū)m2500022501125.00 1.7休閑娛樂區(qū)m2850022501912.50 1.8保留建筑區(qū)m2680022001496.00 2道路m224160871.04 2.1主干道 m213360365487.64 2.2次干道 m210800355383.40 3建筑物m2860022501935.00 4構筑物(景點)m238002300874.00 5場地m2907002420.75 5.1廣場m22020038

76、0767.60 5.2綠化場地m233000220726.00 5.3籃、足、排球場地m212000252302.40 5.4停車場m225500245624.75 6水域m2356001845.50 6.1人工湖m2206005501133.00 6.2大龍河m215000475712.50 合計21474.04 2建筑密度m20.50%3綠化率m274%工程建設其他費用投資估算表表11-3估算書工程和費用名稱單位計算基數費率%總價(萬元)編制依據編號工程建設其他費用18861.361建設用地相關費用16502.231.1征地費土地劃撥費用畝500.07 33.00 16502.231.2拆

77、遷、安置、補償等1.3管線遷移及補償費2建設管理費等718.402.1建設單位管理費萬元21474.04 0.8171.79建設部建財2002394號2.2工程質量監(jiān)督費從2008年起不再收取2.3工程監(jiān)理費萬元21474.04 0.9193.27國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格2007670號文件2.4工程招標服務收費萬元21474.04 0.1838.65國家計委20021980號文件2.5工程保險費萬元21474.04 0.364.42建設部建標2007164號文件2.6市政公用設施費m2166845.00 15250.273工程勘察設計費640.733.1工程勘察費m2166845.00 3

78、.7562.57國家計委建設部發(fā)布的（2002年）工程勘察設計收費標準3.2工程設計費m2166845.00 25417.11國家計委建設部發(fā)布的（2002年）工程勘察設計收費標準3.3施工圖審查費萬元21474.04 0.2553.69根據國家相關規(guī)定結合實際情況計算工程建設其他費用投資估算表（續(xù)表）表11-3估算書工程和費用名稱單位計算基數費率%總價(萬元)編制依據編號3.4施工圖預算編制費萬元21474.04 0.036.44根據國家相關規(guī)定結合實際情況計算3.5環(huán)境影響咨詢服務費萬元21474.04 0.0715.03國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價格2002125號文件3.6勞動安全衛(wèi)生評審

79、費萬元21474.04 0.121.47建設部建標2007164號文件3.7水資源建設、評價、保護費萬元21474.04 0.364.42保監(jiān)200522號文件4與未來企業(yè)生產有關的其他費用1000.004.1開辦費1000.00超級太空船,旋轉木馬等游樂設施.項110001000.00實際購置費用工程建設其他費用投資估算18861.36根據國家相關規(guī)定結合實際情況計算建設期利息估算表附表11-4 單位:萬元序號項目年限金額 (萬元)第1年利息 (萬元)第2年利息 (萬元)利息合計 (萬元)本金利息合計1建設期(年)22第1年借款額(萬元)13218.41 436.21 436.21 1365

80、4.62 3第2年借款額(萬元)16155.84 1434.35 1434.35 17590.18 合計29374.25 436.21 1434.35 1870.56 31244.80 11.3資金籌措11.3.1資金來源項目總投資由項目的建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、與未來企業(yè)生產有關的其他費用、基本預備費、建設期利息、鋪底流動資金組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。11.3.2資金來源構成項目資金來源構成情況如下表：建設期資金來源及籌措表項目資金(萬元)比例自籌資金12171.21 29.30%銀行融資29374.25 70.70%總投資 （不含建設期利息 及鋪底流動資金）415

81、45.46 100.00%由建設期資金籌措表可知，建設期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。第十二章 投資收益分析評價12.1本項目經營測算（見附表12-1）經營收入估算表（年收入）附表12-1 單位：萬元序號項目經營期間備注第3年第4年第5年第14年第15年 合計1經營收益1.1風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,門票收入6120.00 7200.00 7200.00 7200.00 92520.00 1.2風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,有40萬人次游玩2890.00 3400.00 3400.00 3400.00 43690.00 經營收入合計9010.00 10600.00 10600.0

82、0 10600.00 136210.00 1.3營業(yè)稅及附加450.50 530.00 530.00 530.00 6810.50 經營收益合計8559.50 10070.00 10070.00 10070.00 129399.50 12.2本項目經營成本分析 12.2.1本地區(qū)游樂園正常經營費用構成1、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算，正常年需支出200.10萬元；詳見經營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）。2、員工費用 主要是員工工資費用，經調查，服務和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。3、維修費用 主要

83、指游樂設備日常維修的費用，每年約需108萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。4、折舊及攤銷費用游樂設備和房屋折舊及攤銷每年約需634.54萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。6、管理費用管理費用主要是指管理人員工資等，每年約需32.4萬；詳見經營成本估算表（年成本）。7、各種稅費主要指營業(yè)稅支出，每年約需530萬；詳見經營收入估算表（年收入）。12.3經營收入的測定方法12.3.1定位理論依據1、由于項目周邊沒有類似的產權式酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經營收益性管理，故可采取收益法。12.3.2收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現后累加，以此估算

84、估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/（1r）na/rV項目折現總價n項目的收益年限r房地產資本化率，即項目投資回報率，一般取經驗值8；a項目的年凈收益12.3.3價格求取1、經營年限一般為15年，故項目的收益年限n15，含建設2年；2、在經營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益a。12.4游樂園經營項目現金流量表 12.4.1項目的累計凈現值按照酒店經營年限一般為15年（含建設期2年），本項目的收益年限n15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算, NPV(8%)=19849.47萬元；12.4.2項目的動態(tài)回收期按照酒店經營年限一般為1

85、5年（含建設期2年），故項目的收益年限n15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算, 投資動態(tài)回收期: 9.25年；12.4.3項目的內部收益率 按照酒店經營年限一般為15年（含建設期2年），故項目的收益年限n15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算,內部收益率IRR=15.40%。12.5 項目不確定性分析本項目的經營收入、經營成本和建設投資三個因素分別變動對項目效益均會產生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，測算過程詳見附表12-6：敏感性分析表。敏感性分析 附表 12-6因素變化測算結果敏感率%基本方案經營15年凈收益折現總價(萬元)19849.13 內部收益率%1

86、5.40 動態(tài)投資回收期（年）9.25 當租賃單價下降10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)14419.10 72.64 內部收益率%13.52 動態(tài)投資回收期（年）10.22 當年經營成本提高10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)19598.12 98.74 內部收益率%15.32 動態(tài)投資回收期（年）9.28 當年建設投資提高10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)15867.59 79.94 內部收益率%13.52 動態(tài)投資回收期（年）10.22 經測算可知：本項目的經營收入、經營成本和建設投資三個因素分別變動對項目效益會產生影響。其中經營收入和建設投資對項目效益的影響較大，是關系到

87、項目盈利能力大小的關鍵；項目經營經營成本在不利影響下，項目指標表現一般，說明項目抗風險能力一般。第十三章 社會效益和影響分析 13.1 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產市場發(fā)展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產市場發(fā)展進程。13.2解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題 XX南郊游樂園項目的建設過程和交付使用后經營期間都會給社會增加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，游樂園的建設過程能夠解決部分農民工的就業(yè)問題；XX南郊游樂園項目竣工交付使用后在經營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經濟結構、提高地區(qū)經濟發(fā)展水平，故本項目對國

88、家、對社會乃至對XX地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。13.3增加財政稅收 該項目建成后在經營期間平均每年預計將為國家創(chuàng)造相關稅利7158.97萬元。第十四章 項目分析及評價14.1項目分析 14.1.1項目技術經濟指標表1-1 項目主要的建設內容序號項目單位數量備注1總用地面積m23333801園區(qū)m2603001.1接待服務區(qū)m255001.2專項運動區(qū)m285001.3極限運動區(qū)m265001.4休閑運動區(qū)m2120001.5田園文化展示區(qū)m275001.6濱水景觀區(qū)m250001.7休閑娛樂區(qū)m285001.8保留建筑區(qū)m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道

89、 m2108003建筑物m286004構筑物(景點)m238005場地m2907005.1廣場m2202005.2綠化場地m2330005.3籃、足、排球場地m2120005.4停車場m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2大龍河m215000合計2建筑密度m20.50%3綠化率m274%14.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于XX市賽罕區(qū)經濟文化中心，各種基礎設施配套完善；2、項目方圓500米內，高尚物業(yè)眾多，集中了XX市政府等行業(yè)機構；3、項目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。14.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁XX市中心位置，視野開

90、闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。結論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素認為：本項目在該片建設XX南郊游樂園占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、游樂園經營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現。14.2項目評價 XX南郊游樂園項目在XX區(qū)域內，目前屬于綜合大型游樂項目。由于該項目建設時機良好，預計經營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低游樂園的經營成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實現經營中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，XX南郊游樂園項目的擬建是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟發(fā)展總趨勢及XX經濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。