1、總圖研發心得（案例版） 目錄 劍指總圖-定性之言 總圖七劍-詳解 七劍導航-工具與圖表 劍指總圖 定性之言： 若項目研發階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 若項目研發階段已將成本控制了70%，那 么總圖階段就已將成本控制了50%。 總圖決定了景觀的構架與格局。 總圖決定了物業管理成本的基礎 總圖設計七劍 用足指標 -青干劍 貨值最大化 -由龍劍 復制模塊 -天瀑劍 配套用房最小化 -舍神劍 贈綠規劃和底層挖掘 -競星劍 控制地庫 -莫問劍 減少入口 -日月劍 總圖精細化的研究，景觀精細化的營總圖精細化的研究，景觀精細化的營總圖精細化的研究，景觀精細化的營
2、總圖精細化的研究，景觀精細化的營 造，可以突破項目價值的天花板。造，可以突破項目價值的天花板。造，可以突破項目價值的天花板。造，可以突破項目價值的天花板。 “掏干吃凈” -用足指標 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧用足容積率（北京唐寧ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用2.2米以下
3、不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層 清除，改為房間。 米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層 清除，改為房間。 一、用足指標 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧用足容積率（北京唐寧ONE案例）案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）用足建筑密度（圖示說明） 2、用足規劃法規的邊界（三個案例） 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢 價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率； 利用2.2米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 2.2米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層 清除，改為房
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