1、北方沿海地區高知人群密集生活區高層住宅項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月北方沿海地區高知人群密集生活區高層住宅項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月73可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總 論8第一節 項目概述8一、項目背景8二、項目概況8三、項目位置圖8具體位置：xx區xx鎮xx南路東南面，

2、海事大學的對面8第二節 項目主要技術經濟指標9第三節 編制依據1211、甲方提供相關數據。13第二章 市場分析與預測14第一節 xx市宏觀情況分析14一、xx市自然地理條件14二、2007年xx市經濟總體發展情況14第二節 xx市房地產發展特征17一、xx城市發展總體規劃17二、xx市土地供給狀況20三、近年xx房地產開發總體走勢22第三節 xx市高新園區區域總體分析26一、高新園區概況26二、高新園區經濟概況27三、園區規劃29四、近年高新園區重大項目32五、高新園區房地產市場價格行情綜述36六、“十一五”期間xx高新園區住房建設規劃（2006-2010）372、2006年和2007年住房建

3、設規劃布局40七、xxxx項目順應時勢：天時地利人和40第三章 市場調查及項目分析41第一節 高新園區房地產市場調查41一、高新園區及周邊部分樓盤情況匯總41二、戶型變化發展情況45第二節 項目SWOT分析46xxxx項目SWOT分析46第三節 項目定位及目標消費群體分析47一、項目定位依據47二、項目定位48三、目標客戶群體分析48按區域劃分49第四章 項目戶型產品定位50第五章 建設規模及方案53一、建設規模53二、建設總體方案53三、項目選址54四、節能、節水54（一）節能措施54（二）節水措施54五、環保、勞保措施55（一）環境保護55（二）勞動保護56六、安全、消防與衛生防疫57（一

4、）安全措施57（二）消防措施57（三）衛生防疫58七、工程進度計劃58第六章 相關單位簡介60一、建設單位簡介60二、設計單位簡介60三、代理公司簡介60第七章 銷售價格與銷售收入估算61第八章 投資估算63一、開發成本估算63第九章 投資計劃與資金籌措69投資計劃與資金籌措表69第十章 風險分析與防范對策70一、風險分析70（一）系統風險70（二）非系統風險70二、防范對策70第十一章 綜合評價與建議72一、xx市經濟潛力巨大72二、項目投資利潤高于行業平均水平72三、科學嚴謹準確的銷售服務72四、加強成本控制72五、項目具有較高的社會效益72六、項目發展空間較大73第一章 總 論第一節 項

5、目概述一、項目背景xxxx項目地處xx市高知人群最密集的專屬生活區。項目距xx最大的海濱廣場xx廣場約5公里；距xx市xx車站約2.5公里；距xx市市中心約12公里；項目西行約50米，即為xx海事大學；東行約1.5公里，即為xx水產學院；項目位于高新技術產業園區，xx南路東南面，交通十分便利。項目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態的自然環境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構建起愜意生活的完美框架。項目實景圖二、項目概況項目名稱：xxxx花園開發商： xxxx房地產開發有限公司用地位置：xx區xx鎮xx南路用地性質：軍產土地用地面積：118500m2總建筑面積：387123.49

6、m2容積率：3.27（不含地下面積）建筑型式：高層項目實景圖三、項目位置圖具體位置：xx區xx鎮xx南路東南面，海事大學的對面第二節 項目主要技術經濟指標依據國家及xx市相關法律法規、標準規范、項目的規劃方案及本公司前期所做市場調查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經濟技術指標如表1-1所示。表1-1 總體技術經濟指標用地名稱單位數量備注規劃總用地ha11.858總建筑面積m2387123.49不含地下面積其中1、住宅建筑面積m2251062.192、公寓建筑面積m262349.823、公建建筑面積m236350.17其中酒店面積：14936.124、現有住宅面積m224048.7

7、55、酒店式公寓建筑面積m210312.566、變電所及小區公共配套m23000地下面積m274128.20綠地率%36.2容積率-3.24不含地下面積表1-2 項目A區總體技術經濟指標用地名稱單位數量備注A-1區規劃總用地ha1.433總建筑面積m251966.2不含地下面積其中1.公寓建筑面積m226717.522.公建建筑面積m214936.123.酒店建筑面積m210312.56地下面積m218935.26容積率-3.63不含地下面積A-2區規劃總用地ha0.872總建筑面積m242969.67不含地下面積其中1.公寓建筑面積m235632.32.公建建筑面積m28837.37地下面積

8、m25380.98地上停車位位27容積率-4.93不含地下面積A區綜合規劃總用地ha2.305總建筑面積m294935.87不含地下面積其中1.公寓建筑面積m262349.822.公建建筑面積m223773.493.酒店建筑面積m210312.56地下面積m224316.24容積率-4.12不含地下面積表1-3項目B區總體技術經濟指標用地名稱單位數量備注B區 規劃總用地ha4.931總建筑面積m2144562.04不含地下面積其中1.住宅建筑面積m2118467.752.現有住宅面積m224048.753.公建建筑面積m22045.54地下面積m228708.85綠地率%38容積率-2.90表

9、1-4項目C區總體技術經濟指標用地名稱單位數量備注C區 規劃總用地 ha2.842總建筑面積m275553.55 不含地下面積其中1.住宅建筑面積m270827.062.公建建筑面積m24726.49地下面積m214480.00綠地率%35.30 容積率-2.66表1-5項目D區總體技術經濟指標用地名稱單位數量備注D區 規劃總用地ha1.780 總建筑面積m270572.03 不含地下面積其中1.住宅建筑面積m261767.38 2.公建建筑面積m28804.65 地下面積m26623.11地上停車位位33綠地率%38.3 容積率-3.96第三節 編制依據本報告的編制依據：1、投資項目可行性研

10、究指南；2、建設項目經濟評價方法與參數；3、房地產開發項目經濟評價方法；4、國家相關法律法規；5、國家現行的財稅制度和有關規定；6、銷售額按全銷售計；7、銷售單價以銷售均價表示；8、貸款利率取央行2007年12月21日最新發布的一年期貸款利率7.47%，采用復利按月計息，貸款1億元，借款周期為1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息；9、依據目前xx市房地產市場周期現狀，本項目開發周期擬定共32個月，約2.67年； 10、住宅銷售均價參照xx市及高新園區可比房地產項目現售價格及項目地理位置特點估測；11、甲方提供相關數據。第二章 市場分析與預測第一節 xx市宏觀情況分析一、xx市自然地理條件（一）

11、地理位置xx位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區相鄰。是京津門戶和東北亞經濟區的中心區域，是中國重要的港口、貿易、工業、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。圖2-1（二）氣候條件xx市位于北半球的暖溫帶地區，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。全年日照總時數為25002800小時；年平均氣溫8.410.5攝氏度；年平均降水量600790毫米；無霜期達6個月，適宜的氣候使xx成為世界最適宜居住的城市之一。二、2007年xx市經濟總體發展情況2007年，xx經濟繼續保持快速增長。生產

12、總值（GDP）完成3131.0億元，同比增長17.5%；地方財政一般預算收入267.8億元，同比增長36.5%；規模以上工業增加值1157.0億元，同比增長27.1%；實現自營進出口總額363.03億美元，同比增長23.8%；出口總額196.94億美元，同比增長25.8%；完成全社會固定資產投資額1930.8億元，同比增長31.4%；實現社會消費品零售總額983.3億元，同比增長17.2%；城市居民人均可支配收入達15108.63元，同比增長13.2%；城市居民人均消費性支出12134.97元，同比增長15.2%。xx市近年社會經濟情況分析表見表2-1。表2-1 xx市20002007年社會經

13、濟發展主要指標年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產投資額（億元）社會消費品零售總額（億元）城鎮居民年人均可支配收入（元）城鎮居民年人均消費性支出（元）非農人口數量（萬人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.4

14、82002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（數據來源：xx統計年鑒、xx統計月報）圖2-2（一）宏觀政策調控作用顯現，固定資產增勢放緩2007年，xx市城鎮固定資產投資完成1930.8億元，同比增長31.4%；房地產開發投資增幅有所放緩，共完成407.8億元，同比增長20.9%；房地產施工建筑面積2747.7萬平方米，同比增長25.1%；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工428.3萬平方米，同比下降20.4%；商品房

15、銷售面積828.2萬平方米，同比增長31.7%；實現銷售額461.1億元，同比增長62.1%。（二）消費需求穩中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，全市實現社會消費品零售額983.3億元，同比增長17.2%，為10年來的最高值。近年來我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實現同步增長，消費對經濟增長的貢獻不斷提高，多年來內需相對不足的困擾正在逐步緩解。2007年以來，消費需求明顯升溫，帶動消費品市場繁榮活躍。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續增長，消費能力增強引導消費升級；另一方面，我國經濟快速發展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向實物

16、資產和金融資產轉化過程必然推動資產升值，資產增值又能增加購買欲望，從而引發消費需求升溫。（三）城鄉居民收入持續增加，收入結構呈現多元化2007年，xx市城市居民人均可支配收入為15108.63元，同比增長13.2%，同比加快3.5個百分點；在人均總收入中，工資性收入增長16.5%，加快12.3個百分點；經營凈收入增長52.5%，加快26.4個百分點；財產性收入增長82.8%；轉移性收入增長3.9%。四項構成全面增長，對家庭總收入增長的貢獻率分別為67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趨勢。（四）消費價格結構性上漲07年5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響，CP

17、I出現明顯上漲。6-12月的同比漲幅分別為3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，漲幅呈現明顯擴大趨勢。（五）居民儲蓄存款下降隨著股市的持續繁榮，居民儲蓄存款不斷流入股市，導致居民儲蓄存款出現了巨額的下降或同比少增。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現出高速增長的態勢，每月新增額高達千億元，但今年以來多次出現了居民儲蓄存款負增長的現象： 10月末，居民儲蓄存款余額1693.2億元，同比下降0.4%，比上月減少41.9億元，這是儲蓄存款余額在今年內繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負增長；11月末，居民儲蓄存款余額1740.8億元，同比增長1.9%，

18、比上月增加47.6億元，這種現象的產生是由于現階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款。表2-2 金融機構人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元時間1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機構存款余額3758384238513888387339744025397541184182企業存款余額1218127512751320130213841459147615701606儲蓄存款余額1776179817601752176217471735169317411837 （數據來源：xx統計月報）第二節 xx市房地產發展特征一、xx城市發展總體規劃圖2-3xx城市發展規劃緊密圍繞建

19、設“大xx”規劃綱要，從如下幾方面對xx未來1020年的城市總體規劃做出戰略部署： （一）城市空間布局按照“西拓北進”的思路，把xx城區西拓至xx、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局。“兩城”即xx主城區與xx新市區，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛星城。主城區由中山區、西崗區、沙河口區、xx區和xx口區組成。城市用地由現在的200平方公里擴大到300平方公里左右。把xx區的農村部分和xx口區納入主城區，與老市區融為一體，按照城區標準統一規劃、建設和管理，不再搞低標準的小城鎮建設。 新市區由開發區、金州區、保稅區、出口加工區、金石灘旅游度假區、“雙D港”、大窯灣港區組成。

20、主城區與新市區通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對基礎設施走廊實行綠化保護，保證“城市生命線”的安全。 （二）城市產業體系 按照“產業強市、工業先行”的思路，從我市經濟的現有基礎出發，推進產業升級，形成以高新技術產業為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業支柱為支撐，現代服務業高度發達的“131”產業格局。建立“兩區三帶”開放型產業布局。“兩區”，即主城區和新市區兩大經濟區；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛星城和多個功能各異的產業園區為依托，形成兩條放射狀的陸域經濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構筑海洋經濟帶。發揮高新技術產業在全市經濟發展中的先導作用。擴大產業基

21、地外延，優化高新技術產業布局，滿足高新技術產業發展的空間需求。集中建設七賢嶺產業基地、“雙D港”等重點產業園區和產業帶，發揮產業的集聚效應，擴大產業規模。 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學定位“兩城三星”的分區功能。我市主城區功能定位為行政文化中心、中央商務區和現代產業區。市中心三區為商貿金融服務區和臨港產業園區。xx區為現代都市工業、現代物流業、商貿服務業和教育產業集中發展區。xx口區為旅游名勝區、臨港產業區、高新技術產業區和大學園區。 新市區功能定位為技術先進的工業基地、高新技術產業基地、現代物流基地和主要口岸。三個衛星城功能定位為資金技術密集和勞動密集型的工業加工區、現代農業產

22、業區和特色旅游區。長海縣功能定位為“海上xx”建設的先導區和示范區，成為海洋經濟的重點發展區。 （四）城市基礎設施 以建設暢通型、智能型、生態型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎設施建設，把我市建設得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎設施建設步伐，盡快形成現代化對外交通、市域交通、市內交通三級網絡。市區交通重點發展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網絡。高起點、高標準規劃建設xx口區和開發區的大學園區，按規定建設好中小學及其他配套設施，逐步實現中小學辦學設施標準化。創新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態環境為主題，構筑覆

23、蓋整個城鄉的森林生態網絡，在城市周圍建設綠色屏障、綠色通道等大型生態林帶，森林覆蓋率達45%。搞好環城濱海道路建設，美化岸線環境，拆除“親海”隔障，還海于民，建設一個藍天碧海環抱、綠樹青草簇擁的新xx。二、xx市土地供給狀況（一）土地供應量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊，占地面積570.63萬平方米。截止到2007年底，已成交32幅地塊，占地面積368.21萬平方米，其中住宅28塊，占地面積314.01萬平方米。圖2-4（二）土地供應以甘區為主目前已成交地塊中，2007年甘區成交住宅占地面積約243.10萬平方米，占住宅成交面積的77.42%。傳統的中心區域，如中山區、西崗區隨著城市建

24、設步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發的土地大多為舊城區改造及部分廠房的搬遷改造。而xx區有大量的待開發土地，且多為凈地，成為未來房地產開發的主打區。圖2-5（三）樓面單價普遍上升2007年xx市內四區成交地塊的樓面單價均呈上漲趨勢，其中甘區漲幅最大。而樓面單價的上漲，勢必帶動房地產價格上升。從市場反應來看，各區域價格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價相符，說明雖然07年成交地塊部分還未進入市場，但已經帶動區域房價攀升。表2-3 市內四區成交地塊樓面單價情況單位：元/區域中山區西崗區沙河口區xx區2006年2923.862898.153391.29963.082007年3391.593237.35

25、3716.232104.97漲幅16.00%11.70%9.58%118.57%（四）經濟適用房、限價房用地加大投入07年一年共有92.4萬平方米的經濟適用房、限價房推向市場，其中僅泡崖八區就有20萬平方米經濟適用房，今年共有80萬平方米的經濟適用房、限價房推向市場，這對日益增高的房地產價格將會帶來一定沖擊，但與xx房地產市場的快速發展相比來看，并不會從根本上阻止房地產市場價格的持續穩步增長。（五）今后土地市場供給趨勢xx市“十一五”用地規劃中表明2006-2010年的供地指引為：1、普通商品住房近期新供應的普通商品住房用地主要分布在xx區的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區；其次分布在中山

26、區、西崗區、沙河口區。2、經濟適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級差效應，確保土地資源的高效利用，近期供應的經濟適用住房和廉租住房用地主要分布在xx區辛寨子、機場新區、泡崖新區、石門山棚戶區、xx西站、廟嶺、xx等地區，有少量分布在沙河口區和西崗區。3、商品住房為提高土地收益、增強中心城區活力，同時考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區、西崗區和沙河口區為主，其次是xx區。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區、西崗區和沙河口區。三、近年xx房地產開發總體走勢（一）施工面積逐年呈上升趨勢土地放量從2005年開始加大，同時xx市在2006年出臺打擊囤地行

27、為的相關措施，使得從2006年房地產施工面積大幅度上升，2007年繼續保持這一趨勢，07年施工面積比06年增加了近600萬平方米。表2-4 2000年2007年 xx市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米年份20002001200220032004200520062007施工面積1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面積502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3 （數據來源：xx市統計年鑒、xx統計月報）圖2-6表2-5 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表月份施工面積新開工面積竣工面積

28、累計()同比(%)累計()同比(%)累計()同比(%)123772.5248.657.16-55.236.274.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.161.8129.81-44.3111977.6234.4819.131.916

29、9.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（數據來源：xx樓盤統計網）圖2-7從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時代，項目開發周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發被收回的風險，項目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調控因素影響，房地產開發行業的主要資金來源為銀行貸款，開發資金鏈容易發生斷裂，很多開發商都采取了整體開發、分期建設的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上

30、的巨大反差。（二）xx房地產呈現“西拓北進”的態勢xx房地產發展同樣遵循“大xx”的規劃要求，也呈現“西拓北進”的態勢。“西拓”方面是在向xxxx口區發展，在xx口區與原xx老城區的交通干道xx南路周邊已有大批項目已經并陸續實施。“北進”方面則是在向金州區和經濟技術開發區發展，這兩個新城區的發展潛力已逐步顯現。表2-6 2007年xx住宅施工情況表區域房屋施工面積（萬）本年新開工面積（萬）房屋竣工面積（萬）xx市2141.871003.22356.30其中：中山區200.9069.7418.55西崗區56.7615.454.11沙河口區234.4572.7742.82xx區610.34259.

31、9087.96xx口區240.40129.4247.59開發區316.19165.4963.90 金州區248.02157.40325.55（數據來源：xx樓盤統計網）圖2-8 由上圖表可以看出：xx西部、北部區域施工量尤其是新開工量占xx總量絕大部分，可見xx樓市西拓北進格局已經形成。2008年我市預計開盤樓盤61個，可供銷售面積1156.37萬平方米以上，其中83.60%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應量上會有明顯的高峰出現。通過詳細分析，我市今年上半年供應將出現2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小開發商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時，2007年底由于種

32、種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在2008年初同步放量，預計該階段價格不會有太大波動，但其成交數量或許可為2008年整體房地產的冷熱定下基調。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價格走勢會受國家政策影響，但其價格走勢，將成為全年商品房價格的定心盤。而從全年來看，由于2007年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現于二次供應高峰，如果2008年國家政策不能很好地做出調控的“接續”工作，積累很長時間的價格將再次出現“報復性增長”。 經濟適用房的推出對改善xx市的住宅供給結構有著重要的意義。截至2007年，xx市共建設經濟適用房4.3萬套，總建筑面積達323萬平方米。另外，

33、市內四區現有廉租住房63萬套，總建筑面積為320平方米。未來三年，xx市內四區用于住房建設的土地儲備量約810公頃，其中，用于建設經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量約605公頃。2008年我市將建設經濟適用住房和廉租房80萬平方米，為中低收入家庭提供更多價格合理的房源，這也意味著xx的住房供應結構矛盾開始逐漸得到緩解。經濟適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。第三節 xx市高新園區區域總體分析一、高新園區概況xx高新技術園區是1991年3月經中國政府批準建立的首批國家級高新技術產業園區，也是xx市的對外先導區、科技興市區的示范區。園區總占地35.

34、6平方公里，由七賢嶺產業化基地、雙D港、海外學子創業園、軟件園、黃河路科技城等發展區域組成。今年是xx高新園區建區十七周年，作為xx市唯一的國家級高新技術產業園區，xx高新園區從科技創新的“發動機”，到服務創新的“試驗田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動xx市轉變經濟增長方式、搶占高新技術產業制高點的前沿陣地。（一）位置xx南路高新技術產業帶：東起xx，西至塔河灣，總規劃面積133平方公里，包括七賢嶺產業化基地、海外學子創業園與軟件園。產業帶位于xx市的西南部，距離xx國際機場7公里，xx港10公里，xx火車站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）氣候高新園區具有北

35、溫帶季風氣候特征。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。（三）區域產業結構園區總占地35.6平方公里，由七賢嶺產業化基地、雙D港、海外學子創業園、軟件園、黃河路科技城等發展區域組成。 七賢嶺產業化基地發展高新技術產業及研發中心的科技示范區 海外學子創業園留學人員、博士等高級人才創業孵化的核心區 軟件園軟件產業的集中發展區 雙D港數字與生命高科技產業基地 黃河路科技城高新技術及產品市場 政策區高新技術園區政策輻射拓展區二、高新園區經濟概況（一）經濟概況2006年是“十一五”的開局之年，也是xx高新園區搶抓機遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。2006年全區固定資產投資呈現平穩增長的態勢。全年完

36、成固定資產投資77.19億元，同比增長42%。其中，產業化項目投資65.27億元，同比增長64%；實際利用外資3.12億美元，同比增長187%。新批外資企業74家，增資44個項目，注冊外資4.37億美元。這些經濟指標增長速度均居全市前列，遠遠高出全市平均水平，占全市經濟總量的比重逐年上升。目前高新區已聚集特色產業企業1120多家，其產業收入占高新區總收入的85%。在“十一五”規劃中，高新園區經濟總量將再增長五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為xx經濟的新增長極和高新技術發展的人才源、技術源，做全市科技創新的平臺和機制和體制創新的示范區。表2-7 2001-2006年xx高新園區經濟情況年份

37、GDP（億元）財政收入（億元）固定資產投資額（億元）房地產開發投資額（億元）實際利用外資（億美元）2006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.164.7200485.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3（數據來源：xx統計年鑒）圖2-9目前，xx高新園區在全國53個（國家級）高新區中，土地面積占第46位，可是我們在各項經濟指標的綜合排名上占第14位，使高新園區真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報高的新經濟的先導區。（二）固定資產投資2006年全區固

38、定資產投資呈現穩定增長運行態勢，對全區經濟發展起到重要支撐作用。全區完成固定資產投資77.19億元，其中房地產項目投資11.92億元，同比增長-18.2%。投資項目共計145個，其中，新開工項目99個，投資額31.57億元，占投資總額的40.9%。投資額超千萬元項目98個，投資額為75.58億元，占投資總額的97.9%。圖2-10三、園區規劃（一）xx灣改造xx灣改造是高新區創新產業形態、構建自主創新體系的重要舉措。按規劃，要在3 5平方公里的改造區域高標準規劃建設科技館、航海博物館、多媒體體驗中心、數字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設施等，將其建成科技、文化及藝術的展示區、園區創智型產業的

39、重要承載地，建成xxIBD，形成xx西部一個新的科技文化商務中心。按照園區的戰略部署，2006年，xx灣區域改造工程全面啟動。年初以來，在園區管委會的正確領導下，經過園區創新基地管理辦公室的不懈努力，各項工作有條不紊，順利展開。 1、凌源街動遷工作成效顯著凌源街改造規劃面積5.7萬平方米，拆遷面積3.6萬平方米。目前，已經完成522個動遷戶、2家企業動遷補償的摸底調查工作，并制定了比較完善的動遷方案；同時，動遷手續已辦理完畢，動遷招標工作已完成，截至目前，一期動遷323戶，已經有250多戶動遷完畢，預計6月底完成動遷。 2、xx灣填海工程有序推進目前，已經完成擬征用海域立項和海域使用圖繪制；海

40、域征用論證報告和環境影響評估報告已經報送到相關部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補償摸底以及擬征用海域無爭議協議正同步推進；同時，填海施工設計已經委托xx理工大學進行設計。預計，8月底完成征海主件的報批工作，10月末進入施工。 3、周邊區域搬遷取得實質性突破經過多方努力，已經與沈陽鐵路局和xx海軍保障基地達成協議，對xx灣改造區域內的3.9公里的鐵路和2.4萬平方米的農貿市場進行拆除，4月中旬開始實施。同時，與位于改造區域內的xx第三發電廠進行了多次談判，該電廠已經同意整體搬遷。（三發電位于項目內部據現場調查，該廠搬遷時間還未確定） 4、開發建設的招商工作穩步進行此前，xx灣改造區域的

41、控制性規劃已經獲得批準，按照新的開發建設模式，xx灣改造將采取社會化開發，目前，開發建設的招商片已制作完畢，整體規劃沙盤也正在制作過程中。（二）新濱海路規劃從xx灣到黃浦路xx路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內，高新園區以及小平島這一地區將新增五六萬人，有關部門表示，為徹底解決xx西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在xx地區修建改造計劃中，xx海事大學附近的海岸線將向前移動，xx河與xx海事大學的教學港池航道入海口一并延伸，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。今年上半年，xx灣至xx的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹

42、底解決xx廣場至xx灣地區的交通擁堵問題。他們所負責的xx灣至xx路段的方案還沒最終出臺，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長約4.5-5公里，濱海路的設計標準將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。將要建設的濱海路將形成一條平行于“中山路-黃浦路-xx南路”的通道。此工程計劃在年內啟動，新路東側與老濱海路相連，以xx公園為起點，經xx灣填海區、西南路至xx公園延伸段、自然博物館北側至水產學院正門，再沿西尖山南側海濱，經西尖山西側、國家海洋環境監測中心至黃浦路xx路段，計劃今年五一通車。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導中山路上集中的車流分散行駛。有效分流xx

43、廣場、xx醫科大學附屬第二醫院、xx、學院廣場至海事大學沿線交通壓力。另外，xx灣管理中心還介紹說，因為工程沿海修建，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯。工程中會特別注意對礁石資源等自然景觀的保護，打算途經礁石將建橋跨過，加以保護，不會對市民到xx灣親海休閑造成影響。本案圖2-11四、近年高新園區重大項目（一）世界500強企業日本NTT集團落戶高新園區2006年4月，世界500強企業日本NTT集團通信株式會社投資的恩梯梯通信設備（上海）有限公司xx分公司在xx高新園區注冊成立。日本NTT集團在世界500強企業中排名第24位，NTT通信株式會社是NTT集團全資控股子集團之一，是

44、專業從事國際通信，Internet運營和以網絡為基礎的系統解決方案的電信網絡運營商。2004年10月NTT通信株式會社在上海成立恩梯梯通信設備（上海）有限公司。隨著公司業務的不斷擴大，2006年4月在xx成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發、設計，網絡系統集成的設計和維護。（二）世界500強美國美商安迅公司（NCR）入駐園區2006年8月16日，世界500強企業美國美商安迅公司（NCR）投資的NCRxx全球咨詢中心在xx高新園區正式成立。NCRxx全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測試、安裝及維護服務，而且直接接觸日本客戶參與應用系統開發的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及

45、系統整體設計等全套解決方案。NCR在xx的落戶，不僅會將xx的軟件人才結構提升到一個新的臺階，而且也會帶動xx軟件產業向一個更高的層次發展。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶xx高新園區2006年8月22日，全球最大企業軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在xx高新園區舉行甲骨文xx分公司成立儀式。xx市副市長戴玉林出席了儀式。甲骨文xx分公司致力于以北亞區的資源和知識庫以及Oracle全球支持團隊的力量，為客戶提供卓越的支持服務。xx分公司的成立是甲骨文“金色中國計劃”第二階段的重要組成部分。甲骨文（ORACLE）的入駐，使xx高新園區引進世界500強企業投資項目達到41家。（四）西門子投

46、資2億人民幣在xx高新區成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門子自動化與驅動集團投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在xx高新區舉行奠基儀式。這是西門子自動化與驅動集團在中國第一次從置地建廠開始，以獨資的方式成立新的運營公司。新公司的建成，將使西門子過程儀器、傳感器及工業通訊產品在中國實現本土化生產。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產品的生產基地之一。西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區七賢嶺產業基地，占地4萬平方米，分為兩期施工建設。一期建筑面積1.5萬平方米，2007年4月投入使用。西門子自動化與驅動集團的入駐對于xx高新技術產業將產生強大的輻射作用，對xx現代服務業的

47、發展和創新型城市建設也必將發揮積極的促進作用。（五）xx河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區開工2006年11月9日，xx河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區舉行奠基典禮。這一重大項目的啟動標志著xx軟件業在向國際化進軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區以知識為核心的現代服務業發展水平。xx河口國際軟件園，位于高新區xx南路軟件產業帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院xx創新園高新區研發孵化園，規劃面積150萬平方米。xx河口國際軟件園的建立，不僅能夠進一步提升高新區軟件信息服務業的聚集效應和產業集群優勢，加快軟件產業向國際化融合的速度，也將大大提高xx軟件產業在國際上的競爭能力。東軟

48、國際軟件園位于xx河口國際軟件園內，規劃建設面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預計2007年年底建成，并投入使用。作為第一個入駐xx河口國際軟件園的項目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業務以及嵌入式系統的開發。12年內，東軟國際軟件園從業人員將達一萬名以上。（六）花旗數據處理（上海）有限公司xx分公司在xx高新園區成立花旗數據處理（上海）有限公司xx分公司于2007年4月17日在xx高新園區注冊成立。預計到07年年底，花旗數據xx公司將發展到410人；到2008年底，將發展到1000人。屆時花旗數據xx公司將成為中國地區最大的金融科技服務中心

49、。（七）世界500強企業新日鐵solution落戶xx高新園區2007年4月13日，日本新日鐵系統集成株式會社向xx華信計算機技術有限公司投資200萬美元，以加強雙方合作，推動華信軟件外包業務的發展。新日鐵是世界500強企業之一，也是世界鋼鐵行業排名第二的龍頭企業。其經營軟件業務的新日鐵系統集成株式會社，在日本信息服務業中排名前十位，自2003年6月與xx華信合作以來，雙方建立了穩定的信賴關系，業務規模不斷增長。為了強化雙方客戶關系，新日鐵系統集成株式會社決定向xx華信投資200萬美元，一方面致力于雙方今后在特定領域的軟件外包業務發展；另一方面，也是通過強化合作關系，確保新日鐵solution

50、擁有穩定的軟件技術人才隊伍。（八）全球最大基金管理公司美國富達投資集團落戶xx高新園區2007年5月16日，全球最大基金管理公司美國富達投資集團在xx高新區軟件園成立外包中心。這是繼花旗集團后，第二家世界級金融機構在連設立的外包中心，開創了外資基金組織在中國建立外包中心的先河。預計在今后兩個月左右的時間內，富達xx公司將正式展開項目運營。富達投資在xx的落戶，進一步表明了它對亞洲12萬億美元的共同基金市場的關注，而亞洲共同基金市場僅占全球共同基金的6。富達投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續跟進投資。（九）世界500強企業日本柯尼卡美能達入駐xx高新區2007年5月22日，日本柯尼卡美能達商用

51、科技公司投資的柯尼卡美能達（xx）軟件開發有限公司在xx高新園區正式注冊成立，這是xx首家嵌入式軟件測試項目。該項目首期投資440萬美元，規模達300余人。（十）蘇爾壽在連建全球采購中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團總裁兼首席執行官唐布赫納向市長夏德仁通報了集團的重大舉措在xx建立集團全球采購中心，同時把更多高端技術轉移到xx的工廠。蘇爾壽集團是世界著名跨國工業集團公司，在150多個國家有常駐代表，雇員約32萬人，主要生產紡織機械、水力機械、熱力渦輪機械、往復壓縮機、離心機、工業泵等。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區建立集成電路培訓基地2007年8月1日，高新園區管委會欒慶偉主

52、任親自帶隊，與哈爾濱工業大學航天學院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區業務總經理劉國軍先生共同簽署了關于哈爾濱工業大學和Cadence公司在xx高新園區建立集成電路培訓基地的合作協議。根據協議規定，07年10月前將在高新園區成立“哈爾濱工業大學Cadence IC 設計聯合培訓中心”，開展集成電路設計和工藝技術方面的短期培訓，并建立相應的EDA平臺。這一協議的簽訂旨在解決xx市集成電路設計人才不足的瓶頸問題，并在增強企業發展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進高等教育人才與市場需求相結合方面的有益探索。（十二）英國電訊(BT)入駐xx高新園區2007年9月，世界500強企業英國

53、電訊在xx的投資項目英電科技(xx)有限公司正式成立。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在xx高新園區。主要從事軟件開發和客戶服務業務。英國電訊在2006年財富世界500強排名中列第162位，業務遍布于170個國家和地區。該公司主要經營項目包括網絡化的IT服務，地區、全國性和全球性的電訊服務，以及高端的寬帶和互聯網產品和服務。目前在北京、上海、深圳設有辦事處，此次在xx投資設立的英電科技(xx)有限公司是其首次在華設立的具有獨立法人資格的較大規模企業。英電科技的設立，不僅使我市服務外包行業又增加了一家世界級企業，更重要的是對英國企業投資xx起到了很強的示范效應。憑借英國電訊在英國企業界的影響

54、，可以為xx軟件行業和高新園區起到很好的宣傳作用。五、高新園區房地產市場價格行情綜述高新園區房地產市場發展時間較短，開發項目不是很多，近幾年只是零星有幾個項目在開發。由于時間短暫，調查深度有限，這里僅對高新園區房地產市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調查發現，xx南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。隨著軟件園的建設以及人們對文化氛圍的認同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價格上漲速度很快，現價格基本在9000-10000元/m2左右。如在xx橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了

55、2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經大學北側的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。（二）市場吸納速度加快從調查人員走訪的大多數幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。如億達開發的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發售至今半年時間內，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。據調查人員了解到，該區域樓盤的消費群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據了一部分。六

56、、“十一五”期間xx高新園區住房建設規劃（2006-2010）（一）xx高新園區住房建設基本情況1、“十五”期間住房建設取得的成績“十五”期間，xx高新園區用于住房建設的土地供應量為160萬m2，住房建設投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。2、xx高新園區經濟高速發展與園區住房建設分析（1）“十五”期間，高新園區各項經濟指標都保持了良好的增長勢頭，呈現出投資項目多、規模大的特點。園區現有企業3000余家，軟件信息服務業、動漫等產業發展迅猛，吸引了大量海內外優秀人才。而這些都是住房建設發展主要的推動力。（2）“十五”期間，園區住房結構、供求、價格與銷售分

57、析在住房套型結構方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。戶型與市場需求基本匹配。市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。20012002年年銷售量平均約為30萬m2，2003年約為70萬 m2，2004年約為120萬m2，2005年為50萬m2，供略大于求，基本平衡。價格情況20012003年，住房平均價格為26003200元/ m2；20032004年，住房平均價格為32003900元/ m2；20042005年，住房

58、平均價格為40005000元/ m2。從以上價格走勢上看，受房地產大勢和需求影響，價格漲勢過快，價格結構不甚合理。園區住房需求預期分析a、軟件園、xx灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區范圍內商品房開發的集中區域，其中園區學府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區，并面臨新一輪的發展。今年市政府為遏制房價的過快增幅，推出了限價商品房、經濟適用房等多項措施，但園區范圍內的商品房銷售并未受到大的影響，房價仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區域高檔樓盤的價位依然具有上升空間。從上述數據分析，總體銷售價格每年呈遞增趨勢，長幅大約在15%。b、根據市場需求，園區內的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積

59、80120平方米為宜，加之學府集中、交通方便、物業管理完善，區域優勢明顯，整個市場需求總體走強。據了解，以自住為目的的購房者中，以80120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。c、二手房市場是房地產市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進一步擴大。尤其是進入二手房市場的次新房價，成交價從去年9月就步入5000元大關，此后一直平穩走高，今年初部分成交價已達到5500元以上。據統計，14月份，二手房包括房改房成交件數492件，成交額達1.5個億，占各類房產交易量的30%之多。除此

60、，房地產抵押額達10.7個億,形成了房地產市場的聯動局面。（二）xx高新園區“十一五”期間住房建設規劃目標 “十一五”期間，xx高新園區住房建設發展總體目標是：以貫徹宏觀調控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進步為動力，提倡綠色建筑，健全房地產業法律法規建設，規范市場，推動房地產業健康穩定發展。具體目標如下：1、住宅建設總投資額為120億元，住宅建設年平均投資額為24億元。2、商品房總建設面積為420萬m2 ，商品房建設年平均竣工面積84萬m2 。（三）住房建設總規模“十一五”期間，高新園區住房建設總規模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發展普通商品住宅和為高新技術產

61、業配套的廉租公寓。優先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70%。土地的供應量在限套型、限房價的基礎上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位，繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型土地供應。（四）xx高新園區住房結構1、各類住房建設結構比例根據國家、省、市相關政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設項目，根據要求進行重新調整套型比例。2、戶型控制標準根據建設部戶型標準，嚴格控制中小套戶型

62、，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。其中，小套戶型多層建筑戶型標準60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準70 m2 ，中套戶型多層建筑戶型標準80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準90 m2 。 據此，園區戶型控制標準以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標準為：一室一廳戶型控制在5070 m2 ，二室一廳戶型控制在7080 m2 ，二室二廳戶型控制在8090 m2 ，三室二廳戶型控制在110 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。（五）xx高新園區住房布局1、住

63、房建設總體布局根據高新園區產業特點，主要以產業項目建設為主，生活住房建設為產業建設服務。總體分布是1、七賢嶺產業基地周邊（包括xx灣地區，河口灣地區，七賢嶺療養區，學苑廣場等）。2、軟件園區域。3、xx鎮。4、黃泥川村。5、英歌石（國營養牛場）。6、雙D港。7、xx龍頭鎮。2、2006年和2007年住房建設規劃布局2006年至2007年住房建設規劃布局是以xx灣地區xx鎮、王家村、大山村附近、軟件園、學苑廣場和七賢嶺療養區為重點，主要建設中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。 七、xxxx項目順應時勢：天時地利人和綜上所述，自大xx西拓北進的號角吹響以來，隨著xx區南關嶺新火車站的建立、機場新區

64、的改造、xx灣的整體規劃，xx區已成為xx房地產開發的熱點區域。再加上高新園區眾多國際知名企業的入駐，以及高新園區億達東方圣荷西、宅語原等品牌房地產項目的進駐，使得高新園區的區域價值與住宅產品品質都得到了大幅的提升；本項目為軍產，價格相對便宜，再加上園區本身具有濃厚的文化氛圍，園區本身房地產市場價格漲幅大，市場吸納速度快，因此本項目具備不可比擬的自然環境、成熟優秀高效的房地產精英團隊、完美無缺的建筑品質、大批的客戶資源積累，加之附近xx灣的改造和新濱海路的規劃，可以說項目順應時勢，已達到天時、地利、人各的條件。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。第三章 市場調查及項目分析第一節 高新園區房地

65、產市場調查一、高新園區及周邊部分樓盤情況匯總表3-1 高新園區板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層7.352.3011000-1800013500均價120-150-50%剩400余套-2宅語原高層3.921.808400-1200010500均價50-901-2室80%剩200余套6棟18-26層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層3.5-7500均價110-1752室-4室售罄-4斯坦福院落多層小高層3.31.8010500均價801-2室多層基本售罄現推出3棟小高層面積在62-90平5名仕樂居多層高層

66、1.872.158500均價80-1302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅141.145900-80007000均價130-1702-3室-7CITY ONE小高層79613.557200-850039-4890-1341-2室售罄精裝修隨著軟件園一期、二期的開發及眾多高新企業的入駐，使得高新園區在整個xx市的影響越來越大，同時該板塊靠近xx理工大學、海事大學等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在9000-10000元/m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。表3-2 小平島板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態占地（m2）容積率價格（元/m2）面

67、積（m2）戶型銷售率1小平島高層、小高層1261.17630-118009000均90-1402室-4室一期基本售罄，目前二期在售該區域存在明顯的景觀優勢，但由于該區域在之前的xx區劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規模開發，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。表3-3 xx灣板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1半島聽濤小高層高層2.12.5均140001802室80%2xx明珠小高層高層72.86均18000（含精裝修）190-2703室3宏都筑景多層小高層101.85均11000約1002室一期售罄4世嘉xx二期小高層高層71.86均1

68、2000902室一期售罄二期正在預定中5一品xx新座小高層高層63.2814000均170-1803室6晨熙xx國際高層（30）277000-850040-200精裝售罄7東方xx高層（2棟）16.716000-18000均40-150精裝（家電）08年3月開盤xx廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是xx新的商務中心區，景觀、地段優勢無可比擬，因此現階段xx灣板塊的樓板價格位居xx市首位，該區域的均價保持在14000元/m2左右。該區域主要消費群體是外來省市購房者。該區域與本案可比性不是很強。表3-4 xx軍產樓盤個案對比表（注：加底色為本項目可對比樓盤對象）序號樓盤位置建筑形態占地價格

69、（元/m2）戶型面積（m2）戶型備注1慶軍公寓xx區后鹽陶瓷城北多層3870-487047-821-2室100多戶總價21-23萬；訂金2-3萬，七天內交全款2軍香苑xx區劉家橋 香周路367號高層3450起總戶數300戶；05年開售，06年售罄3香島麗灣xx區小平島入口處高層、小高層0.7萬m26000均40-1101-3室360套2006年3月1日開盤；2008年5月1日入住；訂金2萬，15天內交全款；4帝景xx沙河口區景賓巷25號（原沈空干休所）多層、小高層、高層2.7萬m28300起90-1602-3室300戶（可用原有產權房抵壓貸款）5八一新居xx區機場前南林路賢林園23-3小高層3

70、600均45-1401-3室6雁南園xx區南關嶺小高層2999起50-1101-3室7茂林馨苑xx口區茂林街2號多層3100均81-1701-3室2007年8月開盤，12月份住房軍產樓盤由于受到產權和不能銀行按歇貸款的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優勢，xx目前均產房的均價在5000元/m2左右。二、戶型變化發展情況高新園區房地產發展時間較短，開發樓盤較少，最早適合居住的傳統二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區域的購房消費者的特征及需求決定的。該區域的消費者主要是高新園區工作員工及學校教師，高

71、新園區員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業，學校老師則偏向于在學校周邊購買自住型物業。因此，在該區域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。表3-5 高新園區項目戶型發展變化情況分析項目名稱開發時間主力戶型面積（平米）弘基書香園一期2000年90-120（傳統二室、三室）弘基書香園二期2001年100（二室）、140（三室）翰林觀海2002年50-100二室、85-125三室億達國際新城2003年90-100二室、120-150三室弘基書香園三期2004年90-100二室、120-140三室CITY ONE2005年39-48精裝一室大有恬園二期2006年40-60精裝一室（商住LOFT

72、）學府1+1二期2006年 80三室（LOFT）東方圣荷西2007年120-150（3室 40%為越層）宅語原2007年50-90（精裝修小戶型）斯坦福院落2007年80（2室）第二節 項目SWOT分析xxxx項目SWOT分析優勢： 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質量優良； 地塊地勢平坦，有利于施工建設； 位于主干道xx南路東南側，多條公交經過，交通便利； 靠近高新技術產業園區、IT產業園區，周邊聚集眾多潛在消費者； 高等學府聚集區、文化氛圍濃厚； 周邊居住氛圍已經形成，生活配套設施完善； 項目屬于規劃中的泛xx區域、濱海路規劃使地塊價值得到提升； xx較大的軍產項目，價格上會與同等商

73、品房形成優勢； 軍產項目過戶只是在部隊房產部門變更，沒有稅費。劣勢： 軍產房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格； 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大； 現階段周邊環境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期； 項目東側城市污水處理廠，對項目景觀、環境造成一定的影響； 經過項目內的xx河水質差，改造難度較大，費用高； 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大； 現有三棟建筑，對整體建設有一定制約和影響； 項目靠海太近，濕氣重； 地塊分散，須分別定位，分區管理，加大規劃、管理難度。威脅： 政府07年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制

74、銷售，加重了買家持幣觀望的心理； 0708年xx土地放量較大，隨之將加大產品的市場供給量，銷售難度加大； xx灣改造尚需一段時間，短期內難以提升區位價值及項目形象； 國家已對小產權有規定，對軍產項目政策規定的不確定增加未來風險性； 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。 機會與出路： 大xx“西拓北進”策略，帶動xx西部房地產的發展； xx灣整體規劃改造，改善周邊環境，未來升值潛力大； 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值； 高新產業、IT業的蓬勃發展，為本項目帶來更多的目標消費群體； 發揚優勢，化解劣勢，將不利因素轉化為有利條件； 走產品創新之路，創造出差異化核心競爭優勢。第三節 項目定位及

75、目標消費群體分析一、項目定位依據 xx市經濟環境及未來發展趨勢； xx市市民經濟現狀與未來發展； xx市房地產市場發展現狀及趨勢； 本項目地理位置、規劃設計條件及現狀； 同類型項目價格及銷售情況； 相關的法律法規和規定。二、項目定位 主要針對市場為xx四區中高端市場及外地市場； 項目價格定位為中檔，實際品質為高檔項目； 適合以居住、投資、養老、休閑為主； 產品定位應以創新的形式取勝； 為區別于區域其它項目，注重產品戶型細節，滿足消費人群追求高性價比的要求。三、目標客戶群體分析表3-6 目標客戶群體分析表客戶分類客戶特征客戶的具像描述購買動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯

76、不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的服務品質稀缺物業，轉化為度假需求，彰顯身份高端客戶 高級公務員及高層領導、商務人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質感時尚感與品質服務,實現特定的生活習慣中高端客戶高級白領精英及企業管理層、私營企業主、商務人士取決于物業的檔次、品質感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領階層、技術人員及投資客注重物業的交通環境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業的交通及價格，對物業品質

77、有一定的要求，增加企業凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優勢按區域劃分 xx市內四區首次置業人群； 北三市及外地欲在xx購房人群； xx市高新技術產業園區就職人群；按職業劃分 xx市大型企事業單位中高收入人群； xx市內私企白領、金領； xx南路大學城教師人群； xx本地私企老板、個體業主以及其他中高收入階層； xx及外地高收入退休職工； 外地欲在xx置業的高收入人群。按年齡 3550歲事業有成人士； 5065歲中高收入退休人群。 按年收入 家庭年收入在10萬元以上的中高消費層； 家庭年收入在5萬元左右的中等消費層； 灰色收入較多的其他消費層。表3-7 目標客戶群體劃分表類別客層家庭年收

78、入預計來源核心有效客戶中高消費層10萬以上xx市內中高層管理者 xx本地私企老板、個體業主 xx市內白領階層 高新園區欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 xx市區、北三市及外地來連養老人群重點有效客戶中等消費層510萬xx本地購買居所的人群 高新園區及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項目戶型產品定位以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。本著開門進院，登堂入室的理念，先進花園后進家，戶戶均帶一個休閑娛樂觀景的小自然空間，可品茶、讀書、種花、養魚把中國傳統文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當中，有效地提高了住宅的實用性與舒適度。以上戶型的特

79、點是：純南陽光小筑的一室兩廳，5明設計，小空間，大格局，功能規劃合理。南北通透的三室兩廳，北側生活陽臺，南側觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。以上戶型的特點是：采用人性化設計理念，5明設計，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進花園后進家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。第五章 建設規模及方案一、建設規模項目占地：118580，項目總建筑面積：387123.49，其中住宅建筑面積：251062.19，現有住宅建筑面積：24048.75，公寓建筑面積：62349.82，產權酒店建筑面積：10312.56，公建建筑面積：39350.17，地下面積：74128.2

80、0。二、建設總體方案表5-1 項目總體技術經濟指標項目單位數量備注規劃總用地ha11.85總建筑面積M2387123.49 不含地下面積住宅建筑面積M2275110.94 其中B區 M2118467.75 C區M270827.06 D區M261767.38 現有住宅M224048.75 公建建筑面積 M239350.17 其中A-1區酒店M214936.12 A-2區商鋪M27337.37 B區幼兒園M2545.54 C區商鋪M24726.49 D區公建M28804.65 變電所及其他配套設施M23000.00 公寓建筑面積M272662.38 其中A-1區公寓M226717.52 A-1區產

81、權酒店 M210312.56 A-2區公寓M235632.30 地下面積M274128.20 其中A-1區地下M218935.26 A-2區地下M25380.98 B區地下M228708.85 C區地下M214480.00 D區地下M26623.11 綠地率%36.20 容積率3.27 不含地下面積三、項目選址通過對該地塊的地質勘測和研究可得出：該地塊地質良好，地耐力可滿足本項目的要求，適于工程建設。該項目地塊符合xx口區城市規劃，基礎設施條件基本具備。該項目通過土地所有權出讓的方式獲得該地塊的所有權。四、節能、節水（一）節能措施項目建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和xx市有關節約能源的法

82、規和政策，嚴格執行民用建筑節能設計標準。保證舒適、健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。（二）節水措施1、項目水環境合理規劃和建設項目水環境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障

83、回用水的安全和適用。對項目用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。2、綠化景觀用水節水保障項目綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少

84、灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。五、環保、勞保措施（一）環境保護項目的生態環境保護要符合總體規劃要求，為此在設計上要求設計師依據中華人民共和國環境保護法的相關要求在建筑物中科學合理設計涉及環境保護的系統和建筑材料。擬采取的措施有：1、垃圾處理(1) 建筑垃圾主要是由于土方開挖、場地平整產生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結束后將及時清理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。(2) 生活

85、垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水再通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉運到指定垃圾處理場集中處理。2、污水處理建立完善的生活污水排放系統，處理后達到國家環保法規要求后排放。3、噪音處理對公共場所、機電設備、泵房等產生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合中國城市區域噪聲標準。4、大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節約能源；制冷設備禁止選用以氟里昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環境敏感地帶。5、材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現對生態環境的保護。6、防災安全措施制定和執行防火制度，配

86、備充足滅火器具；完善防洪設施，注意維護和檢修。（二）勞動保護對本項目施工過程及經營過程中職員的勞動保護應符合中華人民共和國勞動法，擬采用的措施為：1、 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環境除塵、飲食衛生、發放安全保護用具等。2、 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。3、 在公司運營期間，公司應與職員簽訂合法的用人合同，保護職員的合法權益。4、 公司應為職員提供勞保用品。六、安全、消防與衛生防疫（一）安全措施在建筑設計中應該符合城市居民住宅安全防范措施建設管理規定和城市燃氣安全管理規定等法律、法規，擬采用的措施如下：1、在項目施工過程中

87、要求施工方設置安全管理小組，并督促其嚴格執行有關安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。2、對一定級別的業主，由保安部門制定相應的安全保衛計劃和應急措施；3、對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓；4、定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發現問題、解決問題。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財產、職員和客戶的人身安全，并關系到整個項目的聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質并具有豐富業績的結構及消防設計單位和施工單位，嚴格按照相關的結構設計、施工規范以及建筑設計防火規范進行設計、施工和竣工驗收。在運營期間還應嚴格執行中華人民共和國消防法，杜絕消防事故。擬采

88、用的措施有：1、設施在設計上要達到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統。2、部門專門設立消防保安崗位，通過對安全設施及消防報警聯動控制系統的晝夜監控，及時發現并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。3、安全及消防設備，對設備進行及時的維護與更換，保證安全及消防系統的正常運行。4、健全消防制度，逐級落實消防責任制嚴格執行消防的操作程序；健全消防組織，根據實際需要進行演練。5、關鍵場所設立醒目的消防警示標志。（三）衛生防疫遵守執行公共場所衛生管理條例，其衛生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛生防疫對于項目的經營狀況有重要的影響。擬采用的措施有：1、與醫療機構協作，建立完善的醫

89、療保障體系，以便處理突發事故、緊急病人；2、健全衛生保潔制度，確保無衛生死角，并定期進行大清掃；對公司職員簽約前進行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽；3、對公共用具、公共場所加強衛生管理，作到專人專職；4、積極配合政府有關部門的衛生防疫檢查；5、在禁止吸煙場所設立醒目標志。七、工程進度計劃顏色時間時間段前期手續1個月2008年3月工程進度24個月2008年4月-2010年3月銷售周期29個月2008年6月-2010年10月貸款周期12個月2008年4月-2010年3月還本進度10個月2008年6月-2010年3月表5-2 項目工程進度、投資計劃、銷售進度、回款計劃、貸款還款保障計劃表2

90、009年2010年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月前期手續工程進度（視為均勻投入）投資額705770577057705770577057705770570007057705770447044704470447044704470440007044%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.56%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%5.55%銷售進度銷售額2233214888133991339910422

91、446629787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978%15.00%10.00%9.00%9.00%7.00%3.00%2.00%0.50%1.00%1.50%1.50%2.00%3.00%4.00%5.00%8.00%5.00%1.00%1.00%0.50%0.50%0.50%1.00%1.00%1.00%1.50%1.50%2.00%2.00%貸款周期還本進度償還本金1000100010001000100010001000100010001000月息18856

92、504437312519126月還息累計188244294337375406431449462468月末貸款余額累計10000100009000800070006000500040003000200010000銷售稅金及附加122881973773757324616441821231231642463284096554098282414141828282123123164164所得稅499333299299233100671733505067100133166266166333317171733333350506767現金流現金流入2233214888133991339910422446629

93、787441489223322332978446659557444119107444148914897447447441489148914892233223329782978現金流出705770578972826481438136790074332557612872357229727473897504762079657620715911558587101115115115173173230230凈現金流-7057-7057133606624525752632522-296727226681361-5002-4996-4297-2923-1549-1763945-176-567013746876

94、87-63571374137413742060206027472747累計凈現金流-7057-14113-7535871111281639118912159461866819336206971569510699640234801930175557005525-146122819152602-3755-2382-10083662426448772349981第六章 相關單位簡介一、建設單位簡介 由于項目現處于前期運作階段，建設單位需要進行嚴格的市場招投標來確定，因項目尚未到建設單位招投標階段，所以建設單位暫未確定，開發商的要求是：xxxx項目的建設單位必須具備一流綜合實力與一流專業施工技術，必須

95、把項目高度科學的策劃設計理念有效地融會貫通于建筑產品當中。使xxxx項目成為xx房地產市場中品質工程。二、設計單位簡介 中外建工程設計與顧問有限公司是中國對外建設總公司直接管理的全資子公司，具有工程設計資質甲級證書，城市規劃資質甲級證書，xx分公司現在員工66人，全部大學本科以上學歷，其中高級職稱11人，中級33人。公司成立以來，在總公司領導下，依靠自身技術力量，先后承接了不同規模，不同類型的工業與民用建筑、城市規劃設計、園林環境藝術設計等幾十個工程項目，并多次獲得部級嘉獎。三、代理公司簡介xx紅土基業房地產咨詢有限公司創始人林立平博士，1987年林立平博士畢業于北京師范大學，曾出版封閉結構的

96、終結等專著數部，發表論文60多篇，1999年被評為全國房地產十大策劃人之一。公司策劃代理的著名項目有：廣州萊茵花園、廣州白云xx花園、成都錦官新城、長春天地十二坊、xx青云林海、動力街區、新希望花園等，先后在全國各地成功運作了60多個項目。“紅土”作為公司品牌形象正以其朝氣蓬勃的姿態向前發展，公司現有員工58人，本科以上學歷40人，大專以上8人。其中全國房地產估價師2人，高級會計師級2人，全國房地產經紀人8人，經濟師3人，xx市房地產經濟人20人，工程師2人。公司具備xx市房地產經紀代理資質，現正申請xx首批房地產經紀一級代理資質。公司被中國“新地產”評為全國地產代理百強企業（排名第38位）。

97、紅土基業的理念是：戰略決定成敗，執行重在過程，“紅土”接手的每一個項目都將成為精品。第七章 銷售價格與銷售收入估算表7-1 可比樓盤個案指標對比表序號樓盤建筑形態占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層7.352.3011000-1800013500均價120-15050%剩400余套2宅語原高層3.921.808400-1200010500均價50-901-2室80%剩200余套6棟18-26層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層3.57500均價110-1752室-4室售罄4斯坦福院落多層小高層3.31.8010500均價801-2室多層基本售

98、罄現推出3棟小高層面積在62-90平5名仕樂居多層高層1.872.158500均價80-1302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅141.145900-80007000均價130-1702-3室7CITY ONE小高層79613.557200-850039-4890-1341-2室售罄精裝修通過對以上可比樓盤市場調查與項目分析，比較推導出本項目銷售均價及收入估算如下表：表7-2 銷售收入估算表項目可售面積（） 銷售均價（元/）銷售總額（萬元）住宅B區74789.01 650048,612.86 C區70827.06 700049,578.94 小計98,191.80 商鋪1206

99、3.86 80009,651.09 公寓A-1區公寓15496.16 750011,622.12 A-1區產權酒店5981.28 78004,665.40 A-2區公寓20666.73 750015,500.05 小計31,787.57 地下車位925.00 10萬/個9,250.00 合計148,880.46 注：本項目銷售面積較少，若想提高利潤，則需增加銷售面積。 表7-3 建筑面積分配比例表項目總建筑面積單位可售比例及面積部隊比例及面積比例面積比例面積住宅B區住宅118467.75 74789.01 43678.74 C區住宅70827.06 70827.06 D區住宅 61767.38

100、 61767.38 小計251062.19 58%145616.07 42%105446.12 公建A-1區酒店14936.12 A-2區商鋪7337.37 7337.37 B區幼兒園545.54 C區商鋪4726.49 4726.49 D區公建8804.65 8804.65 變電所及其 他配套設施3000.00 小計39350.17 58%12063.86 42%8804.65 公寓A-1區公寓26717.52 58%15496.16 42%11221.36 A-1區產權酒店10312.56 58%5981.28 42%4331.28 A-2區公寓35632.30 58%20666.73 4

101、2%14965.57 小計72662.38 58%42144.18 42%30518.20 地下車位A區酒店地下車位189位189 （人防不可售）A區公寓地下車位103位103 （人防不可售）B區地下車位715位65560C區地下車位270位270D區地下車位90位90小計925150第八章 投資估算一、開發成本估算（一）土地成本序號項目名稱費用總額（萬元）備注1地價13,000.002土地契稅520.00稅率4%合計13,520.00（二）前期工程費序號項目名稱樓面單價（元/）費用總額（萬元）建筑面積（）備注1規劃設計費301,311.61437202.942三通一平費10118.50118

102、500占地面積3水文地質勘查費112.19建安的0.15%4可研及策劃費50.00合計1,592.30（三）建安工程費項目樓面成本（元/）裝修單價（元/）費用總額（萬元）建筑面積（）住宅B區140016,585.49 118467.75 C區14009,915.79 70827.06 D區14008,647.43 61767.38 小計35,148.71 公建A-1區酒店18502,763.18 14936.12 A-2區、C區商鋪20002,412.77 12063.86 幼兒園2000109.11 545.54 D區公建20001,760.93 8804.65 其他配套設施2000600.

103、00 3000.00 小計7,645.99 公寓A-1區公寓18505006,278.62 26717.52 A-1區產權酒店185010002,939.08 10312.56 A-2區公寓16005007,482.78 35632.30 小計16,700.48 地下A-1區地下人防25002,366.91 9467.63 A-1區車位20001,893.53 9467.63 A-2區地下車位20001,076.20 5380.98 B區地下車位20005,741.77 28708.85 C區地下車位20002,896.00 14480.00 D區地下車位20001,324.62 6623.1

104、1 小計15,299.02 合計74,794.20 （四）基礎設施建設費序號項目名稱樓面成本（元/）費用總額 （萬元）備注1城市基礎設施建設費200.00 7,261.49 按建筑面積計算2外網工程90.00 3,267.67 3電力配套工程90.00 3,267.67 4智能化系統工程80.00 2,904.60 5環境景觀工程 50.00 1,815.37 6臨時水5.00 181.54 7臨時電3.00 108.92 8區內排水15.00 544.61 9臨時設施費1.00 36.31 合計534.00 19,388.19 （五）開發期間相關費用序號項目名稱樓面成本（元/）費用總額（萬元

105、）備注1勞動保險費50.001,815.37按建筑面積計算2市政工程質監費1.6058.093質量監督費1.8065.354沙石管理費0.5519.975白蟻防治費2.0072.616墻改專項基金8.00290.467水土保持費1.5054.468環境評估費2.5090.779維修基金66.002,396.2910人防結建費20.00726.1511房屋面積測繪費2.0474.0712工程監理費15.00544.6113招投標費10.00363.0714檔案費1.8065.3515施工審圖費1.6058.0916電管費3.50127.0817施工圖預算編制費3.00108.9218散裝水泥基金

106、費0.9032.6819環保排污費5.50199.69合計197.297,163.10（六）開發成本估算序號項目名稱費用總額（萬元）1土地成本13,520.002前期工程費1,592.303建安工程費74,794.204基礎設施建設費19,388.195開發期間相關費用7,163.10合計116,457.79二、開發費用估算序號項目名稱費用總額（萬元）備注1銷售費用4,466.41銷售收入的3%2財務費用468.04貸款期1年，年利率7.47%3管理費用3,493.73開發成本的3%合計8,428.19三、不可預見費用估算序號項目名稱費用總額（萬元）備注1開發成本116,457.792開發費用

107、8,428.19合計124,885.983不可預見費2,497.72上述合計的2%四、投資總額估算序號項目名稱費用總額（萬元）1開發成本116,457.792開發費用8,428.193不可預見費2,497.72合計127,383.70五、利潤表序號項目名稱費用金額（萬元）備注1銷售收入148,880.462投資總額127,383.703銷售稅金及附加8,188.43銷售收入的5.5%4利潤總額13,308.345所得稅3,327.08所得稅稅率25%6稅后利潤9,981.25注：在項目建成后酒店及幼兒園成為甲方的固定資產，對外開放，每年均有營業收入，此部分收入應另行計算，未體現在在此次投資分析

108、利潤中。六、靜態投資效益分析表序號指標名稱指標值1稅前銷售利潤率8.94%2稅后銷售利潤率6.70%3稅前投資利潤率10.45%4稅后投資利潤率7.84%5資本金利潤率（稅后）8.50%6靜態投資回收期（年）0.34七、動態投資效益分析表序號指標名稱指標值1動態投資回收期（年）0.352凈現值（萬元）8905.363財務內部收益率4.47八、開發成本敏感性分析變動趨勢開發成本 變動比例開發成本 （萬元）總投資額 （萬元）樓面成本 （元/）稅后利潤 （萬元）稅后投資利潤率降低-5%110,634.90121,444.353,344.8914,435.7611.89%-2%114,128.6412

109、5,007.963,443.0411,763.059.41%00116,457.79127,383.703,508.479,981.257.84%提高2%118,786.95129,759.443,573.908,199.456.32%5%122,280.68133,323.043,672.055,526.744.15%九、銷售總額敏感性分析變動趨勢銷售總額 變動比例銷售收入 （萬元）稅后利潤 （萬元）總投資額 （萬元）稅后投資銷售利潤率利潤率降低-5%141,436.444,398.24127,383.703.45%2.95%-2%145,902.857,748.04127383.706.0

110、8%5.20%00148,880.469,981.25127,383.707.84%6.70%提高2%151,858.0712,214.46127,383.709.59%8.20%5%156,324.4815,564.27127,383.7012.22%10.45%十、投資總額敏感性分析變動趨勢銷售總額 變動比例銷售收入 （萬元）稅后利潤 （萬元）總投資額 （萬元）稅后投資銷售利潤率利潤率降低-5%148,880.4614,758.14121,014.5211.59%9.91%-2%148,880.4611,892.00124,836.039.34%7.99%00148,880.469,981

111、.25127,383.707.84%6.70%提高2%148,880.468,070.50129,931.376.34%5.42%5%148,880.465,204.36133,752.894.09%3.50%十一、現金流量分析項目現金流量分析表序號項目建設經營期2008200920101現金流入81,884.2549,874.9517,121.251.1銷售收入81,884.2549,874.9517,121.251.2其他現金流入0.000.000.002現金流出63,216.3067,314.808,368.102.1建設投資56,452.0963,419.767,043.822.2利息

112、支出430.6937.350.002.3銷售稅金及附加4,503.632,743.12941.672.4所得稅1,829.901,114.57382.613凈現金流18,667.95-17,439.858,753.154累計凈現金流18,667.951,228.109,981.25動態經濟指標凈現值（i=10%）8,905.36財務內部收益率4.47投資回收期（年）靜態0.34動態0.35第九章 投資計劃與資金籌措本項目開發需要籌措資金：人民幣1億元，貸款期一年，利率：7.47%，資金籌措計劃如下：投資計劃與資金籌措表序號項目名稱建設期2008200920101投資總額63,216.3067,

113、314.808,368.101.1建設投資56,452.0963,419.767,043.821.2投資利息430.6937.350.001.3其他6,333.533,857.701,324.282資金籌措49,127.9039,127.9039,127.902.1自有資金39,127.9039,127.9039,127.902.2借款10,000.000.000.003預售收入81,884.2549,874.9517,121.25第十章 風險分析與防范對策一、風險分析房地產領域的風險就是房地產投資過程中，某種低于預期利潤，特別是導致投資損失的可能性。從以上的投資分析可以看出，該項目可以獲得較

114、高的利潤。但是由于房地產投資價值量大、周期長、位置的不可移動及市場競爭不充分等特點，本項目也面臨著一定的風險。（一）系統風險系統風險是指對整個市場內所有的投資項目產生影響，投資者無法避免的風險，包括通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險、利率風險等。對于該項目而言，由于建設工期較長，項目的竣工面積較大，房地產市場的宏觀政策和xx市尤其是xx區同類房地產項目的市場供求狀況對項目投資利潤率的影響最大，可能會導致項目的利潤率達不到投資者的預期，是該項目面臨的系統風險。（二）非系統風險非系統風險是指只對市場內個別項目產生影響，可以由投資者設法避免或通過投資組合的方法消除的風險，主要包括經營風險、財務風

115、險、管理風險等。該項目最突出的是建設期風險，該項目投資大，建設周期較長，會存在一定的非系統風險。二、防范對策針對以上的風險分析，我們提出以下幾點防范措施：（一）關注政策動態，認準投資方向。時刻關注政府的各項方針政策的變化，尤其是對房地產開發的態度。通過對國家各項政策的研究，既有助于開發商確定正確的投資方向，較準確地預測未來市場需求，又有利于開發商根據政策的變動及時調整策略，有效控制系統風險。（二）加強市場調查研究，尋找投資良機。在房地產投資領域只有通過深入的市場調查研究，才能準確把握市場動態，獲得高質量的市場信息。有利于對預期結果進行比較準確的預測，從而降低預期結果與實際結果的差距，即有效規避

116、風險。（三）加快項目建設，充分發揮優勢。該類型房地產項目將采用一些最新的住宅戶型產品與建設科技成果，同時，本項目是龍王塘大型濱海社區重點建設工程將獲得龍王塘村委會大力支持，會有更好的企業及產品形象。所以，應加快項目建設進度，抓住良好的市場時機，實現項目的經濟效益和社會效益。第十一章 綜合評價與建議一、xx市經濟潛力巨大振興東北老工業基地的政策，決定要把xx建成東北亞重要國際航運中心，這給xx的經濟發展帶來了更大的發展空間。xx于2005年被央視評為最具經濟活力的城市，2006年最佳旅游城市說明xx的經濟發展潛力巨大。二、項目投資利潤高于行業平均水平從以上分析可以看出：本項目投資利潤率、銷售利潤

117、率遠大于行業平均利潤率；內部收益率大于行業基準收益率；項目凈現值遠大于零。表明該項目的收益水平不僅達到而且高于行業平均水平，是一個非常理想的投資項目。三、科學嚴謹準確的銷售服務房地產項目賣的房屋產品，因此產品與服務的好壞決定著產品是否被消費者購買，在廣泛市場調研的基礎上進行科學的產品定位非常關鍵，產品定位準確還不夠，富有創意和有效的廣告宣傳是向消費者告之產品特色的關鍵，消費者上門后，更需要有專業熱情的銷售服務才能使自己的產品被消費者所購買。四、加強成本控制廣義上的成本控制貫穿于項目開發全過程。要有效地控制項目成本，就要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、規劃設計方案確定、工程施工與采購、銷

118、售控制與管理、資金運作與財務管理、物業管理等多方面采取措施，通過技術方案比選、經濟分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到開發各環節的措施之中。五、項目具有較高的社會效益本項目位于泛xx區域，目標是建成xx南路高新園區一顆亮麗的明珠工程。xxxx建成要為廣大消費者奉獻他們真正喜愛、需求的居住產品。六、項目發展空間較大項目良好的地理位置，不可復制的自然海景，項目獨特的市場定位、規劃設計、產品策劃有很大的優勢，并且隨著xx灣改造及新濱海路規劃的完成，未來有著較大的發展空間，這就需要得到各方面協調配合與不懈努力。如通過種種努力，客戶對本項目接受認可度高，市場反應良好，項目將會獲得更大的盈利。綜上所述，本項目符合建設大xx西拓北進的總體規劃，具有絕版的自然環境條件，開發商、設計單位、建設單位、代理單位的優勢整合資源，結合高新園區的區域特點，本項目的建成將有效繁榮高新園區整體風貌，經濟效益及社會效益良好，資金籌措可行，建議盡快進行該項目的建設。