1、2004 摩根士丹利版權所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 如何評估房地產(chǎn)如何評估房地產(chǎn) 本文件所載信息和意見不是旨在供全面研究、或提供財務或法律意見用途，及不應被依賴或用以 取代任何有關個別情況的個別建議。 2 2004 摩根士丹利版權所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 免責聲明 2004年11月1日 本文件是由摩根士丹利添惠亞洲有限公司（“摩根士丹利”）編制僅供參考之用，讀者不應依賴或以此而作 為任何決定或行動的依據(jù)。任何時候，除非已預先取得摩根士丹利的書面許可，不得傳達、復制或向任何人 士派發(fā)本文件的全部或任何部分內(nèi)容。 本文件及文中所載分析是全根
2、據(jù)于本文件日期日或之前可從公開渠道取得的資料編寫而成。摩根士丹利沒有 對此等資料進行獨立查證。摩根士丹利對于本文件所載信息及計算所得數(shù)據(jù)的準確性和完整性概不作出或暗 示任何代表立場或保證，及摩根士丹利和其聯(lián)營公司及有關行政人員、雇員或代理人員概不對此承擔任何責 任、義務或法律責任（不論是基于直接或間接的合約、民事侵權或其他行為）。摩根士丹利和其聯(lián)營公司及 有關行政人員、雇員和代理人員概不對任何基于本文件及其中的可能錯漏引起的后果承擔任何責任。 本文件所載的一切觀點是根據(jù)在本文件日期前的金融、經(jīng)濟、市場和其他形勢而作出。 本文件是旨在向讀者概述目前的市況，并不構成摩根士丹利或任何其子公司或聯(lián)營公
3、司發(fā)出投資意見和/或建 議的一種方式。 3 2004 摩根士丹利版權所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 房地產(chǎn)估值方法房地產(chǎn)的評估方法 用來評估房地產(chǎn)價值的 方法主要有幾種： 用來評估房地產(chǎn)價值的 方法主要有幾種： -收入法收入法 -現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)金流折現(xiàn) -內(nèi)部回報率內(nèi)部回報率 -可比交易可比交易 -成本計算成本計算 一般而言，會應用多于一種的估值方法 通過計算物業(yè)的重置成本（就年齡、質(zhì)量、位置等 因素進行調(diào)整），以決定其價值 成本計算 參考已成交可類比項目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、 定價水平等），以決定價值 可比交易 以每年要求的回報作為基準，決定投資項目的支付 能力 內(nèi)部回報率 （IRR） 根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量作為回報基準，以決定價值現(xiàn)金流折現(xiàn) （DCF） 根據(jù)預期一年收入有多少作為回報基準，以決定價 值 收入法 附注附注方法方法 4 2004 摩根士丹利版權所有。未
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