1、面積73畝居住用地地塊開發項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月49可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 前 言6一、報告編制目的6二、報告編制依據6三、項目概況6小高層住宅：18286.125M27第二章8項目開發經營環境分析8一、2004年國內經濟及

2、房地產市場回眸8二、XX市房地產發展概況11三、XX縣城市總概況13四、有利投資經濟形勢成因分析17第三章23項目周邊物業市場調查分析23一、投資地塊的地理環境25二、項目地區區域分析27三、項目區域地區住宅市場調查28四、XX消費者調查分析29第四章29項目開發經營優勢點與機會點分析29一、房地產投資項目開發經營機會形成模式30二、項目開發經營優勢點30三、項目開發經營機會點31第五章 項目定位32一、目標市場定位33二、產品定位33第六章 項目開發建設建議34 中國最龐大的資料庫下載34一、項目總體規劃建議34二、住宅建筑設計建議35三、小區配套設施建議36第七章38項目開發經營策略及投資

3、估算38一、項目開發經營策略38二、項目投資估算40三、項目實施進度安排41第八章42項目開發經營狀況分析42一、項目的價格定位43二、項目銷售計劃43三、項目經營成本結算方法：43四、項目利潤估算44第九章44項目開發經營風險分析45一、項目開發經營主要風險及對策分析45第十章47結論與建議47一、項目擁有較好的投資環境與機遇48二、項目在經濟上具有較強的可行性48三、項目具有的突出優勢48四、項目開發經營風險較小48五、項目實施的難點48第一章 前 言一、報告編制目的 1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行

4、性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。 3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優化提出建議。二、報告編制依據 1、XX市規劃局規劃方案； 2、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策； 3、XX市統計局，XX縣統計局； 4、現場勘察和實地調研所得資料。三、項目概況該地塊位于XX市XX縣長安路西側、海興路北側，西側臨團結港、北側臨鹽北河，總面積約73畝，并位于XX縣經濟開發區內，該地塊基本較為平整，經鹽城規條武字（2004）018號文件批準通過，該地塊主要

5、用途為居住用地，類別代號R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時不大于2.0，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數不超過16層（約48米左右）；根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中高等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術指標如下：總用地面積：48763平方米，合73畝。容積率：1.25總建筑面積：60953.75M2 其中：排屋、多層住宅：39167.625M2 小高層住宅：1

6、8286.125M2 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積）。 綠化率：35%（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）第二章 項目開發經營環境分析一、2004年國內經濟及房地產市場回眸投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。n 宏觀市場分析l 據國家統計局，最新發布的“國房景氣指數”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數”為104.87，比9月份微升0.04點。今年1-10月，全國商品

7、房平均銷售價格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，同比上漲10.2%。從全國房地產投資的總情況看，1-10月，全國房地產開發投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個百分點。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%；辦公樓和商業營業用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產行業的增長勢頭，商品房平均售價繼續上漲的勢頭在短期內尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。l 房地產百強企業在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業

8、在當地市場的規模化經營模式凸現，其競爭力優勢主要體現在市場占有、企業信用和品牌效應三方面。l “18號”令第一次將房地產業確立為我國經濟發展的支柱產業，標志著中國房地產業正走向成熟。房地產業發展將日趨規范化。據XX市統計局提供的房地產統計快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調控的各項政策相繼出臺XX市區的房地產開發開始降溫，逐步回歸理性，房價穩中微升，少數指標由于慣性的作用，仍處于高位運行態勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產著名品牌年會”上，得出的一個有關結論，認為中國整個房地產市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發展歷程。l 我省房地產開發投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作

9、用下，我省房地產投資熱進一步降溫。1-9月，全省房地產開發投資793.2億元，同比增長36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個百分點。主要特點有： 1、住宅開發增長速度快于辦公樓和商業營業用房。1-9月，全省住宅投資602.8億元，增長41.7%，增幅超出總速度5.3個百分點；辦公樓和商業營業用房分別投資37.6和100.8億元，增長34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投資。 2、一、二級資質企業增幅上升，三、四級企業出現回落。今年以來，部分企業面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業優勢突顯。1-9月，在總速度回落的情況下，一、二級企業開發速度不降反升，分別增長64.9%和4.

10、8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個百分點；三、四級企業分別增長41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個百分點。 3、銀行貸款增幅進一步下滑。1-9月，國內貸款到位278.7億元，只增長4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個百分點，比去年同期回落了50.9個百分點，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個百分點。9月末，全省各項應付款及工程拖欠款增長了22.3%和18%。 4、各市對宏觀調控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個百分點，比1-6月回落2.9和9.1個百分點；杭州和寧波市下滑速度比較平穩，1-9月增

11、幅分別比1-3月回落8.1和15.1個百分點，比1-6月回落6.6和12個百分點。在宏觀嚴控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月相比，增幅上升的有溫州、XX和麗水市；與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。XX市1-9月增幅達到了83.5%，速度明顯偏高。二、XX市房地產發展概況n 地產業仍是投資的熱門行業，今年上半年市區又新開設房地產開發公司24家，至6月末市區累計已有房地產開發公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業達26家，占企業總數的24.8；在1000萬元-2000萬元的有39家，占37.1；在500萬元-1000萬元

12、的有40家，占38.1。n 房地產開發投資已開始回落，今年1-6月房地產開發投資為225463萬元，與去年同期相比增加91.47，但比2003年下半年下降0.93。n 商品房新開工面積達到110.41萬平方米，比2003年下半年減少74.93萬平方米，下降40.43。其中住宅開工面積73.50萬平方米，比2003年下半年減少95.94萬平方米，下降56.62。n 商品房施工面積由于去年新開工面積規模較大，結轉到今年的施工面積數量較多。上半年達到452.69萬平方米，比2003年下半年增加260.18萬平方米，增長了135.15；其中住宅增加197.76萬平方米，增加115.32。n 商品房竣工

13、面積持續走低，上半年僅11.22萬平方米，比2003年下半年減少59.23萬下方米，下降84.08，與2003年同期相比下降27.0。n 商品房銷售已趨緩和。上半年累計銷售面積為23.30萬平方米，比去年同期減少13.39萬平方米，下降36.49。比2003年下半年減少43.18萬平方米，下降64.95。n 空置房繼續減少，僅4.39萬平方米，同2003年下半年相比減少229.88。土地開發面積和土地購置面積雙雙下降，上半年分別為14.53萬平方米和30.89萬平方米，分別比2003年下半年下降71.06和73.32。n 商品住房價格穩中微揚，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價3676元，較去年

14、四季度上漲6.9%，二季度住宅均價為3742元/平方米，比上季上漲1.79%，房價處于全省中游。n 二手房源充裕。據房產超市統計，市民登記要求轉讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調控措施出臺直接有關，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。持幣觀望已成為市民購房消費心態的主要特征。n 市場交易活躍，價格不斷攀升。二季度市區房地產市場非常火爆。據市統計局調查統計：與去年同季相比，二季度市區商品房銷售額增長1909，房屋銷售價格上漲153，價格比上季上漲53。

15、綜觀二季度市區房屋銷售價格變動態勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴大。二季度市區房屋銷售價格比上年同季上升153，同比漲幅較一季度提高了47個百分點。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位數。其中商品房銷售價格同比上漲154，私有住房銷售價格同比上漲149。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業用房的價格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業用房銷售價格同比分別上漲167、121、101、150、157；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價格同比分別上漲124和207。三、XX縣城市總概況XX縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o2147到30o3829

16、，東經120o4321到12o0255，南離省會杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。XX置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國務院列入沿海經濟開放區，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉鎮。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總人口近37萬。縣境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區，西部是平原水網區，東部屬平原海涂區。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內。XX地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風氣候。 改革開放以來，XX

17、經濟社會事業蓬勃發展。2003年，全縣國民經濟繼續保持較快增長，全年實現生產總值110.8億元，按可比價格計算，比上年增長32.8%(扣除核電工業和核電建筑業，全縣實現生產總值80.11億元，比上年增長17.0%)。其中：第一產業實現增加值9.32億元，增長12.6%，第二產業實現增加值75.28億元，增長44.6%，其中工業增加值69.05億元，增長49.8%，第三產業實現增加值26.2億元，增長13.9%。第一、二、三 產業在生產總值中比例由上年的10.0：62.1：27.9調整為8.4：67.9：23.7。全縣人均生產總值為30375元，比上年增長32.8%，折合3670美元。 XX區位

18、優勢得天獨厚，交通便捷，基礎設施配套，具有良好的發展條件和投資環境。擁有省級經濟開發區1個、省級風景區1個，各級文物保護單位40處。國內第一座自行設計、建造的秦山核電站座落在境內。縣域經濟發展迅速，農業生產穩步發展，農村經濟蒸蒸日上，是中國重點商品糧、苗豬生產基地縣；工業體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機械、飼料、建材等六大支柱產業；外向型經濟發展卓有成效。XX縣現有小學63所、中學18所、省級重點高中2所、職業中學2所和技工學校1所，中學在校學生2.157萬人，小學在校學生2.9404萬人，義務教育學齡人口入學率達99.99，初中畢業升高中升學率達到87.22，高中畢業生升學率達到76

19、.26。XX縣有各類醫療衛生機構58所，衛生技術人員1206人，衛生事業床位總數達967張。其中綜合醫院2家（XX人民醫院為乙級甲等醫院），專科醫院2家，鄉鎮衛生院11家，基本形成了醫療、防疫、婦幼保健、衛生執法、藥品檢驗、醫療科研、醫學教育組成的適應社會需要的衛生事業服務體系和縣、鄉、村三級醫療、預防保健網絡。主要交通概況：公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。2006年杭州灣大橋建成后，XX將成為滬、杭、蘇、甬黃金區域的區位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時即達的交通網絡。鐵路：鐵路XX客運站、貨運站和鐵路內

20、河水運聯運站距XX35公里。海寧客運站、貨運站距開發區30公里。內河航運：六平申內河航道位于縣城內，是五級航道，直通黃浦江，航道能力300噸級。空運：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均為100公里。海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在XX縣境內。XX縣地處亞熱帶季風性氣候，季風顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.216.5，最冷月（1月）平均氣溫3.94.4，最熱月（7月）平均氣溫為28.228.7，全年無霜期為234246天，89月份為臺風季節。陸地部分坐落在XX錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀末，距今250萬年，現代地層主要是海相沉積、灰黑色

21、粉砂質粘土。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100220米。地表承載力一般為812噸/平方米，地質結構穩定。旅游和核電是XX的兩大地方特色。省級風景名勝區南北湖素享“小西湖”的美譽，匯湖光、山色、海濤于一體，景色獨特。縣城內的綺園玲瓏幽雅，被列為全國十大名園內建有中國第一座自行設計、建造的核電站秦山核電站秦山核電三期、四期工程已相繼動工。 XX縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。XX山海湖皆秀，南北湖水態山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風光，幽靜閑適；更有被譽為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達嶺”之稱的譚仙石城、“

22、天下奇觀”日月并升等風景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠，吸引海內外游人紛至沓來。XX山海湖風光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業全面發展。XX將建設成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經濟強縣”。四、有利投資經濟形勢成因分析（一） 國家宏觀經濟的影響2004年中國經濟將仍保持高速度增長的良好勢態，消費結構將繼續升級，消費需求將明顯加速，企業投資活力依然強勁，出口增勢趨緩，三大需求結構更加合理，物價漲幅在合理范圍之內。受經濟內在增長機制增強的影響，2004年中國經濟仍將保持高速增長的良好態勢。但2003年政府適度微調政策的作用將在2004年中顯現，下半年經濟增速趨緩，全年

23、經濟增長呈倒“”型，一季度增速穩定，二季度受上年同期基數影響沖高，三、四季度走低。全年增長在8.5左右。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結構更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內，國民經濟協調性和穩定性增強。 國家統計局統計顯示，2004年10月份，全國完成工業增加值4885.24億元，同比增長15.7%。今年110月份，全國累計完成工業增加值43746.12億元，增長16.9%。統計顯示，10月份，輕工業完成增加值1586.16億元，同比增長15.1%；重工業完成增加值3299.09億元，同比增長16.6%。110月份，輕工業累計完成增加值14299.08億元，同比增長15.5%；重

24、工業累計完成增加值29447.03億元，同比增長18.4%。（二） XX縣經濟發展勢頭良好 2004年XX縣經濟發展被列入全國縣域社會經濟綜合發展指數前100位。從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發展，為縣域經濟的發展樹立了優秀的榜樣。百強縣具有以下特點： 1、經濟總量可觀，綜合發展水平較高，在國民經濟中占有重要地位根據2003年分縣統計結果，百強縣國土面積僅占全國全部縣域面積的1.3%，人口占全部縣域的7%，但國內生產總值占到全部縣域的23.5%，財政總收入占到33.5%，城鄉居民儲蓄存款余額占到24.5%。 全國百強縣2003年縣域平均GDP總值達

25、到163億元，平均財政收入為17.6億元，其中地方財政收入為8.6億元。與上年相比，百強縣的GDP總量增長了19%，財政總收入增長了26%，其中地方財政收入增長35%。 以人均GDP衡量，前十強及部分百強縣的經濟發展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。 按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均GDP達到5000美元左右，接近中等收入國家。以購買力平價換算，人均GDP接近中上收入國家。 2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標接近或基本實現全面小康目標 百強縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財政收入2600元，人均農民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬元

26、。其他指標如通訊設備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平。3、基礎設施得到極大改善，城鄉一體化進程加快 中國最龐大的資料庫下載近年來，隨著高速路網的建設，許多百強縣與大都市的距離縮短到2小時之內，成功納入大都市經濟圈。縣域通訊設施、市政建設、環境美化也達到很高水平，公路密度達到0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉一體化進程明顯加快。 4、投資活躍，出口強勁，發展充滿活力 2003年，百強縣縣均完成基本建設投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實際利用外資總額達到1.5億美元，分別比上年增長73%、37%、46%。縣均出口總額達到6.5億美元，比上

27、年增加了41%。 5、經濟結構調整取得較大成效，強勢產業得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業和著名品牌 據統計，2003年百強縣非農產業增加值比重達到91.6%。農林牧漁勞動力在所有勞動力中的比重為38.4%。規模以上企業個數達到37344家，銷售收入達到2萬2千億元。在經濟結構調整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產業，從農產品加工業到制造業，從普通工業到高科技產業，百強縣根據自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產生了一大批著名企業和著名品牌。 6、城鄉統籌發展走在前列，三農問題得到較好解決 百強縣的另一個特點是，城鄉統籌發展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現農村城市化、農業產業化、

28、農民居民化，農村教育、衛生事業全面發展，基本普及高中教育，農村社會保障體系初步建立，三農問題得到較好解決。 從以上各項指標上可以看出XX縣經濟發展指標均以達到以上百強縣各項指標值，經濟發展趨勢良好，發展勢頭強勁。（三）杭州灣區域經濟發展影響從全省房地產價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數城市都表現出價格“上漲”的態勢。據省統計局統計，省城調隊的抽樣調查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴大3.1個百分點，房價漲幅再創新高。同時，在國家一系列宏觀調控政策的作用下，我省房地產投資連續高速增長態勢開始放緩，1

29、-6月全省開發投資額502億元，增長40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個百分點。新購置土地面積已連續3個月大幅下降，1-6月降幅達到26.2%。土地開發投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個百分點。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發揮作用，各市開發投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個百分點；寧波、XX、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個百分點。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧

30、波、湖州、紹興、XX、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個百分點,比同期GDP增長15.5%的增幅高出0.3個百分點。隨著杭州灣地區高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業開發價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產開發商預言，寧波、XX的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大

31、橋，地理區域優勢顯著！ 交通的巨變，使得杭州灣地區居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節節上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現代化建筑小區向人們招手。在XX，作為融入“大橋經濟”的XX第一站XX縣，當地的海欣房地產開發有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元平方米，這在XX這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大

32、地吸引了投資者，XX市域內一些原先靠服裝、皮革等行業積累一定經濟實力的企業現在紛紛涉足房地產。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：項目區域經濟發展形式是可喜的，日趨規范的房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。第三章 項目周邊物業市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析

33、和研究提供充實的研討依據。該項目位于XX縣經濟開發區，現在先對XX房地產市場作簡要的概述。XX房產：去年房價翻了一番 由于受到經濟發展和大橋建設的雙重利好，今年XX房地產住宅的平均價格翻了一番，房地產市場呈現出供需兩旺的良好勢頭。近年來，XX商品房供銷面積呈不斷上升態勢，開發樓盤供不應求。1998年至2002年，全縣累計銷售面積已達47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長15.2%和14.3%。房地產業商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%。空置面積持續減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減

34、少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產市場購銷兩旺的紅火局面，XX縣房地產價格也呈持續上升走勢。據統計報顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價格年均增長14.3%，其中2002年商品房平均價格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個百分點，創歷史新高，增速排在XX5縣（市）首位。商業物業：引領新一輪投資行情據了解，引領XX新一輪房地產行情的項目，很可能是商業地產。因為在未來3到5年內，XX的人口將隨著工業和商業的發展急劇增加，購買消費力量會呈現出爆炸性增長態勢，這是基于以下原因：首

35、先，XX列中國“百強縣”第43位，城鎮居民人均收入高于XX平均水平，甚至比跨海大橋對岸的余姚、慈溪高。農民收入也高于XX地區平均水平，并正以每年兩位數速度增長。其次，XX因“大橋經濟”而成為跨國公司、大型企業首選的工業基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團、大連實德等企業，都與XX簽訂了投資協議，總投資超過2億美元。第三，XX境內已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速XX段等項目，這些投資即使只有10%的費用發生在XX，也超50億，其對XX經濟的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數量和消費力提升的情況下，XX特別需要

36、綜合性購物消費廣場。因此，當地一個商業航母項目XX新天地已經應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經營規劃、管理實施全程指導。據了解，定位為國內首家縣級shoppingMall的XX新天地廣場建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。XX新天地廣場的商鋪產權與經營管理權分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關注。與普通沿街小商鋪相比，XX新天地廣場統一規劃，配套更完善，更容易形成商業氛圍。廣場典型商鋪結構為：門面寬2-4米，進深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優秀。目前，XX新天地一層典型商鋪的價

37、格為1.2萬元/平方米，總價每個商鋪15萬元左右。而從整個縣商品房住宅看，發展趨勢將依然良好，現在本項目同一區塊內的樓盤由當地的海欣房地產開發有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元平方米的開盤價，一路走到了現在的接近3400多元平方米，是XX縣內目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現該項目已進入三期的開發銷售中。一、投資地塊的地理環境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。1.土地性質及地理位置綜述地塊面積：

38、凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質不錯的河流，農田和農村居民區用地構成，較平整。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發商與政府協商取得這30畝的開發權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用聯社分社等。2.地塊自然景觀及環境質量2.1自然環境該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環境情況：1.南向一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現代都市居民區，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純

39、美生活，交通四趨八達。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。3.東向遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環境。2.3、項目所在城市走訪由于XX縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區均有走訪與了解。其主要的城市休閑區域是在董

40、家路與文昌西路交界這一帶，此區域為其城市的主要休閑區域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業中心區域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經濟適用房，此區域內幾大小區大多數都是經濟試用房，在幾大小區樓盤的走訪中發現各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調研）。二、項目地區區域分析1.基礎設施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經濟開發區位于XX縣城北，滬杭快速公路橫穿開發區，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區東南瀕世

41、界著名的潮汐區杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區。邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有3號線在元濟中學下。1.2人文環境及生活配套設施地塊周邊商業網點和金融機構并不齊全，主要將依靠經濟開發區內部配套和城市內部解決。無專業性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發的一大劣勢。三、項目區域地區住宅市場調查3.1項目地區總體規劃及土地出讓情況XX縣經濟開發區創建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經濟開發區，總規劃面積39.51平方公里。其中老區位于縣城武原鎮北部，建有浙江省“十五”

42、特色經濟開發區XX標準件工業城和外商投資區、海豐民營經濟開發區，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫藥、造紙為輔的產業格局。浙江省評為十強經濟開發區。 杭州灣大橋新區創立于2002年5月，規劃總面積50平方公里，首期批準規劃25.7平方公里，已啟動開發12.5平方公里，距老區10公里。規劃建成上海南翼的先進制造業基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區域核心城市的物流口岸。經濟開發區，發展目標是建成以高新技術產業為主導的現代化工業新區。大橋新區的規劃發展目標是規劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環境優美、服務一流的國家級經濟開發區。3.2項目地區開發現狀及態勢項目

43、地區目前開發的住宅小區主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區域內的住宅物業形態有多層，小高層，聯體別墅。后湖地區住宅呈現出明顯的走勢特點：規模不斷擴大，價格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續操作中，我們將對價格，付款方式，區域發展，供求關系，物業形態，戶型，物業管理，目標客源等個方面進行調查統計情況。四、XX消費者調查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。第四章項目開發經營優勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優

44、勢的結合。經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭點、賣點。二、項目開發經營優勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論。現對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優勢點集中如下。（1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。國家宏觀經濟逐步穩定，近年內我國房地產業還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發經營期將正處于此階段。房地產市場日趨規范，住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。置業意識古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先

45、集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模項目的自然環境，在XX市得地獨優，其遠離市中心，但又離市心較方便；項目可作為縣城企事業單位人員，私營、民營企業家理想的生活基地；項目占地規模適不大，可作為經濟住房，是置業的理想地方。（3）項目公司企業領導核心與公共關系狀態。項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為XX縣人民，XX縣政府作出貢獻。上述這些優勢點的正確運用，有利于開發項目的打造良好的基礎。三、項目開發經營機會點（1）整個XX縣經濟發展較快，而且私營，民營企業今年來不但增加，

46、收入水平也不斷增加，加之縣城內的大規模建設活動，使得整個XX縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區域位置遠離市中心，自然環境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業便宜，而且近年來，XX縣有大規模的開發建設，整個區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發機會點。（3）本項目目前交通狀況良好，在建設中的汽車北站，到時候小區的交通將相當便捷，而且物業的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的

47、品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位l 項目位于XX縣城北經濟開發區，這決定了主體目標對象為經濟開發區與周邊地區的中高層消費群。n 消費群界定1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業家或個體老板3. 行政企業事業單位的主管級領導4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在3045歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產品定位 根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前

48、提而作出的明智決策，主要原因是:1.相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。2.從項目區位內同類物業分析得出結論。3.開發區內已形成一些居住小區群體，各項基礎設施和市政設施都快跟上。4.主要競爭對手宜家花城在該區域內具有其他物業不可替代的優勢。（產品定位的具體建議見第六章項目開發建設建議。）第六章 項目開發建設建議 中國最龐大的資料庫下載一、項目總體規劃建議 由于項目開發周期不是很長，但在規劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續發展的策略，建議在總體規劃設計中，因此在規劃設計中一定要充分根據開發時的市場情況進行設計。 總體規劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環境，尤其要注意項目建成

49、后的周邊景觀以及社區人員的視覺效果。突出環境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發揮投資潛能，突出21世紀居住社區的整體特色。總體上來說，此項目的規劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。雖然小區的目標顧客屬中高收入的階層，但在XX這樣一個縣城私家車相對不多，但在規劃上，停車泊位，按文件規定住宅不少于0.5車位/戶，商業辦公按0.6車位/戶，業主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此，建議在小區的交通方面，充分做到人車分流并且規劃好停車位。在設計規劃上，建立“城市社區小區組團院落家庭”的尺

50、度序列，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理，環境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區建設，為居民創造與城市完美和諧的居住環境。二、住宅建筑設計建議 1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數10年內人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 2、住宅設計應充分體現“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節的處理都應體現出對人的關懷和尊重,實現動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如

51、人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內部布置都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計 3、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯體別墅TOWN

52、HOUSE）等。三、小區配套設施建議 1、會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所，內設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。 2、當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表，多媒體服務、網絡教育、衛星電視等多方位的網絡服務。 3、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。 4、小區內應設有小型超市、商場、幼兒園等公共建設配套設施，為用戶的日

53、常生活提供方便，充分體現出社區生活的現代化。四、環境藝術設計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態。 基于上述原因和項目自身的環境優勢，開發公司在進行本地塊的整體規劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環境效果。 上述優化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體

54、原則的前提下，可以有更多的突破。第七章 項目開發經營策略及投資估算根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發經營策略依據開發公司的實際情況，本項目宜采取“整體規劃、分期實施、自主開發、力創精品”的靈活多變的開發經營策略。 1、整體規劃。這是大面積、大規模房地產開發的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進行整體規劃，分期實施。 2、分期實施。該項目開發總建筑面積達60953.75M2，預計總投資約1.4億元人民幣左右，如此大規模的投資，一

55、次性開發資金籌取難度較大。同時，房地產市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據市場需求變化及時調整物業功能，重新定位，規避風險。根據對項目地塊的現狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。其依據有：地塊西北面環境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。從規劃方面考慮，該區域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產項目一般都是將較好區位項目放在最后階段實施。 3、自主開發。這是基于項目公司的資金優勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 房地產屬資金密集性行業，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發。項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市

56、中心而言和優惠的政策）。項目地塊所處的特有的區位優勢及市場前景（如前文介紹）。 通過自主開發，公司可迅速依托項目的品牌提升企業形象，擴大公司在XX縣房地產業界的影響，為以后的項目開發打下良好的基礎。4、力創精品。這是由項目所在區域內品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發公司在XX縣房地產業界的知名度。5、先環境、后房屋，先有現房、后全面發動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為14019.3625

57、萬元人民幣。更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。1、建設投資 建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。1.2建安工程費用建安工程費用按2300元/ M2計1.3小區配套費 小區配套費按140元/ M2計1.4道路、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按60元/ M2計1.5項目研究、咨詢、規劃、設計費用 根據XX縣現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規劃設計費用單價1.

58、6各種配套稅費 確定項目在開發過程中所產的各種稅費按照建安工程的15%記取。1.7項目管理費項目管理費按建安工程費用的3%計取。1.8不可預見費不可預見費以建設工程的3%計取。2、建設期利息。建設期利息按動態計算，考慮到工程的分期滾動開發，后續工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現。3、項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計14019.3625萬元。三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發，并隨時根據市場變化，不斷地調整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發（公建中心放在第

59、二期）。分為：工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進度。第八章 項目開發經營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發經營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現金流量、財務凈現值、財務內部收益率。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式。公建項目中，部分為非經營性物業，如物業管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業，且要投入一定的經營費用，如幼兒園。一、項目的價格定位根據對項目周邊同類物業價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如

60、下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200元/ m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 二、項目銷售計劃根據本項目的經營策略、實施進度安排、本物業供需狀況的調查，以及本物業的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。 三、項目經營成本結算方法：項目經營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中： 建造成本=（當年銷售收入/項目經營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入2.5%計取。銷售稅金包括營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加。其中，營業稅取銷售收入的5%，城鄉建設維護稅取營業稅的7%，教育費附加取營業稅的2%，三者合計為銷售收

61、入的5.45%。財務費用為項目開發經營期間的利息支出。四、項目利潤估算根據項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況， 估算項目利潤。第九章 項目開發經營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發經營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、項目開發經營主要風險及對策分析房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，根據本報告關于項目開發經營的環境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險 項目的住宅小區定位為中高等檔次，它所

62、面對的目標顧客是居民人數比例較大的中高收入階層，他們要求的小區不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現出本物業與眾不同的魅力和優勢。任何產品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產市場亦是如此。從產品定位方面考慮，與項目在同一區位、同一檔次的物業供給量不多，競爭對手就相對較少，從XX縣居民的住房消費意向看，項目所處地區有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業的需求量較大，這

63、是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。并隨著經濟開發區發展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區周邊環境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調查，作出應變。 2、項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發動銷售宣傳的強力攻勢。 3、企業風險企

64、業風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環節中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現。第十章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，XX縣良好的房地產市場環境，政府對項目公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購

65、買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。二、項目在經濟上具有較強的可行性前幾章節的分析論證中得出結論。三、項目具有的突出優勢 項目的潛在需求量大。 住宅小區的定位屬中高檔次，在供需圈內具有差異性廣泛的目標客戶。 項目較好的周邊環境（包括自然、人文、交通等環境）。 項目所處地塊的發展前景較好。（經濟開發區）四、項目開發經營風險較小本項目開發、無拆遷負擔，土地開發使用權取得費用相對較低，且在開發運作過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：1、項目開發過程中各方面工作協調難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據具體情況不斷完善；3、房地產行業競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。1、 嚴格執行設計標準，積極推廣標準設計；2、 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續工作；3、 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。