1、鐵獅門地產基金模式鐵獅門地產基金模式 成與敗成與敗 奉行縱向一體化的鐵獅門利用地產基金模式，以不到 5%的資本投入，通過提取地產開發鏈條各 個環節的相關管理費和參與旗下地產基金超額收益的分配（即業績提成），分享了地產項目 40%以 上的收益。 然而，由于在地產高峰期收購物業的價格過高，2008 年以來，鐵獅門旗下多個基金出現嚴重虧 損，甚至陷入債務危機。本質上講，地產基金是放大地產企業經營能力的杠桿，解除管理者的資本 約束。但在流動性泛濫的市場環境中，財務杠桿收益遠遠大于經營杠桿收益，因此地產與金融的結 合“變味”了，金融投資人成為合作的主導，他們利用地產管理團隊來獲取資產和管理資產，目的 是
2、賺取財務杠桿撬動的資產升值收益，結果，在 2006-2007 年，美國地產基金參與收購的項目，負 債率通常都達到 90%以上。這是鐵獅門旗下基金以及其他地產基金陷入危機的根本原因。 而這一案例的一個重要教訓是，地產企業如何在與金融機構的合作中抵御誘惑，攫取主導地 位、控制財務杠桿，成為其能否長期存在的關鍵。 多基金運作多基金運作 分成模式享高收益分成模式享高收益 作為一家非上市地產企業，鐵獅門公司（Speyer Properties，以下簡稱鐵獅門）奉行縱向一體 化模式，經過百多年的發展形成了包括物業開發、設計、建筑、物業管理、投資管理、租務、稅務 和風險管理能力于一體的綜合化地產企業（圖 1
3、）。其最核心的除了物業開發和管理能力外，就是 金融能力。 1997 年，鐵獅門將它的金融能力進一步制度化，發起設立了第一只私募基金，此后共發起 14 只私募基金，另有 1 只在澳大利亞上市的 REITs，私募基金累計直接股權融資額 90 億美元，吸引了 150 位長期投資人。迄今，在集團分布于全球的 830 位全職員工中，40%從事金融財務工作，60%從 事物業的開發管理工作。 在地產基金的支持下，鐵獅門自上世紀 90 年代以來快速發展。1997 年，其聯合旅行者集團以 2.2 億美元買下克萊斯勒中心，并共同成立一只 8 億美元的基金（后又對外募集資金 7.5 億美 元），由其負責運營，1999 年該基金買下高露潔總部大廈；2000 年，又聯合德國投資機構買下 1958 年由鐵獅門建筑公司（鐵獅門前身）設計的第五大道 666 號；2004 年，與紐約雇員養老基金和 教師養老基金共同成立地產
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
