1、城市中心城區主題游樂園建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月60可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總論51.1 項目概況5第二章項目建設背景和必要性72.1 項目建設背景72.2 項目建設的必要性7第三章 建設選址和建設條件93.1 建設地點93

2、.2 建設條件10第四章項目建設方案164.1 現狀分析164.2 規劃思想174.3 規劃原則174.4 規劃目標184.5 規劃方案184.6 主要經濟技術指標22第五章 環境影響評價245.1項目建設過程中對環境的影響及治理措施245.2項目運營期對環境的影響及治理措施26第六章 勞動安全、衛生與消防286.1勞動安全286.2衛生防護296.3消防29第七章 節能分析317.1編制依據317.2節能措施31第八章 項目組織機構及人力資源配備358.1項目組織機構358.2人力資源配備368.3工程管理37第九章 項目實施進度409.1建設工期409.2項目實施進度安排409.3項目實施

3、進度表40第十章 建設工程招投標4110.1編制依據4110.2招標原則4110.3招標范圍4110.4招標組織形式4110.5招標方式4110.6擬招標情況41第十一章 投資估算與資金籌措4311.1 投資估算編制的依據4311.2項目投資估算4411.3資金籌措50第十二章 投資收益分析評價5112.1本項目經營測算（見附表12-1）5112.2本項目經營成本分析5112.3經營收入的測定方法5212.4游樂園經營項目現金流量表5312.5 項目不確定性分析53敏感性分析54第十三章 社會效益和影響分析5613.1 完善城市功能，推動片區的房地產市場發展進程5613.2解決大量待業、失業人

4、員的就業問題5613.3增加財政稅收56第十四章 項目分析及評價5714.1項目分析5714.2項目評價58 第一章 總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱中心城生態主題游樂園1.1.2 項目主管部門XX市人民政府1.1.3 項目性質企業獨資、合資1.1.4 項目建設地址該項目選址于XX市中心城區，項目北臨XX職業學院，南臨南一路，西臨東青高速，東臨東一路沙營村，本規劃地塊為市三級商業用地（經查詢XX國土定價表和掛牌土地價格，三級地土地使用費50萬/畝），總用地面積約600畝，計劃使用500畝。1.1.5 項目建設內容與建設規模本項目建設內容包括主題游樂場、附屬餐飲吧、購物中心、演藝廣場、商

5、務休閑會所，項目建成后，將形成一個供市民體育健身、文化交流、休閑娛樂的大型綜合活動場所。該項目以大型現代游樂設施為主，配合XX生態文化產業，擬簡稱魯北地區首屈一指的綜合游樂園。1.1.6項目研究工作依據 擬建地區的開發建設政策、法令和法規。根據該項目需要進行調查和搜集的基礎資料，包括擬建地區的建筑測評，開發用途及現階段市政府建設生態之城政策。1.1.7項目收入預測XX市位于黃河三角洲地區，僅2011年“十一”期間，黃河入海口、清風湖景區、孫子文化旅游區“三大景區”創XX黃金周接待新高，全市共接待國內游客54.07萬人次，2011年預計旅游人數超500萬人次綜上所述，本游樂園定位為旅游觀光、休閑

6、度假、文化健身、餐飲住宿等為一體的主題公園。本項目及有利于本地區旅游事業的發展，又你能帶動本區域的經濟建設，我們會把本項目作為一個長期發展目標，力爭做到XX市的一個閃光點和重要旅游窗口。第二章項目建設背景和必要性2.1 項目建設背景2.2 項目建設的必要性2.2.1扭轉XX市中區缺少大型主題公園的局面，滿足當地群眾日益增長的物質文化生活的場地需求近年來，隨著新媒體產業基地的建設，XX市的經濟發展持續快速發展。加強XX的基礎設施及精神文化建設，是實現XX快速發展的前提條件。XX近些年的發展速度、工業化進程、第三產業調整的步伐雖然較快，雖然市政基礎設施建設比較好，但是中心周邊沒有大面積的公益性綠地

7、景觀；現有的群眾游憩健身場地分布零散、設施簡陋，并且缺乏統一的布置和管理，與城市高標準的規劃存在較大的差距。隨著XX市的品牌建設和招商引資的力度加大，越來越多的外來企業和高素質人群將來到XX市安家落戶。XX市人口增加、人均收入提高，物質生活條件逐步改善，當地群眾的業余娛樂文化活動的需求越來越豐富。原有簡陋的文化體育設施難以滿足人民群眾日益提高的精神文化生活需求，嚴重滯后于XX市的經濟發展水平。所以，建設一個能讓不同年齡、層次的人群均可健身休閑、愉悅身心的公共空間將刻不容緩。本項目的建設對XX市缺少大型主題文化場所的局面，滿足當地群眾日益增加的精神文化需求，具有重要的意義。2.2.2 城鎮建設水

8、平的提高，對環境質量提出了新的要求城鎮的建設和發展是促進XX市經濟發展的重要環節，是提高農村居民的物質生活質量的必然要求，也是推進該地區城市化進程的出路所在。人口和產業的截流能力將有所增強，隨著城鎮建設的推進，XX市配套設施逐步完善，鎮區的居住條件會明顯改善，必將會吸引來此工作的人口就地居住生活。城鎮建設應遵循人與自然的和諧統一，注重生態環境建設，以高品質文化創意產業為依托，把XX建設成為基礎設施完善，環境優美，適宜居住的綠色城鎮。把XX建設成為“環境優美、適宜居住、配套設施完善”的中心城將是現階段XX市發展的首要目標。2.2.3加強公共基礎設施建設，著力打造綠色宜居城市的需要XX市位于山東省

9、中軸北延伸區域，是山東總規明確要求建設并保護好的重要綠色開敞空間。負有帶動輻射中部區域發展的重要任務。本項目充分利用現有生態、文化資源，形成綠化、文化與水系風景圈的共融和諧；拓展公園綠地的功能；重視建設小型綠地，提高人均園林綠地配置標準，努力打造綠色宜居城市。第三章 建設選址和建設條件3.1 建設地點3.1.1 項目選址該項目選址XX市中心城區，項目北臨XX職業學院，南臨南一路，西臨東青高速，東臨東一路沙營村，本規劃地塊為市三級商業用地，總用地面積約600畝。3.1.2用地性質本規劃地塊為市三級商業用地，總用地面積約600畝。3.1.3 項目用地現狀本項目用地形狀為長方形地塊，用地范圍內主要是

10、荒地，原有建筑主要是農民居住點。圖3-2 項目場址現狀圖圖3-3 項目場址現狀圖3.2 建設條件3.2.1自然條件位于山東省北部黃河三角洲地區。屬大陸性季風氣候，雨熱同季，四季分明。春季干旱多風，早春冷暖無常，常有倒春寒出現，晚春回暖迅速，常發生春旱；夏季炎熱多雨，溫高濕大，有時受臺風侵襲；秋季氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季天氣干冷，寒風頻吹，雨雪稀少，多刮北風、西北風。境內氣候南北差異不明顯。多年平均氣溫12.5，無霜期長達206天，10的積溫約4300，可滿足農作物的兩年三熟。年降水量550-600毫米，多集中在夏季，7-8月降水量約占全年降水量的一半，且多暴雨；降水量年際變化大，易形

11、成旱、澇災害。 XX市風光奇秀，具有獨特的旅游資源。XX國家級自然保護區，在黃河入海口附近。這里是地球溫帶最完整、最廣闊、最年輕的濕地生態系統，是黃河三角洲上最有價值和特色的旅游景觀之一。 南部主要景點有孫武園、南宋大殿、柏寢臺、傅家遺址等。北部為黃河沖積的近代三角洲平原，雄渾壯闊，富有野趣。有堪稱曠世奇景的“黃龍入海”；有一望無際的大草原；有15萬畝的槐林公園和風光旖旎的海濱小城；有鎮海鎖浪的圍海長堤、油流滾滾的孤東油田和屹立海上的鉆井平臺；有望不盡的濕地景觀和海灘景觀。中部則是氣魄雄偉的石油大工業現代化組團式城市。游覽勝景-天鵝湖，那里湖光天色，水鳥翔集。 3.2.3交通運輸通訊及水電氣現

12、狀況項目的四周道路通暢，距XX市新建火車站、長途汽車站不到10公里，距飛機場約20公里，公交車已經通到地塊的邊緣，對外交通便利。XX地區的供電狀況較好，XX電廠的裝機能量20萬千瓦，尚能滿足XX地區生產、生活需求，除了供給XX市用電外，還向北京等地輸電。XX市市具有完善的程控電話可直接通往國內外；中國移動、中國聯通等無線通信網絡可覆蓋XX市城區范圍。有線電視也已覆蓋呼市城區范圍。XX市通信網絡已全部實現交換程控化和傳輸數字化。城區電力充足，網絡發達，目前已建成4千伏220千伏6個供配電壓等級的輸電線路和3個等級變電站，形成了三級電壓供電網。3.2.4社會經濟條件項在中國的城市之林中，XX市是一

13、個非常年輕的城市。20年間，XX人在一張白紙上，畫出了最新最美的畫圖，經濟社會發展之快令世人刮目相看。2002年，全市國內生產總值（按當年價格計算，增長幅度按可比價格計算，下同）540.3億元，是1983年的8.35倍，年平均增長11.82%；其中地方國內生產總值248.94億元，是1983年的12.3倍,年平均增長14.1%。全市產業結構調整取得明顯成效。第一產業得到穩定發展，第二產業逐步調整提高，第三產業迅速發展。2002年，全市完成第一產業增加值32.96億元，是1983年的2.61倍,年平均增長5.2%；第二產業增加值417.37億元，是1983年的9.74倍,年平均增長12.73%；

14、第三產業增加值89.97億元，是1983年的18.16倍，年平均增長16.48%,是三次產業中增幅最高的；三次產業的比例由1983年的9.08:72.74:8.18變化為2002年的6.1:77.2:16.7。開發黃河三角洲，是山東省委、省政府確定的兩大跨世紀工程之一。“發展黃河三角洲高效生態經濟”，已在九屆全國人大第四次會議上正式列入國家“十五”計劃綱要。2003年，山東省政府批準，在黃河三角洲（XX）建設山東省加工制造業基地。“信用XX”和“數字化XX”建設進展順利。 XX市已與40多個國家和地區建立了友好往來關系。先后與美國得克薩斯州米德蘭市和韓國江原道三陟市結為友好城市。被聯合國工發組

15、織確認為“國際綠色產業示范區”。加入了世界能源城市伙伴組織。固定資產投資規模日益擴大，重點建設碩果累累。1983年，全市固定資產投資僅為8.5億元,1990年為46.11億元。近三年來,全市招商引資取得豐碩成果,共引進招商項目10399個,科英電子等一批大的工業項目相繼落戶XX。2002年全市固定資產投資猛增至240.8億元，是1983年的28.3倍，年平均增長19.24 %，也是全市歷史上重點建設項目和投資額度最多的一年。20年累計完成投資1784.5億元。 2008年全市生產總值突破2000億元，達到2052.62億元，比上年增長13.7%。按常住人口計算，人均生產總值102741元，按年

16、平均匯率折算為14783美元，增長12.9%。第一產業增加值70.08億元，增長5.0%，對GDP的貢獻率為1.2%；第二產業增加值1570.93億元，增長13.2%，對GDP的貢獻率為74.3%；第三產業增加值411.61億元，增長17.2%，對GDP的貢獻率為24.5%。經濟結構繼續保持“二三一”的格局。三次產業結構為3.4：76.5：20.1。全年規模以上工業實現增加值1676.48億元，增長14.5%，回落2.4個百分點，其中地方工業增加值776.48億元，增長20.1%，回落16個百分點。全年完成固定資產投資873.81億，增長25.1%，其中地方完成固定資產投資692.15億元，增

17、長23.2%。全市實現社會消費品零售總額254.61億元，增長23.3%。全年實現外貿進出口總額411932萬美元，增長55.3%，其中進口214698萬美元，增長71.6%；出口197233萬美元，增長40.7%。全年共接待海內外游客429.22萬人次，增長30.1%，其中入境游客1.67萬人，增長46.5%。旅游總收入28.66億元，增長39.8%，其中旅游外匯收入1530萬美元，增長128.9%。實現全口徑財政收入413.86億元，增長20.9%，其中地方一般預算收入70.95億元，增長18.0%。地方財政支出89.72億元，增長17.6%。城市居民人均可支配收入19487元，增長15.

18、0%。農民人均純收入6660元，增長13.5%。 2008年末全市常住人口200.48萬人，增加1.39萬人。城鎮化率為57.77%，比上年提高0.67個百分點。年末公安部門統計的戶籍數為58.44萬戶，人口為183.97萬人，增長0.5%，其中：男性人口93.05萬人，女性人口90.92萬人。全市人口出生率8.59、死亡率4.86、自然增長率3.73；合法生育率為98.9%；出生人口性別比為107。3.2.5市政基礎設施條件1、電力項目區內均已通入供電線路，由供電局統一供電，能夠滿足園區內的用電需要。2、給排水項目用地范圍內為XX供水公司供水，項目用水直接接入附近用水管道即可。項目排水采用雨

19、污分流制，規劃的污水管線位于黃河路上，項目污水經過統一收集后，接入黃河路市政污水管網。規劃的雨水管網接入黃河路路市政雨水管網。3、通信項目區內均已通入固定電話線路和閉路電視網絡，中國移動、中國聯通等無線通信網絡可覆蓋項目區內。4、天然氣管道城市燃氣管道已接至項目區內，住宅區大部分已經使用了天然氣，還有的即將使用。5、熱力城市供熱系統已通至項目區內，住宅區的取暖均依靠城市熱力公司熱力管網供熱。第四章項目建設方案本項目建設方案是根據規劃用地的現狀、地勢、地形、地貌、周邊發展要求等方面因素來分析、擬定的確實可行的園區規劃。設計意在創造一個陽光、休閑、運動、健康、生態的休閑娛樂空間。4.1 現狀分析土

20、地使用現狀：用地范圍內土地性質為規劃綠地，總用地面積33.33公頃，其中，水域面積3.56公頃；廣場及綠地面積9.07公頃；市政道路面積2.42公頃；建筑物面積0.86公頃，構筑物(景點)面積0.38公頃。游樂園規劃用地內的現狀非建設用地是規劃綠地和XX基礎水庫水，在規劃時應確保生態系統的延續性。尊重充分利用現有場地，盡可能減少對地貌的破壞，尊重以當地原生態植被等田園風光為代表的文脈特征。游樂園規劃其北側與XX職業學院生態農業教學區相鄰。從安全性與美觀性考慮周邊以微地形草地和疏林植被為主，形成幽閉空間，交通與園區隔離，景觀相融合。道路現狀：規劃場地內的現狀道路多為田間土路，部分為田間羊腸小徑，

21、路面未經硬化，多數道路與用地外部道路相接。寬度比較窄，通行能力有限，很難適應未來的需求。規劃中依地形走勢和景點分布進行重新調整，綜合解決現狀所存在的問題，提高土地利用價值。地形地貌：游樂園規劃用地為平原地貌，地勢較為平坦、綠化率高、生態環境較好，規劃用地內南側的XX水庫水位常年穩定，較利于規劃建設的發展。4.2 規劃思想設計理念：尊重歷史、尊重文脈、滿足民眾健康生活的多重需要。設計立意：根據理念，我們對在城市進化過程中形成的內容與原鄉土文化的沉淀進行了分析與比較，得出以下結論：在前進中得到了城市生活的緊張充實，但失去了田園生活的閑適與隨意；得到了現代人的生活方式，失去了先民們深厚的文化積淀；得

22、到了匆忙的高層辦公空間，失去了自身的健康；得到了城市緊湊規則的景觀肌理，失去了原有的自然生態系統。主題定位：在此基礎上，針對以上幾點和規劃現狀對綜合類體育文化空間的缺失，我們力求在公園建成后確保這些因素得以保留。將項目做成以體育、文化為主題的運動休閑、歷史教育、文化交流、生態延續的公園。4.3 規劃原則1、維護原貌：充分利用現有場地，把新建景觀融入自然景觀中，盡可能減少對地貌的破壞，尊重以當地原生態植被和林帶等田園風光為代表的文脈特征。2、珍惜水體：保持水質自然、古樸、純凈，提高水體景觀質量。充分保護現有河水狀態，人工湖水則通過循環使用減少耗水量，利用生物凈化減少水中雜質。3、保護田園景觀特征

23、及其可延續性：地段為社區共享的空間，與東西兩側未來的田園風光結合，層層過渡，相互借景，利用交通線路在不同景區間提供便捷和啟示性的聯系。4、減少車流：引導車流直接進入目的地，減少場地內不同功能區域之間的過境交通。在入口處設停車場，以便盡早分流，使部分游客和工作人員盡早換乘園區內的電瓶車。4.4 規劃目標1、南側濱水區建成以水為背景的開闊景觀區域，豐富生態文化。2、為市民旅游者提供宜人空間的同時，考慮到為高新區的“白領”工作人員，企業高管人員提供午間休憩空間、交流空間、健身娛樂空間。3、為青少年，兒童提供歷史文化教育、娛樂、野外拓展、課外課堂學習的空間。4.5 規劃方案4.5.1功能分區規劃根據場

24、地性質、主體功能的不同將園區分為流個功能區。即：接待服務區、休閑運動區、極限運動區、休閑娛樂區、濱水景觀區、保留建筑區。接待服務區是公園用地的主入口，硬地面積寬闊、附屬服務設施齊備，同時設有露天劇場、集散廣場，交通線路發達，可以為游客提供安全、完善的休息、餐飲、娛樂、集會場所。其內部規劃設有服務中心、停車場、休息亭和體育精神展壁等景觀。該區位于高速公路東兩側，交通便捷又遠離市區主干道，是一個安全、幽靜而又風光怡然的區域。休閑運動區位于規劃園東區臨近東一路路的次入口，由自由滑草場、休憩草坪、舞林廣場、兒童娛樂場地組成，不同的場地引領不同的活動。舞林廣場由次入口直接進入，疏植櫻花樹，硬鋪平整并銜接

25、下沉花園，為市民提供休閑運動的幽靜場地；自由式滑草場為娛樂型運動場地，由舞林廣場臺階路直接進入，也可通過園內環線進入，設施齊全、功能完備，可以給人們帶來不同趣味的滑行體驗；休憩草坪緊鄰滑草場，地勢相對平緩，為人們提供一個綠色的有氧空間，可以樂在其中地做各種休閑運動；兒童娛樂場緊鄰東區主入口服務中心，專門針對青少年、兒童的早期教育和培訓方式，結合娛樂的形式設置不同場館，通過智力游戲、團隊配合、獨自探險等活動營造全新娛樂環境，特別針對目前國內缺乏的專業性災難逃生項目開發基地軟硬件設施，形成一定別具風格的游玩場地。極限運動區位于規劃園西區西側，可由臨高速公路次入口直接進入。穿過噴霧廣場可進入極限運動

26、場地，場地內各類設施齊全，為都市工作者提供一個挑戰自我、放松心情的體驗基地，也可由廣場直接進入水上極限區體驗別具特色的水上運動。野戰營位于場地西南側，其中設碉堡戰、叢林戰、定向運動場地等項目，讓人們在挑戰極限的同時回歸自然，放飛的心情，培養人與人之間的合作精神。休閑娛樂區位于場地東區與南側水庫路鄰的次入口地帶，是一塊以田園休閑活動和田園風光觀賞為主導的場所，環境優雅、靜謐。入口楓林廣場代表秋景，火紅的楓葉把人的鄉間情愫展示出來。中心側南設一人工湖，周邊為疏林草地和大面積延伸性臨水草坪，以自然生態為基礎，附加水上游覽設施，湖心設臨水餐廳，過小橋可到水上景亭沉香亭，繼續西行為忘憂島，再由小橋連接可

27、直達百花塢，憑借水勢營造世外桃源般的田園風光。農家樂園位于該區北側，以當地特產梨園為主園，同時設有葡萄園、棗園、水井、水車、菜圃、飼養圈等農家生活基礎設施，游人可親自去體驗采摘、栽種、汲水澆灌、飼養等農家項目。 濱水景觀區位于規劃園區南側，是一平緩的開放空間，親切迷人、富有現代氣息，視野開闊，可與對面市政林相借景。委婉優美的濱水輪廓線，小巧精致的構筑物景點，到處都是風景無限的視覺走廊。保留建筑區位于場地西區北側，外部與市政防沙防護林相接，內部與入口服務區和極限運動區相鄰，是XX七分場的水務管理處，獨成院落，交通上與規劃園區隔離。4.5.2交通系統規劃規劃園區內交通系統由道路、停車場、休憩場地三

28、部分構成。道路分六種形式：公園主干路、公園次干路、專項道路、水上游覽線路、環水線路、市政道路。 公園主干路連接場地各出入口，寬4-6米，主要為人車混行系統，滿足觀光與后勤服務的需求；公園次干路為步行系統，寬1-3米，穿越景點與主干路相接；專項道路主要為運動健身步道，寬2米，隱于西區主入口疏林場地，設施完善、便于運動；水上游覽線路主要分布于湖區，以水上交通工具為依托，聯系水上景點；環水線路濱水前行，簡潔干凈，為水邊景致所鋪設；市政道路為貫穿場地南北的東一路，是場地的中軸交通線，連接七分場的南北兩區。 各線路與停車場、休憩場地完美銜接，為各景點提供便捷交通，達到“移步換景”、“景隨步移”的效果。4

29、.5.3景觀系統規劃公園的景觀規劃主要是以景點建設性質為依據，以植被、小品、水域、建筑為內容，由兩條景觀主軸線、三條景觀次軸線和三個陸地景觀組團、兩個水域構成。規劃區以貫穿場地的黃河路為中心景觀主軸，它依次連接兩個地塊的三條景觀次軸線，形成別具特色的南北景觀帶，主要展示市政道路綠化和通過視線透景觀賞到的兩側園區內的景觀；另一條以都市休閑景觀橋為核心，將東西兩大地塊的景點串聯起來，形成東西走向的景觀帶，主要展示規劃園區內部景觀，包括含喬木、灌木、花卉、草坪等在內的綜合性綠地景觀、林區景觀、水面景觀、構筑物景觀、建筑景觀、園路景觀、小品景觀等。景觀軸充分將場地內的所有景觀區聯系起來，形成一個大的景

30、觀結構網絡，使的園區景觀成為一個完整有序又能貼近市民生活的系統，從而提升城鎮的休閑價值，豐富居民的生活。4.5.4建筑風格園內建筑在與地基、地形、地勢、地貌結合的基礎上，以小型、低層為主，風格多樣，外觀簡約；在建筑平面布局和空間處理上力求活潑、富于變化；在功能使用上突顯安全、便捷、經濟。同時把建筑作為一種風景要素來考慮，使之與周圍的山水、巖石、花草樹木融為一體，共同構成優美景色。4.5.5停車場和公共衛生間規劃園區設四個停車場，分別布置在出入口地帶，與出入口廣場相連。場地鋪設透草防滑地磚，空間寬闊、流線清晰、為不同的車輛預留不同的停靠區域，避免車輛之間的碰撞、刮擦。植物以闊葉喬木為主，配以常綠

31、灌木，形成大面積綠蔭空間。停車服務以“人性化”為標準，控制程序專業，為游客提供一個安全、便捷、環保的停車氛圍。公共衛生間：公共衛生間是園區的基礎設施之一，各區域在游人的步行范圍之內均有設置，并有明顯的指引標志。外型與所處環境協調、材料環保、設施齊全、設計人性化。4.6 主要經濟技術指標表4-1 項目主要技術經濟指標序號項目單位數量備注1總用地面積m2333380計劃不超過500畝1園區m2603001.1接待服務區m255001.2極限運動區m265001.3休閑運動區m2120001.4濱水景觀區m250001.5休閑娛樂區m285001.6保留建筑區m268002道路m2241602.1主

32、干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004構筑物(景點)m238005場地m2907005.1廣場m2202005.2綠化場地m2330005.3籃、足、排球場地m2120005.4停車場m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2水庫m2310002建筑密度m20.50%3綠化率m274%第五章 環境影響評價5.1項目建設過程中對環境的影響及治理措施5.1.1對交通的影響及治理措施施工期間，由于土方、建筑材料等的運輸將增加項目周圍路段的車流量，施工車輛盡量避免在主要干道通行，并盡量避開行車高峰時間。5.1.2揚塵對施工工地周圍的影響及治理措施

33、施工車輛的進出攜帶泥土抖落在道路上，施工現場裸露的土堆、地表，在遇風吹揚和遇雨的情況下，將造成泥污污染。在施工方案中，要對這種影響加以考慮，保持車輪清潔，春冬多風季節注意對裸露地表灑水，降低飛塵影響，實行保潔制度。5.1.3噪聲對周圍環境的影響及治理措施為減少施工期運輸車的喇叭聲、發動機聲、混凝土攪拌機聲及打樁機聲等噪聲對附近居民的影響，一方面工程承包商應盡量采用低噪聲的機械和采取降噪聲措施，另一方面在夜間少開或不開噪聲大的機械。5.1.4現場防水和排水對周圍環境的影響及治理措施在施工期間始終保持工地的良好的排水狀態，修建臨時排水渠道，并與永久性排水設施相連接，避免引起淤積和沖刷。針對可能出現

34、的沖刷與淤積：（1）采取有效預防措施，防止施工場所占用的土地或臨時使用的土地受到沖刷。（2）采取有效預防措施，防止從本工程施工中開挖的土石材料，對河流、水道、灌溉或排水系統產生淤積或堵塞。（3）施工中的臨時排水系統，最大限度地減少水土流失及對水文狀態的改變。（4）不得干擾河道、水道或現有灌溉或排水系統的自然流動，以免導致沖刷與淤積的發生。5.1.5施工渣土對周圍環境的影響及治理措施施工期固定廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或浪費的各種建筑裝飾材料。本項目施工期產生的固體廢棄物將會對其周邊環境產生一定的影響：為了削減施工期產生的固體廢棄物應采取以下措施處理：（1）施工期生活垃圾和其

35、他廢棄的土方、灰渣應設置固定存放點，并按環衛部門要求運到指定地點消納處理。（2）施工期間產生的可回收廢料如鋼筋彎頭、廢木板等應盡量由施工單位回收利用。（3）施工期將產生大量渣土，在運輸過程中易引起二次揚塵污染。因此，渣土運輸應采用封閉式運輸。5.1.6其他防護措施（1）保護植被1）盡量保護建設用地范圍之外的現有綠色植被。若因修建臨時工程破壞了現有的綠色植被，負責在拆除臨時工程時予以恢復。2）保護建設項目兩旁的古樹、名木和法定保護的樹種，即使處在建設項目用地范圍內，有可能時也要盡量設法保護。3）工程施工期間破壞植被的面積應嚴格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再發生其它形式的人為破壞。（

36、2）土地資源的保護1）妥善處理廢方，沿河棄土應避免壅塞河道、改變水流方向和抬高水位而淹沒或沖毀農田、房屋。重視棄土堆的復墾，有條件時，在棄土堆頂面綠化，或整平成為耕地。2）在河床采砂礫材料時，防止對河流狀態的改變，并符合中華人民共和國水法的規定，即：“在行洪、排澇河流和航道范圍內開采砂石、砂金，必須經河道主管部門批準，按照批準的范圍和作業方式開采，涉及航道的，由河道主管部門會同航道主管部門批準”的規定。3）對施工人員加強保護自然資源及野生植物的教育，在雇用合同中規定嚴禁偷獵和隨意砍伐樹木。5.2項目運營期對環境的影響及治理措施項目運營期的污染主要來自于固體垃圾、生活污水以及廁所惡臭。5.2.1

37、固體廢物影響評價及治理措施（1）主要來源本項目所產生的固體垃圾主要是運營期間的生活垃圾，此類垃圾一般不含特殊有毒有害物質，垃圾分為兩類，一類是干垃圾，主要成分是廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、廢包裝物等；另一類是濕垃圾，產生于餐廳，主要成分是蔬菜、水果、肉類等，含水分較多。（2）治理措施垃圾分類收集是推行垃圾資源化、減量化、無害化處理的第一步，實行垃圾分類收集將使垃圾處理提高一個檔次，對周邊環境保護也起到較大的積極作用。建設單位加強物業管理，做好垃圾分類的宣傳工作，分類垃圾從每個游客做起，加強垃圾堆放管理，及時清運處理，為旅游提供一個清潔、舒適的游玩環境。5.2.2污水影響評價及治理措施本項目生活污水

38、很少，可經化污水處理設施處理達標后，經地下暗溝排入規劃的污水管道；雨水主要植物自然吸收。5.2.3廁所惡臭影響評價及治理措施（1）垃圾收集點垃圾收集點采用垃圾桶儲存收集來的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密閉的收集點內貯存。裝車時將垃圾桶內用塑料袋密封的垃圾直接傾倒入垃圾運輸車。因此，從收集到裝車轉運的整個過程，垃圾不外露，幾乎沒有惡臭污染物的泄漏。所以，各收集點不會對周圍環境保護目標造成惡臭污染。（2）垃圾轉運站根據對國內現有垃圾轉運站污染物排放情況調查，轉運站的廢氣主要來自于轉運車間垃圾傾倒和壓縮過程，廢氣中主要污染物為粉塵、H2S 和NH3。轉運車間采用密閉式建筑，減少垃圾的惡臭污染物散

39、發；在每個轉運車間內設立1 套除塵除臭系統，通過抽風系統在轉運車間內形成負壓，將臭氣吸走并處理，將臭氣污染降到最低。經處理后，對外環境影響不大。（3）公廁本項目公廁均按城市公共廁所規劃和設計標準（CJJ1487）中一類標準建設，全部為水沖式公廁，衛生條件好，功能完善。本項目做到管理到位、保持廁內清潔，地面無積水、無紙屑，大便器內無積糞，小便器內不積存尿液，無尿垢、雜物，墻壁、頂棚整潔，公廁內基本無臭味。因此，本項目擬建的各公廁如能按國家有關的衛生要求，保持廁內清潔，則公廁排放的H2S 和NH3 等惡臭污染物極少，公廁外H2S 和NH3 的濃度低于惡臭污染物排放標準（GB14554-93）中二級

40、標準，惡臭污染物經擴散、稀釋，不會對公廁周邊環境造成惡臭污染。第六章 勞動安全、衛生與消防6.1勞動安全根據中華人民共和國勞動法第六章規定，用人單位建立、健全勞動安全衛生制度，嚴格執行國家勞動安全衛生規程和標準，對勞動者進行勞動安全衛生教育，防止勞動過程中的事故，減少職業危害。6.1.1施工安全項目建設過程中，機械傳動設備易發生機械性傷害事故；起重機檢修等高空作業點、平臺、梯子、坑、井、溝等處易發生人體墜落。針對以上情況，我們將裸露的設備旋轉部件均設安全罩等防護措施。起重機設有檢修平臺和安全走道。梯子、坑、井、溝等處分別設有安全欄桿或蓋板，并設有警示標志。6.1.2建筑安全本項目按抗震8度設防

41、，施工中將有嚴格的質量保證措施，公共衛生間采取防滑措施。6.1.3防火本項目有關防火措施應嚴格按建筑防火規范設計。6.1.4電氣安全本工程采用TN-S接地系統，各種建構筑物采用等電位聯結，洗手盆及其管道等裝置進行輔助等電位聯結。為減少接地故障引起電氣火災危險而裝設的漏電電流作用保護器，其額定動作電流不應超過0.5安。游客服務用房內一般場所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護開關。本工程電氣線路和用電設備按規范要求分別設有負荷保護和短路保護，對插座及照明器具等采用標準電壓不超過12伏的安全超低壓供電。對走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護設施或采用安全電壓供電。6.1.5防雷設施按建筑物防雷

42、設計規范（GB50057-94）規定，本建筑物設防直擊雷、感應雷和防雷電波被浸入的措施，以及防側擊的保護措施。6.2衛生防護6.2.1生活給水對生活用水加裝紫外線消毒設施。6.2.2排水盥洗污水、糞便污水、生活污水、綠化用水及雨水采用分流系統。6.2.3噪聲控制本工程采用整體性較好的結構體系，為此經常產生撞擊、振動的部位（如設備管道等）采取了防止結構聲學傳播的措施。本工程內的水泵等均設置在單獨的房間內，并采取了一定的隔聲減噪措施。6.3消防6.3.1火災隱患分析 （1）在施工過程中，施工材料的堆放、儲存以及運輸過程中都存在火災隱患，有可能引起火災。（2）配電室等服務用房極易引起火災。（3）項目

43、建成后，隨著天氣逐漸轉涼，厚厚的落葉加上干燥的氣候，極其容易引起火災事故。6.3.2防火等級本項目各建筑物的耐火等級均為 。6.3.3消防設施（1）火災報警系統本建設項目設置火災報警系統，當發現火災異常現象時自動報警系統啟動，警告人們火源的位置。使用火災監測儀能夠實現火災的早期發現，早報警、早滅火，減少火災損失。（2）滅火系統1）窒息法。隔斷空氣的流通，造成無氧狀態停止燃燒。2）冷卻法。降低燃燒物質溫度到燃點以下，可停止火勢蔓延。3）隔離法。中斷燃燒物的供給，火勢無法蔓延。為了減少火災造成的損失，有各種類型的滅火劑，如：水、泡沫、惰性氣體、鹵代烷烴、化學干粉和固體物質，根據不同的消防對象選用不

44、同的滅火劑。（3）建立消防水源本擬建項目在設計時，充分考慮到消防用水量及水壓，根據裝置大小、高度及滅火能力，建立合適的消防水池，保證30min用水量。第七章 節能分析7.1編制依據1、中華人民共和國節約能源法；2、公共建筑節能設計標準DBJ14-036-2006；3、民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）JGJ26-95；4、采暖通風與空氣調節設計規范GB50019-2003；5、外墻外保溫工程技術規程（JGJ 114-2004）；6、國家頒布的有關節能的政策、法規。7.2節能措施 7.2.1建筑節能技術措施（1）圍護結構節能措施墻體采用聚苯乙烯塑料這種新型高效保溫絕熱材料以及復合墻體，降低

45、外墻傳熱系數。采取增加窗玻璃層數、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃，改善門窗絕熱性能，有效降低室內空氣與室外空氣的熱傳導。（2）能源系統節能控制技術采暖空調系統的控制技術是對既有熱網系統進行節能改造、實現優化運行節能控制的關鍵技術。主要有三種方式：VWV（冷水量）、VAV（變風量）和VRV（變容量），其關鍵技術是基于供熱、空調系統中的“冷（熱）源-輸配系統-末端設備”各環節物理特性的控制。（3）采暖末端裝置可調技術主要包括末端熱量可調及熱量計量裝置，連接每組散熱器的恒溫閥，響應的熱網控制調節技術以及變頻泵的應用。可實現30%-50%的節能效果，同時避免采暖末端的冷熱不均問題。

46、（4）新風處理及空調系統的余熱回收技術新風負荷一般占建筑物負荷的約30%-40%，變新風量所需的供冷量比固定的最小新風量所需的供冷量少20%左右。通過全熱式換熱器將空調房間排風與新風進行熱、濕交換，利用空調房間排風的降溫除濕，可實現空調系統的余熱回收。（5）采用節能產品購買和使用符合國家能效標準要求的高效節能照明器具、風機、水泵等，降低建筑物能耗。7.2.2機電設備節能措施采暖、供電、供氣系統采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。按要求配裝能源計量表。本項目所選用機電設備的負荷率必須達到國家節能設計規范要求，提高設備利用率。電氣系統選用節能變壓器，裝設低壓電力電容器補償無功功率。各類設備及

47、器材的選型應采用國家現行技術標準中的高效節能設備的器材。7.2.3照明系統節能措施（1）合理的選擇照明線路：照明線路的損耗約占輸入電能的4%左右，影響照明線路損耗的主要因素是供電方式和導線截面積。大多數照明電壓為220V，照明系統可由單相二線、兩相三線、三相四線三種方式供電。三相四線式供電比其它供電方式線路損耗小得多。因此，本項目照明系統采用三相四線制供電。（2）合理的選擇控制開關和充分利用天然光：天然光是免費的光源，應充分的利用，合理的設計照明開關。充分利用自然光，正確選擇自然采光，也能改善工作環境，使人感到舒適，有利于健康。充分利用室內受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墻面

48、的反射系數可達7080%，同樣能起到節電的作用。（3）合理的選擇照明方式：在滿足標準度的條件下，為節約電力，應恰當地選用一般照明、局部照明和混合照明三種方式。（4）合理的選擇照度值：選擇照度是照明設計的重要問題。照度太低，會損害工作人員的視力，影響產品質量和生產效率。不合理的高照度則會浪費電力。選擇照度必須與所進行的視覺工作相適應。設計照明可按國家頒布的照明設計標準來選擇照度，照明質量合理的照度值和優良的照明質量形成的光環境可以提高工作效果和改進人們的心情，要綜合考慮照明系統的總效率。 （5）良好的維護管理可以節約用電和保護視力加強照明用電管理是照明節電的重要方面。照明節電管理主要以節電宣傳教

49、育和建立實施照明節電制度為主，使人們養成隨手關燈的習慣。當燈泡積污時，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。燈泡、燈具、玻璃、墻壁不清潔時，其反射率和透光率也會大大降低。7.2.4節水措施供水系統采用合理的工藝流程，推薦使用充氣水嘴、真空排水系統等先進的節水技術。安裝6升水便器配套系統，并使用兩檔式便器水箱及配件。衛生器具管件等采用節水型設備。衛生器具最低配水點處的靜壓力不超過0.25Mpa。在給水、總入口處均設水表。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數，綠化澆灌采用先進的節水澆灌技術。綠地與土壤之間設貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對含水量

50、，減少綠化的人工澆灌用水。第八章 項目組織機構及人力資源配備工程按照項目法組織施工，以保證工程安全、優質、高效地完成。其工作的要點為：組建精干高效的項目經理部，做到統一指揮、內外協調、全面負責；公開招標專業水平高的綜合作業隊伍投入項目建設；保證材料的加工及供應。8.1項目組織機構8.1.1項目組織機構分析由主管部門設立專門的機構，作為項目執行建設單位。成立“項目經理部”，作為本工程項目的實施機構，下設5個職能部門：（1）行政管理部門負責日常行政工作以及項目履行單位的接待、聯絡工作。（2）計劃財務部門負責項目的財務計劃和實施計劃安排，與項目履行單位辦理合同協議等手續，以及資金的使用安排和收支手續

51、。（3）施工管理部門負責項目土建與安裝施工的協調與指揮、施工進度與計劃安排，施工質量與施工安全的監督檢查及工程驗收工作。（4）設備材料管理部門負責項目設備材料的訂貨、采購、保管、調撥等項工作。 （5）技術管理部門負責項目的技術文件，技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的會審，處理有關技術問題等項工作。8.1.2機構適應性分析本機構設置是根據目前現行的政策和法規，并參考國內眾多的主題文化公園的機構設置的。該組織機構的運行，可以滿足建設、運營的需要，當然也存在精簡機構的可能。8.2人力資源配備8.2.1值班班制本建設項目擁有大量體育運動器械及活動場地，需要專門人員進行維護及管理，因此本項目實行兩班運轉

52、制。白班工作人員主要負責器械及場地的安全，避免受到破壞，晚班工作人員主要進行器械場地維護和看護。8.2.2勞動定員數量及技能素質要求本項目建成后，需要管理和技術人員10名，主要值班崗位人員30名。管理機構將根據項目建成后的實際需要，提出增減人員的計劃，并交討論決定。對于管理和技術人員，要求素質較高，既有較強的行政管理能力和技術管理能力，又要有協作精神。主要值班崗位工作人員，要求身體健康，具有高中或同等學歷。8.2.3職工工資福利按照中國法律、法規和有關人事制度，與職工簽訂能體現每個職工個人素質（職能和責任）的個別勞動合同。所有職工的薪酬應反應每個職工的職能、責任和工作表現，符合法律規定，并且在

53、人才市場具有競爭性。可行性研究階段，采用的人均月工資水平如下： 管理人員和技術人員平均 4000元/月； 主要值班崗位工作人員平均 2000元/月。8.2.4員工來源及招聘方案本建設項目，為當地村民提供一部分工作崗位，以便增加農民收入。此外，也將實行公開招聘制度，由項目開發行政部負責。主要技術人員面對全市招聘，其他人員主要面對附近學校及村鎮進行招聘，如不能滿足需要，可擴大招聘范圍。招聘工作在該項目計劃竣工時間前一年開始，用12個月完成。8.2.5員工培訓計劃培訓計劃為以送去正在運行的同類工程跟班作業為主，理論學習為輔，參與器械安裝、調試、驗收的全過程，為本主題文化公園的正常運行奠定基礎。8.3

54、工程管理工程施工隊伍在施工前應做好充分的準備工作，安排詳細的施工計劃，將專用設備及經驗豐富的隊伍投入到本工程中。1、人員物資及機械設備進場計劃人員物資及機械設備進場，以滿足工程施工需要和監理工程師要求為原則，可按工程進度計劃分期分批進入施工現場，并隨工程進度情況及時調整。2、臨時設施建設臨時設施布置以少占用地和投資少、方便施工為原則，充分利用現有房屋，以減少臨時工程量。3、技術準備施工人員進場后即開始進行技術準備工作。技術準備工作分為內業和外業兩種。內業技術準備主要包括：認真學習施工規范、審核施工圖紙、編寫施工組織設計、結合工程特點編寫技術管理辦法和實施細則、編寫開工報告等。外業技術準備工作包

55、括：調查各種工程材料，進行試驗檢測，編寫試驗報告，并進行合格性分析等。4、物資準備工作做出材料供應計劃，確定工程所需用的各種材料的供貨地點、數量及運輸方式，建立完善的檢測試驗手段，保證按期開工。5、清理現場施工人員進駐現場后，首先進行物探，確定地下設施的準確位置，然后開始施工現場的清理工作，嚴格按圖紙所示或監理工程師指示，清理工地范圍內阻礙施工的各種結構物、障礙物以及叢林樹木、樹墩、樹根等。遷移管線或拆移設施，為臨時和主體工程施工創造條件。6、確保工程質量的措施(1)為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，邀請招標有資質的監理單位配合北京市建設工程質量監督總站進行具體實施工作。(2)結

56、合本工程的特點，制定詳盡的施工組織方案和質量目標計劃及質量保證措施，實行過程目標控制，從而達到較高的質量水平。(3)工程開工前，應向全體施工人員進行技術交底和安全交底，并做好記錄。(4)水泥、鋼筋、鋼管、附件、機具、防水材料、裝飾材料等均應有出廠合格證，并進行有關的質量檢驗測試，不合格不得使用。(5)嚴格按有關規范及設計要求施工，認真做好各工序的施工原始記錄，嚴格簽字驗收，不合格不準進入下道工序。(6)對一些技術性較強的工作，必須由具備相應級別以上的工人進行打操作。7、確保施工安全的措施現場的安全主要是用電安全、機械使用安全和防火安全。(1)現場用電嚴格遵守建設工程施工現場用電安全規范（GB5

57、04194-93）。現場電線架設做到統一規劃，建立用電安全檢查制度。(2)現場所用機械設備的裝設必須牢固穩定，嚴禁帶故障作業，所有設備由專業人員進行操作，嚴格按照操作規程進行操作。(3)現場臨時設施的搭設必須遵守有關防火規定，配備足夠數量的消防器材。經常對工地的防火工作進行檢查，責任落實到人。(4)夜間施工，應配備充足的照明設備，確保施工安全。大風大雨天影響施工安全，嚴禁施工。路面開挖部位要設置警告標志，搭好踏板、臨時路面和安全防護欄桿，必要時安排專人守護。8、嚴格執行工程監理制度建設單位應通過招標選擇有資格的工程質量監理機構，全面負責工程監理，并實行監理工程師負責制，以確保項目工程質量和建設

58、工期要求。9、文明施工措施要求施工單位按照文明施工的各項要求進行統一布置，全局管理，搞好環境保護工作，防止噪聲和揚塵污染。第九章 項目實施進度9.1建設工期本建設項目為大型主題文化公園，單元裝置較多，投資較大。根據實際情況及以往經驗，本項目建設周期擬安排為。9.2項目實施進度安排根據本項目的實施情況，安排的實施進度如下：（1）2012年4月開始項目立項工作。（2）2012年5月開始項目勘察、設計、招投標工作。（3）2012年6月-2012年12月進行施工工作。（4）2013年1月工程結尾、竣工驗收。9.3項目實施進度表表9-1 工程建設進度表序號項目名稱2012年2012年2013年4月5-6

59、月7-9月10-11月12月1-3月1項目前期立項及相關手續辦理2勘察、設計3項目招投標4工程開工建設5工程竣工驗收第十章 建設工程招投標本項目的建設擬實行招投標制，以通過公開、公平、公正的市場經濟行為選擇條件優越者參與項目建設，力爭用最優的技術、最佳的質量、最低的價格和最短的周期來完成該項目。10.1編制依據1、中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，中華人民共和國招標投標法（1999.8.30通過，2000.1.1起施行）；2、國家計委（20019號令），工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定（2001.6.18）；10.2招標原則嚴格按照中華人民

60、共和國招標投標法，遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則，對本項目進行招投標工作。10.3招標范圍招標范圍包括：工程監理和施工總承包。10.4招標組織形式本項目招標組織形式采用委托招標。評標機構為評審委員會，由包括技術、經濟、商務等方面的專家組成。10.5招標方式本工程監理、施工總承包全部采用公開招標方式。10.6擬招標情況表10-1 擬招標情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計施工總承包監理第十一章 投資估算與資金籌措11.1 投資估算編制的依據1、本項目建設方案提出的各項技術參數、數據；2、20

61、09年山東省建筑工程預算定額，2009年山東省裝飾工程預算定額，2009年山東省安裝工程預算定額，2009年山東省市政工程預算定額； 3、2009年山東省建設工程費用計算規則及有關文件。4、各單項工程估算參考相近工程技術經濟指標，材料價格按XX市20010年3季度地區材料價格估算。5、 工程其它費用參照國家建設部門發布的建標（1996）628號建筑政工程可行性研究估算辦法及國家有關的相應規定計取。其中：建設單位管理費按財建2002（394號文件）規定計取，即按建筑安裝工程費用的0.8%計取。工程建設監理費按照國家發改委、建設部發改價格2007670號文件計取，即按建筑安裝工程費用的0.9%計取

62、。工程招標服務收費按照國家計委20021980號文件計取，即按建筑安裝工程費用的0.3%的60%計取。工程保險費按建筑安裝工程費用的0.3%計取。市政公共設施建設配套費等根據政府的相關文件計取，本項目按照250.04萬元考慮。工程勘察設計費按照國家計委建設部發布的（2002年）工程勘察設計收費標準計取。其中:設計費按25元/m2, 工程勘察費按照設計費的15%計取。施工圖審查費按建筑安裝工程費用的0.25%計取。施工圖預算編制費按建筑安裝工程費用的0.03%計取。環境影響咨詢服務費按建筑安裝工程費用的0.07%計取；勞動安全衛生評審費按建筑安裝工程費用的0.1%計取；水資源建設、評價、保護費按

63、建筑安裝工程費用的0.3%計取。征地費用為35萬元/畝。工程基本預備費按上述費用的3%計取。11.2項目投資估算XX中心城主題游樂園項目建設工程總投資43614.28萬元，其中：建筑安裝工程費用21474.04萬元，工程建設其他費用18861.36萬元（其中：與未來企業生產有關的其他費用1000萬元），預備費用1210.06萬元，建設期利息1870.56萬元，鋪底流動資金200.00萬元。詳見投資估算匯總表（附表11-1）、建筑安裝工程投資估算表（附表11-2）、工程建設其他費用投資估算表（附表11-3）、建設期利息計算表（附表11-4）。項目投資估算匯總表表11-1估算書工程和費用名稱單位總

64、價 (萬元)各部分投資 比例 （%）編號1第一部分 建筑安裝工程費用萬元21474.04 49.23 2第二部分 工程建設其他費用萬元18861.3643.24 3第三部分 基本預備費萬元1210.062.77 4第四部分 建設期利息萬元1870.564.29 5第五部分 鋪底流動資金萬元200.000.46 總投資估算（1+2+3+4+5）萬元43616.02100.00 建筑安裝工程投資估算表表11-2估算書工程和費用名稱單位工程量單價 (元)總價 (萬元)編號建筑安裝工程費用21474.04 1總用地面積m23333801園區m26030013527.75 1.1接待服務區m255002

65、2451234.75 1.2極限運動區m2650022351452.75 1.3休閑運動區m21200022352682.00 1.4濱水景觀區m2500022501125.00 1.5休閑娛樂區m2850022501912.50 1.6保留建筑區m2680022001496.00 2道路m224160871.04 2.1主干道 m213360365487.64 2.2次干道 m210800355383.40 3建筑物m2860022501935.00 4構筑物(景點)m238002300874.00 5場地m2907002420.75 5.1廣場m220200380767.60 5.2綠化場

66、地m233000220726.00 5.3籃、足、排球場地m212000252302.40 5.4停車場m225500245624.75 6水域m2356001845.50 6.1人工湖m2206005501133.00 6.2水庫m2310004753749.50 合計21474.04 2建筑密度m20.50%3綠化率m274%工程建設其他費用投資估算表表11-3估算書工程和費用名稱單位計算基數費率%總價(萬元)編制依據編號工程建設其他費用18861.361建設用地相關費用16502.231.1征地費土地劃撥費用畝500.07 33.00 16502.231.2拆遷、安置、補償等1.3管線遷

67、移及補償費2建設管理費等718.402.1建設單位管理費萬元21474.04 0.8171.79建設部建財2002394號2.2工程質量監督費從2008年起不再收取2.3工程監理費萬元21474.04 0.9193.27國家發改委、建設部發改價格2007670號文件2.4工程招標服務收費萬元21474.04 0.1838.65國家計委20021980號文件2.5工程保險費萬元21474.04 0.364.42建設部建標2007164號文件2.6市政公用設施費m2166845.00 15250.273工程勘察設計費640.733.1工程勘察費m2166845.00 3.7562.57國家計委建設

68、部發布的（2002年）工程勘察設計收費標準3.2工程設計費m2166845.00 25417.11國家計委建設部發布的（2002年）工程勘察設計收費標準3.3施工圖審查費萬元21474.04 0.2553.69根據國家相關規定結合實際情況計算工程建設其他費用投資估算表（續表）表11-3估算書工程和費用名稱單位計算基數費率%總價(萬元)編制依據編號3.4施工圖預算編制費萬元21474.04 0.036.44根據國家相關規定結合實際情況計算3.5環境影響咨詢服務費萬元21474.04 0.0715.03國家發改委、環保局發改價格2002125號文件3.6勞動安全衛生評審費萬元21474.04 0.

69、121.47建設部建標2007164號文件3.7水資源建設、評價、保護費萬元21474.04 0.364.42保監200522號文件4與未來企業生產有關的其他費用6000.004.1開辦費6000.004.1.1游樂設施.項160006000.00實際購置費用工程建設其他費用投資估算18861.36根據國家相關規定結合實際情況計算建設期利息估算表附表11-4 單位:萬元序號項目年限金額 (萬元)第1年利息 (萬元)第2年利息 (萬元)利息合計 (萬元)本金利息合計1建設期(年)22第1年借款額(萬元)13218.41 436.21 436.21 13654.62 3第2年借款額(萬元)1615

70、5.84 1434.35 1434.35 17590.18 合計29374.25 436.21 1434.35 1870.56 31244.80 11.3資金籌措11.3.1資金來源項目總投資由項目的建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、與未來企業生產有關的其他費用、基本預備費、建設期利息、鋪底流動資金組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。11.3.2資金來源構成項目資金來源構成情況如下表：建設期資金來源及籌措表項目資金(萬元)比例自籌資金12171.21 29.30%銀行融資29374.25 70.70%總投資 （不含建設期利息 及鋪底流動資金）41545.46 100.00%由建設期資金籌

71、措表可知，建設期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。第十二章 投資收益分析評價12.1本項目經營測算（見附表12-1）經營收入估算表（年收入）附表12-1 單位：萬元序號項目經營期間備注第3年第4年第5年第14年第15年 合計1經營收益1.1風景區年旅游規模達120萬人次,門票收入6120.00 7200.00 7200.00 7200.00 92520.00 1.2風景區年旅游規模達120萬人次,有40萬人次游玩2890.00 3400.00 3400.00 3400.00 43690.00 經營收入合計9010.00 10600.00 10600.00 10600.00 136210.00

72、 1.3營業稅及附加450.50 530.00 530.00 530.00 6810.50 經營收益合計8559.50 10070.00 10070.00 10070.00 129399.50 12.2本項目經營成本分析 12.2.1本地區游樂園正常經營費用構成1、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算，正常年需支出200.10萬元；詳見經營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）。2、員工費用 主要是員工工資費用，經調查，服務和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。3、維修費用 主要指游樂設備日常維修的費用，每年約需108

73、萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。4、折舊及攤銷費用游樂設備和房屋折舊及攤銷每年約需634.54萬元；詳見經營成本估算表（年成本）。6、管理費用管理費用主要是指管理人員工資等，每年約需32.4萬；詳見經營成本估算表（年成本）。7、各種稅費主要指營業稅支出，每年約需530萬；詳見經營收入估算表（年收入）。12.3經營收入的測定方法12.3.1定位理論依據1、由于項目周邊沒有類似的產權式酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經營收益性管理，故可采取收益法。12.3.2收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益

74、年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/（1r）na/rV項目折現總價n項目的收益年限r房地產資本化率，即項目投資回報率，一般取經驗值8；a項目的年凈收益12.3.3價格求取1、經營年限一般為15年，故項目的收益年限n15，含建設2年；2、在經營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益a。12.4游樂園經營項目現金流量表 12.4.1項目的累計凈現值按照酒店經營年限一般為15年（含建設期2年），本項目的收益年限n15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算, NPV(8%)=19849.47萬元；12.4.2項目的動態回收期按照酒店經營年限一般為15年（含建設期2年），故項目的收益年限n

75、15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算, 投資動態回收期: 9.25年；12.4.3項目的內部收益率 按照酒店經營年限一般為15年（含建設期2年），故項目的收益年限n15；項目投資回報率，一般取經驗值8；經計算,內部收益率IRR=15.40%。12.5 項目不確定性分析本項目的經營收入、經營成本和建設投資三個因素分別變動對項目效益均會產生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，測算過程詳見附表12-6：敏感性分析表。敏感性分析 附表 12-6因素變化測算結果敏感率%基本方案經營15年凈收益折現總價(萬元)19849.13 內部收益率%15.40 動態投資回收期（年）9.25

76、當租賃單價下降10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)14419.10 72.64 內部收益率%13.52 動態投資回收期（年）10.22 當年經營成本提高10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)19598.12 98.74 內部收益率%15.32 動態投資回收期（年）9.28 當年建設投資提高10%計算期15年凈收益折現總價(萬元)15867.59 79.94 內部收益率%13.52 動態投資回收期（年）10.22 經測算可知：本項目的經營收入、經營成本和建設投資三個因素分別變動對項目效益會產生影響。其中經營收入和建設投資對項目效益的影響較大，是關系到項目盈利能力大小的關鍵；項目經營經營成本

77、在不利影響下，項目指標表現一般，說明項目抗風險能力一般。第十三章 社會效益和影響分析 13.1 完善城市功能，推動片區的房地產市場發展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經營水平，提升區域形象，推動片區的房地產市場發展進程。13.2解決大量待業、失業人員的就業問題 XX中心城主題游樂園項目的建設過程和交付使用后經營期間都會給社會增加就業機會、減少待業人口，游樂園的建設過程能夠解決部分農民工的就業問題；中心城主題游樂園項目竣工交付使用后在經營期間能夠解決城市待業人員的工作，給農民工及失業和待業人員帶來穩定的收入，改善地區經濟結構、提高地區經濟發展水平，故本項目對國家、對社會乃至對呼和浩特地區能夠

78、起到一定的穩定影響。13.3增加財政稅收 該項目建成后在經營期間平均每年預計將為國家創造相關稅利7158.97萬元。第十四章 項目分析及評價14.1項目分析 14.1.1項目技術經濟指標表1-1 項目主要的建設內容序號項目單位數量備注1總用地面積m23333801園區m2603001.1接待服務區m255001.2極限運動區m265001.3休閑運動區m2120001.4濱水景觀區m250001.5休閑娛樂區m285001.6保留建筑區m268002道路m2241602.1主干道 m2133602.2次干道 m2108003建筑物m286004構筑物(景點)m238005場地m2907005.

79、1廣場m2202005.2綠化場地m2330005.3籃、足、排球場地m2120005.4停車場m2255006水域m2356006.1人工湖m2206006.2水庫m231000合計2建筑密度m20.50%3綠化率m274%14.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于XX市中心城區，各種基礎設施配套完善；2、項目所在區域臨大學校區，人流旺盛、并且發展空間很大。14.1.3景觀價值分析項目的資源豐富，坐擁XX市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，公路四通八達，四周景色秀麗，臨界高速。結論：通過對比分析區域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素認為：本項目在該片建設中心城主題游樂園占有很大

80、優勢，如果能優化主觀因素（市場定位、游樂園經營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規避，并會有良好的市場表現。14.2項目評價 目前屬于綜合大型游樂項目。由于該項目建設時機良好，預計經營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低游樂園的經營成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實現經營中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發展商的品牌形象。整體來看，中心城主題游樂園項目的擬建是一種科學理性的發展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟發展總趨勢及XX市經濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。