龍湖房地產集團項目前期產品容積率研發(fā)案例.pdf
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龍湖房地產集團項目前期產品容積率研發(fā)案例.pdf
1、 北京市朝陽區(qū)三元橋時間國際北京市朝陽區(qū)三元橋時間國際 6 號樓號樓 802 郵編：郵編：100028 Tel: (+86 10) 58677851, 58677852, 58677853 E-mail: 龍湖總圖研發(fā)案例龍湖總圖研發(fā)案例 定性之言： ?若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ?若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ?總圖決定了景觀的構架與格局。 ?總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎。 總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 一、 “掏干吃凈”用足指標 總圖精細化的研究，景觀精
2、細化的營造，可以突破項目價值的天花板。 一、 “掏干吃凈”用足指標 1、用足容積率和建筑密度、用足容積率和建筑密度 1.1 用足容積率用足容積率 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤。 ?容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定 的科學性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 ?影響容積率有幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有 幾個人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：唐寧案例：唐寧 ONE 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設用地：約 490
3、77 容積率：3.8 地上總建筑面積：176000 公建面積占 20%-40% 住宅面積占 60%-80% 典型項目市場研究 典型項目市場研究 2010 年年 3 月月 31 日日 (每月一期每月一期) |典型項目市場研究典型項目市場研究| 2 綠地率：30% 集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內另含公交場站一座，占地 2500 平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含 在以上總建筑面積指標內。 規(guī)劃難點：規(guī)劃難點： 建筑限高從建筑限高從 80 米突破到米突破到 90 米；米； 日照；日照； |典型項目市場研究典型項目市場研究| 3 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產權面積把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產權面積 ? 多元化產品，混合分布多元化產品，混合分布 設計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 端頭轉角戶型設計部分
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