1、熱帶休閑旅游度假居住區別墅酒店會所房地產建設項目可研報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月熱帶休閑旅游度假居住區別墅酒店會所房地產建設項目可研報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月61可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總 論111.1項目名稱111.2項目建設單位111.3項目建設地點111.5項目定位111.6項目

2、建設規模及內容111.7項目總投資及資金籌措111.8主要技術及財務指標12技術經濟指標之一121.9可行性研究報告編制的依據和范圍131.9.1可行性研究報告編制的依據131.9.2可行性研究報告編制的范圍141.10結論及建議151.10.1主要結論151.10.2建議16第二章 項目建設背景和必要性172.1項目建設背景17中國旅旅經濟發展狀況17海南旅游發展基本情況18萬寧市旅游業發展情況213、海南省和萬寧市旅游房地產具有廣闊的發展空間233、項目建設的時代背景國際旅游島建設234、本項目的建設順應了海南省和萬寧市旅游業的發展，順應了人們對旅游房地產發展的需求242.2項目建設的必要

3、性25第三章 市場分析253.1海南省經濟和房地產發展情況25海南省經濟發展狀況25海南產業發展規劃26海南旅游房地產發展情況281、投資置業者多為島外客戶302、業者的購房目的303.2萬寧市經濟和房地產發展情況303.2.1萬寧市經濟發展狀況303.2.3萬寧市房地產發展情況31第四章 建設規模和建設內容32第五章 項目地點與建設條件325.1建設地點325.2項目建設條件321自然氣候條件322地形地貌333工程地質和水文地質334地震設防335市政配套及施工條件33第六章 工程技術方案336.1項目總體規劃方案336.1.1設計原則及理念33總體布局34交通組織35綠化設計356.1.

4、5主要技術經濟指標35總體技術經濟指標356.2建筑設計36設計指導思想36建筑設計361、戶型設計362、建筑造型373、裝修設計374、防水等級376.3結構方案386.3.1設計依據386.3.2設計條件386.3.3活荷載取值386.3.4結構選型及要求396.4.5地基與基礎：本項目采用條形基礎和獨立柱基礎。39第七章 公用工程397.1給水排水設計39設計依據39設計范圍40給水工程402、給水方式：403、管材405、熱水系統設計：41排水設計：411、生活排水量：16.32m3/d。412、雨水排水417.2電氣設計42設計依據425、建筑照明設計標準GB500342004；4

5、2設計范圍43負荷性質43供電43配電44照明44線路敷設44防雷與接地44弱電系統457.3通風空調設計45設計依據：45室內設計參數45室外設計參數46空調系統46第八章 消防工程468.1建筑專業消防設計說明:461、設計依據462、建筑分類及耐火等級473、總平面防火設計474、建筑單體防火設計478.2電氣專業消防設計說明:471、設計依據472、消防設計478.3給排水專業消防設計說明481、設計依據482、消防設計492.3、室外消防給水系統492.4、室內消防給水系統498.4暖通消防排煙設計說明491、設計依據492、防排煙系統50第九章 環境保護509.1項目建設與運營期對

6、環境的影響因素501、建設期502. 營運期519.2環境保護措施5110、柴油發電機組選用低噪聲機組，采用標準水冷卻方式。52第十章 節能539.2.1能源消耗種類539.2.2建筑節能設計532、總平面采用行列式布置，最大限度利用兩個主導風向。538、建筑單體設計與節能要求549.2.3給排水節能541、每戶安裝水表，進行分戶計量收費，有效防止用水浪費。54電氣節能552、電梯水泵采用智能控制，空調應采用變頻控制的產品554、住宅樓梯走道照明采用節能自熄開關進行控制。55新技術的具體應用55第十一章 項目實施計劃和進度表56第十二章 組織機構和勞動定員5612.1項目建設組織機構5612.

7、2項目建設勞動定員57第十三章 投資估算與資金籌措5713.1估算的范圍和依據5713.1.1估算的依據5713.1.2估算的范圍5813.2項目投資估算和資金籌措5813.3資金使用計劃59第十四章 財務分析與評價6014.1基礎數據6014.1.1項目經濟分析遵循的主要依據6014.1.2各項財務基礎數據60第一章 總 論1.1項目名稱xxxxxx。1.2項目建設單位萬寧xxx置業有限公司。1.3項目建設地點項目建設地點位于萬寧市xxx鎮xxx地塊，用地證號為xx號地塊、xxxx號地塊，總面積332963平方米。本項目用地面積為332963平方米，用地性質為商服用地，容積率0.3，建筑密度

8、20%，綠地率50%，建筑限高15m。對外交通聯系十分便捷，具備建造萬寧市高檔次旅游項目的條件。1.5項目定位項目區擁有較為優美的熱帶自然景觀，利用自身區位優勢條件，在海南省建設“國際旅游島”的背景和機遇條件下，結合海南省旅游業的良好發展勢頭，打造海南休閑旅游度假居住區，建造一座具有熱帶休閑風情濃郁的高水平的居住區。1.6項目建設規模及內容本項目擬建設330棟獨立別墅，建筑面積為78000m2；1棟會所，建筑面積為4000m2，1棟懸崖酒店，建筑面積為18000m2，總建筑面積100000m2。同時配套建設地面植草式停車位200個（建設面積2000m2），綠化工程（綠化面積150000m2）、

9、入口廣場工程（面積1000m2）、小區道路工程（面積30000m2）、室外消防工程、給排水、供配電工程、建筑小品、垃圾收集站、大門和圍墻等。1.7項目總投資及資金籌措經測算，本項目總投資247,871.33萬元。其中土地取得費15,871.33萬元建筑安裝工程費150000萬元，工程建設其他費用15000萬元，預備費16000萬元。所需資金由業主自籌及貸款。1.8主要技術及財務指標詳見以下主要技術經濟指標表：技術經濟指標之一序號名稱單位數量1總用地面積畝499xxxxxx畝4992總建筑面積m21000003其中獨棟別墅m278000會所、酒店220004容積率m20.35建筑密度%206綠地

10、率%507總戶數戶3308垃圾集中站m23009停車位個200（種植式車位）技術經濟指標之二銷售均價（元/） 50,000 金額（萬元） 銷售額（萬元） 500,000.00 開發成本土地成本另加：3%的契稅，耕地占用稅25元/ 15,871.33 建安成本 150,000.00 其他工程費用 15,000.00 預備費 16,000.00 銷售費用按銷售金額的3%預計 15,000.00 銷售稅金營業稅及附加5.6%，印花稅0.05% 28,250.00 土地增值稅 72,117.77 管理費用 6,000.00 財務費用 30,000.00 利潤 151,760.89 企業所得稅25% 3

11、7,940.22 凈利潤房地產（公寓及別墅）銷售稅后凈利潤 113,820.67 稅收總額含契稅、營業稅及其附加、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅 140,590.32 總投資 247,871.33 年回報率15.31%1.9可行性研究報告編制的依據和范圍1.9.1可行性研究報告編制的依據1、與建設單位簽訂可行性研究報告編制合同；2、國家、部委、省現行的設計規范、標準和定額；3、投資項目可行性研究指南；4、萬寧市xxx濱海旅游度假區控制性詳細規劃；4、城市住宅區規劃設計規范；5、民用建筑設計通則（GB 503522005）；6、住宅設計規范（GB 500961999）（2003年版）

12、；7、建筑設計防火規范（GB500162006）；8、居住建筑節能設計標準JDJ 01-2005；9、公共建筑節能設計標準GB50189-2005；10、汽車庫建筑設計規范JGJ100-98；12、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97；15、建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95；16、城市道路和建筑物無障礙設計規范JGJ50-2001；17、地下工程防水技術規范GB50108-2001；18、屋面工程技術規范GB50345-2004；19、居住建筑節能設計標準JDJ 01-2005；20、公共建筑節能設計標準GB50189-2005；21、國家、省市相關建筑工程設計規

13、范、規程、規定；22、海南省萬寧市城市總體規劃（20042020年）；24、建設單位提供的其它文件、意見和資料等。1.9.2可行性研究報告編制的范圍研究工作的范圍包括：建設的背景及必要性、市場分析、建設地點及建設條件、建設規模及建設內容、建筑建設方案、公用工程、消防、環境保護及節能、項目組織及勞動定員、項目建設管理及招投標、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務分析與評價和風險分析等。1.10結論及建議1.10.1主要結論海南島是我國唯一的熱帶海島，萬寧市將建設成為海南省經濟實力較強、服務設施優良的縣域城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游和度假勝地，具有優良生態環境的宜居城市和濃郁文化特色的文化

14、名城。國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，將海南建設國際旅游島上升為國家戰略，明確了海南國際旅游島的戰略定位、發展目標，并對海南省生態文明建設、旅游業、現代服務業、熱帶現代農業、新型工業、基礎設施、社會事業各方面建設提出意見，最后提出政策保障措施。所有這些為海南發展旅游房地產創造了良好的條件，海南以其獨特的旅游資源、舒適的生活環境和優越的自然環境，旅游業的發展穩步向前，推動了旅游房地產的發展，正日益成為廣大房產投資者追捧的對象。項目可滿足多種市場需求，可用于居家及用于度假休閑、養老。綜合上述因素，本項目將結合海南省旅游業的良好發展勢頭，打造海南高檔的度假居住區。研究表明，本項目環境

15、條件得天獨厚，市場極具潛力，建設條件十分優越，項目順應了旅游房地產市場發展的需要，符合行業發展趨勢，符合城市發展規劃要求，項目工程技術先進可靠、建設規模合理、建設方案可行，項目是可行的。財務分析表明，項目盈利能力強，極具投資價值。項目建設對于為了加快萬寧市經濟建設步伐，提高人民生活水平和生活質量，提升萬寧市城市形象和改善投資環境，具有重大的意義，項目具有良好經濟效益、社會效益和環境效益，項目建設是必要的。1.10.2建議1、切實做好項目前期工作，如工程地質勘察、規劃設計、環境影響評價等。2、應切實做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項目建設及投入使用期的需要。3、應切實做好資金籌措，

16、落實資金，保證項目順利實施。第二章 項目建設背景和必要性2.1項目建設背景中國旅旅經濟發展狀況2008年國內旅游人數達26.4億人次，比上年增長13.2%；國內旅游收入1.93萬億元，增長23.6%；入境旅游人數1.35億人次，增長1%；入境過夜旅游人數5730萬人次，增長2.9%；旅游外匯收入470億美元，增長2.5%；出境旅游人數6900萬人次，增長20%；全國旅游業總收入2.25萬億元，增長20.8%。新增旅游直接就業約50萬人。2009年 旅游業總收入約2.57萬億元，同比增長14%。其中國內旅游約29億人次，增長10%，國內旅游收入約2.22萬億元，增長15%。出境旅游超過8000萬

17、人次，增長15%。入境旅游1.33億人次，下降1.5%，其中入境過夜旅游5740萬人次，與去年基本持平；旅游外匯收入485億美元，與去年基本持平。新增旅游直接就業約50萬人。從近幾年看，中國旅游總體表現出快速增長的態勢，從2008-2009年，全國旅游收入從1.16萬億元人民幣增長到2.57萬億元人民幣，增長超過一倍，國內旅游總人次從17.12億人次增長到29億人次，增長幅度近70%，但是相比國內旅游，國際旅旅游特別是入境游增長不太明顯，主要是受制于國際經濟形勢以及國內擴大內需政策的影響。具體如下圖。00.511.522.5320052006200720082009萬億人民幣010020030

18、0400500600億美元旅游總收入外匯收入17.12192126.4290510152025303520052006200720082009億人次1.181.21.221.241.261.281.31.321.341.36億人次國內旅游總人次入境游總人次海南旅游發展基本情況在全省旅游工作會議上，海南省對2010年海南全省旅游工作進行了總結，并肯定以下工作：1、旅游規劃進一步完善,2010年完成了海南省旅游業發展“十二五”規劃，又對“十二五”期間海南旅游業的發展提出了切實可行的目標、思路和實施辦法，對促進海南旅游業加快和率先發展具有重要的指導意義。目前，全省17個重點旅游景區和度假區已有12個

19、完成總體規劃編制工作，同時，溫泉旅游、房車露營旅游、鄉村旅游、旅館業四項規劃均已通過專家評審。2、積極推進旅游項目的建設，航天主題公園、海洋主題公園、電影主題公園等主題公園已完成投資，旅游服務設施建設如旅游廁所、旅游宣傳牌位置建設進展順利。3、旅游促銷實效明顯增強，2010年旅游促銷強化了國內市場的開發，一系列將房地產、農產品捆綁打包的推介形式覺得了成效，擴大了海南的知名度和美譽度。4、深入開展旅游環境綜合整治繼續，2010年我省針對游客投訴的重點問題、輿論關注的焦點問題進行重點整治，先后處罰了違規旅行社18家、違規導游36名、旅游違規行為得到有效遏制，旅游市場明顯改善，投訴率明顯下降，旅游服

20、務品質全面提升。5、假日旅游持續增長，中秋國慶節期間，開展一系列檢查活動，海南旅游游客滿意度得到提升，基本實現了“安全、質量、秩序、效益”四統一的工作目標。正因為以上多個方面的工作，作為海南重要支柱產業，海南的旅游業在去年保持較快發展，接待旅游過夜人數3320.37萬人次，總收入379.12億元。房地產業增加值為239.56億元，比上年增長5.9%。其中，在全年接待旅游過夜人數3320.37萬人中，國內旅游者3238.80萬人次，增長10.9%；接待入境旅游者81.57萬人次，增長0.1%。全年旅游總收入379.12億元中，國內旅游收入356.79億元，增長19.1%；入境旅游收入3.48億美

21、元，下降8.0%。年末全省共有掛牌星級賓館168家，其中五星級賓館20家，四星級賓館45家，三星級賓館81家。2012年全省接待過夜游客人數3320.37萬人次，同比增長10.6%，接待入境游客人數81.56萬人次，同比增長0.1%，實現旅游總收入379.12億元，同比增長17%。5年來，全省接待過夜游客人數從2005年的2060萬人次增加至2010年的3320.37萬人次，5年接待過夜游客人數累計達13219.38萬人次，年均增長12.5%；旅游業收入從2008年的192億元增加到2010年的379.12億元，5年旅游業收入累計達1364.84億元，年均增長17.2%。1234.11402.

22、91473.281605.021845.4120602250.332587.343001.343320.3729.330.943.1961.6975.3197.9355.1566.3181.4681.561204.813721516.471543.331770.21962.072195.182521.032919.883238.8200120022003200420062007200820092010境內境外總接待人數總起來說，海南近幾年旅游發展態勢良好，旅游收入和旅游人次增長較快，特別是國際旅游島戰略實施后，旅游主體地位進一步明確，發展進一步加速，旅游發展增速優于GDP增速，成為海南經濟發展

23、重要驅動力，具體如下圖。141.43192.33211.72257.63324.04379.12171.3721.29.110.11713.121.6825.80501001502002503003504002004200520062007200820092010051015202530旅游總收入（億元）同期累計對比2010年，雖然整體旅游收入出現了明顯增長，但是受制于部分地區酒店運營明顯增多，特別是國際旅游島戰略頒布后新建酒店逐步開業，酒店開房率下降約4個百分點，為近年來較低水平。2008-12全省酒店開房率變化圖59.1858.8660.3762.3758.4525456586062642

24、0062007200820092010-5-4-3-2-10123賓館平均開房率增長百分點萬寧市旅游業發展情況萬寧市山清水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽的興隆溫泉旅游區，有“南海明珠”.之稱的大洲島，有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、xxx、日月灣、春園灣，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇傳說，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。這些旅游資源，都具有較高的開發價值。目前，正在開發的有石梅灣、尖嶺五眼溫泉、牛廟嶺，已開發利用，能供中外游客觀光的有東山嶺、興隆溫

25、泉、xxx、日月灣和春園灣、興隆熱帶花果園。這些旅游點陽光明媚，青山綠水，景色秀麗，環境別致，服務優質，收費低廉，美食豐盛，令游客流連忘返，是旅游度假的勝地。隨著海南逐步成為我國知名的熱帶海島旅游觀光度假勝地，萬寧市各項旅游業接待國內外游客由2007年的314.4萬人次上升至2010年的400.55萬人次。旅游收入由2007年的92000萬元上升至2010年的250900萬元，平均增長速度達到23.49%。萬寧市20082010年旅游接待情況單位：萬人次年份指標20062007200820092010總接待人數297.9314.4333.60371.3400.552008年全年全市共接待旅游過

26、夜人數333.6萬人次，比上年增長6.2%。其中，星級酒店接待境外過夜人數3.69萬人次，比上年增長54.8%；旅游業總收入117280萬元，比上年增長11.5%，旅游業總收入占地區生產總值的13.2%。2009年全市接待旅游過夜人數371.3萬人次，比上年增長11.3%。其中，接待國內旅游者364.57萬人次，增長10.5%；接待入境旅游者6.73萬人次，增長82.7%。全年旅游總收入14.42億元，比上年增長22.9%。全年旅游飯店客房開房率61.2%，比上年提高5.3個百分點。年末全市共有星級賓館37家，其中五星級賓館1家，四星級賓館10家，三星級賓館24家。2010年全年全市接待旅游過

27、夜人數400.55萬人次，比上年增長1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數321.81萬人次，下降1.2%（其中，境外過夜人數6.05萬人次，下降10.1%）；社會旅館接待旅游過夜人數25.74萬人次，增長54.7%。旅游飯店客房出租率53.4%，平均房價167.10元。全市旅游總收入25.09億元，比上年增長6.3%。3、海南省和萬寧市旅游房地產具有廣闊的發展空間在國際旅游島建設快速推進的帶動下，全國的房地產開發商云集海南。隨著海南國際旅游島建設上升為國家戰略，海南房地產迎來了發展的春天。許多事業有成、崇尚健康、注重生活品質的人士將紛紛在海南投資置業，度假、過冬成為外地人置業海南的主要目的

28、。充分挖掘本土文化特色，利用優越的生態環境和人居環境，依托豐富的獨特的旅游度假資源優勢，突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把海南建成國際休閑度假勝地和國內外富裕階層的第二居住地。3、項目建設的時代背景國際旅游島建設2009年底，國家國務院通過國發200944號文，正式發布了國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見，意見指出：海南是我國最大的經濟特區和唯一的熱帶島嶼省份。充分發揮海南的區位和資源優勢，建設海南國際旅游島，打造有國際競爭力的旅游勝地，是海南加快發展現代服務業，實現經濟社會又好又快發展的重大舉措，對全國調整優化經濟結構和轉變發展方式具有重要示范作用。意見將海南定位于我國

29、旅游業改革創新的實驗區和世界一流的海島休閑度假旅游目的地，要求將海南逐步建設成生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。此外，海南國際旅游島建設發展規劃綱要(20102020)，指出“加快基礎設施建設，完善服務網絡，塑造培育品牌，提升服務水平，逐步將海南打造成為“國際購物中心”、“美食天堂”、區域性航運樞紐和物流中心”。到2012年，接待國內外游客將達到3160萬人天次，旅游總收入314億元，旅游業增加值占地區生產總值的比重達到7.5%，第三產業增加值占地區生產總值比重達到47%，第三產業從業人數比重達到39%。到2015年，接待國內外游客達到4760萬

30、人天次，旅游總收入540億元，旅游業增加值占地區生產總值比重達到9%以上，第三產業增加值占地區生產總值比重達到50%以上，第三產業從業人數比重達到45%以上。到2020年，接待國內外游客達到7680萬人天次，旅游總收入1240億元，旅游業增加值占地區生產總值比重達到12%以上，第三產業增加值占地區生產總值比重達到60%，第三產業從業人數比重達到60%。4、本項目的建設順應了海南省和萬寧市旅游業的發展，順應了人們對旅游房地產發展的需求海南省及萬寧市旅游業的飛速發展使得各類投資者，度假、休閑和第二居住地置業者看好萬寧旅游房地產，而隨著旅游房地產購買者的涌入進一步帶動了萬寧市經濟和旅游業的發展，形成

31、了旅游業和旅游房地產業的雙向良性互動。當房地產市場整體出現波動時，更容易體現出旅游房產投資的抗風險性。旅游房產是旅游與商業、度假休閑、房產的交叉與結合，開辟了房產一個新的領域。海南省和萬寧市擁有明媚的陽光、風景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬，這些得天獨厚的生態景觀，為旅游房產的發展提供了沃土，依附資源優勢，海南省成了旅游房產的領先者。因為良好的氣候和優美的自然環境使得內地人們對到海南過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動了龐大的市場需求。本項目建設用地為萬寧市xxx，項目區擁有較為優美的熱帶自然景觀，利用自身區位優勢條件，在海南省建設“國際旅游島”的背景和機遇條件下，結合海南省旅游業的良好發展勢頭，打造海

32、南高檔旅游度假居住區。2.2項目建設的必要性項目將建成一座具有熱帶休閑風情濃郁的高水平的居住區。項目順應未來社會旅游業發展的大潮流，是萬寧xxx置業有限公司自身發展的要求。根據萬寧市城市發展規劃，萬寧市將建設成為海南省經濟實力較強、服務設施優良的縣域城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游、具有優良生態環境的宜居城市和濃郁文化特色的文化名城。本項目的建設順應了當前海南省和萬寧市旅游房地產和旅游業發展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質的旅游產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益。本項目的建設是必要性的。第三章 市場分析3.1海南省經濟和房地產發展情況海南省經濟發展狀況2010

33、年，雖受世界經濟低迷和全國經濟增速放緩的影響，海南經濟仍保持平穩較快增長，增速逐季加快，全年實現地區生產總值(GDP)2855.26億元，人均地區生產總值突破五千美元大關。海南省近幾年GDP增長對比如下圖：海南GDP增長圖62368979090410521230145916472052.122525.292855.269.210.310.410.112.514.59.811.715.8129.105001000150020002500300020002001200220032004200520062007200820092010GDP05101520增長率生產總值億元增長率%經初步核算，201

34、0年，海南全年實現地區生產總值(GDP)2855.26億元，按可比價格計算，比上年增長9.1%。其中，第一產業增加值711.47億元，增長6.3%；第二產業增加值803.67億元，增長10.9%；第三產業增加值1340.12億元，增長9.4%。從動態來看，經濟增速呈現逐季加快態勢。一季度全省地區生產總值增長8.0%，上半年增長8.1%，前三季度增長8.4%，全年增長9.1%。與此同時，全年人均地區生產總值32374元，按當年年平均匯率折算為5147美元，繼2008年超3000美元、2009年超4000美元后，今年已突破了5000美元。海南近幾年經濟發展出現了比較好的態勢，房地產業作為海南省支柱

35、性產業，也獲得了超速發展房地產業將繼續獲得發展。海南產業發展規劃海南在“十二五規劃”中提出高起點推進經濟結構調整，提升發展以旅游業為龍頭的服務業，優先發展高新技術產業和集約發展新型工業，升級發展熱帶特色現代農業，加快發展海洋經濟，繼續實施“大企業進入、大項目帶動、高科技支撐”的產業發展戰略。同時，加大力度支持中小企業的發展。夯實海南國際旅游島建設發展的產業基礎，著力構建具有海南特色的經濟結構。其中，作為重點發展的支柱產業，旅游業將按照把海南建設成為我國旅游業改革創新的試驗區和世界一流的海島休閑度假旅游目的地的戰略定位，打造一批世界級的旅游吸引物，初步建立符合國際標準的旅游服務標準體系，促進旅游

36、業與其他產業的融合發展。推動形成海島特色鮮明、山海優勢互補、城鄉和諧發展、人文環境優良的旅游格局，彰顯“陽光海南、度假天堂”整體旅游形象。具體而言，海南確定了“南北帶動，兩翼推進，發展周邊，扶持中間”的區域經濟發展思路，將海南劃分為“瓊北綜合經濟區、瓊南旅游經濟圈、西部工業走廊、東部沿海經濟帶、中部生態經濟區”五個功能經濟區。瓊北綜合經濟區。以海口為中心，繼續鞏固這一經濟區作為全省行政服務中心、商業貿易中心、科教文化中心和進出島交通樞紐的地位，改造提升汽車、制藥、化纖紡織、飲料食品、商業餐飲、金融保險、房地產等重點產業，大力發展高新技術產業。瓊南旅游經濟圈。圍繞建設亞洲一流、世界知名的國際最佳

37、人居環境城市的目標，用國際水準建設和經營三亞市，保持和增強低密度濱海旅游城市的魅力。西部工業走廊。重點發展洋浦經濟開發區、海口國家高新技術產業開發區、澄邁老城開發區、臨高金牌開發區、昌江工業區、東方化工城和三亞梅山產業園。東部沿海經濟帶。發揮東部沿海市縣資源優勢，發展壯大濱海旅游業、熱帶高效農業、海洋漁業、農產品加工業，有條件、有選擇地適度發展無污染的輕工、電子等產業。中部生態經濟區。在加強生態環境保護的基礎上，積極發展農產品加工、水電、經濟林、林下經濟、生態旅游、城鎮服務業等特色經濟。海南旅游房地產發展情況海南房地產業從02年開始小幅穩步增長，2009年國家提出國際旅游島的戰略方針后，201

38、0年的房地產投資達到468億元，同比09年房地產投資額增長62%；海南省房地產市場進入高速發展期。海南獨特的自然資源與亞熱帶、熱帶氣候環境、交通發展現況是組成海南房地產發展布局的重要因素，使海南形成今天資源導向型分布的地產格局，并且呈現軸式發展趨勢：南北帶動、兩翼推進、發展中部。房地產發展區域具體劃分：北部：泛海口區域 南部：泛三亞區域 東部：東海岸沿線西部：西海岸沿線 中部：五指山、保亭、瓊中等地2009年海南全省共成交土地550宗，同比增長132.07%；成交面積約2413.56公頃，同比增長67.34%；成交金額達 279.79億元，同比增長75.08%。其中住宅用地成交278宗，占比約

39、50.55%；工業用地成交106宗，占比約 19.27%；商業用地成交128宗，占比約23.27%。2010年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地擬供應13.69萬公頃，占總量79.3%，與去年實際的10.88萬公頃相比增加25.8%。去年開工1000 萬套保障房，保障房用地落實4.81萬公頃，今年保障房用地擬供應5.01萬公頃，能夠落實 2010年“新開工700萬套以上”保障性安居工程用地“應保盡保”的目標任務。海南省10年間商品住宅共實現銷售面積3450.53萬m2，去化速度為345萬m2/年。按近四年的銷量統計，去化速度為523萬m2/年，根據海南省住建廳的統計數據，目前海南房地產市

40、場的實際潛在供應總量約5000萬m2，僅消化存量需近10年時間。 從銷售均價來看，2010年房價大幅攀升，較之2009年上升48%。綜上所述，旅游業的大力發展推動了海南省整個經濟的發展，也帶動了房地產市場的發展，加之海南旅游房產具有得天獨厚的先天條件，只要政府對房產市場調控適當和有力，將會有很高的發展空間。通過對海南省旅游房地產市場情況調查，旅游房地產市場具有如下特點：1、投資置業者多為島外客戶購房者75%以上來自島外，江浙、上海、北京、東北約占百分之五十。另外韓國、日本、美國和俄羅斯等國家購房約3%。本地市民購買力低。2、業者的購房目的就購買旅游房地產的目的而言，以投資增值為目的占35%，以

41、養老為目的占30%，以度假休閑為目的占25%，以自住為目的占10%。在全球經濟普遍陷入低谷的情況下，海南房地產投資額仍舊能保持高速增長，說明各方投資者對海南市場始終充滿了信心。3.2萬寧市經濟和房地產發展情況3.2.1萬寧市經濟發展狀況初步測算，2010年，全年全市生產總值（GDP）134.98億元，按可比價格計算(下同)，比上年增長10.1%。其中，第一產業增加值40.89億元，增長6.4%；第二產業增加值36.15億元，增長15.5%；第三產業增加值57.94億元，增長9.5%。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為20.1%、39.7%和40.2%，分別拉動GDP增長2.03、4.01和4.0

42、6個百分點。產業結構調整日趨合理，三次產業結構為30.3:26.8:42.9。旅游平穩增長。隨著萬寧市旅游宣傳促銷力度的不斷加大，以及中非合作圓桌會議、國際沖浪節、中國檳榔產業論壇等重大會議、節慶活動的影響，促進了旅游市場持續增長。2010年全年全市接待旅游過夜人數400.55萬人次，比上年增長1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數321.81萬人次，下降1.2%（其中，境外過夜人數6.05萬人次，下降10.1%）；社會旅館接待旅游過夜人數25.74萬人次，增長54.7%。旅游飯店客房出租率53.4%，平均房價167.10元。全市旅游總收入25.09億元，比上年增長6.3%。3.2.3萬寧市

43、房地產發展情況萬寧位于海南島東南部，屬熱帶季風氣候，氣候溫和宜人、年平均氣溫24，是海南最適應居住的城市之一。這里擁有海南現存未被開發的最美麗海灣，有罕見的青皮林，還有全球環境500佳的興隆熱帶花園，更有聞名的神州半島。旅游房地產業迅猛發展。2009年全年投資202600萬元，比上年增長32.8%；商品房銷售面積38.2萬m2，比上年增長1.3倍，銷售額174200萬元，比上年增長2.2倍。2010年萬寧市房地產開發投資高速增長。全年房地產投資42.55億元，比上年增長110.0%，占固定資產投資額的44.7%。其中，商品住宅投資38.78億元，增長1.1倍；商業營業用房投資2.55億元，增長

44、51.8%；其他投資1.22億元。全年房屋施工面積171.35萬平方米，增長45.5%；銷售面積41.85萬平方米，增長9.5%，銷售額34.41億元，增長97.6%。本項目預計銷售價格為50000元/ m。第四章 建設規模和建設內容本項目擬建設330棟獨立別墅，建筑面積為78000m2；1棟會所，建筑面積為4000m2，1棟懸崖酒店，建筑面積為18000m2，總建筑面積100000m2。同時配套建設地面植草式停車位200個（建設面積2000m2），綠化工程（綠化面積150000m2）、入口廣場工程（面積1000m2）、小區道路工程（面積30000m2）、室外消防工程、給排水、供配電工程、建筑

45、小品、垃圾收集站、大門和圍墻等。第五章 項目地點與建設條件5.1建設地點項目建設地點位于萬寧市xxx鎮xxx地塊，用地證號為萬國用2010第106001號地塊、萬國用2010第106002號地塊，總面積332963平方米。本項目用地面積為332963平方米，用地性質為商服用地，容積率0.3，建筑密度20%，綠地率50%，建筑限高15m。對外交通聯系十分便捷，具備建造萬寧市高檔次旅游項目的條件。5.2項目建設條件1自然氣候條件萬寧市屬熱帶季風氣候，主要特征表現為：一是氣候溫和、溫差小、積溫高。年平均氣溫24，最冷月平均氣溫18.7，最熱月平均28.5；全年無霜凍，氣候宜人；二是雨量充沛，年平均降

46、雨量2400毫米左右；三是日照長，年日照時數平均在1800小時以上。2地形地貌用地呈兩塊梯方形，場地內已經過初步土方回填平整，地勢呈坡狀。周邊主要為海景景觀，項目后面是旅游公路及零散分部一些農家建筑。目前，場地內地表土壤裸露，散亂分布一些的雜草灌木，無較高較大的植物。3工程地質和水文地質擬建場地經勘察揭露有20個巖土層。根據海南省地礦局環境地質研究所（1998）有關報告，地下水資源比較豐富。基巖構造裂隙水除部分需經過除鐵（Fe）除錳（Mn）除氟處理，大部分符合生活飲用水標準。地下水位為地表以下510米左右。4地震設防根據國家地震局1990年頒布的中國地震烈度區劃圖，地區抗震設防烈度為6度, 設

47、計基本加速值為0.05g。5市政配套及施工條件本項目位于萬寧市xxx。隨著旅游公路的開通，相應的市政設施將逐步完善。施工所需沙石料可就地取材，其他建筑材料可從海口市購買。第六章 工程技術方案6.1項目總體規劃方案6.1.1設計原則及理念1、經濟性原則因地制宜，合理布局，有效利用各種現狀條件，提出場地適宜性建設標準，挖掘功能潛力，注重開發與建設的投資和效益，使土地自然資源與經濟效益最大化。2、地域性原則尊重地域文化，充分挖掘項目所處地段的景觀環境特征及文化內涵，創造項目特色。3、生態性原則注重自然生態的保護，把項目的建設納入優化城市生態環境的軌道，合理確定開發強度，打造具有熱帶濱海特色的綠化體系

48、。4、引領時代新生活的原則5、關注海南國際旅游島建設，充分利用得天獨厚的天然資源，引領新時尚生活模式，打造高檔次、高品味物業。6、認真貫徹國家“節能、節地、節水，節材和環保”的建設方針，又好又快地建設適用、經濟、與城市環境和諧的住宅用房；7、滿足規劃用地控制指標的要求，為居民提供良好的空間和環境；8、適當考慮人民生活水平提高后，對人居條件要求的變化，尤其注意安排好機動車輛的泊位。總體布局1、總體布局上，采取行列式布局處理手法，合理控制建筑間距，實現土地和其他資源的最大集約化效益，宅間綠化景觀帶，為小區居民提供了休閑、游憩、交往的空間。2、在樓間空地安排了花徑、散步道等景觀設施，結合部分建筑的空

49、間圍合處理，配以風情濃郁的蘇式園藝，形成生機盎然、富有層次的外部景觀環境。交通組織1、車行道寬6.0m；可滿足人、車通行需要。2、所有道路均采用水泥路面。3、沿路設置路燈，建議采用太陽能路燈和庭院燈；并按景觀設計安排綠化和小品，留足綜合管線的位置。綠化設計綠地由宅旁綠地和公共綠地組成，有效綠地面積為50%；綠蔭式停車場植草磚地面按有關規定取20%計入綠地面積。6.1.5主要技術經濟指標總體技術經濟指標序號名稱單位數量1總用地面積畝499xxxxxx畝4992總建筑面積m21000003其中獨棟別墅m278000會所、酒店220004容積率m20.35建筑密度%206綠地率%507總戶數戶330

50、8垃圾集中站m23009停車位個200（種植式車位）6.2建筑設計設計指導思想1、充分挖掘項目所處地段的景觀環境特征及文化內涵，突出項目特點。2、努力解決本項目在交通、市政、通訊、能源等方面與城市規劃的有效銜接。3、形成良好建筑風格與城市空間的融洽關系，解決好建筑采光、通風、觀景及景觀效果的統一。4、突出小區特有的文化內涵，使建筑、人文景觀、自然景觀及生態環境有機結合，構建出高效的生態居住系統。5、因地制宜，合理布局，有效利用各種現狀條件，挖掘功能潛力，降低開發成本，提高土地綜合開發效益。建筑設計1、戶型設計（1）本項目戶型為150400m2之間，重點加強住戶內部功能分區和個體功能品質的完善，

51、追求建筑基本元素的合理排列組合，反映建筑空間的多樣性和可變性，運用人體工學和景觀設計的手法，充分展現建筑的市場觀和人文觀，有一定的前瞻性。（2）戶型內加強功能分區并完善功能，采用全明設計、全通風設計、大景觀設計的建筑設計理念，觀景陽臺、外飄窗、戶內對角設有常開窗等手法，合理解決了戶內的景觀和通風。戶型設計美觀、新穎、合理、經濟，力求創造精品。（3）注重景觀視線設計，讓更多的用房有良好的視野。2、建筑造型（1）適應熱帶氣候特點，注重遮陽處理、體現出建筑空靈、飄逸的風格特點。（2）外墻以白色為主調，局部采用淺灰色及白色，形成活潑、清新、自然、的建筑風格。3、裝修設計別墅為精裝修。外裝修以礦物涂料為

52、主，底部基座采用石材、仿石噴涂或仿石面磚。（1）墻體：分戶墻、外墻填充部分使用200厚加氣混凝土砌塊，內墻使用100厚加氣混凝土砌塊或水泥空心磚制品。（2）外墻飾面：外墻采用無機亞光涂料，藍灰色鋁合金窗框、無色透明玻璃。（3）樓面：普通房間為采用耐磨、防滑地磚等預留條件。屋面：上人隔熱屋面均視當地施工市場情況靈活確定。（4）室外道路、硬質鋪地：成品彩色水泥廣場磚、天然石材、成品空格水泥磚等材料靈活組合應用（5）地面停車場為生態停車場，采用聯鎖式植草磚間植冠狀喬木，既滿足停車位又增加了綠化面積。4、防水等級屋面防水等級為：級。6.3結構方案6.3.1設計依據（1）建筑結構可靠度設計統一標準(GB

53、500692001)（2）混凝土結構設計規范(GB500102002)；（3）建筑抗震設計規范(GB500112001)；（4）建筑結構荷載規范GB500092001）；（5）建筑地基基礎設計規范GB500072002）；（6）砌體結構設計規范（GB5003-2001）；（10）建筑樁基技術規范（JGJ94-2008）；（11）高層建筑混凝土結構技術規程（JGJ3-2002）；（12）建筑結構統一標準（GBJ50068-2001）；（13）建筑抗震設防分類標準（GB50223-2008）。6.3.2設計條件1、基本風壓：Wo=0.85KN/m2，地面粗糙度B類。2、抗震設防烈度：6度，地震設計

54、加速度a=0.05g，設計地震分組為第一組，抗震設防類別為丙類。3、建筑結構安全等級：二級，設計使用年級為50年。4、建筑場地類別為類（假定），設計特征周期為0.45S。6.3.3活荷載取值序號荷載類別標準植1不上人屋面0.52上人屋面2.03臥室、餐廳、廚房、衛生間2.04樓梯、走道3.55車道20.06陽臺2.57空調機房、電梯機房7.06.3.4結構選型及要求基本風壓值（參考瓊海）建筑高度大于60m取W=1.05kN/m，建筑高度小于60m取W=0.85kN/m；地面粗糙度為B類。本項目住宅采用框架結構。6.4.5地基與基礎：本項目采用條形基礎和獨立柱基礎。主要材料1、混凝土 強度等級。

55、板，C20；墻，C25；梁，C20。2、鋼筋：I級及II級鋼。3、非承重墻：外填充墻采用加氣混凝土砌塊。內填充墻采用加氣混凝土砌塊或水泥空心磚砌塊。第七章 公用工程7.1給水排水設計設計依據1、建筑給排水設計規范 GB50015-2003；2、建筑滅火器配置設計規范 GB50140-2005；3、建筑設計防火規范 GB50016-2006；4、建筑滅火器配置設計規范 GB50140-2005；5、自動噴水滅火系統設計規范 GB50084-2001；6、室外給水設計規范 GB50013-2006；7、室外排水設計規范 GB50014-2006；8、汽車庫,修車庫,停車場設計規范 GB50067-

56、97。設計范圍室內給水排水工程、室外給水排水工程、消防工程、雨水工程、中水工程、燃氣工程給水工程1、水源：以城市給水管網作為水源，要求從市政給水管網引兩條DN150給水管與本項目給水管網及室外消防給水管相連接。水量：根據基礎設施情況計算出生活用水量序號用水項目使用人數單位用水標準（L）小時變化系數使用時間用水量（m3/h）備注平均時最大時最高日1住宅樓1500每人每日3602.5240.71.7516.815002未預見用水量16.810%0.070.1751.683總計0.771.92518.482、給水方式：（1）別墅生活給水系統豎向分一個區，每戶采用旋翼式水表進行計量，水表安裝在每層的給

57、水管道井內。一層由市政水直接供給。（2）在地下水泵房設300m3生活水池五個。3、管材（1）室外給水管材選用鋼絲骨架塑料復合管，熱熔連接；室內采用PP-R管，熱熔連接。（2）給水管道、管材及閥門的工作壓力為1.0Mpa；加壓給水管道、管材及閥門的工作壓力為1.6Mpa。4、水表井和閥門井均采用磚砌筑，井蓋采用球墨鑄鐵井蓋和蓋座，位于行車道上者為重型，位于非行車道上者為輕型。5、熱水系統設計：（1）熱水量：4.26m3/d。（2）冷水計算溫度為17，熱水計算溫度為60 。（3）集熱器和熱水貯水箱設置在屋頂。輔助熱源為空氣源熱泵。排水設計：1、生活排水量：16.32m3/d。（1）本工程采用生活污

58、廢水分流及雨水分流制管道，生活廢水預留中水處理接頭，污水經化糞池處理后與廢水合流，排入市政排水管網。（2）室外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并用混凝土基礎，采用磚砌檢查井，井蓋采用球墨井蓋和蓋座，位于行車道上的采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座，其它的采用輕型。2、雨水排水（1）雨水量暴雨強度i=14.208*(1+0.400*lgp)/(t+9.000)0.650 (L/S)；設計重現期：P=2年；設計降雨歷時：t=tl+mt2、m=2；地面集水時間：tl=5min；匯水面積：10174.59m2；地面綜合徑流系數：=0.9；雨水量Q=253.2 L/S。（2）室外道路邊適當位置設置平

59、算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水，本工程范圍內設2根排出管，雨水管道收集屋面及路面、硬地的雨水排入市政雨水管道。其余綠地的雨水采用自然滲透，補充地下水。（3）雨水管采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并設混凝土基礎。（4）雨水口、雨水檢查井均采用磚砌筑，重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。消防給水見消防專篇。節水措施見節能與節水專篇。7.2電氣設計設計依據1、高層民用建筑防火規范GB5004595（2005年版）；2、民用建筑電氣設計規范JGJ 162008；3、建筑物防雷設計規范GB500572000；4、住宅設計規范GB500961999（2003年版）；5、建筑照明設計標準GB50034200

60、4；6、民用閉路電視監視系統工程技術規范GB5019894；7、建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范GB/T50311-2000；8、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97；9、火災自動報警系統設計規范GB50116-98；10、供配電系統設計規范GB50052-95。設計范圍設計范圍包括小區內的高低壓供配電系統、自備電源設施。小區內住宅、有線電視、電話系統、樓宇對講及監控系統、防雷接地系統及小區內強弱電外網的設計。火災自動報警系統（詳見消防專篇）。負荷性質工程負荷按二.三級負荷供電。供電供電電源變配電房深入負荷中心，根據項目負荷情況及供電距離等綜合考慮，由市政電網引入一路10

61、KV高壓電源至地上10KV總變配電房（變配電房）。變配電房內設l臺200KVA變壓器，為滿足消防設備電要求，變配電房內擬定設一臺50KW柴油發電機。變配電設計及計量方式。高壓配電采用單母線分段運行方式，采用手車高壓開關柜，高壓開關選用10KV真空斷路器，直流操作系統。設過流和速斷保護，變壓器設溫顯。變配電房內變壓器的低壓側采用干式電容器進行無功自動補償，補償后高壓側的功率因數不小于0.95。各變壓器副邊母線設聯絡線，以方便調度供電，節約用電。在高壓配電室設10KV專用計量柜。變壓器低壓側對商用負荷動力負荷分別進行集中計量。變壓器副邊母線設有功和無功電度表。住宅單元各戶設電度表，經樓層電表箱向各

62、住宅戶供電。配電低壓配電采用放射式和樹干式相結合的方式供電。消防用電設備采用雙回路供電，末級自動切換。照明l、主要采用節能日光燈作為照明光源，配電了鎮流器。2、住戶照明以節能燈為主，住戶照明線路到燈位，燈具由住戶自選，照明功率密度應按GB50034-2004規范執行。照明和插座分回路供電，住戶的臥室、客廳、餐廳設置空調插座，在衛生間設置電熱水器等插座，在廚房設置抽油煙機等廚房設施插座。3、樓梯及走道采用節能燈，并采用節能自熄開關進行控制。4、公共場所事故照明平時兼顧正常照明。室外道路照明采用時控。線路敷設l、低壓干線主要采用沿防火托盤明敷。明敷設線路穿鋼管敷設。地上部分除管線豎井內沿管井梯架明

63、敷外，其他配電照明線路穿硬質阻燃PVC管沿墻、板內暗敷設。2、高壓進線電纜和弱電總進線管線各自沿道路兩側綠化帶或人行道穿管暗敷設。3、高壓電纜選用YJV22 -8.7/10KV交聯聚乙烯絕緣電力電纜。防雷與接地本工程建筑物均屬二類防雷建筑（施工圖設計時需對各建筑物進行防雷計算后進行防雷類別的確定）。主要防雷措施為采用屋面設避雷帶保護。屋面所有金屬管道和金屬構件均與避雷帶牢固焊接。利用結構柱或剪力墻內主筋做為防雷引下線，利用建筑基礎主筋作接地裝置。防雷接地、保護接地、工作接地與消防接地共用接地裝置，PEN(PE)干線、所有進出建筑物的金屬管道等作總等電位聯結，并和防雷接地相連，接地電阻不應大于1

64、歐。弱電系統l、本工程弱電系統包含有線電視、電話、網絡。各系統線路均引自架空層弱電機房，線路沿金屬線槽在電井內敷設。2、有線電視干線電纜選用SYKV-75-9同軸電纜，在相應樓層電井內設有線電視前端箱和干線放大器箱，箱體壁掛明裝，底邊距地1.8m；至各戶弱電箱線路采用SYKV-75-5穿阻燃PC20管暗埋敷設。有線電視終端用戶電平值應調整在64+4dB范圍內。3、電話每戶按兩對考慮，在每層設電話分線箱，箱體壁掛明裝，底邊距地1.8m;至各戶弱電箱線路采用HBV-40.5穿阻燃PC管在樓板、墻內暗敷。4、網絡接入形式采用光纖到樓，在相應樓層電井內設小型壁掛網絡箱，箱體底邊距地1.5rn：至各戶弱

65、電箱線路采用CAT6-UTP/4P穿阻燃PC管在樓板、墻內暗敷。7.3通風空調設計設計依據：1、采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-2003；2、建筑設計防火規GB50016-2006；3、暖通空調-動力；4、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 GB50067-97。室內設計參數溫度夏季26、冬季22；相對濕度夏季65%、冬季40%；噪音50dB(A)。室外設計參數室外氣象參數：臺站位置北緯20o02；東經112 o；大氣壓力冬季1016.0hpa，夏季1002.4hpa；室外計算（干球）溫度冬季空調10，冬季通風17，夏季空調34.5，夏季通風32；室外計算相對濕度冬季空調85%，夏季

66、通風67%，最熱月平均83%。室外風速冬季平均3.4m/s，夏季平均2.8m/s。空調系統別墅及會所采用分體空調。由建筑專業預留空調洞口。室外機位置由建筑專業考慮。空調節能：（1）根據該建筑物的使用功能設計分體空調系統，可以靈活控制各個室內機的運行或停止運行。（2）建筑物的外圍護結構采用保溫做法，使其傳熱系數滿足節能標準的要求。（3）空調室外機設置于屋頂以防止噪聲污染，且便于運行管理。（4）空調、通風設備選用節能產品。第八章 消防工程8.1建筑專業消防設計說明:1、設計依據建筑設計防火規范B50016-2006住宅設計規范GB50096-1999（2003年版）住宅建筑規范GB50368-20

67、05建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97建筑設計防火規范GB50016-2006 2、建筑分類及耐火等級本小區為二類住宅。地上建筑耐火等級均為二級。3、總平面防火設計防火間距：建筑之間的最小間距大于6米小區的內部路寬度大于4米，兼做消防通道，利用小區北側及西側出入口使小區消防環路與市政旅游道路相連。4、建筑單體防火設計防火分區：每幢建筑為一個防火分區。防火門：乙級防火門用于樓梯間及前室門。疏散樓梯及消防電梯：樓梯間合用前室均可直接天然采光和自然排煙，樓梯間前室面積大于4.5m，合用前室面積大于6m。室內裝修材料要求：吊頂材料采用燃燒

68、性能等級住宅為B級的材料；隔墻材料燃燒性能等級為B級的材料。8.2電氣專業消防設計說明:1、設計依據建筑設計防火規范GB50016-2006；火災自動報警系統設計規范GB5011698；民用建筑電氣設計規范JGJ/T162008。2、消防設計（1）火災自動報警與消防聯動本工程選用火災自動報警系統，在地下車庫，柴油發電機房設置感溫及感煙探測器，在會所、設備用房、前室、強弱電豎井、電梯機房，主要出入口及疏散口及主要設備用房設感煙探測器。消防栓泵控制：火災時，擊碎玻璃按鈕，啟動消防泵。噴淋泵控制：火災時水流指示器動作，啟動噴淋泵。火災時啟動消防、噴淋泵，電梯迫降至首層，開啟相應的防排煙機，非消防電源

69、自動斷開，利用事故廣播系統進行疏散指示，所有消防聯動設備信號均反映至消防控制室。（2）應急電源 本工程消防負荷包括：消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙機、正壓送風機、事故照明等，根據消防負荷的要求，所有消防負荷均須兩路電源供電且在電源末端自動切換，當市電停電時，柴油發電機組應在30秒內自動啟動，對消防負荷供電。（3）應急與疏散照明在主要設備用房，消防控制室，前室、樓梯間、會所等處設應急照明，在疏散走道、安全出口處設疏散指示。應急與疏散照明電源由單獨母線供電，此段母線由市電和柴油發電機組供電，正常時，市電供電，市電故障時由柴油機組供電。8.3給排水專業消防設計說明1、設計依據建筑設計防火規范GB

70、50016-2006；自動噴水滅火系統設計規范GB50084-2001（2005年版）；建筑滅火器配置設計規范GB50140-2005；汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 GB50067-97。2、消防設計消防水量：室內消防水量為20L/s，室外消防用水量為15L/s，火災延續時間為2h，自動噴水水量為30L/s（按中危險級級考慮），火災延續時間為1h。 室外消防采用低壓制供水，由室外生活給水管網直接供水，并與市政消火栓相連接。消防水池只貯存室內消防系統用水。 2.3、室外消防給水系統本規劃區消防管網與生活管網共用，在給水管網上沿道路設置室外消火栓，設置間距不大于120米。2.4、室內消防給水

71、系統消火栓系統：給水方式采用消防水池，消防水泵與屋頂水箱聯合供水，消防泵擬選用二臺立式單級水泵，一用一備。消防水泵集中設于泵房內。消火栓采用鋁合金箱體，栓口直徑為65mm，水龍帶長為25m，水槍噴嘴為19mm，消火栓箱內設消防按鈕，用于啟動消防泵，室外設消防水泵接合器。室內消防給水管采用熱鍍鋅鋼管。建筑滅火器配置：按照建筑滅火器配置設計規范（GB50140-2005）有關規定，在車庫及住宅過道配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。8.4暖通消防排煙設計說明1、設計依據采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-2003；建筑設計防火規范GB50016-2006；人民防空工程設計防火規范GB50038-2

72、005；暖通空調-動力；汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97。2、防排煙系統排煙量按6次/h換氣次數確定，補風采用汽車道自然補給。部分防火分區采用機械補風，補風量不小于排煙量的50%，不具備自然排煙條件防煙樓梯間，消防電梯前室，用合用前室，均采用正壓送風系統。第九章 環境保護9.1項目建設與運營期對環境的影響因素1、建設期（1）污水：施工廢水及施工營地產生的少量生活污水。（2）廢氣：運輸車輛及施工機械排放的尾氣。（3）揚塵：施工工地內及施工場地的進出口路段，在自然風力及運輸車輛行使所產生的風力作用下所產生的揚塵；建筑材料在搬運和使用過程中產生的揚塵。（4）噪聲：施工作業、建筑

73、機械及運輸車輛產生的噪聲，產生的機械噪聲為70100dB(A)。（5）固體廢棄物：施工各階段而產生的一些建筑垃圾及施工營地產生的少量生活垃圾。（6）水土流失：施工期場地開挖等活動將會使地表土松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發生水土流失。2. 營運期項目在營運期所產生的污染主要是住戶日常生活產生的生活污染。（1）項目污水排放狀況營運期主要污染源是生活廢水、洗車、綠化以及公共廁所清洗廢水。（2）項目大氣污染物排放狀況項目在營運期產生的大氣污染物主要是住戶廚房燃料燃燒產生的煙氣及烹飪過程中產生的油煙、來往項目所在地的機動車排放的尾氣。項目住戶以使用天然氣為主要燃料，對環境影響不大。（3

74、）項目噪聲污染情況項目在營運期的噪聲源主要是來往的機動車輛產生的交通噪聲、居民產生的生活噪聲，以及垃圾中轉站裝載垃圾是產生的機械噪聲，來往的機動車輛（主要以小車為主）產生的交通噪聲。（4）固體廢棄物排放情況擬建項目建成后產生的固體廢物主要是生活垃圾。項目建設與運營期對環境的主要不利影響為：生活污水、廚房油煙廢氣、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉塵污染、來往小區的機動車輛及永久設備和施工機械所產生的噪音等。9.2環境保護措施1、餐廳、廚房和發電機油煙，必須安裝帶有掛油網或其它去除油煙裝置的通風設備，而且排風筒高度應高于樓頂。2、對施工中造成的綠地破壞要及時給予修補，并按需要，進行室外綠化、美化，實現環

75、境與建筑的完美統一。3、餐飲廢水需經隔油池處理后方能排入城市污水管網。4、生活污水經化糞池初處理后排入城市污水管網。5、在區內外設置垃圾接收點，小區住戶和公建、商業產生的生活垃圾將實行袋裝化。這些生活垃圾均將由環衛部門統一運至城市垃圾處理廠進行處理。6、建筑垃圾嚴禁亂堆亂放，要及時運出，對無害的建筑垃圾可作為洼地填埋物。7、盡可能選用噪聲低的設備，對水泵、風機等噪聲較大的設備均采用減震基礎及隔聲措施。有噪聲的設備用房考慮做吸聲墻面和頂棚。8、區內施工及運輸盡量使用噪聲小、廢氣排放少的車輛，以減少對環境的污染。9、噪音污染防治：所有水泵選用低噪音直立式水泵，設置減振基礎，進出水管設置可曲撓橡膠接

76、頭，以降低水泵的噪音污染。10、柴油發電機組選用低噪聲機組，采用標準水冷卻方式。11、在發電機房內采取吸音材料裝修，以降低對環境的噪聲污染，柴油機尾采用高空排放。第十章 節能9.2.1能源消耗種類在能源消耗方面，以空調、通風用電、照明用電、水泵用電消耗電能，其次為各住戶用的天燃氣。空調、通風用電一年中約有8個月，是項目中主要用電因素，因此也是節能中應注意的節能對象。9.2.2建筑節能設計1、本項目各棟建筑均采用南北向布置，在東南向安排導風通道,各建筑主要房間均迎向夏季主導風向，有利于自然通風。2、總平面采用行列式布置，最大限度利用兩個主導風向。3、主要房間均為南北朝向，明廚明廁，實現自然采光、

77、通風，減少對電能的使用。4、根據節能節材要求控制外門窗面積，以保證合理的窗墻面積比，利用陽臺作水平遮陽，外墻采用加氣砼塊砌筑，屋頂采用架空屋面，期待采用最經濟的構造，實現節能50%的國家規定要求。5、使用能效比高的空調設備和高效節能的專用燈具，控制空調和照明系統的能耗。6、采用生態建筑的一些做法，如使用淺色調防紫外線涂料，建筑物周圍合理種樹，屋頂綠化等增加圍護結構熱阻，降低能耗。7、合理地安排建筑與綠地的地形的關系，利用小氣候的差異，創造舒適的生活環境。8、建筑單體設計與節能要求（1）建筑單體設計中合理組織穿堂風，有利于自然通風，可開啟外窗的面積不小于外窗所在房間地面面積的8%。（2）增強圍護

78、結構的保溫、隔熱性能以及外窗的氣密性能，合理布置建筑的外遮陽措施。（3）使用能效比高的空氣調節設備，采用高效光源、高效燈具和節能控制措施，電梯、水泵、風機等設備采取節電措施。（4）合理利用太陽能及地熱資源。（5）防水、墻體等建筑材料選用節能型材料。（6）分體空調選用COP值大于3.2。9.2.3給排水節能1、每戶安裝水表，進行分戶計量收費，有效防止用水浪費。2、控制給水系統流出水頭，以防止出水量隨出水頭加大而增大，造成水量的浪費。（1）合理設計給水系統管徑，減小過大的配水管管徑。（2）配水龍頭出水口設有有效的控制調節裝置。3、對于定時類衛生器具，盡可能減少衛生器具無效使用時間，有效減少水量消耗

79、。（1）采用開啟時間短、啟閉便捷、水流大小易控制的水龍頭。（2）可根據用戶的要求靈活使用多種形式符合節水要求的給水裝置，如：充氣式水龍頭、多功能型水龍頭、具有自動開關及非手動開關的水龍頭。4、對于定容類衛生器具，在不影響使用功能的前提下，適當減少衛生器具的容器，以減少一次用水量。（1）減少大便器水箱容積，采用一次沖水量為不大于6L/次的大便器。（2）減少浴盆的容積，如采用階梯形浴盆。（3）也可根據用戶要求使用其他節水形定容類衛生器具，如：采用帶洗手水管的坐便器背式沖洗水箱，洗手的排水補入水箱進行再利用。采用延時自閉式沖洗閥，根據給水壓力調節水量。采用氣壓式沖洗水箱，以壓力沖洗方式取代重力方式。

80、5、部分雨水可做為室外用水的補充，可適當減少室外用水補充水量。電氣節能1、選用節能變壓器等節能電器。10KV高壓盡可能接近負荷中心，電力線路盡量走捷徑。2、電梯水泵采用智能控制，空調應采用變頻控制的產品3、采用高效節能型燈具及高效熒光燈，直管熒光燈配電了鎮流器。照明設計嚴格執行GB-50034-2004標準。4、住宅樓梯走道照明采用節能自熄開關進行控制。5、合理設置燈控開關，除一個房間只一盞燈外其他房間燈開關不少于2個。新技術的具體應用1、工程中盡量采用高強鋼筋，以節省鋼筋含量及加快施工速度。2、施工采用25以上鋼筋連接。采用直螺紋機械連接技術。3、室內外管材采用新材料等。4、注重外墻保溫及采

81、用密封性能好的中空玻璃窗。第十一章 項目實施計劃和進度表本項目進度安排包括可行性研究報告論證審批、資金落實、施工圖設計、土建工程、水電安裝工程、裝修工程、竣工驗收等，整個項目實施進度安排為5年。第十二章 組織機構和勞動定員12.1項目建設組織機構為了搞好xxxxxx建設項目的開發建設和市場營銷，為了加強項目建設管理，萬寧xxx置業有限公司依據項目建設規模、設施功能，本著精簡、高效的原則，設置相應的組織機構，組織機構如下：總經理副總經理保安部營銷部辦公室財務部工程部12.2項目建設勞動定員項目人員按其運行機構進行合理的配備，盡可能地節約人力資源，并以保證項目正常運行為原則，配以高效率的、優質服務

82、的各級管理、技術及服務人員。本項目暫定員58人，其中總經理1人、副總經理2人、財務部5人、工程部6人、營銷部10人、辦公室8人。保安部16人。項目建成后物業管理考慮由專業物業管理公司承擔，不在本項目定員之列。第十三章 投資估算與資金籌措13.1估算的范圍和依據13.1.1估算的依據1、建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；2、投資項目可行性研究指南（2002版）；3、房地產開發項目經濟評價方法（2000版）；4、海南省建筑工程綜合定額（2005版）；5、海南省市政園林工程綜合定額（2005版）；6、海南省裝飾工程綜合定額（2002版）；7、海南工程造價信息（2010.4-5）；8、規劃費依據（

83、2004）中規協秘字第022號規定估算；9、勘察設計費依據國家計委、建設部關于發布工程勘察設計收費管理規定的通知（計價格200210號）估算;10、工程質量監督費依據海南省計價管20011104號規定估算;11、工程監理費依據國家物價局、建設部關于發布工程建設監理費有關規定的通知（1992價費字479號）估算;12、可行研究費根據國家計委關于印發建設項目前期工作咨詢收費暫行規定的通知（計價格19991283號）；13、環境評價費依據計價管2002125號規定估算；14、招標代理費依據計價管20021980號規定估算；15、設計文件審查費參照海南省計價管20021387號規定估算;16、城市基礎

84、設施配套費依據海南省瓊發改價管2003119號規定估算;17、漲價預備費暫不考慮。13.1.2估算的范圍估算范圍包括工程費用、工程建設其他費用（土地購置費等）、預備費。13.2項目投資估算和資金籌措經測算，本項目總投資247,871.33萬元。其中土地取得費15,871.33萬元建筑安裝工程費150000萬元，工程建設其他費用15000萬元，預備費16000萬元。所需資金由業主自籌及貸款。13.3資金使用計劃項目建設期5年，建設投資（建設期）第一年投入10%，第二年投入20%，第三年投入30%，第四年投入20%，第五年投入20%第十四章 財務分析與評價14.1基礎數據14.1.1項目經濟分析遵

85、循的主要依據1、中華人民共和國企業財務通則；2、中華人民共和國企業會計準則；3、中華人民共和國施工、房地產開發企業財務制度；4、中華人民共和國營業稅暫行條例；5、中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例；6、建設項目經濟評價方法與參數。14.1.2各項財務基礎數據1、項目計算期工程建設期5年，銷售期3年，評價期共4年。2、銷售收入項目預計產權式酒店銷售單價為50000元/m，可銷售面積為100000m，預計于建設期第二年開盤銷售，第2-4年每年銷售面積依次按40%、50%和10%計算。預計可實現營業收入500000萬元。3、銷售稅金及附加房地產業按國家規定繳納5%的營業稅，城鄉維護建設稅按營業稅的

86、7%繳納，教育費附加按營業稅的3%繳納，地方教育費附加按營業稅的2%繳納，土地增值稅按30%-60%超率累進稅率計繳，印花稅按總銷售收入的0.05%繳納；銷售稅金及附加合計預計為100367.77萬元，其中：土地增值稅為72117.77萬元。4、其他成本和費用估算（1）物業銷售結轉成本：物業銷售結轉成本196871.33萬元。（2）銷售費用：包括展覽費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費以及銷售機構的各項費用，銷售費用按物業銷售收入的3%估算。（3）管理費用：建設期計入建管費，經營期計入管理費用。5、所得稅根據國家規定所得稅按25%繳納；所得稅總額為37940.22萬元。6、稅后利潤分配本項目稅前利潤為151760.89萬元，稅后利潤為113820.67萬元。