1、電業發展有限公司6800平商務大酒店建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月電業發展有限公司6800平商務大酒店建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一部分 南昌市經濟發展概況7一、 南昌市經濟發展概況7二、南昌市經濟發展歷程與特點8第二部分 南昌市酒

2、店行業狀況8一、酒店行業市場增長的有利因素9二、酒店行業市場增長的負面因素12（三） 缺乏特色13（四） 競爭乏術14三、南昌市酒店需求狀況151、 南昌市概況152、南昌特色飲食162、 酒店建設164、 酒店行業發展現狀18 餐飲行業形成南昌菜系，適合口味是主流18第三部分 XX大酒店項目概況23一、 時代背景23二、調研情況231、研究目的233、研究內容244、研究方法25三、項目背景252、總體布局264、建筑功能27第四部分 XX大酒店評估28一、 項目開發環境分析281、宏觀經濟環境282、微觀經濟環境29S優勢分析29W劣勢分析30O機會分析30T風險分析31二、項目競爭對手情

3、況31三、 項目分析331、項目規劃布局33第五部分 項目財務估算35一、項目投資初步成本分析351、餐飲部分36四、項目可行性風險分析381、 餐飲中心風險分析38第六部分 項目結論39第一部分 南昌市經濟發展概況一、 南昌市經濟發展概況南昌市位于江西省中部偏北,贛江下游,鄱陽湖西南岸。北鄰九江市,東毗上饒市,南接撫州市,西連宜春市。面積7402.36平方千米。南昌市屬亞熱帶季風區，氣候濕潤溫和，雨量充沛，四季分明。南昌是江西省省會，國務院批準的內陸開放城市，全省政治、經濟、科技、文化中心，全國35個特大城市之一。南昌現有工業企業40272家，年總產值317.61億元，其中鄉及鄉以上工業總產

4、值220.57億元。職工年均工資收入5360元。農業耕地面積23萬公頃，有效灌溉面積20萬公頃，農業總產值68.78億元，農民年人均收入2031元。森林面積13萬公頃，覆蓋率16.8%，基本上消滅了荒山。水利資源蘊藏量7.27萬千瓦。礦產資源主要有花崗石、石英石、石灰石等。南昌地理位置優越，交通便利。京九、浙贛、皖贛、向樂4條鐵路穿境而過。水路可直航贛江、撫河、錦江和鄱陽湖沿岸及長江各口岸。5000噸級以下的船舶可常年由贛江經鄱陽湖入長江出東海。民航已開辟了直達北京等十幾個城市的航線。105、320、316三條國道在此交匯。境內公路已全部成網，四通八達。南昌市引進省際資金3.10億元。旅游業得

5、到了進一步發展，1996年旅游外匯收入達1171萬美元。全市商業、餐飲業和服務業從業人員21.69萬人，實現社會銷售總額92.69億元。全市城鄉商品交易場248個，年成交額76.23億元。2005年，南昌市國民經濟保持了“高增長、低物價”的良好的發展勢頭，居民消費價格持續平穩溫和上漲。南昌市居民消費價格上漲1%。二、南昌市經濟發展歷程與特點縱觀南昌市近二十幾年的社會經濟發展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發后到1988年，第二個階段是1989到1993年，第三個階段是1994年到現在。第一階段是南昌市經濟發展的積累階段；第二階段是不斷發展的新興階段，從起步進入快速發展，經濟社會各項指

6、標都經歷了前所未有的大發展；第三階段就是生機勃勃，不斷發展，不斷的提升整體收入和水平，發展速度回歸理性。第二部分 南昌市酒店行業狀況南昌大大小小的餐飲企業有近3000家，并且，餐飲業的業態也由過去傳統的正餐店，小吃店和酒店餐飲，發展到今天的多種業態共存的市場格局。目前，正餐店、中式快餐店、西式快餐店、專營店、主題餐廳、單位食堂、便民店、咖啡店、酒吧、燒烤店、酒店餐飲等都分布在我們身邊。南昌市的酒店“跑火”，這已是市民們眾所皆知的事情，大家瞧瞧那些在酒店焦急等待用餐的顧客就知道。隨著生活水平的提高和消費觀念的轉變，外出就餐的人越來越多，促進了餐飲業市場的飛速發展，成為近十年來發展最為迅速的行業之

7、一。“十五”期間，全省餐飲業實現零售額451.8億元，比“九五”時期增長90.1，年均增長15.5。占社會消費品零售總額的比重由2000年的8.5上升至2005年的10。期間雖然發生了“非典”和“禽流感”，由于省委、省政府及時決策，措施得力，過后及時將損失挽回，因此對餐飲業并未產生太大影響，2004年和2005年連續兩年餐飲業零售額超百億元。城鄉居民生活、消費水平的提高和餐飲業自身服務質量的提高帶動了餐飲業的持續快速增長。此外，旅游消費的大幅增長也是一個重要因素，“十五”期間，全省實現旅游總收入1110.9億元，比“九五”時期增長1.4倍，年均增長18.9。“十五”期間14個黃金周（2003年

8、由于“非典”取消“五一”黃金周）的旅游人數達4282.2萬人次，實現旅游收入143.1億元。旅游消費和餐飲消費互相促進，成為消費品市場的一大亮點一、酒店行業市場增長的有利因素1、外部因素城區人口與外來人口增多，帶動消費市場增長。隨著南昌城市化進程和經濟建設步伐的加快，南昌市上下精心打造“四最”品牌，營造了一流的人居環境、投資環境、創業環境和發展環境，使南昌市的環境優勢、區位優勢愈加明顯，南昌正成為海內外客商投資創業的熱土，南昌市人口逐漸地膨大，2004年末，南昌市總人口數已達460.79萬人，比年初凈增10萬余人。（1）城區人口增多，直接帶動消費額增長。2004年末八區總人口達到203.73萬

9、人，比年初凈增7.36萬人。（2）外來人口的增多，促進南昌市的各項消費額增長。（3）商務展銷活動增加，流動人口增多，消費額增加。為了配合南昌在全省率先崛起的步伐，跨地區、跨省市、跨國界的文化、經貿、旅游的交流合作日益增加，南昌市2005年推出了一系列的商務展銷活動。“走出去”南昌市各部門和領導赴沿海城市、外國的考察推介舉措，“請進來”如南昌市舉辦的中國南昌第四屆金秋經貿活動月、2005年中國“五會”（南昌）經貿懇談會，都為南昌在中部崛起創造條件，其中經貿活動月邀請來昌的海內外客商超過1萬人，成為歷屆經貿月活動中客商人數最多的一次。2005年9月舉辦的繩金塔廟會增加了“辣文化贛菜美食節”，延長了

10、時間，成交額達到3000萬元左右，同比增長30%。招商引資及商務展銷活動的日益增加，前來洽商、會務的人士也將增多，在一定程度上必然會促進南昌市消費額增長。（4）旅游人數的增多，拉動了需求，為消費額添磚加瓦。隨著南昌市“四最”品牌的打造，來南昌旅游的海內外人士日益增加，必然會使南昌市消費額增加。2005年1-8月，南昌市接待國內外游客464.93萬人次，比2004年同期增長12%，其中接待海外旅游者人數達到4.35萬人次，比2004年同期增長34.2%。（5）城鄉居民收入增加，為南昌市消費額增長提供了有力的保證。城鎮居民因行政事業單位職工工資的上調，企業職工因經濟效益提升而增加收入，2005年1

11、-9月城鎮居民人均可支配性收入達到7631元，與2004年同期相比增長26.2%；農民因家庭經營性收入大幅增加，使農民上半年人均現金收入達到2217元，與2004年同期相比增長30.6%。城鄉居民收入的較快增長，為南昌市消費額增長提供了有力的保證。2、內部因素（1）餐飲業消費零售額增長較快。隨著居民收入水平和餐飲業社會化程度的不斷提高，良好的就餐環境為頻繁的商務活動和親朋好友聚會提供了便利，大型餐飲企業不斷提高質量、擴張網點，促進了餐飲業的快速發展。2005年1-9月份餐飲業實現零售額18.2億元，與2004年同期相比增長15.5%。進入3月份淡季后仍然保持較快增長幅度，實現餐飲零售額1.22

12、億元，與2004年同期相比增長20.8%。特別是限額以上餐飲業更為火爆，1-9月增幅達到17.5%，如增幅較大的錦峰大酒店、凱萊大酒店、濱江賓館、江西賓館、桂花村大酒店、得隆酒店、新甲魚城等餐飲業零售額都增長40%以上。（2）假日消費、旅游旺季消費場面火爆。時下，我國的傳統春節大團圓吃年夜夜都流行在酒店進行，不但可以省去許多親自動手的繁瑣，也可以一家人坐下來好好談心，親情升溫。節假日的聚會選在酒店進餐樂趣也融融。“十一”、“五一”是旅游旺季，旅游將拉動整體的消費水平。隨著國民收入的增加，旅游已是市民生活的一部分。（3）酒店行業興起蓬勃發展。南昌餐飲業開始走向全國，比如，南昌向塘土雞店已開了20

13、多家分店；味道工場也在深圳開了4家分店；民間瓦罐煨湯館在北京開了兩家分店，南昌現有年銷售收入300萬元以上的餐飲企業也有近400家。二、酒店行業市場增長的負面因素（一） 儲蓄存款仍增長較大，居民即期消費阻力大。2005年，南昌市城鄉居民收入雖然增加較多，但居民消費信心仍顯不足，儲蓄存款居高不下。2005年9月末，南昌市金融機構城鄉居民儲蓄存款余額達到636.94億元，比年初凈增78.53億元，比年初增長14.1%。受諸多不可預期支出的影響，居民對教育、醫療、養老等預期支出存有戒心，同時，房地產市場的持續升溫，也成為居民購買力大量分流的主要因素。社會保障體系的不完善，導致居民即期消費阻力較大。（

14、二）僧多粥少市場是個“無底洞”，大批興建者冒然加入，導致現在南昌出現了大批酒店倒下去，更多酒店又站起來的現象。除大型餐飲企業外，一般餐飲企業“壽命”只有2年3年，甚至有當月開當月倒的事。在近3000家酒店中，只有30左右真正利潤不菲，大多數酒店處于保本、虧損和“崩盤”狀態。曾經在南昌市民身邊響當當的餐飲大牌都漸漸遠去了孺子路上的津魚頭打出清倉甩賣、疊山路上的東來順沒了蹤跡、濱江路上的四川巴國布衣也“走”了這些餐飲大牌固然有著各自經營的原因，但更重要的是市場容量一個只有130萬左右常住人口和50萬左右流動人口的中型城市，不可能讓近3000家酒店都不虧本。南昌的餐飲業從業者在被市場潑了冷水后，也開

15、始冷靜。南昌市公布的2004年第一季度南昌餐飲業景氣調查數據顯示，四成的餐飲業主認為南昌餐飲業不景氣，六成的餐飲業主認為每天的營業額在下降，八成的餐飲業主認為利潤在逐步下降。（三） 缺乏特色目前，很多酒店看中餐飲能賺錢，但卻沒有把心思放在研究菜式上，而是依樣畫葫蘆，模仿起競爭對手的裝修風格，或者說是在裝修規模和豪華程度上互相攀比。你搞古典式，我也搞；你搞歐式，我也仿。當這些能模仿的都模仿到后，看著都挺有特色，但是大家都有特色等于沒有特色。曾經有一段時間，孺子路餐飲靠特色風扉一時，吸引了不少消費者從各方趕過來，而今特色不復存在，消費者還樂意過來嗎？無獨有偶，也有酒家為特色而敗走南昌的。四川品牌餐

16、飲巴國布衣”和“菜根香”可謂是“冰火兩重天”。當時，“巴國布衣”進入南昌時，購買了四川方面的專利使用權，包括門店裝修在內的整個服務標準也嚴格參照四川的標準，包括公司高層和服務員都從四川引進，原封不動地將四川的“巴國布衣”搬進南昌。由于成本高，加之原裝川味在南昌并沒有受到追捧，只有退出了。同是川菜的“菜根香”則不然，首先對川菜進行贛化，在菜品上適應南昌食客，其次在管理上用四川的優秀管理理念和方法，生意一直不錯。南昌咸亨酒店來自浙江紹興，按說以浙江菜為特色，可他們實際上對菜品進行改進，如果來的江西本地客，他們則在菜肴原有的基礎上，經過試驗多加了一些辣味，如果來的江浙客人，則推出的肯定是原汁原味的紹

17、興風味。大酒店如此，一些在南昌“活”得不錯的小餐館也是靠贛味特色起家的。南昌南湖邊有一家名為“湖邊人家”餐館營業面積還不到100平方米。據了解，顧客大多是沖著湖邊人家的特色菜而來，并且湖邊人家保持隔一段時間就創造出新的特色菜推出，顧客常吃常新，就保持了餐館的持久興隆。南昌還有一家做餃子出名的，南昌人不是很喜歡吃面食，但這家魏氏特色餃子分店開了十幾家，魏氏冷凍餃子還進了超市。而讓面食在南昌也同樣受歡迎的秘訣就是在餃子的餡料選擇上充分考慮了南昌人的口味。（四） 競爭乏術提起某些酒店一座難求時，有業內人士說，這些酒店正是憑借著規模和摸準了消費對象的需求，才如此“跑火”，但不能代表整個餐飲業。就是這些

18、企業，也不是高枕無憂，而是在“浴血奮戰”降價競爭。與“一座難求”相伴而生的市場現狀是，“吃100送50”、“一只蝦一元錢”這樣下去，“價格戰早晚會害了南昌餐飲業。”不可否認，餐飲企業以高檔裝修和服務實施中低價位，其實是在投資周期問題上的觀念轉變，投資回報的周期可能會長一點，但投資者的心理更偏向求穩，因為回頭客會越來越多。這是一個積累，是一個要用錢去扛的過程，并不是每家酒店都能做到，有不少酒店便以犧牲服務質量和餐菜質量為代價，在價格戰中被步步緊逼，開始“馱不住”的店只好關門歇業了。可喜的是，南昌已有餐飲企業意識到單純的價格戰并不能讓企業立于不敗之地，例如南昌和平大酒店就將大廳全部改成了包廂，客人

19、容量稍微少了些，由于改善了就餐環境，并沒有隨行業競爭而降價。在北京，有一家店也是顧客盈門，但他們沒有讓顧客白等，而是推出一項政策：根據顧客等待的時間來決定折扣率，如等了超過15分鐘則享受8折優惠，超過30分鐘則享受5折優惠，結果名聲大噪。三、南昌市酒店需求狀況1、 南昌市概況 南昌是江西省省會，全省政治、經濟、文化中心位于江西北部，長江南岸，贛江下游，濱臨鄱陽湖，東南地勢平坦，西北丘陵起伏，全市境內江河縱橫，湖泊星羅棋布。土地總面積7402.36平方公里，全市總人口約416萬。工業門類齊全，形成了機電、輕紡、化工、醫藥等30多個行業、150多個種類的現代工業體系，擁有洪都航空集團、江鈴汽車集團

20、、江西紙業集團等一批骨干企業和江西五十鈴汽車、全順汽車、齊洛瓦冰柜、草珊瑚牙膏、洪都摩托等一批產品，特別是國家級的南昌高新技術產業開發區和南昌昌北開放開發區發展勢頭強勁，成為南昌經濟發展的新的重要增長點。對外開放不斷壙大，同世界各地的交往與合作日益密切，先后與日本高松市、日本青森縣東北町、墨西哥托盧卡市、芬蘭瓦托市結為友好城市，同日本、韓國、美國、德國、意大利及東南亞等60多個國家和地區開展經貿合作。1992年，國務院批準南昌市為內陸重點開放城市，享受同沿海特區同等的優惠政策，國內外、省內外經濟市場全面拓展，形成多元化、多層次、全方位的開放格局。市政府及時制定了招商引資優惠政策，切實保障外商、

21、外資企業的一切合法權益，截止1998年底，共有外商三資企業1342家，合同外資金額11.5億美元，實際利用外資7.3億美元。2、南昌特色飲食南昌菜是贛菜菜系的主要組成部份，為江西的三大地方菜之一，歷史悠久，在中國菜肴中有一定地位。它用料廣泛，主料突出，刀工精細，分色配菜。制法上以燒、燜、燉、蒸見長，注重維持原汁原味，在質地上講究辣、爛、脆、嫩。2、 酒店建設截止2005年11月，南昌市共有40家星級飯店，國有和集體性質的飯店24家，民營、獨資、股份等性質的飯店16家；其中五星2家，四星6家，三星二十家，二星12家，客房數5600余間；社會旅館700余家，床位4萬余個。 據調查，目前南昌已開業待

22、評、在建、擬建的四星級（含）以上飯店10余家，預計明年四星級（含）以上飯店將達到20余家，南昌市星級飯店的結構將呈倒金字塔形。由于星級飯店和社會旅館業的迅猛發展，導致星級飯店的住宿率呈下降趨勢，平均房價與去年同比下降10元左右。這表明，南昌市的酒店行業仍處于“百花爭鳴”的階段，你方唱罷我方登場，競爭性很強。行業狀態仍在處于發展期，但值得看好的是，市民消費持續增長和外商在昌大量投資的進駐，個人的消費觀念和商貿活動將是拉動酒店消費的又一重要力量。南昌經濟在前進，酒店供、客戶需都在大發展。3、 酒店消費情況和開業情況2004年餐飲業實現18.95 億元，增長24.2 %；2005年餐飲業實現27.4

23、9億元，增長16.3%。2005年南昌市餐飲業發展迅速，新店不斷開業，使南昌市的餐飲業一路高歌，自今年初到十月止新開業的餐飲企業有：湖景實業公司、飯是鋼大酒店、獅子樓、錦江皇冠大酒店、萬家燈火（象北店、昌北店）、民間食府、一覺燒菜、千百味、喜洋洋、滋味山鹿舞、一味領先、瑞月賓館、玉河大酒店、食尚煮逸、贛人廚房、新南昌大酒店、鳳祥春大酒店、泉水灣大酒店等27家。2006年1-2月份，住宿和餐飲業實現5.95億元，增長16.0%，其中星級（限額以上）住宿和餐飲業實現2.76億元，增長19.2%；其他行業實現0.11億元，增長11.1%。2006年餐飲業銷售較旺。今年1-2月正值我國的新春佳節，過年

24、期間在餐館宴請親朋好友的宴席絡繹不絕。與去年同期相比，新開業的餐飲企業有：萬家燈火（昌北店），圣廷宮大酒店，吃名堂餐飲，錦江皇冠酒店，皇廷大酒店，皇朝麗都酒樓，贛彩軒餐飲，華悅國際大酒店，都市行為空間，千百味大酒樓，民間食府，天地吉祥，南江大飯店，和悅春天美食館，喜之洋酒店，東方酒樓，贛味001，湖景實業，飯是鋼大酒店（青山湖店），都市陽光實業，晶帝商務大酒店，鹿鼎大酒店，好味來餐飲等近30家。4、 酒店行業發展現狀 餐飲行業形成南昌菜系，適合口味是主流目前，江西菜系無贛幫。而我國八大菜系是個歷史概念，是八個地域的在飲食方面長期積累形成的、具有鮮明的地方特色和獨到風格、又能適應其他地域群眾飲食

25、要求的烹調體系。它們的飲食產品與烹調方法受到普遍認同和贊譽，而且歷久不衰。如以麻辣著稱全國的川菜，以甘鮮清淡名動海內的淮揚菜，以味道厚重、色澤濃重而聞名的遼菜等等。各個菜系的完成又受到這個地域歷史、地理、物產、經濟發展、飲食傳統和習俗等各方面的影響。只要我們審視一番八大菜系所屬地域，就會明白，這些地區在中國歷史上都是歷史悠久，文化發達，經濟繁榮，交通便利，物產豐饒，飲食習俗各具特點的地區。 江西從來就不是中國經濟發達的地區，也非重要的交通樞紐，地理位置又使江西民俗文化易受周邊吳越、湘皖、荊楚文化影響而未形成個性鮮明，地域特點突出的“贛文化”，江西飲食也就很難形成自己的“贛菜”體系。 盡管菜系無

26、贛幫，但南昌菜卻有自己的口味：味道偏重辣，絕不油膩，大體上遵循傳統飲食習慣“咸魚淡肉，吃了不足”，同時份量足、色澤靚，頗有“價廉物美”之譽。新雅酒家的“新雅四寶”“清湯札素”、“麻醬粉皮”、“銀芽雞絲”、“鹽水鴨肫”等都是來者必吃、名動遐邇的佳肴。點心中的湯包、千層餅更是譽滿全市。瀛賓樓的“青魚頭尾”、“走油肉”（即回鍋肉）、“和三絲”是有名的席上珍品，為什么這些菜未能發展成“贛菜”？除了上述原因之外，南昌長期處于低消費區，飲食消費屬于“充機果腹”型，也阻滯了贛菜的形成。但這并不阻礙南昌菜肴形成自己的傳統，甚至在某個時候形成自己的烹調體系“南昌菜”。現在看來，這種發展似乎已現端倪，因為出現了一

27、批名菜，“魚頭陳”的干燒魚頭；“民間飯莊”的老鴨肚片湯、毛血旺；“咸亨”的梅菜燒肉；“潔惠”的炒魚腸；“萬花樓”的羊肉火鍋；“綠茵閣”的牛排、呂宋湯；“家常飯”的燒豬頭等等。這些菜肴除了西餐，基本上都是從南昌家常發展起來的，具有鮮明的南昌地方特色。 以人為本的觀念淡薄 凡有包房的酒店，大堂座位無一不擁擠不堪，兩張餐臺之間距離狹窄得側身也難通過。用“比肩接踵”形容絕不為過。經營者只想到多設座位可以降低成本，卻很少考慮顧客的舒適需求。尤為可慮的是一旦發生意外事件，勢必因擁塞無路可逃而產生顧客傷亡。這種教訓雖不少，但酒店經營者似乎并不在意。 用料不足物不當值用料是保證菜肴質量的基本因素，這里說的“用

28、料不足”包含兩方面，一是選料是否精，二是用料是否足，尤其是主料份量是否足。我們發現用料不精且份量不足，是南昌飲食業存在的一個較普遍的問題。雜素本應為主料海參、肉丸、腰片、雞塊、香菇、肝片、粉絲或芽白燴成。但南昌現有的雜素僅是炸肉皮、鵪鶉蛋、肉丸和粉絲結，即便如此，本來只作配料的粉絲反而成了主料，作為主料的肉丸只是點綴其間，代替海參的炸肉皮倒是不少，這哪里是雜素，整個一盤“雜貨”。再看價格不菲的“北京烤鴨”，選用的鴨與北京鴨毫不相干，用的基本上都是本地麻鴨，皮下幾乎沒有脂肪層，口感干澀。同時每客“烤鴨”份量之少，僅可遮盤底，較之于北京的由服務生將整鴨送來，當面開片，鴨架燴湯，簡直別于天壤。再看被

29、叫得震天價響的“燉土雞”，有多少是真正的“土雞”？只要嘗一口，就吃得出是混合飼料喂養的冒牌貨。用料問題說到底是個“誠信”問題，物不當值，誠信，“人而無信，不知其可也”，靠偷工減料來牟取暴利，傷害了顧客，也必然傷害了自己，這樣的酒家、飯店，關門大吉是遲早的事。 飲食文化水平將有待提高現在，“飲食文化”是個很時尚的詞，這是一種進步，表明我們社會文明程度在不斷提高，這也正是南昌飲食業界大打“飲食文化”的宣傳中，并沒有搞清楚究竟什么是“飲食文化”，說來講去總是這個菜肥而不膩，那湯鮮甘可口。其實菜肴只是飲食文化中的一部分。我們所說的飲食文化，應該是飲品食品的歷史淵源，風格特點原料和產品的生產制作過程，及

30、其在人們生活中所生的影響和所表現出來的人文意義。就飲食業而言，還包括商業文化中的經營、誠信、品牌、場所、環境等諸方面所表現出來企業精神。從這個意義上來觀察南昌的餐飲食業，有許多方面有待提高。 環境改善大有必要迷信現象普遍存在。南昌飲食業界稍稍有點模樣的餐廳、酒店、飯店，只要是私營的，無一不在最搶眼的地方供奉財神。我們無意指責經營者的信仰，但是這些神像置于顧客活動的場所，就很值得考慮，一方面影響顧客情緒，本來想圖個自在，尋個快活，結果卻被安排在“菩薩”監視下進餐，實在大煞風景，大倒胃口，要知道廟里僧人用齋的齋堂里，并不安置神像。另一方面也顯出文化品位的低下，把賺錢的期望寄托于“菩薩”，至少是一種

31、思想蒙昧的表現。 制作粗放鮮有特色 不知道是顧客粗糙的飲食習慣造成了飲食產品制作的粗放，還是這種粗放制造了飲食習慣的粗糙，南昌酒店、餐廳普通存在制作比較粗放的問題。許多上湯菜應該用高湯才能出汁出味，但真正用高湯的不多，相當一部分用的是味精加水，結果只有味精吊出來的“鮮”而無菜肴本身具有的“味”；本應文火細烹的菜，現在用的是高壓鍋成批生產，做出來的菜冒著罐頭食品的氣息，菜雖酥爛味道卻相差甚遠，因為菜料中所含的香、鮮、甘、綿都沒有充分分解、釋放。 中國飲食素有“食不厭精，燴不厭細”的傳統，飲食業應該是弘揚這種傳統的主力軍。南昌飲食業十分繁榮，發展既快，前景也好，人們可以期望不久的將來，在中國美食食

32、譜中，會出現令人口角生津、頰齒留香的“南昌菜”。酒店可行性分析如下：目前在迎賓北大道開一個XX大酒店，在時下酒店行業消費數據增長過程中，前面提到的內部因素和外部因素起了不可忽略的重要作用。XX大酒店順應行業而生，紅火勢在必得。而目前酒店的不利因素，針對XX大酒店來說，相對可以避免或者說消除負面因素。從地段來看，XX大酒店地處昌南新城，南昌市主干道迎賓北大道，其附近是發展中的企業，就來住的客源和企業來說，不存在消費金額過高的疑慮；從行業競爭來說，桂花村與本項目經營模式相似、距離相近，但附近也只存在這一家的競爭對手。如果我們經營得當、立意新穎、服務水準更專業化，勢必將搶占市場；從經營特色來考慮，立

33、足南昌本土風味，輔之以粵菜。把本土風味做好，把自己的經營特色做強，自然而然，口味也吸引人；從行業競爭來深思，現在的酒店餐飲大多都“吃一百送XX”、“買一送一”、“入住就送長途話費”、購物券等多種優惠方式，同比之下，酒店的利潤空間縮小了，精明的店主又從減少菜式分量等多種方式來贏回差價。你打折，別人也要跟著降價，硬著頭皮血拼到最后也只能關門。目前在這個地段，只有桂花村和XX大酒店互為競爭對手。我項目將采用前瞻性、預測性的眼光，在經營中盡量避免這種方式。第三部分 XX大酒店項目概況一、 時代背景XX大酒店，緊跟著時下的旅游發展戰略，以現有設施為大本營，輻射全地區，并結合項目的具體條件和自然風景、人文

34、等自然資源正在有序地拓展開發著。二、調研情況1、研究目的項目可行性研究是項目立項的依據，也是項目開發運營成功的基礎，通過系統的研究，可依據南昌酒店市場的特征決定市場定位，可依據技術經濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對XX大酒店投資開發提供可行性決策依據。2、研究人員可行性研究涉及到技術與經濟兩個層面，尤其是對市場需求預測和成本測算十分專業，因此，要求研究人員具有扎實的專業知識和工作經驗。為了達到初步投資可行性研究的既定目標，XX（廣東）專業機構專門成立由市場

35、研究人員、營銷策劃人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關的市場資料及酒店開發運營資料，結合XX大酒店的自身特點，咨詢了酒店估價人員、工程技術人員、酒店規劃研究人員等相關人士，對項目開發的可行性進行了系統和深入的探討，并對項目的開發運營策劃進行初步探討。3、研究內容開發經營酒店項目所涉及內容十分廣泛，因此，本項研究的內容亦較為復雜，總體上來看，我們依據預期收益和成本兩條主線，將內容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結論，個中涉及的主要分支內容包括：a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；b、從酒店運營的角度對本項目

36、進行評價；c、運用酒店設施評估的方法，測定項目各類設施價格；d、從實際運營的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度e、結合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；f、按投資開發的進度安排資金籌措與運用計劃；g、綜合各類分析，對項目的開發可行性作出判斷；4、研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調查和典型調查。主要針對需求，在南昌市縣內以郵電局、供電局、工商銀行等單位為抽樣框，采用分級多層原則訪問多人，并在此基礎上填寫市場調查問卷，同時對附近和相仿的酒店進行個案調查。二是專門研討會。

37、邀請營銷、估價、裝修、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發的主要因素進行變量互換對比。三、項目背景1、項目概況發 展 商：江西XX電業發展有限公司用地性質：酒店項目名稱：XX大酒店（暫定）用地位置：迎賓北大道1138號項目總占地面積：57.9畝項目建筑面積： 6800平方米用地現狀：已開發40% 一棟五層辦公樓 建筑面積4100 m2 一棟三層樓房和一棟二層別墅共2700.92 m2，其中三層樓房為1874.62，別墅916.3m2。在江西XX電業發展有限公司占地57.9畝的自有土地上，建設一個以餐飲為主、以住宿為輔的大酒店。本大酒店將以全部招商的形式對

38、外出租。 “XX大酒店”是由江西省XX電業發展有限公司名下興建的項目，位于南昌市主干道迎賓北大道1138號，地屬昌南新城。對面是信息學院；北接江西電力技工學院、八大山人紀念館、武警醫院；南連昌南客運站、桂花村、小蘭工業園。通往市廣場不到十公里，交通十分便利，項目所處位置是外地連接南昌市的樞紐主通道，是南昌市近年城市開發建設、吸引外商投資的重點地區。XX大酒店不但擁有優美的自然環境，且配套設施文化資源、經濟、教育、金融、科技氛圍良好。XX大酒店初步計劃向市場招商，目前大酒店現有的建筑物將重新裝修，總體規劃將體現“賓至如歸、溫馨舒適”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現有的生態環境資

39、源，提供高品質的生活服務配套設施，面向客戶群主要是會議團隊、商人、旅游團隊或旅游者。2、總體布局XX大酒店總占地面積約60畝。靠近馬路、進門的那棟五層的建筑樓，建筑面積約4100平方米，初步規劃為XX大酒店的餐飲項目，設一個“XX大酒店”的形象入口。從門口進入后，餐飲建筑后面那棟是標準客房建筑，建筑面積約1874平方米，目前標準客房共有33間。標準客房建筑前有一個湖景和游泳池，再前面就是貴賓房，建筑面積約916平方米。綠樹成蔭、池塘水清為景觀的客房，不僅環境優美，還體現“賓至如歸、溫馨舒適”概念。目前現有地塊原有的植物和花草將基本保留，湖和游泳池沿岸將造部分景點作為賓客休閑、賞景。3、交通組織

40、門口的迎賓北大道為南昌市連接從市、縣內外的交通樞紐，車流量大，另20、203、218、239等多路公交線路直接途經大酒店門口。4、建筑功能項目地址上原有規劃三棟建筑物。靠近公路的五層建筑物重新裝修后作為以經營餐飲業為主的酒店。另兩棟靠塘的建筑物為客房和貴賓房。一期投建國際標準網球場一座、停車場一個（容納35部車）。XX大酒店最多可容納200人就餐和住宿。5、建筑造型對現在建筑進行豪華裝修。XX大酒店全部采用智能化系統，采用整體形象入口及紅線外綠化，配置電子商務、通訊、有線電視管道等現代化配套。6、消防及分區XX大酒店中餐廳和客房通道都應該按照其不同的規格設置消防系統和安全通道。XX大酒店除主要

41、通道外，另設安全通道。酒店內應該明確分區域：餐飲區、客房區、休閑區及娛樂區等。第四部分 XX大酒店評估一、 項目開發環境分析1、宏觀經濟環境我國經濟的高速增長和第三產業的飛速發展，為休閑業的發展提供了豐厚的土壤。黨的十六大確立了全國的區域經濟發展格局：長三角經濟圈、珠三角經濟圈、東北經濟圈、環渤海經濟圈、中部經濟圈。中部經濟圈在我國十一五規劃中占有非常重要的地位，將成為十一五規劃中我國重點發展的經濟區域。隨著社會分工的不斷深入和第三產業的蓬勃發展，休閑業已經成為了我國產業大軍中的一股重要力量。2、微觀經濟環境南昌第三產業的高速發展帶動了南昌休閑產業的發展。南昌GDP首次過千億，南昌市人均GDP

42、已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。南昌宏觀經濟的客觀現實條件為休閑產業的發展創造了好的條件。一方面雙休日的普及使得人們有基本的休閑時間；另一方面黃金周的流行使得人們對休閑有了基本的觀念。3、項目SWOT分析S優勢分析1）本項目開發商有部分老客戶群，相對其他新開酒店或本路段竟品“桂花村大酒店”來說，本項目在客源上形成了一種無形的優勢2）項目處于地理位置距離市中心只有15分鐘車程，且迎賓大道是連接市區和外部的交通樞紐，交通的便利極大的輻射了本項目的商業效應 3）本項目將實現大眾化的定位，以“賓至如歸、溫馨舒適”為顧客量身而建項目，將避開大多數酒店高檔化的定位

43、，有差異性的營銷優勢4）本項目為新開酒店，雖是在原有基礎上改造，但仍然以全新的面貌入市；并且項目本身附帶一個大型的休閑花園，這些都給項目增添了部分競爭優勢W劣勢分析1）項目周邊地區商業氛圍不成熟，人氣較差；2）迎賓大道雖是政府重點規劃的城市交通要道，但靠近本項目的道路兩旁綠化、環境衛生不理想，容易在人們心目中形成還是“郊區”的印象，不利于本項目的商業輻射；3）若打造成類似于桂花村大酒店，則本項目面臨著樹立新品牌、廣泛深入人心的重大已任；產品單一化（住宿、餐飲）也是我們應考慮的問題； O機會分析1） 本項目地處昌南商圈，昌南商圈的不斷發展和繁榮有利于本項目長遠發展2） 南昌第三產業的發展速度驚人

44、，給餐飲業和住宿業為主的服務業大幅度發展奠定了堅實的土壤3） 項目地處昌南商圈迎賓北大道。昌南是南昌著名的商圈之一，制造業、工業都很發達，許多本土企業選擇昌南這塊土地上蓬勃發展，更吸引了外商來投資建業。按照產業發展的一般規律，制造業、工業發達的輻射區域其配套設施服務業的需求將有大幅度的發展。本項目建設以后，會吸引周邊的產業主和高級管理人員前來就近消費，其中不外乎大公司、大企業的員工活動。4） 南昌最大的水果批發市場規劃在本項目附近，給本項目帶來非常大的商機，為本項目一炮走紅提供了一個堅實的基礎。T風險分析1） 本項目運作以來，有可能引來競爭對手的跟風、模仿，南昌市迎賓大道周邊有可能興起一股大酒

45、店的建設高潮，產品同質化將大量出現；2） 昌南商圈雖前景誘人，但目前來說商圈還是剛興起，缺乏商圈所必須具備的人氣、旺氣，昌南商圈的成熟還需要時間。雖然說一個成熟的商圈必須具備一個成熟、穩定的發展過程，但昌南商圈的“慢熱”還是會對本項目有一定的影響；3） 本項目鄰近桂花村大酒店，而桂花村離XX大酒店乘公交僅三站、驅車最多五分鐘就可到達。且在業態上較為接近，有可能會出現惡性競爭。二、項目競爭對手情況本項目的最主要競爭對手是距離本項目位置不遠的桂花村大酒店，其業態和經營模式很接近，而周邊并無其他的大酒店，所以桂花村大酒店將是本項目最大的競爭對手。 桂花村大酒店簡介桂花村大酒店是以餐飲、住宿、會議、休

46、閑為一體的三星極高檔商務型大酒店，酒店位于南昌市迎賓大道1089號，臨接南高公路。 餐飲部分營業面積500多平方米，能同時容納500多人就餐。一、二樓為大廳，三、四樓為包房。包房共23個。菜系包括贛菜、粵菜、上海菜。客房部分擁有客房53套，房間的類型包括單人間、標準間、普通套間、總統套房。每間客房均配有現代化設施，獨立中央空調，國際直撥電話，遙控彩色電視，迷您小冰箱等客房價目表如下：房間類型價格單人間188元普通房98元標準間（一部）188元標準間（二部）158元套房388元總統套房1588元鐘點房60元/2小時80元/3小時 康樂部分康樂部分包括桑拿、美容美發、沙壺球。美容美發還有面部護理、

47、SPA水療這兩個服務。 會議部分會議室分為小型會議室和大型會議室，可以容納近300人，擁有功能齊全的會議設施和先進的音響視聽設備，并設有舒適貴賓休息室。 商務中心商務中心內設商務洽談室和獨立電話間，為入住客戶提供打字、復印、郵遞、收入傳真、寬帶上網、電腦出租、票務訂購等各種專業服務。三、 項目分析1、項目規劃布局整個項目分為兩個部分。第一個部分是靠近迎賓大道的五層辦公樓，第二個部分是由一棟三層樓房（現在的培訓中心）和一棟二層別墅組成。第一部分 改建、重新裝修迎賓大道的五層辦公樓，改建成為能夠容納一次性300人就餐的大型酒店，其中營業部分為3層，一樓以大眾型飲食為主，主要針對普通消費者；二樓以商

48、務辦公飲食為主，此類飲食主要客戶群為大型商務聚餐、生日聚會等；三樓以包廂為主；四、五樓則以辦公用房和職工宿舍為主。為了酒店的需要，在五層辦公樓必須建造酒店配套設施廚房！第二部分 重新裝修靠內湖的三層樓房或者擴建三層樓房，使之房間的床位增加到可以容納300人住宿的標準（我司建議擴建三層樓房），三層樓房中，一樓設置為接待室、會議室；二、三樓為普通客房；四樓（增加樓層）為貴賓房間。另外原游泳池邊上的二層別墅也可作為住宿中心，設置為貴族套房。2、項目總體定位 依據項目現有狀況和發展商的初步設想，XX大酒店項目一期的定位是大酒店，以住宿和餐飲為主。這一定位內涵是： XX大酒店為高檔商務酒店，提供高品質的

49、硬件設施和軟件服務為發展商的基本理念。 XX大酒店精心打造了一個氛圍：為會議人員、消費人群提供理想的商務會議地點、美味的居家風味、舒適的居住環境 XX大酒店的賣點在于“賓至如歸、溫馨舒適”，良好的硬件設施和優良的軟件服務同步進行 以其他酒店不可代替的室外游泳池、池塘水景為主要切入點，營造出一種輕松休閑的氣氛來吸引消費者。3、目標客戶根據本項目的市場定位，結合XX大酒店的環境因素、規劃條件、建筑質量、建筑特色、裝修內容，我們把目標客戶確定為：參加XX電業發展有限公司的系統培訓團隊、南昌市及周邊市縣的商務會議、昌南商圈中高收入的人群及外商及外地的旅游者和旅行團。這些目標客戶具備如下特征：對居住環境

50、有較高要求，追求舒適和享受的生活 年齡在3050歲之間，已有一定的事業基礎 各大型企業老板或高級領導 文化程度較高，有品味要求 本地富庶的農民第五部分 項目財務估算一、項目投資初步成本分析XX大酒店是在XX這塊自有土地初步改造的一期工程。整個改造過程以分期、滾動式進行開發，第一階段改造三棟建筑物（餐飲、客房），作為本項目啟動，后階段須觀察項目營業情況及周邊變化從而制定出相應的改造策略。根據本項目現有的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。1、 五層辦公樓l 裝修按每平方米700元計算，建筑面積4100平方米，裝修費共700乘以4100等于287

51、萬元。l 設備費50萬元l 流動資金50萬元餐飲部分共需投資387萬元2、 住宿部分l 裝修按每平方米700元計算，建筑面積2700平方米，裝修費共700乘以2700平方米等于189萬元。l 設備費40萬元l 流動資金40萬元住宿部分共需投資269萬元3、其他公共設施、綠化、配套等預計投入費用為100萬XX大酒店投資總額：387萬+269萬+100萬756萬項目贏利預測1、餐飲部分l 營業收入全年接待客人10萬人，以每人平均消費70元計算，營業收入為10萬乘以70等于700萬元l 營業成本餐飲成本費：取營業收入的30%：700萬元30%210萬元管理費：按營業收入2%計算：700萬元2%14萬

52、元設備折舊：按5年計算： 50萬元/5年10萬元/年裝修折舊:按5年計算: 287萬元/5年574000元/年人員工資： 100人10000元/年 100萬元/年水電費： 10萬元/年稅金：700萬元5.5%38.5萬元/年l 利潤預測稅前利潤： 700萬元（210萬元+4萬元10萬元57.4元100萬元 10萬元+38.5萬） 260萬元/年所得稅：260萬元33%85.8萬元/年稅后利潤：260萬元85.8萬元174.2萬元/年投資回收期：387萬元/174.2萬元2.2年2、住宿部分l 營業收入按每間客房平均150元計算，按40間客房，按全年入住率70%計算，營業收入為150403657

53、0%153.3萬元l 營業成本管理費：按營業收入2%計算：153.3萬元2%3.1萬元設備折舊：按5年計算： 40萬元/5年8萬元/年人員工資： 10人12000元/人 12萬元/年水電費： 20萬元/年稅金：153.3萬元5.5%8.4萬元/年l 利潤預測稅前利潤： 153.3萬元（3.1萬元8萬元12萬元 20萬元+8.4萬） 101.8萬元/年所得稅：101.8萬元33%33.6萬元/年稅后利潤：101.8萬元33.6萬元68.2萬元/年投資回收期：269萬元/68.2萬元3.9年l 項目總投入756萬 項目總利潤/年：174.2萬+68.2萬242.4萬 項目回收期：756萬/242.

54、43.11年本投資回收期沒有包括裝修建設期在內，純粹為經營期的投資回報率。四、項目可行性風險分析1、 餐飲中心風險分析XX大酒店的整體定位是以餐飲為主的大酒店，因此評估餐飲部分的風險是整個風險評估中較為重要的環節。我們認為XX大酒店餐飲部分最大的經營風險是經營水平的風險，建議聘請專業的餐飲管理公司介入進行專業化操作，尤其是經營海鮮部分的酒店要更加提高經營水平。海鮮部分也存在著業態經營風險，雖然XX大酒店提出平價海鮮的經營風險，但從南昌海鮮酒店的經營狀況分析，整體的定價較高，市場反映不甚理想。同時平價海鮮的經營理念是否為南昌市民很快接受，也是一個風險。2、 住宿中心風險分析XX大酒店的住宿中心由

55、標準間和貴賓樓構成。我們認為XX大酒店住宿中心的風險是兩方面構成。一方面是周邊商務氛圍不濃而帶來的市場風險；另一方面是由于周邊的酒店客房市場是由會務市場帶動的，而XX大酒店缺乏必要的會議設施，所以XX大酒店住宿中心的風險是由缺乏必要的會議設施引發的。第六部分 項目結論投資本項目，經濟效益良好，資金投放安全，回收期短，整個項目回收期3.11年，是一個很優良的投資項目，我公司認為是可行的！ 本項目在XX電業發展有限公司先進的理念指導和經營管理下，在“過程精品”中與代理商強強聯手作業，項目開發能夠順利的進行。從市場調查訪談數據來說，有1/3的靠近本土段的市民希望這附近建立一個高檔享受、價位適中的酒店

56、。而且本項目附近商圈的商務活動等是支持本項目可行建設。從XX電業發展有限公司的自身角度來看，到XX電業的培訓團隊是篤定客戶。若對現有的培訓團隊的住宿和餐飲加以改造，不但給培訓人員一個輕松的學習環境，在生活上也極大的提供了舒適。可謂是在學習中度假！從南昌目前的經濟水平來說，南昌有眾多的優勢，雖然經濟不是很發達，但目前的經濟發展比較理性和穩定，這有利于本項目的穩定發展和不斷進取。從現在的旅游市場來說，旅游收入年年增長，旅游更是時下人們生活的一部分。旅游收入的增長將拉動酒店行業的內需和收入。從南昌的酒店行業來說，每年新開業的酒店不計其數，在總結其它酒店的缺點，吸取長處，只要經營合理、管理得當，本項目將也是南昌酒店行業的熱點。從宏觀經濟形勢發展情況分析，本項目正面臨難得的發展機遇，宜加快開發速度。39