1、XXXXXXXXXXXXX有限公司商務商場經營大型及精品超市項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月商務商場經營大型及精品超市項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月22可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 一、項目背景 1.文昌市概況 文昌市位于海南省東北部，地處東經10821至11103，北緯1920至2
2、010之間。東、南、北三面臨海，全市南北長90公里，東西寬65公里，環疆長285公里，土地總面積2403平方公里，海岸線長278公里，海域面積4600平方公里。 現在全市有16個鄉鎮，290個村(居)委會，3291個自然村，總人口約55.8萬人，境內有6個國有農、林場。位于文昌河畔的文城鎮是全市政治、經濟、文化、交通中心，距省會海口市63公里，文城城區人口約現有15萬人。在中國境內、文昌以外的工商政界人仕有80多萬人文昌籍。文昌市華僑眾多，有120多萬華僑分布在世界50多個國家和地區，被稱為華僑之鄉。在中國及世界各地文昌籍人口共有250多萬人。文城地區自2010年開發商品房以來，總銷售2.5萬
3、套商品房，增加基本城市流動人口7-8萬人。2013年底-2014年初航天城總體建成和航天主題公園建成后會有25-35萬人在文城區工作和生活。 文昌歷史悠久，從公元前110年，即漢武帝元封元年，至今已有二千一百多年的歷史。古稱紫貝縣，公元627年，才改為文昌縣。公元一九九五年，撤縣建市，改名文昌市。文昌市人杰地靈，名人輩出。在明朝就出了與丘浚，海瑞齊名，并稱一鼎三足的良史邢宥。近現代史上更是群星燦爛，涌現出共產黨大將張云逸、國民黨將領陳策等204位將軍，稱為將軍之鄉。出現了對中國乃至世界近現代史影響長達半個世紀的宋氏家族宋慶齡，蔣介石夫人宋美齡，被譽為國母之鄉。劉少奇的第一夫人謝飛亦乃文昌人。
4、目前，文昌正在建設的重點項目有：國家投資興建的中國文昌航天發射中心、航天發射場配套區項目和航天主題公園旅游區、銅鼓嶺生態旅游及世界單車、電單車越野賽及正在舉行的每年度水上活動各項項目賽事。這些項目將對文昌市經濟社會，旅游商業帶來極大的發展空間作用。地產方面：山東魯能、廣東居樂、碧桂園、富力地產等100多個項目正在如茶如火的興建中。 2.文昌市氣候條件 文昌市屬熱帶北緣沿海地帶，具有熱帶和亞熱帶氣候特點，屬熱帶季風島嶼型氣候。光、水、濕、熱條件優越，全年無霜凍。年平均溫度23.9，多年在23.424.4之間。年平均日照1953.8小時。夏日日照最長是13.19小時，冬日日照僅10.57小時。年太
5、陽輻射總能量為108.8千卡/ cm2115.0千卡/cm2。雨量豐富，但時空分布不均，干、濕季明顯，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.8毫米1948.6毫米。文昌市常年平均濕度為86%，最小濕度為34%。 3.文昌市經濟概況 文昌市有278公里的海岸線，海洋捕撈、海水養殖為其中的領頭行業。文昌的礦藏豐富。其中鈦礦、錫礦，石英砂，玻璃砂在全國工業市場走俏。農業方面，文昌人種植的西瓜在海南的同行業占有較大的比例。反季節瓜菜更是文昌的強項。橡膠、胡椒、椰子、波蘿更是譽聲全國。 2013全市實現地區生產總值175.65億元，增長9.3%；全口徑公共財政收入18.54億元，增長17.
6、6%，其中，地方公共財政收入11.89億元，增長16.1%；固定資產投資165.64億元，增長16.6%；社會消費品零售總額48.25億元，增長14.5%；城鎮居民人均可支配收入22652元，農村居民人均純收入9203元，分別增長10.2%和12.3%;居民消費價格上漲2.9%；金融機構人民幣存款余額228.19億元，增長16.8%。 2013年，接待過夜游客136.63萬人次，同比增長12.5%；旅游總收入達9.1億元，同比增長16.8%。旅游業穩步增長的主要原因：一是文昌航天中心項目轟動效應及國際旅游島效應拉動。 二、項目概述 XX家園坐落在絕佳的人文環境中，彼鄰著名的百年名校文昌中學(現
7、有在校學生7500人，教職人員500多人，)華僑中學(在校學生3500人。外國語學院(大專)(在校學生7500人)職業學院及第一小學。在本項目的東面500米，是正在籌建的宋慶嶺研究會會所及占地30畝的文化廣場。張云逸紀念園就在本項目的對面。南面是正在興建及已部份入住的3000多戶公務小區。北方本項目的后面是泰國華僑興建已入住的詒喜小區及已入住的1經適房，共有2500多戶，該項目是文城區量早開發的房地產項目。沒有設置大型的商業配套。西向200米有文城花園，該項目約有500多戶，已入住。本項目處在文城的中心區位。有農貿市場，中國銀行、農信銀行、深發行。本項目到航天城直線15公里。從東環鐵路文昌站到
8、美藍機場20分鐘，到海口25分鐘，到三亞75分鐘。本項目到東環高鐵文昌站10分鐘(約2公里)，文城區公交有五路線公交車經本項目，是三條線公交車站。目前為止。文城區尚沒有一間面積有3000平米的超市。超市市場由幾家小型的超市商場組成。現有的超市除了規模不具，劣勢是均完全不具備停車埸地。而本項目設有商業步行道，通車道，商鋪地面停車埸可停80-100輛車。本項目地下停車埸可供停車位850個(含小區業主及時租車位。)本項目臨街(云逸路)全長310米。可供商務商場的臨街塔樓6幢全長210米。分一、二樓商場。其中東面3個塔樓地下鋪位已售。另外3個塔樓一樓商鋪準備銷售。二樓六個塔樓連通，二樓全長210米有5
9、000平米。另準備銷售的另3個塔樓一樓商鋪有2500平米。全部層高五米。西南面則與文昌市唯一的四星級維嘉國際大酒店遙遙相望。地理位置優越。末來商道綿長。 XX家園主要經濟指標： 規劃面積：55169.89 建筑面積：20萬 綠化面積45% 地下車庫850 建筑塔樓：16幢。 建筑層數：2-25f 建筑最大高度：85米 住宅戶數：1500戶 三、投資環境分析 1、以國際旅游島作大平臺，以“公路鐵路兩用通道”為標志的瓊州海峽跨海通道工程的強力推進； 2、海南東環高速鐵路，航天發射中心、航天主題公園以及未來海南成為世界經濟自由貿易區； 3、文昌地處海南的東面，紫氣東來。有278公里的海岸線資源。 4
10、、市政府的總規2橋1路實施，將加速沿海岸線的發展，278公里的海岸線全面開發完善，文昌必然晉身世界一流的濱海城市及國際大都會。本項目處在文城的中心區位。XX家園乃文城的標桿建筑。四、市場分析 目前，在文昌市區，具有500-2000平米的超市有4家。三星級酒店共3家(其中2家在15公里的海岸線)，四星級酒店一家，大小民營賓館大約80余家。據坊間統計，四星文城區酒店維嘉年房間入住率達75-80%。節假日、及周末更是一房難求。何況期待中的航天發射及主題公園開放，文昌幾乎全年是旅游旺日。文昌人的消費理念在全海南或全國都算超前。衣著品牌，享受高級。文昌市是海南乃至中國最早中西文化交融的地區，125萬華僑
11、及80多萬外出人員和本土56萬人民，形成巨大的消費群體。早在民初，就有3家外國銀行：匯豐、花旗、渣打在文昌開設銀行分理處。以中移動的數據反映：瓊海每月話費8000多萬元。文昌每月話費1.5億元，問題是人口均等。五：機遇和優勢： 當其時，中國政府調控經濟，全國地產業處于低谷。文昌市的地產業正在沉淀致最大的爆發力。因為文昌具備有獨特的優勢，一當其時，畢然脫韁。這就是貴公司選擇XX公館的最大性價比。 六、可行性研究的結論 通過上述對該項目經濟、社會和環境效益的分析可知，“XX家園”商務部份作為文昌市高端商務經營，它的社會效益與市場前景比較好的；項目所在地點、交通、市政及配套設施較完善，自然條件也較好
12、，容易營造良好的商業環境。同時，該項目的經濟效益評價指標顯示，其具有較高的開發前景。 該項目方案是可行的。XX實業有限公司簡介XX公司是一家以房地產為主業，集服裝制造、玩具制造、進出口貿易業等為一體的規范化、現代化大型港資企業。公司自1983年成立，由玩具、服裝制造業為起點，經過多年的發展，已由一個玩具、服裝制造有限公司發展到現在的多元化大型企業，覆蓋服裝、玩具、貿易、房地產等多個行業，業務遍布中國內地、香港、新加坡、美國等地區。公司總部設于香港，中國東莞、海南等地設有分公司及自置工廠。公司目前專注于優質房地產產品的開發，經過充分的投資地區競爭優勢調查，選定航天之城文化之鄉文昌市作為公司在海南
13、的首個房地產項目開發所在地，開發“XX家園”項目，并以高品質的建筑產品、國際頂級的規劃、一流的園林設計、完善的社區配套以及先進的物業管理，打造XX家園在文昌地區首席國際尊尚社區的品牌地位。XX實業有限公司董事長符文鴻先生籍系文昌市重興鎮山東村。于1979年赴港。多年來一直熱心公益事業，在廣東捐建30萬人民幣廣東河源職業學院。05年海南遭受強臺風達維的影響，公司捐贈人民幣5萬給瓊海市政府，被省政府授予:赤子模范的稱號。四川汶川大地震后，XX(香港)XX(東莞)XX(瓊海)共捐款15萬圓。公司進入文昌市后，適逢文昌中學百年校慶，公司捐贈校慶使用的表演服裝共1000套，價值人民幣15萬。09年海南省
14、政府及文昌市政府舉辦宋耀如及期時代的國際學術研討會，公司捐贈人民幣10萬，09年度端午節，公司捐款5萬，恊辦端午節龍舟賽。09年海南省排球決賽在文昌市舉行，公司捐款3萬。09-10-11年度文昌中學高考成續名例全省前茅，為表彰老師們的辛勤付出，公司主動向校方提出捐款每年5萬以表縞勞。公司致力公益，支持教育，多次受到河源市政府的表彰。歷任二屆廣東省河源市政恊委員和政恊廣東省河源市聯誼會會長，廣東省河源市海外聯誼會永遠名譽會長等職稱！ XX家園的開發宗旨：1、承先。文昌，歷史賦予一個富有詩意的名字，更好的泓楊文昌深厚的歷史文化底缊，利用百年文中的品牌效應，打造更多的狀元及第之家。 2、引領。XX家
15、園地段處于絕佳的人文環境中。如何表達文昌的人文環境，豊富的自然資源、優質的生態環境，就必須是高端及高品質的建筑產品。XX家園選用國際頂級的規劃、亮麗和富有現代感的外立面，一流和豊富的的園林景觀，完善的社區配套以及先進的物業管理，引領文昌城市居家進入一種全新追求的新理念。打造XX家園在文昌地區首席國際尊尚社區的品牌地位。 3、承擔。文昌，從文化層次足以跨人泱泱之例。但從城市建設，尚處于小鎮概念。從小鎮發展到城市的過程，不但給予所有發展商的均等商機，更需要的是承擔一份社會責任。這不是唯利是圖，而是如何配合省政府建設國際旅游島和市政府的遠大發展規劃，為塑造文昌市的城市形象，添瓦加磚。XX家園的開發建
16、設，最低限度，為末來文昌城市的亮麗添上精彩的一筆。 XX家園的商標設計主題：1、 XX家園地處絕佳的人文環境中。文昌市地處海南省的東部。成語：紫氣東來。紫色，代表高貴、幸運。寓意于本小區的人民，非富則貴、長年好運。2、 鵝毛筆畫表達了西方世界的宮庭文化和文化修為，英文譯意為尊貴的主人的家。文昌有120萬華僑和港澳同胞，文昌人民從飲食習慣和語言表達，自古就有了東西文化的交融。寓意于XX家園是閣下尊貴的家。3、 古銅色章。表達開發商打造名牌產品的意愿和決心。古銅色表達名牌效應歷久不衰。4、 紫京花寓意于開發商為港資企業。5、 鮮明的緞帶寓意于建筑產品的高端、亮麗、和時代感！ XX家園XX二字的歷史
17、典故和命名的文化內涵三字經：竇燕山，有XX，教五子，名俱揚。當朝太師馮道特別贈詩一首：燕山竇十郎，教子有XX，靈樁一株老，丹桂五技芳。(左傳.隱公三年)石碏諫曰：臣聞愛子教之以XX.蔡邕(司徒袁公夫人馬氏碑)：XX之訓，如川之流。 良好的人文環境對人類的成長和生活是十分重要的。現代的人們不僅要求高質量的物質生活，更需要高品位的精神生活。 比如把一個剛出生的嬰兒交給一只母狼去撫養，嬰兒長大后就具有狼的很多生活習性。 “孟母三遷”故事為歷代所稱述。如，東漢趙岐孟子題辭：“孟子生有淑質，風喪其父，幼被慈母三遷之教。”宋代蘇拭作崔文學甲攜文見過：“自言總角歲，慈母為擇鄰”。元代關漢卿蝴蝶夢：“想當年孟母教子，居心擇鄰；陶母教子，剪發待賓。”等等。“孟母三遷”成為后世母親重視子女教育的典型，影響至今。
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