1、集住宅商用辦公于一體的商住小區建設項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月集住宅商用辦公于一體的商住小區建設項目可行性分析報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月86可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總論9一、項目概況9二、項目提出的理由與過程11三、項目建設的必要性13四、可行性研究報告編制原則與依據14

2、（一）編制原則14（二）編制依據14第二章 房地產市場現狀與需求分析15一、*市房地產市場現狀16（一）*房地產發展及消費能力分析16（二）房地產開發企業不斷增長17（三）房地產開發投資增長，房屋施工、竣工、銷售面積增加17二、*市房地產市場供需預測17（一）人口結構分析17（二）開發結構分析18（三）城市化對房地產市場的影響19（四）城市化流動人口對房地產市場的影響19（五）以改善現有生產條件為目的的消費需求19（六）舊城區改造對房地產市場的影響19（七）非理性消費需求對于房地產市場的影響20（八）*區房地產行業未來發展方向20三、房地產價格預測201、區域市場內，有較強的消費能力；224、

3、多方面因素支撐，短期內市場價格快速上漲的趨勢不會改變。22第三章 項目建設地點及建設條件23一、項目選址23（一）項目地點23本項目位于*市*區*西街南、109國道北、訶額倫路西。23（二）場地現狀23（三）城市規劃及區域性規劃要求23（四）場地工程地質及水文地質情況23二、建設條件24（一）自然條件24（二）人口環境25（三）基礎設施條件26（四）市政條件262、污水273、雨水27第四章 項目建設方案28一、編制依據288、建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95；28二、規劃設計主題29三、規劃設計方案29（一）總體規劃29（二）總平面布置及功能布局29（三）交通設計29（四）景觀設

4、計30（五）日照間距30（六）總平面雨水排水與回收利用方式30（七）主要建設項目30四、建筑方案31（一）建筑方案描述31（二）建筑結構31建筑結構的設計使用年限和安全等級32（三）建筑功能32（四）建筑材料及設施33第五章 配套工程建設方案35一、電力工程35（一）編制依據35（二）編制目的35（三）方案系統設置35（四）供配電系統36（五）照明設計37（六）防雷、接地及電氣安全38（七）室外線路39二、智能化系統（弱電）39（一）編制依據39（二）編制目的39（三）系統設置39（四）系統說明40（五）有線電視系統41（六）安全防范系統41（七）室外線路42三、給水排水工程42（一）設計依據

5、42（二）工程概況、設計范圍43四、采暖、通風與空氣調節45（一）設計依據45（二）工程概況、設計范圍45（三）室內外設計標準參數45（四）采暖465、采暖設備的選擇47（2）保溫材料48（五）空調48（六）通風及防排煙48工程通風主要設備49（七）消聲、隔振措施492、水泵與水管相連接處均為柔性聯接；49（八）綜合技術指標49五、熱力及燃氣50（一）設計依據502、城鎮直埋供熱管工程技術規程（CJ/T81-981）；50（二）工程概況及設計范圍50（三）熱源50（四）換熱站50熱水采暖熱負荷50（五）室外供熱管網512、管道及其敷設52（六）燃氣52第六章 環境影響評價53一、環境現狀53二

6、、項目建設與運營對環境影響53（一）施工階段環境影響分析53（二）運行階段的環境影響分析54三、環境保護措施55（一）項目實施階段的環境保護措施55（二）項目運行階段的治理與保護措施57四、環境影響評價結論58第七章 勞動安全、衛生防護59一、勞動安全59（一）概述59（二）施工中主要安全措施59（三）運行使用中主要安全措施60二、衛生防護措施603、建立各項安全衛生管理稽核制度并列入常規管制工作。61第八章 消防61一、編制原則61二、編制依據613、建筑設計防火規范（GB50016-2006）；615、建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95；61三、消防措施61（一）建筑專業消防設計

7、61（二）電氣專業防火62（三）消防給水系統642、室外消防水系統6533、室內消防水系統654、自動噴淋水消防系統665、管道材料67(四)防排煙系統：67（五）火災自動報警和聯動控制系統67（六）消防教育和管理68第九章 節能和節水69一、節能措施與能耗指標分析69（一）節能要求69（二）節能措施695、太陽能節能設計71（三）節能指標分析71二、節水措施與水環境系統的建設目標72（一）節水措施72（二）水環境系統的建設目標72第十章 組織機構與人力資源配置73一、組織機構73（一）項目法人組建方案73（二）物業管理機構74二、人力資源配置75第十一章 招投標要求及內容76一、編制依據76

8、1、中華人民共和國招投標法。76二、招標方案761、招標范圍762、招標組織形式763、招標方式774、工程分包77第十二章 項目實施計劃795、竣工驗收階段1個月。79第十三章 投資估算與資金籌措80一、固定資產投資估算80新增固定資產投資構成表80二、新增固定資產投資估算說明81三、新增固定資產資金來源81第十四章 財務評價82一、項目運營計劃82二、總成本測算82（一）原材料價格的確定（不含稅）82（二）燃動力費82（三）工資及福利費82（四）基本折舊和攤銷費82（五）銷售費用銷售費用按銷售收入的3%計算83三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配83四、項目盈利能力83（一）財務內部

9、收益率83（二）財務凈現值(Ic10%)83（三）投資回收期（含建設期）83（四）投資利潤率25.87%83五、經濟效益分析83第十五章 風險分析84一、盈虧平衡分析84二、敏感性分析84第十六章 結論和建議85一、結論85二、建議85第一章 總論一、項目概況項目名稱：*市*房地產開發有限責任公司*商住小區建設項目建設地址：*市*區*西街南、109國道北、訶額倫路西建設性質：新建建設單位：*市*房地產開發有限責任公司法人代表：*建設規模：項目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米。建設內容：主要建設內容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面

10、積為120000平方米；商業建筑面積10000平方米；容積率2.06；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。投資規模：項目總投資2.5億元，主要為自籌資金和銀行借款。建設時間：第1年第2年。效益估算：本項目建設期為兩年。第二年開始銷售，擬通過銷售住宅樓、商鋪、車庫，預計實現全部收入4億元；利潤總額為1.2億元，年資本利潤率為25.87%，全部投資內部收益率真稅前49.20%，稅后36.90%，凈現值為稅前1.01億元，稅后0.82億元，投資回收期為稅前4.56年，稅后4.67年。項目單位簡介:*市*房地產開發有限責任公司成立于2006年，注冊資金200萬元人民幣。公司現有職工40名，其

11、中大專學歷以上38名，下設財務部、綜合部、經營部、項目部、工程部5個職能部門，已形成了完整配套的運營體系，具有較強的投資開發能力和經營實力。*市*房地產開發有限責任公司于20xx年7月，取得了*區*西街南89487平方米，并按照*區城市整體規劃要求，開發建設*商住小區項目。該項目是一處集住宅、商用、辦公的大型綜合建筑群。項目充分采用新技術、新材料、新工藝、新設備的現代建筑風格。所設計戶型從住戶、商戶角度出發，全力為客戶提供舒適、便捷的商住條件，可滿足不同層次的消費群體。項目的建設在本地樹立了極高的品牌度、美譽度、知名度，它的建成必將成為*城市景觀的又一靚點。該公司在激烈的市場競爭中，始終堅持“

12、誠信、務實、創新、高效”的企業精神；以“更好、更快、更高、更強”為企業宗旨；以“超越自我、做到忘我”為企業發展思路；以“嚴、精、細、實、新、恒”為企業管理理念。目前，公司已形成了以房地產開發經營為龍頭，集房地產中介服務、物業管理等為一體的多元化投資經營格局。幾年來，*市*房地產開發有限責任公司在社會各界同仁的關懷和支持下，在董事長*同志的帶領下，堅持以人為本，廣納賢士的用人機制，不斷吸納了一批管理經驗豐富，專業水準精煉，實踐能力強勁，工作作風過硬的管理精英并成為公司的中堅骨干力量。展望未來，該公司將繼續遵循加快科學發展與社會和諧共進的原則，以打造行業獨特品牌、樹立行業德益風范為己任；以服務社會

13、為前提；以創精品工程為根本，積極搶抓商機并竭誠與社會各界一道為推動地區經濟的發展，爭做貢獻、再立新功。二、項目提出的理由與過程本項目位于*區。*區位于*自治區西南，地處*高原腹地，攬于九曲黃河“幾”字灣懷抱之中，是國家新興能源重化工基地，*市的政治、經濟、科技、文化、交通和信息中心。*區域總面積2530平方公里，人口53萬人，轄9個街道辦事處、3個鎮、2個在建新城區。*地處有中國21世紀能源接續地之稱的*盆地，境內和周邊地區資源富集，尤以優質煤炭聞名遐邇，石灰巖、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲量驚人，開發潛力巨大，*農畜產品、林果山珍、中藥材久負盛名，發展建材工業和綠色食品產業資源優勢明顯

14、。*交通發達，109、210國道在此交匯，包茂高速公路貫穿市區，包神鐵路、包府公路沿市而過，包西、東烏鐵路正在興建，公鐵交通干道與全國公鐵路網相連通，市區距*機場96公里，距*機場10分鐘車程，距*自治區首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，為晉、陜、寧、蒙四地及毗鄰地區重要的商品集散地和陸路運輸要沖。*信息集中，網通、電信、移動、聯通等幾大信息網絡覆蓋全境，以*為中心的交通網絡和信息通訊網絡已經形成。*以*市建設中國能源重化工基地為契機，利用資源優勢和區位優勢，充分構筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業體系，呈現出經濟建設持續快速發展、社會事業整體推進、結構調整更加合理、城市功能日趨

15、完善、生態建設成效顯著、人與自然和諧相處的可持續發展態勢，經濟實力始終保持在自治區101個旗縣（區）前列，在國家統計局公布的全國縣域排名中*區綜合排名列第25位。2008年，全區GDP達390億元；固定資產投資總額達到229億元；社會消費品零售總額達到132億元；財政收入達到74.55億元；城鎮居民人均可支配收入達到20851元；農民人均純收入達到7241元。全年房地產開發投資達到111億元，商品房施工面積達到864.38萬平方米，商品房竣工面積170.17萬平方米，商品房銷售面積139.82萬平方米，商品房銷售額達到51.15億元。隨著經濟的快速發展，*進入了大開發、大建設時期，屆時建成區面

16、積不斷擴大，人口將顯著增加，前來經商辦企業的投資者急劇增長。但與之不相適應的是，住房困難問題仍很突出，這與“以人為本、改善人居環境、構建和諧社會”是極不相適應的。在此背景下，項目建設單位經過縝密地市場調查分析，決定在*區開發建設*商住小區項目。三、項目建設的必要性1、*商住小區項目的建設符合*區總體發展規劃，與*區城市發展程度相適應，全面推進區域高端商住樓產品的發展，使其成為區域社區的一個新的分水嶺，滿足*區追求品質生活的高端類客戶的置業需求。2、*商住小區項目整體規劃不僅體現生態性、經濟性和文化性，還堅決貫徹可持續發展的戰略要求，為人們提供舒適、環保、清新自然并充滿生機和活力的生活空間和商務

17、環境，促進城區改造建設。項目將建設為*較大規模、較高檔次的集住宅、商務、娛樂停車等多功能為一體的城市中心綜合體。3、本項目將是一個產品多元、品質高端、空間豐富的市中心綜合體。項目將建成*地標性建筑，通過項目開發為*打造一個全新的生活休閑空間，開創*全新的都市精英生活方式，以創新型多元化城市綜合體引領*市中心創新物業開發。4、*商住小區項目的建設將帶動本地段發展，拉動人民群眾消費，為當地政府財政部門增加稅收，對當地的經濟發展產生積極的影響。在項目的具體實施和運作中，可為當地失業或待業人群提供就業和再就業的機會。5、項目以整體規劃空間層次多樣，組團空間親切宜人、疏密有致的特點，創造了自然、休閑、高

18、層次的生活休閑環境，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認可。項目的建設在實現舒適健康的商務生活的同時，也必將為開發企業帶來良好的經濟效益。四、可行性研究報告編制原則與依據（一）編制原則1、符合國家有關法律、法規及規范，貫徹國家有關房地產開發的規定，按城市總體規劃進行布局。2、結合當地社會經濟發展水平，方案設計堅持合理適用原則，合理確定建設規模及標準。3、建設集住宅商務、生活配套為一體的大型住宅小區，吸收優秀的地方規劃特點，創造具有本市特色的滿足商務辦公需要的環境功能，努力創造一個開放的、與城市生活密不可分的有機綜合體。（二）編制依據1、國家發展改革委投資項目可行性研究

19、報告指南（試用版）2、國家發展改革委員會、建設部建設項目經濟評價方法與參數（第三版）3、國家和地方有關規程、規范、政策及條例等。4、*區城市總體規劃。5、建設單位提供的其它有關資料及數據。第二章 房地產市場現狀與需求分析一、*市房地產市場現狀（一）*房地產發展及消費能力分析*地區2006年房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達3500元/平方米，房價持續走高，一路飚升。2008年*市城鎮居民年人均可支配收入為1.6萬元，按家庭人口3人計算，*年家庭可支配收入近5萬余元。這一消費水平不僅在*地區，即使與全國大部分地區相比較，也處于較高水平。部分地區人均收入對比圖項目呼市*北京天津重慶

20、大連人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價（元/）39443365350011352544326975433商品房單套均價（按120/套計算）4732804038003360001362240653160323640651960房價與年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按現各地區房價與家庭年均可支配收入計算，*的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息：1、*的人均消費能力

21、高于其他一般城市；2、*的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區相比，有比較大的上升空間。（二）房地產開發企業不斷增長隨著*市房地產市場的日益繁榮，從事房地產開發的企業越來越多，截止目前，全市共有房地產開發企業287家，其中一、二級資質23家、三級資質56家、四級資質79家、暫定資質129家。（三）房地產開發投資增長，房屋施工、竣工、銷售面積增加2008年，全市房地產開發完成投資達到145.2億元，比上年增長71%，前三年增長速度分別是170%、137%和109%。2008年僅*商品房施工面積達到864.38萬平方米，商品房竣工面積170.17萬平方米，商品房銷售面積139.82萬平方米，商品房銷

22、售額達到51.15億元。前三年全市商品房施工面積分別比上年增加152.5萬平方米、168.1萬平方米和130.6萬平方米，商品房銷售面積均超過100萬平方米。二、*市房地產市場供需預測（一）人口結構分析“十一五”期間，*區人口急劇增加。隨著*區人民生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農業人口轉為非農業人口，來*區務工經商人員還將增多，這樣企業增加，將產生大量的住宅樓及商務用房需求。*區做為*市的經濟政治中心，呈以下特點：1、*區人口增長率快，發展潛力巨大。*區作為*市政治、經濟中心，人口增長將逐年遞增，每年的經濟增長率均超過30%，這種趨勢在2020年以前不會出現大的變化。2、人口密度

23、與人口變動大致相同，城鎮人口密度高。近兩年內，*區的基礎設施建設已初具規模，人口密度增長速度加快，發展潛力巨大。人口增長與其經濟發展狀況尤其是房地產業的發展有緊密的聯系。*區交通便利，基礎設施建設力度的加大，房地產業快速發展，將吸引人們前往置業投資。3、人口文化程度調查顯示，目前*區人口的文化程度比*市總體人口文化程度高，這與城市的區域經濟發展成正比。然而，與國內同等經濟規模的城市相比，*區家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據調查了解，*區各經濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了*區從業人員的文化教育水平。此外，*區的文化水平總體上來

24、說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導。（二）開發結構分析目前的房地產市場發展不均衡，表現在非住宅類產品與住宅類產品開發比例失調，隨著*區城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩步前進，地產市場短期內供求關系失衡的局面不會有太大調整，仍然處于相對繁榮的階段。（三）城市化對房地產市場的影響目前，隨著*區人口的急劇增加，以及房屋消費結構的變動和升級，為房地產業的快速發展提供了巨大的潛在市場需求。（四）城市化流動人口對房地產市場的影響發達地區和經濟增長較快地區勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。由于近年來*區經濟的飛速發展，人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購置生產、生活用房，為*區房價的持續走高

25、提供了有力的支持。（五）以改善現有生產條件為目的的消費需求經濟的發展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現有生產房屋條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產市場，有相當一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的生產條件，相當程度上擴大了生產用房的需求。（六）舊城區改造對房地產市場的影響*市及*區經濟的高速增長，城市凝聚力不斷加強，市場有效需求得以釋放，促使房地產市場產品進一步細化，產品品質不斷提升，城區面積擴大，城市規模及城市人口的增加，商品房銷售額逐年增加。另一方面，由于城市居民大量拆遷，產生了大量的現實需求，刺激了潛在購房者提前購房，生產用房預售市場十分火爆。（七）非理性消費

26、需求對于房地產市場的影響土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產市場供不應求及房價的快速上升，進一步強化了這種認識。（八）*區房地產行業未來發展方向*區目前開發的項目產品品質同質化現象較嚴重，整個市場還處于單純的以產品賣產品，談不上塑立項目的個性，更忽略了市場細分，對各類不同類型的消費人群的消費心理和需求把握不夠。商品房結構極不合理，辦公寫字樓、商業用房奇缺，未來這種狀況將會有大的改觀。同時，*區房地產市場還處于市場發展的初期階段的高速成長期，市場供應量快速放大，銷售價格上升較快，但是產品品質、樓盤營銷、消費理念等還有待提升

27、，這給一部分開發實力強，開發經驗豐富的公司留下了較大的發揮空間，開發風險大，但是機會更大。三、房地產價格預測近年*地區房地產市場顯現出快速發展的態勢。根據市房管局提供的資料，2008年*商品房施工面積達到864.38萬平方米，商品房竣工面積170.17萬平方米，商品房銷售面積139.82萬平方米，商品房銷售額達到51.15億元。2008年，*區商品房成交均價為3500元/平方米。從2005年到2008年*區的商品房每平方米平均上漲了近2000元/平方米。到2008年11月22，普通磚混6層3600-4200元/平方米，高層5000-6000元/平方米。2008年，*區房地產投資額首次超過10億

28、元，施工面積近150萬平米，同比增長123%；*房地產開發商進入了大量儲備土地的階段，土地市場非常活躍；也標志著未來房地產市場將有大量的樓盤供應上市，一場激烈的房地產市場競爭正在拉開帷幕。從銷售面積和竣工面積的比較看，從2003年到2008年銷售面積大大超過竣工面積，說明當地市場購買力強勁，需求大于供給，市場形勢良好。伴隨著開發量的增加，商品房銷售價格也快速上漲，目前的市場價格已經達到一個較高位。*區在售項目房產的價格在區位上大體上分兩部分：本項目周邊的房產價格集中在4500-6000元/平方之間，以5000元左右/平方為居多。底商售價在20000-30000之間，根據底商的層數（一拖二或一拖

29、三）不同，價格也有所不同。單層的底商最高售價可達30000元/平方。寫字樓精裝修價格集中在6000-6500元/平方。郊區的房產（現在主要以天驕路北段較多）價格要稍低于市區，商品房價格主要集中3500元/平米-5800元/平米之間，價格最低的鼎裕佳園平均銷售價格在3500元/平米左右，價格最高的大名公館銷售價格約在5800元/平米。總體平均價格為4000元/平米左右。底商價格主要在15000-20000元/平米，最低的也在8500元/平米。結合全市的地產走勢看，短期內市場的價格仍有很大的上漲空間。對于區域市場有如下特點：1、區域市場內，有較強的消費能力；2、由于整體規劃原因，市場有效需求量巨大

30、，短期內市場會持續繁榮；3、目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內解決；4、多方面因素支撐，短期內市場價格快速上漲的趨勢不會改變。第三章 項目建設地點及建設條件一、項目選址（一）項目地點本項目位于*市*區*西街南、109國道北、訶額倫路西。（二）場地現狀本項目場地基礎設施完善，基本達到七通一平條件。*市*房地產開發有限責任公司已通過掛牌方式取得項目土地使用權。（三）城市規劃及區域性規劃要求本項目場址符合*區城市規劃功能分區要求，項目按*區規劃局有關規定設計。規劃部門已批準項目的選址意見。（四）場地工程地質及水文地質情況參考鄰近場地地勘情況，地基在18M鉆探深度內，所揭露的地層依

31、次為新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉細砂巖地層。根據其成因和巖性不同，由上而下分為二層，主要為人工填土層和第三系（N）粉細砂巖層。鉆探18m深度內未見地下水，可不考慮地下水對本工程的影響。根據建筑抗震設計規范，確定勘察場地抗震設防烈度為7度。加速度值為0.10g（第三組）。根據建筑抗震設計規范有關規定，判定擬建場區地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類。本場地屬建筑抗震有利地段。最大凍土深度為1500mm。二、建設條件擬建項目為住宅及商用建筑，交通、通訊等外部條件良好。項目建設符合*區總體規劃要求。項目建成后可達到舒適、便捷的入住效果。在工程建設中應充分利用場地特點，通過獨特的設計，達

32、到降低工程造價，并與周邊環境協調，同時滿足各建筑物的功能需要。（一）自然條件*區屬于溫帶大陸性氣候，大陸度65.7-70.3，主要受西北環流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫熱，秋季涼爽，冬季寒冷。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明。春季長溫快，降水量少，大風多，蒸發量大，氣候干燥。春季是過渡性季節，蒙古高壓減退，太平洋副高壓加強北上，氣溫迅速回長，5月中下旬春霜結束。由于長溫快，降水少，風大，土壤中水分蒸發強烈，氣候干燥，土地干松，春旱嚴重，沙化加劇。夏季短促、溫熱，降水集中，氣候濕潤。該季雖然短促，氣候變化卻很明顯。秋季降溫快，氣候涼爽，霜凍嚴重，冰雹多，氣候變化明顯，多數年份

33、，天高氣爽，光照充沛，是農牧草成熟的大好季節。該季節內冷空氣活動頻繁，多出現雷陣雨并伴有冰雹、大風天氣。“二、八月龍口奪食”，就是說該期容易出現冰雹，僅八、九月的冰雹幾率占全年的28%32%。冬季漫長而寒冷，寒潮天氣多。該季節是季風極盛期，盛行西北風，蒙古高壓勢強，冷空氣不斷暴發南下，受極地冷氣團的影響，冬季長達6個月，季平均氣溫零下11攝氏度。受西北風帶高空低壓槽的東移影響，寒潮天氣頻繁發生，并伴有降雪、大風天氣。（二）人口環境*區不斷深化城市發展思路，確立“抓城市建設就是抓經濟建設”理念，經濟發展在城市建設中得到有力體現，城市建設又促進了經濟發展。實施“拉大、補欠、崛起”戰略，*區已形成比

34、較合理的城鎮發展體系，提高了對經濟發展的集聚、輻射帶動力，增強了對項目和資金的吸引力，城市化使工業化水平不斷提升，城市化又促使第三產業實現了超常規跨越式發展，第三產業的發展，城市環境的改善，使*區就業、消費水平和人民生活質量穩步提高。2008年，全區城鎮居民人均可支配收入達到20851元；農民人均純收入達到7241元，每百戶家庭擁有轎車17輛，移動電話255部，家用電腦43臺。圍繞“一市兩區、三個組團”的全市整體城市規劃來規劃*區城市建設，2008年，*區計劃投資70億元用于城市建設，重點要統籌新、舊城區協調發展，*區經濟建設實現了從“城鄉一體化”到“依托城市發展*”到“抓城市建設就是抓經濟建

35、設”的歷史性跨越。（三）基礎設施條件1、交通運輸全區公路通車總里程達到1088公里，其中國道189公里，省道23公里，縣鄉村道路852公里（其中縣道209公里，油路78公里）公路密度達到22公里/百平方公里。已初步形成了以環城公路為中心，以國省干線為主骨架，以縣鄉公路為經絡，公路鐵路并進，調整快速貫通，環網相連的城市立體交通網。2、郵電通信*區經過多年的建設，在郵政、電信機構增設，交換容量、網點的增擴、傳輸網絡的優化，用戶接入網絡的完善，通信的覆蓋增容、補點等方面有了較大的突破。網通、移動、聯通、鐵通幾大信息網絡覆蓋全境。區內通訊已與全國聯網，可直撥國內外長途電話和發送傳真。3、電力本項目電力

36、供應充足，能夠滿足本項目的用電需求。（四）市政條件1、給水工程本項目主要為生活用水，項目區城市供水管網布局基本完善。本項目用水由供水總公司統一供給，給水管線接口管徑為DN225，給水可滿足項目需要。2、污水項目區附近市政污水管網正在建設中，污水管線接口管徑為DN300，建設后可滿足項目需要，項目區內污水收集后，經化糞池處理排入市政污水管網。3、雨水市政雨水管線基本建成，接口管徑為DN400，建設后可滿足項目需求。4、供電當地供電部門電力供應可以滿足本項目需要，由地區變電站提供10kV電源，分別接入項目區設置的10kV/630kVA箱式變電站。5、供暖該區域在城市集中供熱范圍，一級市政熱力管網熱

37、媒參數為供水溫度130，回水溫度70。6、燃氣項目區燃氣氣源為天然氣，該區域屬城市集中供氣范圍。7、通信及有線電視項目區的通信及有線電視信號已具備接入條件。從地質和市政總體情況看，該項目區位優勢明顯，上水、下水、雨水、通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。第四章 項目建設方案一、編制依據本項目編制執行現行國家、建設部建筑設計規范、標準及當地有關標準、規定。主要的規范、標準包括但不限于：1、民用建筑設計通則GB50352-2005；2、城市道路綠化規劃與設計規范CJJ75-97；3、城市用地豎向規劃規范CJJ83-99；4、城市道路和建筑物無障礙設計規范JGJ50-2

38、001；5、建筑設計防火規范GB50016-2006；6、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95（2005版）；7、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97；8、建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95；9、商店建筑設計規范GB50096-1999(2003年版)；10、商店建筑規范GB50368-2005；11、公共建筑節能設計標準GB50189-2005；12、民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。二、規劃設計主題本項目將是一個產品多元、品質高端、空間豐富的市中心綜合體。項目將建筑成*地標性建筑群，通過項目開發為*打造一個全新的商務空間，開創*全

39、新的都市精英生活方式，以創新型多元化城市綜合體引領*市中心創新物業開發。三、規劃設計方案（一）總體規劃本項目擬規劃為*較大規模、較高檔次的集住宅、辦公、商務、停車等多功能為一體的城市中心綜合體。擬引入街區理念和國際商業地產開發理念來進行設計和開發。主要建設內容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面積為120000平方米；商業建筑面積10000平方米；容積率2.06；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。停車場：根據當地的實際情況，項目充分考慮停車位。（二）總平面布置及功能布局本項目場地平坦，項目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米

40、（三）交通設計1、出入口距交叉口均大于70米。建成后，項目區內部將形成消防環道的機動車道，人車流線清晰，互不干擾，實現了“人車分流”。2、項目區停車位為300輛，機動車和自行車的停車以地上地下相結合的原則進行布置，要布置在環路兩側。（四）景觀設計本項目園林景觀方面要求打造*乃至*地區首屈一指的景觀效果。考慮到北方冬季常綠植物物種稀少的特點，作出景觀會所和景觀門廳的設計考慮，形成項目區的綠色冬季，創新的提高景觀效果。（五）日照間距根據*區的氣候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，為了協調建筑與道路及景觀的關系，部分建筑在朝向上按一定角度合理變化。經過日照時間的計算，項目區內建筑要完全符合當地

41、的日照時間要求，且南北垂直間距不小于40米。（六）總平面雨水排水與回收利用方式場地內部道路最小縱坡為0.3%，橫坡為1.5%，主要道路采用雙坡，次要道路及消防車道采用單坡，地面雨水由雨水口收集經雨水管系統有組織排入市政雨水管，道路結構擬采用混凝土路面。（七）主要建設項目主要建設內容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面積為120000平方米；商業建筑面積10000平方米；容積率2.06；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。建筑容積率2.3，建筑高度60米，綠化率30%。四、建筑方案（一）建筑方案描述房屋單間面積配比滿足國家有關規定，在戶型設計上運用多樣化的設計理念，提供業主多

42、樣化的選擇。戶型設計總體上尊重當地氣候特點及生活習慣，功能空間分布合理，動靜分區明確，房間方正，陽光充足，靠近中央景觀帶附近的戶型有獨特弧形觀景陽臺，并且設計有景觀電梯的全復式戶型供懂得享受生活的業主選擇，其位置優越，體現其獨特的生活品味。2、建筑造型設計本項目建筑風格擬超越*區目前建筑風格水平，打造新古典主義風格建筑，要求大氣、穩重、高貴的造型設計。（二）建筑結構1、編制依據建筑抗震設計規范GB50011-2001建筑地基基礎設計規范GB50007-2002建筑結構可靠度設計統一標準GB50068-2001混凝土結構設計規范GB50010-2002砌體結構設計規范GB50003-2001建筑

43、結構荷載規范GB5009-2001其它相關規范2、結構設計基本參數建筑結構的設計使用年限和安全等級結構的安全等級設計使用年限抗震設防類別地基基礎設計等級地下室防水等級二級50年丙類乙級二級自然條件 風雪荷載基本風壓地面粗糙度基本雪壓場地標準凍深Wo=0.50kN/平方米C類So=0.30kN/平方米1.50m抗震設防的有關參數抗震設防烈度設計基本地震加速度值設計地震分組7度0.10g第三組（三）建筑功能項目區在設計上追求高新技術的廣泛應用，并充分考慮最終使用者的需要。在建筑結構、電梯選配、空調系統、自動控制系統、新風量、車流、人流設計等方面采用了先進的設計和設備。種種設計保證了舒適和節能，體現

44、了對效率的追求、對人的關懷。（四）建筑材料及設施1、墻體材料外墻體：370厚燒結多孔磚內隔墻：240厚燒結多孔磚。2、門窗與幕墻門窗與幕墻的材料與技術性能要求辦公部分：窗采用中空玻璃塑鋼窗，內平開。戶門采用木夾板門，衛生間門采用帶百葉木夾板門，樓梯間門采用鋼質乙級防火門，管井門采用鋼質丙級防火門。商用部分：窗采用中空玻璃塑鋼窗。外門采用雙層中空玻璃塑鋼門，內門采用木夾板門。說明：外窗選用雙層中空玻璃塑鋼窗，門窗的傳熱系數需控制在2.9W/(平方米.K)以內。氣密性、水密性需滿足當地節能標準。3、外裝修設計外墻立面選材中包括質感強烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構成質感對比涂料為主，顏色以規劃

45、效果圖為基礎，選用較明亮的色系。4、防水防潮工程設計地下室防水地下室防水等級為二級。采用剛性防水和柔性防水相結合的形式，即設計抗滲等級為S6的防水混凝土，外加雙層1.5厚單面自粘型橡膠瀝青防水卷材。屋面防水屋面防水等級為二級，防水年限15年。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有組織外排水。室內各部位防水衛生間，水箱間，生活水泵房，設置了洗衣機的陽臺等有水房間地面防水采用單組份環保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。墻體防潮無地下室建筑物墻體在首層室內地坪下約0.06m處做20厚水泥砂漿內摻3%防水劑的墻身防潮層。第五章 配套工程建設方案一、電力工程（一）編制依據目前總體

46、規劃圖，建設方提供的有關資料，水暖等專業對用電控制的要求；現行有關建筑電氣標準、規程規范。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力供配方面的需求，同時采用新技術和新設備，使用電更加安全可靠。（三）方案系統設置根據項目區規模和電力負荷規范標準，框算出供電總功率，確定供電電源的引入。其低壓配電系統設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數及容量的確定、主要設備材料的選擇以及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統設計原則的確定、防雷及接地系統等電氣安全設計原則的確定等。1、供電電源本項目電源由市政提供，供電電壓10kV，具體引入方式由當地供電部門負責，地區變電站裕量可以滿足本工程用電。區內用電設備供電電壓

47、為380/220伏。規劃項目區考慮到供電半徑，同時為提高供電質量和經濟指標、充分發揮電纜線路的供電能力，采用箱形分布式較為合理。2、電氣負荷計算考慮到今后的發展及不同戶型，每單間分別按5kW至8kW計算，總計1058kW。同時系數取0.3，計算有功功率為317.4kW，自然功率因數COS=0.35，視在功率為563kVA，補償后功率因數COS0.31。設2臺300kVA變壓器。本區總建筑面積30810平方米，負荷密度為18.3W/m。3、負荷等級本項目區用電負荷按其性質可分為:二級負荷：建筑的消防設備（消防泵、消防電梯、加壓送風機、應急照明及疏散指示標志等）；生活泵房。三級負荷:除二級負荷外的

48、其他負荷。（四）供配電系統根據負荷計算結果，總項目內共設置1臺室外箱式變電站。依據其供電區域，每組箱變（1-2臺）形成一個10kV環網。室外箱式變電站均由一組高壓環網柜、一臺300kVA干式變壓器、一組低壓柜組成。引入綜合樓內的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。電纜由箱變引出后至樓內用電的接箱，采用樹干式和放射式供電。配電室，內放供本樓用照明、動力接箱、配電柜，接箱電源由其附近箱變引來。對于有二級負荷的建筑，由另一箱變引來一路動力進線，本建筑光柜、動力柜互投，為二級負荷供電。對于一、二級消防負荷及其它重要負荷采用雙電源末端配電箱內自動切換配電。電表采用磁卡表。戶箱放在戶內隔墻上，箱底距地1

49、.8米。豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管。從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導線穿JDG管或阻燃PVC管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內暗敷設。所有房屋內照明、插座線路均選用2.5平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛生間、空調及普通插座分別設置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用JDG管或阻燃PVC管。（五）照明設計照明電壓一般為220V，對于高度低于2m的區域的照明燈具，將采用24V安全電壓供電。照度標準依據國標(GB50034-2004)。主要場所照度標準如下：A.一般設備用房100150lxB.大廳100lx或依裝修而定C.房屋單間依裝修而定D.樓梯

50、間、走廊50100lx在樓內設置應急照明及疏散照明。設置應急照明的場所：消防值班室、重要機房、走廊、樓梯間等；設置疏散照明的場所：走廊、樓梯間、安全出口等。安全出口指示燈、疏散指示燈自帶蓄電池，供電時間不小于60min。（六）防雷、接地及電氣安全根據國標建筑物防雷設計規范中的分類標準，本工程低層綜合樓按照當年雷擊次數N=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，綜合樓屬第二類防雷建筑物，原則上應利用建筑物的金屬構件及鋼筋混凝土結構中的鋼筋作為防雷接地裝置。在屋頂墻上裝設12mm鍍鋅圓鋼避雷帶作為接閃器，采用結構柱內四根主鋼筋作為引下線，基礎內鋼筋網作為接地體。所有高出屋面的各種金屬構件均需與避雷帶焊

51、接連通，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基礎地梁鋼筋焊接為一體。建筑物四角的引下線距地坪0.5米處做測試卡。防雷接地、保護接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物的基礎接地體。要求接地體的接地電阻不大于1.0，當接地電阻達不到要求時，應在室外補設人工接地極。低壓配電系統接地采用TN-C-S系統，在入戶電纜接箱處做重復接地。每層樓均做總等電位聯結，把所有進、出建筑物的各種金屬管道、金屬構件、電纜金屬外皮、接地干線、用電設備金屬外殼等均應與總等電位聯結端子箱可靠連接。在重要機房內做局部等電位聯結。樓層衛生間內也應做局部等電位聯結。為防雷電電磁脈沖，進、出本工程建筑物的正常帶電導體均應安裝電涌保護器（

52、SPD）；為用電人身安全，總電源進線斷路器應具有漏電保護功能，屋內插座回路均裝設漏電保護裝置。（七）室外線路本工程高低壓配電線路均采用鎧裝電纜直埋敷設。室外照明采用庭院燈，路燈控制在項目區物業值班室內，路燈配線選用YJVV22-0.6/1kV516鎧裝電力電纜直埋敷設。二、智能化系統（弱電）（一）編制依據目前總體規劃圖，建設方提供的有關資料；水暖等專業規劃對安防控制要求；現行有關國家和地方標準、規程規范。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力、電信、網絡、電視、安全、管理控制等方面的需求。（三）系統設置為建成一座具有需求信息傳遞快捷便利且具有一定的舒適、安全、節能的商務區，宜設置以下弱電

53、系統設計：1、綜合布線系統（支持通信系統、計算機網絡系統）；2、有線電視系統；3、安全防范系統；4、火災自動報警及消防聯動控制系統；（四）系統說明綜合布線系統支持以下系統：通信系統、計算機網絡系統。1、系統設計綜合布線系統采用開放式星形拓撲結構。電話及寬帶線路均由市政管網引來。工程設置弱電機房一座作為市政管網接入點。其用電單獨計量。寬帶、電話線路由弱電機房直接引出單模光纖至綜合樓，并設有光電轉換交接箱（帶單模光口與有線電視光纖經過光調制解調器分頻統一送至各層戶箱），由交接箱采用光纖、HPVV型電話電纜引到各層，由各樓層配線箱采用5類非屏蔽雙絞線、3類非屏蔽雙絞線直接引至戶用弱電綜合箱分配至終端

54、。單元門內箱管系統仍按2電話+1網絡/戶。2、信息插座的數量、規格及安裝位置：入戶網絡、電話分支線采用5類非屏蔽雙絞線、RVS電話線。在每個用戶內設置弱電綜合布線箱，電話線、寬帶線均先引至綜合布線箱，再分至各房間。信息插座規格為RJ45，可采用墻內嵌入式。（五）有線電視系統1、系統設計電視系統采用獨立前端系統模式，傳輸方式采用750MHZ鄰頻系統，分配網絡采用分配-分支方式。系統出口電平6075dB。2、信號源在屋頂設2套4.5m及1套3.2m衛星電視接收天線，將有線、衛星電視信號接收解碼、調制后注入有線電視系統，通過電纜引至本樓地下一層該項目弱電光端機房，用電單獨計量。通過光纜引至本項目其它

55、建筑物內。3、設備選擇設備和部件的輸入、輸出標稱阻抗、電纜的標稱特性阻抗均為75歐姆。光接收機、寬帶放大器等頻率應達到860MHZ，分配器、分支器、系統輸出口應為5-1000MHZ。電視系統傳輸干線采用單模光纖穿焊接鋼管經過光分配器箱，由單元門內箱管系統仍按傳輸干線采用SYWV-75-9型電纜，分支線采用SYWV-75-5型電纜。在所有房間設置電視插座。（六）安全防范系統在項目區周邊設置紅外報警系統，主機設在值班室，并可與監控系統聯動。在項目區主要出入口、干道交叉口、樓區道路入口等處設有攝像機進行監控及記錄，監視器及控制主機放置在值班室。閉路電視監控系統采用先進的電子技術和計算機技術，對遠端場

56、景進行傳感成像、信號傳輸、集中監視、圖象記錄以及聯動控制的系統。項目區安防中心設立在值班室，值勤人員可以通過電視監控系統全方位的實時了解各區域動向情。當有突發事件發生時，有利于迅速觀察現場并采取行動，還能集中監視事態發展及指揮行動。通過安裝監控也能有效地起到震懾作用，預防事件的發生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。（七）室外線路本工程弱電室外線路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷設方式。區域干線采用單模集束光纖穿PC波紋80孔管組塊，組成弱電干、支線體系，便于管理、施工、敷設及增減或改造容量的變化。區塊、地域干線波紋管塊組為：PC-(6x80)*3。支線波紋管

57、塊組為：PC-(4x80)*2三、給水排水工程（一）設計依據1、建筑給水排水設計規范（GB50015-2003）；2、室外給水設計規范（GB50013-2006）；3、室外排水設計規范（GB50014-2006）；4、自動噴火滅火系統設計規范（GB50084-2001）2005年版；5、建筑設計防火規范（GB50016-2006）；6、高層民用建筑設計防火規范（GB50045-95）（2005年版）；7、建筑滅火器配置設計規范（GB50140-2005）；8、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）；9.業主提供的相關基礎資料及要求。（二）工程概況、設計范圍本設計范圍劃分為商

58、用、辦公配套的給水排水可研階段設計。有壓管網的敷設標高原則上按照項目區地形豎向設計確定。重力自流管網布置，基本按照項目區內地形的設計坡向布置管道流向，主要滿足自流排水要求，項目區總排水原則設計采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加壓提升方式實施排放。項目區給水水源由市政給水管網提供，設計接入2根DN200給水管。項目區室外主干給水管道呈環狀管網布置，管徑DN400mm，直埋敷設。考慮項目區內實施消防需求，在消防區域內的給水管網上設置若干室外消火栓設備。項目區內考慮的中水用水系統由設在小區中的中水處理站集中供應，中水管網系統主要提供項目區內室外綠化及澆灑道路等用水。項目區內部分商業網點設施內，根據

59、條件可考慮設置集中直飲水點，外網自來水經深度處理后達到直飲水質標準后，經加壓通過專用的直飲水管網送到項目區內各使用戶。項目區排水采用污（廢）水分流制排水方式。各用戶生活污水排出后經化糞池（飯店、集體食堂廚房采用隔油池）處理后匯集，統一排入到城市市政污水排水管網。旅店、公寓排放的另類生活廢水（主要是空調及洗滌排水）集中收集后，排放到項目區內中水處理站進行綜合處理，處理后中水二次利用。項目區內雨水由道路路面及雨水口設施匯集，經雨水排水系統有組織排入市政雨水管網。室外各類管道材料選擇，按其輸送介質種類、壓力需求及敷設條件等確定。供水管道可采用聚氨酯硬質泡沫塑料預制直埋保溫鋼管或球墨鑄鐵給水管材料；壓

60、力較低管道可采用給水塑料管材；排水管道大部分采用PE型雙壁波紋排水管材料。壓力較高且管徑大于DN70以上供水管類，采用無縫鋼管材質，較小管徑可采用焊接鋼管材質，焊接連接，局部采用法蘭連接。排水管道采用密封膠圈連接。項目區內設計內容包括：生活給水系統；直飲水供水系統；消防供水系統；局部消防噴淋給水系統，中水處理及供水系統，廢（污）水排水系統等。四、采暖、通風與空氣調節（一）設計依據1、采暖通風及空氣調節設計規范(GB50019-2003)；2、高層民用建筑設計防火規范GB50045-95（2005年版）；3、建筑設計防火規范GB50016-2006；4、民用建筑節能設計標準JGJ26-95；5、

61、公共建筑節能設計標準GB50189-2005；6、商店設計規范GB500961999（2003年版）；7、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范（GB50067-97）；業主提供的相關資料及要求。（二）工程概況、設計范圍區內采暖熱源由市政從項目區外引入的130/70的高溫熱水作為一次熱媒，經小區換熱站交換成80/60的二次熱媒，供項目區辦公、商務用房集中采暖供熱系統使用，同時再從換熱站直接引130/70的高溫熱水，供項目區內地下車庫熱空氣幕和送風的空氣加熱器使用。熱力管道材料采用聚氨酯硬質泡沫塑料預制直埋保溫鋼管，直埋敷設。（三）室內外設計標準參數室外氣象參數:本設計參照采用*區部分氣象資料。氣象

62、臺站位置：北緯：39006，東經：109002海拔：1312.2m冬季采暖計算溫度：-20大氣壓力：夏季：888.6hPa冬季：902.07hPa（四）采暖1、對土建圍護結構的熱工要求：K值（傳熱系數）外墻：K0.65W/(平方米.k)屋頂：K0.60W/(平方米.k)外窗：K2.9W/(平方米.k)戶門：K1.5W/(平方米.k)與不采暖樓梯間相鄰的隔墻：K0.94W/(平方米.k)不采暖地下室與首層采暖房間相鄰的頂板：K0.55W/(平方米2、室內采暖設計參數見表房間名稱商店辦公室廚房衛生間（帶淋浴）水泵房、熱交換站室內設計溫度201525103、采暖熱源、熱媒及其參數樓內采暖熱源由項目區

63、外圍引入城市市政集中供熱管網，熱媒為130/70的高溫熱水。引入的高溫熱水經項目區換熱站交換成80/60的采暖熱水供小區內采暖，項目區內采暖系統定壓及補水由設在換熱站內的穩壓及補水設備保證。換熱站80/60的熱水通過項目區室外熱力管網送至各采暖建筑物內供熱系統。4、系統設計（1）辦公、商業用房均采用分戶熱計量采暖系統，每戶設帶熱量表的入口裝置，設公共管井裝熱計量表。（2）戶內采暖管道采用地埋管，雙管下供下回散熱器同程系統，主立管和熱量表等戶用入口裝置設在公共管道井內，熱源為80/60的熱水。（3）地下水泵房及輔助功能性建筑等采暖房間，設散熱器采暖，采暖系統形式為上供上回異程，采暖干管布置在梁或

64、屋面板下。5、采暖設備的選擇采暖散熱器設備選擇分別按高、低壓力等級確定，六層以下建筑；衛生間選用銅鋁復合TLZY8-7.5/7-1.0型散熱器，推拉門側選用銅鋁復合TLZY8-7.5/18-1.0型散熱器，其它房間普通窗下選用內腔無砂柱翼橄欖TZYG3-6-10(745)型鑄鐵散熱器，窗臺下選用內腔無砂柱翼橄欖TZYG3-3-10(445)型鑄鐵散熱器，本型散熱器外表美觀，散熱量大，使用壽命長，并能滿足分戶計量要求。6、管材及保溫材料（1）管材采暖管道管徑DN50，采用無縫鋼管，管徑DN50采用焊接鋼管，管徑DN32絲扣連接，管徑DN32焊接連接。戶內明裝管道材料選用PB管，熱熔連接，使用條件

65、等級為5等（S5系列）。室內地下直埋采暖管道，采用聚氨酯硬質泡沫塑料預制直埋保溫管，管徑DN50及以上，采用無縫鋼管，管徑DN50以下采用焊接鋼管，焊接連接。保溫層厚度：管徑DN100，=30mm。（2）保溫材料在未采暖房間、吊頂、管井及地溝內布置的采暖管道，保溫材料采用離心玻璃棉管殼保溫，不燃A級，導熱系數為0.032-0.038w/mk。管徑DN200以上管道，保溫層厚度50mm，管徑DN200以下管道，保溫層厚度40mm。（五）空調1、空調室內設計參數見表房間名稱辦公室商場室內設計溫度28282、房屋單間預留分體空調電量，商業部分預留立柜式分體空調電量。（六）通風及防排煙1、項目區內設備

66、間、水泵房、庫房、管理用房等房間，盡可能提供自然通風條件，部分不能保證自然通風的建筑設施內，需設置機械送排風系統。2、樓內衛生間均設變壓式排風道和排氣扇，通風換氣，廚房設排油煙豎井，預留排油煙機出口。廚房、衛生間的垂直排風管道或風道，設防止煙氣回流裝置。3、詳盡防排煙系統見消防篇有關內容。工程通風主要設備序號名稱型號及規格備注1軸流風機No3.55n=2900rpmL5595/4353m3/hH=1.1kw380V商務、辦公室通風2軸流風機SWF-INo2.5n=1450rpmN=0.18KW220VL=1200m3/hH=150Pa供水泵房通風3壁式排風扇L600N40W220VP1換熱站配

67、電間4混流風機SWF-INo5n=1450rpmN=1.1KW380VL=6600m3/hH=250PaP3換熱站5換氣扇BLD-400L=400m3/hN50w220v換熱站內衛生間6混流風機SWF-INo4.5n=1450rpmN0.75KW380VL=4000m3/hH=250PaS-7換熱站送風（七）消聲、隔振措施1、風機、水泵等均考慮設隔振基礎或減振吊架；2、水泵與水管相連接處均為柔性聯接；3、風機與風管連接處為不燃材料的軟連接。（八）綜合技術指標采暖總熱負荷：176kW熱負荷指標：55W/m五、熱力及燃氣（一）設計依據1、工業金屬管道工程施工及驗收規范（GB50235-97）；2、

68、城鎮直埋供熱管工程技術規程（CJ/T81-981）；3、城市熱力網設計規范（CJJ34-2002）；4、城鎮燃氣設計規范GB50028-2006；5、城市居住區規劃設計規范（GB50180-93(2002年版)）；業主提供的相關資料及要求。（二）工程概況及設計范圍本工程為熱力及燃氣可研設計，設計內容包括項目區范圍內室外供熱管網設計、燃氣外線路由及燃氣調壓站定位等。（三）熱源項目區采暖熱源由外圍城市市政集中供熱熱網接入，熱源為130/70高溫熱水，經項目區內換熱站，換熱為80/60采暖熱水，部分130/70高溫熱水直供。（四）換熱站1、熱負荷及設備選擇熱水采暖熱負荷用熱部門熱水溫度熱負荷kW備注

69、商務、辦公部分80/605041.1采暖2、計算熱負荷的確定：工程采暖供熱負荷，要考慮有近10%的輸送熱損失及換熱站內用熱消耗，項目區內實際采暖計算熱負荷為：Q=6424.11.1=7066.51kW。計算換熱器換熱面積：F=Q/K.B.t=7066510/39000.7520=120.8平方米換熱設備配置同型號2臺，單機運行負荷按75%考慮，單機負荷約為5.2MW，單機組設備選型參數：換熱量5.6MW；循環水量192t/h；循環水泵225kw；補水泵24kw。3、熱力系統及主要設備選型（1）采暖用換熱器根據以上計算數據，提供的一次水溫為130/70，被加熱的二次水溫為80/60，采暖系統選取

70、板式換熱器兩臺，基本性能如上述，在一臺停用的情況下，單臺滿足總熱負荷75%的換熱能力。（2）采暖二次水系統設有熱水循環泵4臺(3用1備)，膨脹定壓補水設備一套，含補水泵4臺(3用1備)，采暖二次水采用軟化水，設置全自動鈉離子交換器一套和容積為10m3的軟化水箱一個。（五）室外供熱管網1、管網范圍本設計室外管網包括項目區內一次熱水（130/70）管道和二次熱水（80/60）管道系統部分。2、管道及其敷設室外熱力管道材料采用聚氨酯硬質泡沫塑料預制直埋保溫鋼管，管徑DN50以上，采用無縫鋼管材料，管徑DN50以下，采用焊接鋼管材料，管道采用焊接連接。保溫層厚度：管徑DN100，=30mm；100DN

71、150時，=40mm；管徑DN200，=50mm。（六）燃氣1、工程燃氣氣源采用天然氣。天然氣低熱值按：38.01MJ/Nm3計算。2.工程輸配系統采用中低壓兩級供氣系統，來自市政的中壓燃氣，通過中壓輸氣干管接入本區各區中低壓調壓站，中低壓區域調壓站出站低壓燃氣壓力控制為不高于0.01MPa，燃氣經調壓站至低壓后直接接入用戶。3、工程用氣總量約3.3萬Nm3/a。第六章 環境影響評價一、環境現狀本項目周邊道路硬化和空地綠化已基本定型，項目場地較為平整，起伏不大，且不存在人口或單位搬遷問題，適合本項目建設。二、項目建設與運營對環境影響本建設項目為住宅樓、商務用房建設工程項目。項目對環境的影響主要

72、分為兩個部分，即施工階段對環境的影響及運行階段對環境的影響。（一）施工階段環境影響分析本項目在施工過程中，需使用大量的車輛及施工機械，對環境的影響主要表現為噪聲、揚塵、固體廢渣和廢水。1、原環境本項目施工面積大，在施工中挖填土方等將在一定程度上造成原有地表植被及人文環境的破壞。2、噪聲施工噪聲對環境影響較大。施工噪聲來源于各種施工機械，如施工常用的挖掘機、推土機、運輸車輛、攪拌機、振動棒等運轉而產生的噪聲。3、揚塵項目在施工過程中產生塵土，尤其在氣候干燥、風力較大的季節，塵土飛揚、污染空氣，嚴重影響當地大氣環境。4、廢水項目施工期間污水主要為生活污水和施工產生的污水。生活污水主要為清洗用水和沖

73、廁水，施工污水主要含泥沙、懸浮顆粒等。施工污水和生活污水集中收集后經簡易沉淀處理后排至項目區外排水管網。5、固體廢渣項目施工期間固體廢物主要為施工產生的廢渣土和施工隊伍的生活垃圾。生活垃圾擬用垃圾桶（或袋）收集后由環衛人員定期運送到垃圾場處理，對施工中的棄土、淤泥及廢渣等及時清運到指定位置。（二）運行階段的環境影響分析本工程投入使用后，作為人群較為密集的居住區，對環境只有一般性影響，其影響主要表現在以下幾個方面：1、噪聲主要是水泵等設施產生的噪聲，但多局限于室內，對周圍環境影響較低。2、污水主要是含有機物的廚房污水和衛生間污水，對環境無特殊影響，廢水可經排水管及化糞池、隔油池進入市政排水管網。

74、3、固體廢棄物主要為生活垃圾，預計每日派出生活垃圾0.8噸左右。4、廢氣主要是廚房排放的煙氣和小汽車排放的汽車尾氣。三、環境保護措施根據環境保護法要求，在基本建設中遵守“三同時”原則，即環境保護工程與建設工程同時設計、同時施工、同時投入使用。因該項目對環境只有一般性影響，故提出如下具體環保措施及環境工程內容。（一）項目實施階段的環境保護措施1、環境管理工程建設中加強項目環境管理，注意文明施工，是減少施工環境污染的最有力措施。在施工中應統籌規劃，搞好土方平衡，盡可能減少因土方搬運而造成植被的破壞。2、施工期噪聲防治措施施工期主要噪聲污染源為混凝土攪拌機、壓路機、裝載機、振搗棒等施工機械及施工現場

75、的運輸車輛等。防治措施有：（1）選用低噪聲設備和工作方式；（2）可固定的機械設備如空壓機、電鋸等安置在施工場地臨時房間內，降低噪聲對外環境的影響，對振搗棒等強噪聲源周圍適當封閉等；（3）加強對施工人員的監督和管理，減少不必要的人為噪聲。夜間禁止施工和喧嘩等。如夜間確需施工則需向當地環保主管部門辦理相關的手續。3、揚塵影響防治措施項目施工期間對大氣環境影響最大的是揚塵，主要來自于運輸車輛。為減少施工現場的揚塵污染，在施工過程中采取以下措施：（1）施工現場每天定期灑水，防止浮沉產生；在大風天加大灑水量及灑水次數；施工場地內運輸通道及時清掃、灑水，以減少汽車行駛揚塵；（2）施工方案中必須有防止泄漏易

76、撒污染環境的具體措施，多塵物料采用帆布覆蓋，避免露天堆放或運輸；施工現場合理布局，對易起塵物料實行庫存或加蓋氈布，運輸車輛配備密閉裝置、不得超載、對易起塵物料加蓋篷布、控制車速、減少卸料落差等內容；（3）工地出口處要設置沖洗車輪的設施，建立撒水清掃制度，指定專人負責灑水和清掃工作；（4）建設工程施工現場必須設立垃圾站，并及時回收、清運垃圾及工程廢土；（5）建筑工地建筑施工外腳手架一律采用密目網維護，建筑工地四周圍欄必須齊全。（二）項目運行階段的治理與保護措施1、煙塵控制項目區內采用管道天然氣作為生活燃料，從而避免燃燒原煤所產生的煙塵給環境帶來的污染。2、垃圾與固體廢物控制項目運行后，人群相對集

77、中，項目區物業清潔人員定時上門收集垃圾（垃圾袋裝化）并第一時間運至區間垃圾中轉站。3、污水控制項目投入使用后產生的污廢水主要是生活污水。生活污水直接進入排水管道經化糞池排入排水管網。本項目產生的污廢水不會對周圍環境造成影響。4、噪聲治理建筑物下水采用環保消音材料；變配電箱設施與綜合樓分離設置；入戶門采用防盜隔音門；窗戶采用環保雙層中空玻璃；項目區內車輛限速及禁止鳴笛標志、減速帶安裝。從設計到管理上均實現安靜小區。創造安靜的居住生活空間。5、項目區生態環境建設在施工中破壞的環境，可在項目區自身的環境建設中得以補償，規劃平均綠化率30.33%，可以形成宜于辦公、商務活動的城市生態小環境，因此項目區

78、自身的環境建設成為本項目的重點內容，通過全面規劃、合理布局、現代化管理，使其能有效服務于項目區內人員生活和工作。四、環境影響評價結論擬建項目符合國家政策、*市*區功能區劃，對所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，項目的建設不會對當地環境質量造成較大影響。只要擬建項目在實施過程中嚴格按照“三同時”原則進行設計、施工和運行，落實設計和環評中提出的各項污染防治措施，可以滿足工作、生活環境功能，污染防治和環境建設措施可行，則從環境保護的角度分析評價，項目的建設是可行的。第七章 勞動安全、衛生防護一、勞動安全（一）概述本項目在建設和今后運行中應嚴格執行國家有關規范標準，嚴格執行工作程序并努力改善工作條

79、件和現有環境，嚴格執行勞動法和采取勞動安全保護措施，以確保項目建設人員、居民、服務人員的身體健康，維護正常的工作、生活秩序。（二）施工中主要安全措施1、嚴格按照國家關于有關建設標準和設計施工圖方案的要求，嚴格施工、文明施工、安全施工。2、嚴格按照施工圖組織設計中的質量、進度要求執行，高標準嚴把質量關，按優良標準建設好本項目。3、針對本項目的施工特點，各單元工程、分項工程要嚴格按施工順序進行，合理科學地組織施工，加強人員安全施工教育，并制定出獎罰辦法。4、施工各階段要設置各類警示安全標志，并建立各層次的安全員檢查制度，以確保本項目施工中各項勞動安全措施、制度的有力落實。（三）運行使用中主要安全措

80、施1、本項目在建成后一定要嚴格地組織各有關單位進行竣工驗收，按照國家現行標準組織專家評審和試運行，做到操作人員安全操作。2、嚴格按照國家的各項規章制度和設備說明書的規定正確操作和使用各種設備、儀器，加強人員培訓，嚴禁違章操作。3、各種大型用電設備做接零保護。4、各類設備機械轉動部位設防護罩。5、地溝、地坑等均須加蓋或設置欄桿，樓梯防護欄桿嚴格按有關規范標準設計、施工。6、建筑物頂設防雷保護裝置。二、衛生防護措施1、項目建成運營，堅持彈性化、多樣化的人力規劃，物業管理單位積極舉行在職教育并以各種安全衛生教育訓練為基礎，重新建構安全的工作環境，避免職災發生、保障人員安全。2、制訂防護用具使用、清潔

81、、保養安全制度，以確定裝置的有效性、安全性，防止職業病發生。3、建立各項安全衛生管理稽核制度并列入常規管制工作。第八章 消防一、編制原則本項目的建設和運行嚴格按照國家有關消防規范進行，必須認真貫徹“預防為主，防消結合”的消防工作方針。二、編制依據1、高層民用建筑設計防火規范(GB50045-95)（2005版）；2、自動噴水滅火系統設計規范(GB50084-2001)；3、建筑設計防火規范（GB50016-2006）；4、建筑滅火器配置規范(GB50140-2005)；5、建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95；6、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97；7、商店建筑設計

82、JGJ48-88；8、商店建筑規范GB50368-2005；其它有關規范。三、消防措施（一）建筑專業消防設計1、耐火等級的設定綜合樓按高層民用建筑設計防火規范為二類建筑，耐火等級二級，地下層耐火等級一級。2、防火間距建筑距周圍建筑（耐火等級為一、二級）間距均大于13m，距周圍其它建筑間距大于9m。滿足防火規范要求。3、消防車道場地有兩處與外部市政路的連接點，采用外環路加盡端式宅前路的道路系統。環路路面寬7m，宅前路路面寬4m，兼作消防車道。在建筑物的一長邊設有消防車道，車道寬度大于4m，上空無障礙物，距建筑外墻的距離大于5m。沿建筑物的另一長邊設有硬質綠地，消防時可供消防車通行。4、建筑內部主

83、要建筑構件按規范規定設計。建筑物內裝修材料的選材按建筑內部裝修設計防火規范GB50222-95的要求進行。5、各單體建筑執行相應的消防設計規范。（二）電氣專業防火1、強電消防本工程為二類建筑，因此，本建筑用電負荷按其性質可分為:二級負荷：二類建筑的消防設備（加壓送風機、應急照明及疏散指示標志等）；生活泵房。三級負荷:除二級負荷的其他負荷。對于有二級負荷的建筑，由不同環網上的兩臺箱變各引1路電源。對于二級消防負荷及其它重要負荷采用雙電源末端配電箱內自動切換配電。所有二級負荷的配電線路均采用耐火電纜、導線。暗敷時，其水泥保護厚度不小于30mm，明敷或在吊頂內敷設時，應刷防火涂料。設置應急照明的場所

84、：消防控制室、電梯機房、走廊、樓梯間等；設置疏散照明的場所：走廊、樓梯間、安全出口等。安全出口指示燈、疏散指示燈自帶蓄電池，供電時間不小于60min。2、消防弱電本工程在綜合樓內設有火災自動報警系統，在消防電梯前室、消防電梯機房等處設置感煙探測器、手動報警按鈕及消防電話，在疏散樓梯間及消防電梯前室設有報警裝置。消防區域報警控制器設在弱電間管理室。消防區域報警控制器可以接收各種火災報警信號（包括感煙探測器、手動報警按鈕、消火栓按鈕等），并顯示報警部位及發出聲光報警，系統收到報警信號后可自動或手動啟動各種相應的消防設備。控制加壓送風口開啟、啟動加壓送風機；接通火災應急照明；控制電梯歸零；啟動相關區

85、域的報警裝置。消火栓按鈕向消防區域報警控制器發出信號，消防區域報警控制器能自動、手動控制消防水泵的啟停，并顯示消火栓泵的工作、故障狀態，顯示啟泵按鈕的位置。消火栓按鈕也可直接啟動消火栓泵。消防控制室可以對消火栓泵、加壓送風機等通過模塊進行自動控制，還可以在聯動控制臺上通過硬線進行手動控制，并接收其反饋信號。消防控制室安裝有消防專用電話交換機，此系統可群呼和點對點對講。在消防泵房、消防電梯機房等處均裝設火警專用電話分機，手動報警按鈕處均設有消防電話插孔。消防控制室并設置專用火警外線電話，才外還設有消防廣播，消防控制室在有火災緊急情況時，可把平時作為背景音樂的廣播切換成緊急廣播。防報警傳輸線、聯動

86、控制線、通訊線路采用阻燃導線沿金屬線槽或穿焊接鋼管敷設，在樓板內暗敷時保護層厚度不小于3cm，在豎井或吊頂內敷設時在金屬管、金屬線槽表面涂三道防火涂料。（三）消防給水系統1、消防水量：本項目消防系統設計工程統一考慮，由小區內設置的生活消防泵房提供消防用水。消防用水量為：室內消火栓用水10L/s2h室外消火栓用水20L/s2h自動噴淋水用水30L/s1h一次火災室內外消防用水324m3，其中室內消防用水180m3。2、室外消防水系統由城市市政自來水管網，接入4根DN400給水管，提供項目區生活及消防用水。項目區內給水管網成環狀設置，管徑DN400mm。在項目區室外給水管網，根據規范消防要求，設置

87、地下式消火栓設施。33、室內消防水系統（1）建筑物內均要求設置室內消防水管道和消火栓設施。（2）由消防泵房提供消防用水，主要設備及設施配置有：變頻生活消防供水增壓設備一套，供水能力為60200m3/h，供水壓力0.51.0MPa，水泵設備采用自動變頻控制方式，主泵一用一備，配穩壓小泵及氣壓罐；消防噴淋水泵一套，供水能力為100m3/h，供水壓力1.01.25MPa，水泵設備采用工頻控制方式，主泵一用一備。設置一套DLC氣體頂壓應急消防氣壓給水設備，穩壓泵2臺，儲氣瓶40只，氣壓水罐容積V=18m3，穩壓壓力1.01.1Mpa，消防壓力1.0MPa。消防水池儲水容積約250m3，滿足一次消防水調

88、節儲備量。（3）綜合樓內，消防水專用管道原則設置為環狀管網，部分區域可采用枝狀管道系統。室內消防設施包括：消火栓箱，箱內配置有DN65mm消火栓；19mm直流水槍；DN65mm25m水龍帶；消防水泵啟動按鈕；自救式消防卷盤（內徑為19mm長度為25m的輸水膠管；噴嘴口徑為6mm的小口徑水槍；卷盤等），消火栓箱下部配置3kg手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。其中地下車庫內還配備泡沫或干粉滅火器設備。（4）綜合樓室外設消防水泵接合器1套。（5）消火栓箱內消防水泵啟動按鈕直接啟動消防泵房內消防水泵設備。4、自動噴淋水消防系統（1）消防噴淋供水由消防泵房提供。（2）報警閥前的自動噴灑管道為環狀布置。設二套報警

89、閥，根據防火分區設水流指示器，報警閥上壓力開關向消防控制室報警，并同時啟動自動噴水泵，水流指示器向消防控制室報警。每套報警閥控制噴頭數不超過400個。（4）噴頭布置：噴頭的布置應滿足以下要求：同一根配水支管上，直立型、下垂型噴頭的間距及相鄰配水支管上的噴頭的間距不宜小于2.40m。噴頭距燈和風口的距離不宜小于0.4m。當粱.通風管道.排管.橋架等障礙物寬度大于1.2米時，其下方應增設噴頭。自噴系統室外設消防水泵接合器2套。5、管道材料消防水管采用熱浸鍍鋅鋼管；DN100mm采用溝槽式剛性接頭連接；DN100mm采用螺紋連接。(四)防排煙系統：1、部分房間如不能滿足自然排煙的防煙樓梯間和合用前室

90、，設機械加壓送風系統，合用前室的加壓送風機設于屋頂上。地下層的加壓送風機設在地下一層的送風機房，通過窗井取風，送至地下層樓梯間。2、合用前室加壓送風口為常閉電動（兼手動）多葉送風口，發生火災時，消防控制室打開著火層及其相鄰上下兩層送風口，同時啟動加壓送風機。樓梯間加壓送風口為常閉自垂百葉送風口。3、空調、通風系統風管在穿越機房、防火分區處或重要的火災危險性大的房間隔墻和樓板處，均設置70防火閥；所有管道穿防火墻處均采用巖棉封堵。4、管材：風管采用鍍鋅鋼板，鋼板厚度須滿足相關規范要求。（五）火災自動報警和聯動控制系統本工程在綜合樓內設有火災自動報警系統。消防區域報警控制器設在弱電間值班室。消防區

91、域報警控制器可以接收各種火災報警信號（包括感煙探測器、手動報警按鈕、消火栓按鈕等），并顯示報警部位及時發出聲光報警，系統收到報警信號后可自動或手動啟動各種相應的消防設備。控制加壓送風口開啟、啟動加壓送風機；接通火災應急照明；控制電梯歸零；啟動相關區域的報警裝置。消火栓按鈕向消防區域報警控制器發出信號，消防區域報警控制器能自動、手動控制消防水泵的啟停，并顯示消火栓泵的工作、故障狀態，顯示啟泵按鈕的位置。消火栓按鈕也可直接啟動消火栓泵。消防控制室可以對消防水泵、加壓送風機等通過模塊進行自動控制，還可以在聯動控制臺上通過硬線進行手動控制，并接收其反饋信號。消防控制室安裝有消防專用電話交換機，此系統可

92、群呼和點對點對講。在消防泵房、消防電梯機房等處均裝設火警專用電話分機，手動報警按鈕處均設有消防電話插孔。消防控制室并設置專用火警外線電話，此外還設有消防廣播，消防控制室在有火災緊急情況時，可把平時作為背景音樂的廣播切換成緊急廣播。消防報警傳輸線、聯動控制線、通訊線路采用阻燃導線沿金屬線槽或穿焊接鋼管敷設，在樓板內暗敷時保護層厚度不小于3cm，在豎井或吊頂內敷設時在金屬管、金屬線槽表面涂三道防火涂料。（六）消防教育和管理1、要經常加強對物業管理人員及業主的安全消防知識的教育，提高自我保護意識。2、對項目區內消防設施的維護保管要落實到人，確保消防設施系統的正常運行。第九章 節能和節水一、節能措施與

93、能耗指標分析（一）節能要求本設計依據民用建筑節能設計標準（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。*地區氣候參數：最冷月平均氣溫-12.9，最熱月平均氣溫21.3，年平均風速4.3m/s。本項目圍護結構按節能50%設計。（二）節能措施建筑工程節能是一項綜合性的項目，本工程節能考慮如下方面：1、建筑物的平面布置、朝向、體型上充分吸收陽光，地形兼顧周圍環境，做到布局合理，可有益于入住人員身體健康，又可節省電能。2、建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻都應采用符合節能保溫的新型建筑材料，以利節能。外墻系統：采用外保溫的方式。保溫材料采用K0.65W/(平方米.k)、60厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），不占

94、用室內空間且保溫性更好。內墻系統：內墻采用輕鋼龍骨加石膏板的結構，隔聲性強，內隔墻的隔噪數值為40分貝，分戶墻隔噪系數為52分貝、大大高于其他材料的分戶墻結構。外窗系統：外窗選用雙層中空玻璃塑鋼窗，門窗的傳熱系數需控制在2.9W/(平方米.K)以內。氣密性，水密性需滿足當地節能標準。屋面系統：屋頂采用加厚保溫層措施，100厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），K0.60W/(平方米.k)戶門：K1.5W/(平方米.k)與不采暖樓梯間相鄰的隔墻：K0.94W/(平方米.k)不采暖地下室與首層采暖房間相鄰的頂板：K0.55W/(平方米.k)3、室內未采暖房間、吊頂、管井、地溝內的采暖管道均采用離心玻

95、璃棉管殼保溫，不燃A級。室內外直埋熱力管道均采用聚氨酯硬質泡沫塑料預制直埋保溫管，具有良好的保溫性能。4、在工程中盡可能選用節能用電設備，以提高用電效率，采用節能燈等。在設備的選型上選用高效節能設備。項目區箱變盡量接近負荷中心，采用節能變壓器，采用有自動調節裝置的低壓電力電容器（采用低壓靜電電容器補償），以提高功率因數，減少線路等電能損耗，熒光燈均采用電子鎮流器。電氣設備采用節能、環保型的產品。項目區道路照明可選用小功率高壓鈉燈，采用減光和半夜關部分燈作為節能措施。5、太陽能節能設計隨著經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，對能源的需求量日益高漲，能源問題已經成為制約經濟持續發展的瓶頸，并開

96、始威脅到國家安全。民用建筑是能耗的大戶，充分利用太陽能，將促進我國建筑節能工作走上開源節流之路，以創造舒適、環保的辦公、商務環境。在本工程中將采用整體式太陽能熱水系統，投資成本較低。另外，項目區內也將采用太陽能草地燈和路燈，與普通燈具交替使用，起到輔助照明的作用。（三）節能指標分析1、平均體型系數：0.34，小于0.4。2、外墻窗墻比：南墻0.34北墻0.25東墻0.05西墻0.05，均小于0.7。3、屋面保溫、外墻、外門窗等的維護結構的傳熱系數均按節能房屋的要求設計。二、節水措施與水環境系統的建設目標（一）節水措施1、采用優良節水用具，防止跑冒滴漏。2、室外相關綠化景區采用節水噴灌設施。3、

97、公用飲水采用自律凈化噴式裝置。4、經常開展節水宣傳教育，有報修檢漏制度及記錄5、項目區收集用戶的廢水，加壓送到集中的中水處理站，處理后加壓供應室外中水管網，供綠化及澆灑道路。6、坐式大便器采用一次沖洗水量為6L的節水型產品。7、各種用水龍頭均采用陶瓷密封芯片節水型龍頭。結合項目區的實際，設立節水宣傳牌和實時監測牌，采用群眾喜聞樂見的形式，引導群眾積極參與，自己教育自己，使群眾都認識到節水的意義。項目區內的房屋如發生漏水或設備故障，接到報修要有記錄，修完要有清單。管理部門要做到及時為業主解決問題，以免造成用水浪費。驗收時以查看記錄為主。（二）水環境系統的建設目標水環境系統的建設目標應符合以下兩個

98、基本要求：一是項目區的整體節水量應能達到30%，二是各類水質必須符合國家標準。第十章 組織機構與人力資源配置一、組織機構（一）項目法人組建方案*市*房地產開發有限責任公司已形成了完整配套的運營體系。由該公司設立項目經理部，專門負責本項目的工程實施和管理。經理部下設4個職能部門，由相關部門領導進行工程指導和協調工作。項目經理部組織機構表序號部門崗位人數1總經理1人2常務副總經理1人3工程副總經理1人4營銷部經理1人5客服2人6市調、媒體專員1人7工程部經理助理1人8技術員3人9資料員1人10財務部財務主管1人11會計1人12出納1人13綜合管理部辦公室主任1人14人事專員1人15行政專員1人16

99、合計18人項目經理部的主要職責及要求包括：1、嚴格項目管理，整個項目建設要嚴格執行項目法人制、招投標制、工程監理制、工程合同制，確保項目質量、工期、進度、安全目標的實現。2、合理分配調度資金，確保項目資金的及時足額到位。3、組建有銷售經驗的銷售團隊，制定科學的銷售方案，商品房銷售人員應當經過專業培訓，并制定相應合理的銷售提成激勵機制，保證項目經營開發目標的實現。（二）物業管理機構本項目建成后的管理將聘請知名物業管理公司負責，推行無微不至的“管家式”標準服務。努力實現從衣食住行、安全、衛生、文化等方方面面提供貼心服務：垃圾專人及時清運，保安24小時巡查、單元電子對講防盜系統、全天24小時供應冷、

100、熱水。管理標準：不僅讓業主享受大家庭的親和氛圍和美滿溫馨，還能夠享受更超值的服務。由物業公司成立業主物業部，下設綜合服務組、保潔管理組、設備組、警衛組，負責項目建成后的物業管理工作。其主要職責為：1、負責項目區及門前三包責任地段的綠化美化、衛生保潔、治安和綜合治理等。2、負責項目區內供水、供電、供暖等設備的正常運轉及保養維護工作。3、負責項目區內消防設備的管理、維修、保養工作，確保消防設備、設施的正常運轉、安全生產。4、負責項目區內電梯等公共設備及設施的維護及管理。5、負責物業費的收繳工作。二、人力資源配置項目管理機構定員19人，包括：總經理1人，常務副總經理1人，工程副總經理1人，其它工作人

101、員16人。項目建設建設項目部成員由公司抽調各類專業技術及管理人員組成。業主物業部物業定員20人，設保安人員、專業維護人員、衛生清潔人員。其中管理人員6人，由物業管理公司派出；一般服務人員14人，根據需要向社會招聘，經培訓后方可上崗。第十一章 招投標要求及內容一、編制依據1、中華人民共和國招投標法。2、工程建設項目招標范圍和規模標準規定（國家發展計劃委員會令第3號）。3、2001年*自治區第九屆人民代表大會常務委員會*自治區實施中華人民共和國招標投標法辦法。4、建設項目可行性研究報告增加招標內容及核準事項暫行規定（國家發展改革委員會2001年第9號令）二、招標方案本項目在國家規定的招標項目范圍之

102、內，應按國家要求，對工程設計、監理、施工、專業設備及材料采購等內容進行招標。1、招標范圍本工程招標主要包括勘察設計、工程施工及設備材料采購。2、招標組織形式招標工作小組由業主單位委托具有法人資格的招標代理機構負責組成。3、招標方式采用公開招標的方式。即在國家或地方指定的報刊、信息網或其它媒體公告。4、工程分包根據項目自身特點建議對消防工程、綠化工程、是電梯設備采購及安裝等進行專業分包。5、設計階段是決定建設工程價值和使用價值的主要階段，也是影響投資的關鍵階段，設計方案的優劣對建設項目的成敗有著至關重要的影響，因此，選擇優秀的設計單位，達到建設項目能夠采用先進的技術和工藝，降低工程造價，縮短建設

103、周期和提高投資效益的目的是建設項目實施的重要工作。設計招標主要對投標人設計方案的優劣、經濟效益、設計進度、設計資歷和合理的報價綜合評價，選擇其優秀者為本工程的設計單位。施工招標要根據本工程的特點，通過對市內外投標人的水平、資質、技術力量及業務能力、進度、質量、投資的情況進行綜合評價，確定適合本工程的施工單位。設備采購要對投標人的商業信譽、加工制造能力、報價、交貨期限和方式、安裝調試、保修、人員培訓等各方面條件進行全面比較，選擇最優的供貨廠家。招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察設計建筑及一般設備安裝工程其它設備重要材料第十

104、二章 項目實施計劃本項目建設期為兩年，項目計劃于第2年建成。分以下幾個階段進行：1、可行性研究及項目前期工作階段：主要包括編制可行性研究報告、項目評估等項目前期工作，2個月完成。2、設計階段：即工程方案設計和施工圖設計階段，2個月完成。3、招投標階段：1個月完成。4、施工階段：包括主體工程、設備安裝、裝修裝飾、室外配套工程等施工，共18個月。5、竣工驗收階段1個月。第十三章 投資估算與資金籌措一、固定資產投資估算根據項目的設計要求，項目總投資2.5億元，主要為自籌資金和銀行借款。新增固定資產投資構成表序號項目名稱估算投資(萬元)所占比例(%)1設備購置費2建筑費13000523安裝工程費125

105、054運雜費5土地征用費7250296勘察設計費26027建設單位管理費13018工程監理費125059驗收鑒定費130110基本預備費1250511建設期利息合計3598100二、新增固定資產投資估算說明基本預備費按建筑費、設備費、其它工程費之和的8%計算。三、新增固定資產資金來源本項目新增固定資產投資2.5億元，由企業自籌和銀行貸款資金解決。第十四章 財務評價一、項目運營計劃本項目建設期為兩年。第二年開始銷售，擬通過銷售住宅樓、商鋪、車庫，預計實現全部收入4億元；利潤總額為1.2億元，年資本利潤率為25.87%，全部投資內部收益率真稅前49.20%，稅后36.90%，凈現值為稅前1.01億

106、元，稅后0.82億元，投資回收期為稅前4.56年，稅后4.67年。本項目建設期為兩年。第二年開始銷售。第二年本項目擬通過銷售住宅樓、商戶、車庫，預計實現收入4億元。二、總成本測算（一）原材料價格的確定（不含稅）是以現行價格為基礎進行計算。（二）燃動力費以現行價格為基礎計算。（三）工資及福利費本項目管理人員共計19人，人均工資1.5萬元/年。（四）基本折舊和攤銷費固定資產按照兩年攤銷。（五）銷售費用銷售費用按銷售收入的3%計算三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配本項目建設期為兩年。第二年開始銷售，擬通過銷售住宅樓、商鋪、車庫，預計實現全部收入4億元；利潤總額為1.2億元，年資本利潤率為25

107、.87%，全部投資內部收益率真稅前49.20%，稅后36.90%，凈現值為稅前1.01億元，稅后0.82億元，投資回收期為稅前4.56年，稅后4.67年。產品營業稅按5%計算，城市建設維護稅、教育費附加分別為7%、3%，預計銷售稅金及附加為6000萬元。四、項目盈利能力（一）財務內部收益率稅前49.20%稅后36.90%（二）財務凈現值(Ic10%)稅前1.01億元稅后700.82億元（三）投資回收期（含建設期）稅前4.56年稅后4.67年（四）投資利潤率25.87%五、經濟效益分析從以上財務數據中可以看出，其內部收益率超過社會基準折現率，說明項目的經濟效益較好，盈利能力較強。項目建成后，經濟

108、效益明顯，該項目是可行的。第十五章 風險分析一、盈虧平衡分析本項目滿負荷經營年的盈虧平衡點(生產能力利用率)為58.11%，即銷售收入達到3億元時，處于盈虧平衡狀態，說明企業的成本較低，盈利情況良好。二、敏感性分析本報告分別對固定資產投資、銷售收入、經營成本的變化進行敏感性分析。敏感性分析表序號項目全部投資(所得稅前)變動幅度內部收益率凈現值投資回收期-%萬元年-基本方案-39.82%99552.271固定資產投資10%33.24%83102.35-10%47.33%118332.192銷售收入10%49.75%124372.16-10%29.69%74232.403經營成本10%39.08%

109、97702.28-10%40.56%101402.26從上表中可以看出，當這幾種因素變化10%時，項目的稅前內部收益率仍在25%以上，說明項目具有較強的抗風險能力。第十六章 結論和建議一、結論本項目的建設用地已通過招、拍、掛方式取得，并符合城市規劃要求；場地位置優越，自然及社會環境質量好，項目建設條件基本落實；項目建設規模適宜，建設方案合理可行，技術上先進、適用和可靠；造價合理，經濟技術指標優越；項目的財務效益、社會效益、環境效益顯著，在財務上可行，經濟上合理，且投資風險較低。因此，項目的實施是可行的。二、建議1、加緊項目前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續。2、落實好項目資金，確保工程建設順利推進。3、精心安排，確保工期、質量、投資等控制目標的完成。4、積極做好市場營銷工作，確保資金回收及效益目標實現。