1、開發區大型商業居住區住宅工程投資3.8億項目建議書XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月開發區大型商業居住區住宅工程投資3.8億項目建議書建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月72可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總論91.1項目名稱及有關單位情況91.1.1項目名稱：*開發區*住宅工程項目91.1.2項目建設單位概況91.

2、1.3可行性研究報告編制單位10資格證書編號：*101.2可行性研究報告編制依據101.3項目背景111.3.1政策背景111.3.2項目建設背景分析121.3.3.開發單位概況12第二章 項目概況142.1擬建地點142.1.1周邊交通狀況142.1.2周邊規劃142.2.建設規模與目標152.2.1建設規模152.2.2建設目標152.3項目建設進展情況162.4項目投入總資金及效益情況162.5項目競爭能力分析17第三章 項目選址及規劃183.1*市及*區定位與發展方向183.2*開發區定位與發展概況183.3項目規劃目標20第四章 市場供求預測分析214.1宏觀政策解析214.1.1房

3、地產行業宏觀政策回顧214.1.2*房地產政策分析234.2*及*住宅市場供需狀況244.2.1*市房地產投資情況244.2.2*市商品房成交價格變動情況254.2.3*市商品房成交數量變動情況264.3項目銷售前景分析301、價格走勢分析302、產品需求分析314.4綜合結論314.4.1政策方面314.4.2價格水平314.4.3去化能力324.4.4產品需求32第五章 產品及經營定位335.1產品定位335.2目標市場定位333、產業及城際客戶344、流動及省外人口345、商鋪投資客戶355.3項目SWOT分析351、樓市調控導致未來市場的不確定性。355.4產品價格361、住宅價格制定

4、依據：362、商鋪價格制定依據：36第六章 環境影響評價376.1環境保護的指導原則、技術及法律依據376.1.1環境保護指導思想376.1.2環境保護基本原則376.2環境保護的基本法律386.3編制依據382、環境空氣質量標準G230951996；386、建設項目環境保護規定。396.4項目場址環境現狀396.5生態環境影響預測分析396.5.1生態系統的影響分析396.5.2對區域植被的影響406.5.3對周圍農田生態環境的影響416.5.4水土流失影響分析416.6 施工期環境影響分析421、施工期噪聲污染源422、施工期揚塵433、施工期廢水污染源444、施工期固體廢棄物44第七章

5、工程項目管理447.1項目建設與管理447.1.1工程管理447.1.2資金使用與管理457.1.3項目建設招投標457.2工程前期準備467.2.1技術準備：467.2.2物資及現場準備467.2.3 其它準備467.3現場工程管理467.4組織管理47第八章 勞動安全衛生與消防488.1勞動安全衛生488.1.1設計依據及標準488.1.2設計原則及防范措施488.1.3安全衛生措施預期效果評價498.2 消防498.2.1 設計依據498.2.2項目火災因素分析508.2.3消防設施與措施50第九章 投融資分析519.1項目建設投資估算519.1.1編制范圍519.1.2估算依據519.

6、1.3項目投資估算529.2融資安排539.2.1公司融資說明539.2.2融資情況分析549-3 投資計劃與資金籌措表55第十章 財務效益評價5510.1項目財務評價的有關問題說明551.項目的建設經營期設定為3年。5510.2財務評價基礎數據與參數選取5510.2.1銷售價格5610.2.2經營收入測算5610.2.3稅（費）率選取說明5710.2.4項目計算期5810.2.5財務基準收益率5810.2.6成本費用估算5810.3財務分析5910.3.1項目盈利能力分析5910.3.2清償能力分析6010.3.3財務平衡分析6010.3.4不確定性分析60第十一章 社會評價6211.1項目

7、對社會影響分析6211.2項目對所在地的互適性分析6311.3社會評價結論63項目建設對社會的影響及相關措施63第十二章 項目風險分析6512.1定性分析651.自然風險652.政策風險653.經濟風險664.技術風險665.社會風險666.內部決策和管理風險6612.2投資風險的控制671.通過加快進度來回避風險672.通過市場調查來降低風險673.通過加強管理來控制風險68第十三章 研究結論與建議6913.1結論6913.2建議7013.3附圖、表71第一章 總論為積極配合與支持*市*開發區整體發展規劃，*投資有限公司通過審慎的市場研究，擬開發建設*開發區*項目。項目處于*開發區未來核心地

8、帶，生態環境較好，區域規劃已經完成，發展態勢較好。工程先期進行*項目的建設，初期規劃為總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，經測算項目總投資為37570.55萬元，擬由該公司自籌資本金12570.55萬元，申請銀行貸款25000萬元，項目建設后可實現各類收入52158.83萬元，稅后利潤總額7228.4萬元。1.1項目名稱及有關單位情況1.1.1項目名稱：*開發區*住宅工程項目1.1.2項目建設單位概況1、單位名稱：*投資有限公司2、單位地址：*市*開發區*3、項目建設地址：*市*開發區4、企業法定代表人：*5、項目負責人：*1.1.3可行性研究報告編制單位可行性研究報

9、告編制單位名稱：*市投資咨詢公司資格證書編號：*公司法人：*單位地址：*市*區*郵政編碼：1.2可行性研究報告編制依據（1）中華人民共和國城鄉規劃法（2）城市規劃編制辦法及實施細則（1991，1995）（3）城市用地分類與規劃建設用地標準（G2J137-90）（4）城市道路交通規劃設計規范（G25022095）（5）城市居住區規劃設計規范（G25018093）（6）住宅設計規范（G2500961999）（7）住宅建筑規范（G2503682005）（8）建筑設計防火規范（G2J1687）（9）高層民用建筑設計防火規范（G25004595）（10）商店建筑設計規范（JGJ48-88）（11）旅館建

10、筑設計規范（JGJ62-90）（12）*項目項目規劃方案征集文件（13）業主*項目考察總結 （14）其它相關文件圖紙和資料（15）*市*區規劃和國土資源局行政許可證建設項目選址意見書（16）*市城市規劃管理技術規定（17）業主提供地形圖及地籍資料1.3項目背景1.3.1政策背景自2010年以來，國家針對房地產行業出臺了一系列調控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅決遏制房價的過快上漲，促使房價回歸合理水平。一系列政策的出臺對房地產市場的影響較為明顯，2011年*房地產市場成交量與成交均價等指標出現明顯的滯漲局面。2011年11月29日，國務院總

11、理溫家寶在關于當前的宏觀經濟形勢和經濟工作指出，調控決心方向不能動搖，抑制二三線房價過快上漲；11月28日，國務院副總理李克強表示明年房產調控會持續；12月1至2日，國務院副總理李克強在*考察時指出，要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施。2012年3月溫家寶總理在會見中外記者時指出房地產價格水平尚未回歸合理水平。到2012年一季度末，由于受政府調控政策的影響，多個城市房價出現下跌跡象，特別是一線房價上漲過快的城市更為明顯。調控政策對2011乃至2012年*房地產市場走勢產生了深遠影響，成交量與成交均價等市場指標，較2010年度出現明顯的滯漲局面。另一方面，為了防止一刀切，政府也出臺相關政策

12、保護并促進首套剛性需求，多家銀行對首套購房實行貸款利率85折優惠，一定程度上推動了房地產市場成交量。具體到位于京津之間的*市*開發區，作為*區乃至*市的對外開放窗口，正處于快速擴張期。區內房屋銷售價格和*市平均價格相比還存在較大差距，即使和同處于*的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。這與作為國家級開發區的地位并不相稱，因此在本輪調控中本區域房價并未出現大的波動。相信在國家大力推進開發區建設整體利好的前提下，區域房地產價格水平將繼續整體提高。且隨著開發區大批企業進駐，預計本地人口將迅速增長，隨之對房屋的剛性需求也將快速增長，對區域房地產銷售將有極大的促進作用。1.3.2項目建設背景分析目前*開發

13、區人口已達10萬以上，但目前暫無集中式的商業配套來滿足日益增長的商業需求。*未來的整體規劃中，本項目所在區域內的商業以及市政公共設施都會有極大的提升。從社會效益角度分析，本項目為該區域提供高品質的房地產產品，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求，同時還可進一步繁榮本項目所屬區域，符合區域整體發展規劃，項目的建設將帶來較好的社會效益。從企業經濟效益分析，由于區域市場對住宅、商業用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設面臨著良好的市場環境，具備較強的盈利空間，對于企業的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。故不論從社會效益或企業經濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。1.3.3.開發單位概況

14、*投資有限公司成立于2011年9月，注冊資金5000萬元，在職員工36人，系xx投資控股集團全資子公司，其主營業務是房地產開發與經營。作為xx投資控股集團開拓華北房地產市場而成立的一家開發公司，*投資有限公司肩負著擴大集團品牌影響力，實現全國戰略布局的重任。其母公司xx投資控股集團，成立于1991年。在20年的經營發展中，形成了文化、教育、科技、醫療、服務、地產、建筑、物業、金融、投資、證券等板塊。國家住建部授予xx集團國家一級房產開發資質、國家一級建筑總承包資質和國家一級物業管理資質。同時，在湖南省人民政府批準、國家教育部備案，成立了全日制民辦高校湖南軟件職業學院。集團還在北京拓展文化傳媒產

15、業，在北京、上海、*、湖南等地投資拓展業務，即將在香港、臺灣注冊公司。現有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學位50人，本科生686人。其中高級職稱83人，中級職稱206人，長年從業人員近兩萬人。集團董事長、法定代表人xx為xx全國人大代表，20年來，xx人在董事長xx的率領下，秉承誠信、開明、創新、奉獻的企業精神，追求產品質量，樹立企業品牌，提升企業文化，增強對社會的奉獻力，在文化、教育、醫療、房地產開發、建設等領域積累了較豐富的企業經營管理經驗，xx的品牌成為社會廣為知曉、享有較高美譽度的品牌。第二章 項目概況2.1擬建地點 項目位于*開發區三期西側，屬于城市西擴區域，離*區

16、政府12.5公里。項目緊臨亞洲超大購物小城xx小鎮和超級游樂中心“xx”，建成后將成為*新城市核心。2.1.1周邊交通狀況該地塊區位優勢明顯，北靠高新公寓，南臨xx工業園區，西側即為1xx國道，東側為工業園區企業。離*高鐵站12公里，離京津高速出口9.3公里。國家級重點高中xx一中新校區離該項目僅3公里。2.1.2周邊規劃1、隨著開發區行政經濟中心西移，新的高新區管委會大廈正在規劃設計中，預計2013年可入駐。高新區成型后南東線將成為貫穿本區中心的主干道，項目所在位置將成為高新區的核心地帶，區位價值會有大幅度的提高，本項目將成為高新區重要的生活及商業配套。2、項目西部為中國水電集團開發建設的*

17、開發區西區核心部位，也是*區近幾年的重點城建工程，建成后將使*主城區西擴成為現實，并為*主城區的發展提供更大的空間。3、*地鐵4號線未來規劃已正式延伸到*主城區，站點位于本地塊南側；同時北京通州城市軌道交通線也在未來規劃之中，使得過去由于偏遠不便的本地塊可因多個工程的竣工而使居住生活交通條件發生極大變化，房地產及土地的升值潛力明顯增加。2.2.建設規模與目標2.2.1建設規模*項目作為*投資有限公司在*開發區開發的大型商業居住區。初期規劃總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，居住戶數641戶

18、，居住人數1795人，機動車停車位614輛，非機動車停車位1211輛。 2.2.2建設目標為滿足購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現代商業及住宅模式構建優良的住宅環境和商業環境、配置完善的配套服務設施以及極具文化內涵的中高檔物業。項目建成后將成為*開發區內首個住宅及商業配套項目，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求，為開發區及周邊常駐人口提升生活品質，改善居住環境做出重大貢獻。為*乃至*的城市形象增添新光彩。2.3項目建設進展情況該項目已取得發改委的備案批復及土地證。用地規劃許可證、工程規劃許可證、環評批復、項目施工許可證正在辦理當中。項目建筑設計單位為北京中外建建筑設計有限公司；施工建

19、筑單位為天元建設集團有限公司、浙江中聯建設集團有限公司。項目建設涉及的施工、設計等單位均通過程序招標確定，符合項目建設要求。工程已于2011年開工建設，截止到目前項目進展情況為：樁基礎完成，正在進行基礎施工，定于2012年9月底開始銷售。2.4項目投入總資金及效益情況項目擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，經測算項目總投資為37570.55萬元，年經營收入17386.28萬元，年利潤總額3212.62萬元。 詳見項目投資及效益指標表：項目投資及效益指標表序號名 稱數據單位一基本數據1總建筑面積83222.57 平方米其中：可出售面積70643.02 平方米2項目總

20、投資37570.55 萬元3年經營收入17386.28 萬元4年經營成本12523.52 5年土地增值稅、經營稅金及附加1650.14 萬元6年利潤總額3212.62 萬元7年利稅總額4862.76 萬元8年稅后利潤2409.47 萬元表2-1 項目投資及效益指標表2.5項目競爭能力分析*作為*開發區內首家住宅及商業配套項目，加上項目周邊的眾多高智企業與新xx一中對本樓盤的提升效應，很大程度上避免了與區域內其他純住宅項目的同質化競爭；從自身角度，xx有長達20年的房地產開發經驗，在項目研發、戶型設計、細節打造上有著獨特的競爭優勢。本項目在商業配套上追求更大的時尚與舒適，能夠有效提升整個高新區的

21、生活質量。同時隨著高新區行政經濟中心的西移，本項目將成為開發區核心區域的重要住宅商業配套。綜上所述，*項目不論從自身角度還是所在區域未來規劃角度均具有其他項目不具備的天然優勢，并由此形成了自身較強的綜合競爭能力。第三章 項目選址及規劃3.1*市及*區定位與發展方向*是中國四個直轄市之一，有超過1000萬人居住和生活在這一地區，市中心距北京137公里，是著名的國際港口城市和生態城市。它位于環渤海經濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代工業的發源地、近代北方最早對外開放的沿海城市之一、我國北方的海運與工業中心。*位于京津兩地之間、環渤海經濟區中心地帶，在*北京之間起到了一個相當重要的橋梁作

22、用，地理優越性突出，交通優勢明顯。古老的京杭大運河蜿蜒而過，物華天寶、人杰地靈，歷來享有“京津走廊”的美譽。 3.2*開發區定位與發展概況中國*開發區是1991年12月28日經國務院批準設立的國家級高新技術產業園區。位于京津之間，規劃面積30平方公里，遠期控制規劃總面積93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出讓完畢，三期15平方公里正在招商。 開發區所在區位優勢得天獨厚，距北京市區71公里，*市區25公里，首都國際機場90公里，規劃中的首都第二機場50公里，*濱海國際機場35公里，*港71公里。 交通體系開放便捷，周邊10分鐘車程范圍內，有京津塘、京津、京滬等高速公路3條、

23、高速公路出入口4個；有京津城際鐵路客運站1處，至北京市區僅需19分鐘車程，至*市區10分鐘車程；有京山鐵路客、貨運站各1處；103、104等2條國道在開發區內通過。 自然生態環境良好，綠化率達到40%以上，在質量管理和環境管理方面通過了ISO國際標準認證。 服務環境優質高效，開發區管委會對開發區實行“封閉式”管理，區內設有*區行政許可服務中心、海關、檢驗檢疫局和國際保稅物流園，為企業提供“一站式”辦公、“一條龍”服務，提供所有進出口業務服務，同時引進了多家金融、法律、財務等服務機構。基礎功能設施完備，達到“十一通一平”。配套功能設施完善，建有大型商務寫字樓、星級酒店、溫泉公寓、高級會館、廉租公

24、寓、雙語國際學校、連鎖超市等。 建區以來，*開發區共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個國家和地區的企業近1000家，其中有美國艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國LG、中糧等世界500強企業14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業等50余家國內外行業龍頭企業。形成了電子信息、機械制造、生物醫藥、汽車及零部件、新材料、新能源等六大主導產業，六大主導產業投資總額和經濟效益占到開發區總量的70%以上。建區以來，累計實現稅收130多億元，年上繳稅金占*區財政收入的一半以上；吸引直接就業6.5萬人，帶動配套企業200多家，間接就業3萬多人。 *開發區已成為

25、*區對外開放的窗口，經濟發展的主發動機，帶動產業升級的龍頭和安置就業的重要基地。 3.3項目規劃目標長期以來*開發區優質住宅項目欠缺，致使許多高科技企業高管難以就地安居置業，更難以為這些來自海內外的財智人士提供宜居購物的商業氛圍。項目建成后將成為*開發區內首個住宅及商業配套項目，餐飲娛樂，銀行網點，市場超市等多種商業業態入駐后，不但滿足高端人士的居住需求，更為其購物、休閑娛樂提供了便利，充分彌補*開發區內高端品質生活配套的空白，以高端城市綜合體形象服務*新城區，為開發區及周邊常駐人口提升生活品質，改善居住環境做出重大貢獻。第四章 市場供求預測分析4.1宏觀政策解析4.1.1房地產行業宏觀政策回

26、顧2011年是我國樓市又一個“調控年”，國家政府先后多次出臺較為嚴厲的調控政策，旨在維護房地產市場穩定，抑制房價快速上漲。隨著國家調控的深入落實，各地政府細則也相繼出臺。在本輪調控中，房貸政策、限購政策的執行是重點內容之一，隨著地方政府相繼出臺細則，二套房貸收緊的政策在全國范圍內推行。2011年國務院出臺的國八條，2012年*出臺的津十條奠定了繼續房產市場調控的主基調，一系列組合政策從市場供給到銀行貸款再到成交環節層層布控，主要從政府問責、房價調控、保障房建設、土地供應等方面推進。值得注意的是，為加快去庫存化進程、緩解銷售和資金壓力，開發商普遍采取了積極營銷、以價保量的促銷措施，有利于剛性需求

27、的加速釋放，對房地產市場形成一定支撐。2012年4月份，主要城市房地產市場溫和回暖，景氣指數已呈現止跌回穩態勢。時間出臺部門政策概要2010年4月15日 國務院辦公廳二套房首付不低于50%。2010年4月17日 國務院辦公廳三套及以上住房貸款暫停發放；外地炒房者限制購買數量。2010年4月19日 住房城鄉建設部未取得預售許可的商品住房不得變相收取定金；取得預售許可的商品住房項目10內必須公開全部價格并出售；實行購房實名制。2010年6月4日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁

28、有的成套住房數量進行認定。2010年9月29日財政部、國家稅務局、住房和城鄉建設部、國土資源部等購房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開發商若閑置土地、捂盤惜售將被禁止新拿地；調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。2011年1月26日國務院辦公廳地方政府一季度公布今年房價控制目標；全年建設1000 萬套保障房；擴大限購范圍，上調貸款利率；商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2 年年均實際供應量。2011年11月在上合組織成員國總理第十次會議溫家寶總理強調，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也是房地產也健康有序發展。2011年12月4日央行從2011年12月

29、5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年12月底住建部住房和城鄉建設部日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。表4-1 2010-2012年部分宏觀政策一覽表圖4-1 2009年以來房地產開發綜合景氣指數4.1.2*房地產政策分析繼多個地方政府出臺相關調控細則后，*市政府緊跟國家步調，于2011年10月13日發布通知，將進一步加強房地產宏觀調控，促進*市房地產市場持續健康發展。房貸收緊：各商業銀行暫停發放居民家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女)購買第三套及以上住房貸款；暫停發放不能提供一年以上當地納稅

30、證明的非本地居民的購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整為30%或以上；購買第二套住房的家庭貸款，嚴格執行首付款不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍。稅費優惠限制：對個人購買普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。對于個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房者，將按1%稅率征收契稅。而對于出售自有住房并在一年內重新購房的納稅人將不再減免個人所得稅。保障先行：土地管理部門優先安排保障性住房建設用地，要加大經濟適用住房、限價商品房等保障性住房建設力度，并大力推進公共租賃住房建設。4.2*及*住宅市場供需狀況4.2.1*市房地產投資情況2011年四季度，*

31、市房地產投資實現279.03億元，略高于上一季度，同比增長17.78%。在全國房地產市場低迷的背景下，下半年，*市房地產市場投資基本穩定。從各季度投資額來看，*市房地產投資呈現不斷波動態勢，投資額在二、三季度達到年度峰值，在一、四季度投資額下滑。從投資增速來看，2010年以來，*市房地產投資增幅一直低于全國的水平，2011年二季度，*市房地產投資增速與全國增幅水平持平，高于全國房地產投資增速0.35個百分點。三季度，*市房地產投資增速低于全國增幅水平，四季度，隨著全國房地產投資增速的下滑，*市房地產投資增速與全國增幅水平基本持平。隨著近期政府嚴控樓市的聲明和房地產政策的深入，*市的房地產投資可

32、能出現新一輪的波動。從*市房地產投資占比情況來看，2010年三季度以來占比開始逐步提升，2011年二季度，占比達到2.22%，實現近期占比值的最高峰。在三、四季度，*市房地產投資占比接近歷史低位。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額122.16290.91216.66236.91153.14385.96261.91279.03全國投資額6594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.0917974.3917514.94本市投資增速15.10

33、%23.16%24.30%8.43%25.40%32.67%20.89%17.78%全國投資增速35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%30.59%18.70%本市占比1.85%2.21%1.57%1.61%1.73%2.22%1.46%1.59%表4-2 2010年-2011年*市各季度房地產投資完成情況與全國對比圖4-2 2009年-2011年*市各季度房地產投資增速4.2.2*市商品房成交價格變動情況2011年四季度，*市商品房銷售價格為9059.32元/平方米，同比上漲7.67%；住宅銷售均價達到8586.32元/平方米，同比上漲5.35%；辦公樓銷售均

34、價達到12007元/平方米，同比下降10.5%；商業營業用房銷售均價達到16938.07元/平，同比增加76.01%。從價格變動增速來看，自2009年三季度以來，*市商品房及商品住宅銷售價格增速處于波動下滑態勢。在調控政策不放松情況下，四季度價格增速仍呈現出繼續回落局面。另一方面，商業地產價格和辦公室樓市場價格變動表現規律性不強，在商業地產發展比較充分的*市，由住宅市場將持續流入商業地產方向，可能推高商業地產價格。單位：元/平方米圖4-3 2009年-2011年四季度*市各類新建房屋累計銷售均價趨勢單位：元/平方米圖4-4 2009年-2011年四季度*市各類新建房屋累計銷售均價增速趨勢4.2

35、.3*市商品房成交數量變動情況2011年四季度*市商品房銷售實現638.79萬平方米，同比下降8.53%。從各種商品房類型來看，住宅銷售面積實現577.36萬平方米，同比增加3.86%；辦公樓市場銷售面積實現23.71萬平方米，同比增速為1.11%；商業營業用房銷售面積實現26.16萬平方米，同比下降56.97%。從*市商品房銷售面積及增速可以看出，*市商品房銷售市場的季節特征較為明顯，一、三季度商品房銷售處于低迷期，二、四季度銷售情況相對較好。*市商品房銷售面積與住宅銷售面積同比增速走勢大體一致，在經歷了2009年三季度以來的持續下滑之后，2010年三季度開始反彈，但2010年下半年銷售面積

36、同比增速皆為負值，2011年一季度銷售面積出現回升，二季度又下浮出現負增長，三季度增長至2009年三季度的水平，四季度又出現回落。商業類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業營業用房市場銷售面積由于受到行業季度變化周期影響，增速波動較大。2011年四季度商業營業用房市場銷售面積增速較上季度大幅下跌，同期，辦公樓市場銷售面積增速同比增加1.11%。在所有物業中住宅的增速波動最小，但2009年以來的趨勢顯示，住宅的增速緩慢下調，在政府調控未放松，市場走向不明朗的階段，波動中下行的方向可能將繼續。單位：萬平方米日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年

37、四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度商品房銷售面積251.05363.62251.46698.39304.19367.18332.95638.79住宅銷售面積230.68332.22233.79555.92270.58306.79300.11577.36住宅占比91.89%91.36%92.97%79.60%88.95%83.55%90.14%90.38%辦公樓銷售面積4.565.521.7623.452.5016.550.0423.71商業營業用房銷售面積7.8723.8311.1460.8014.0833.9330.3326.16商品房銷售面積同比增速22

38、.22%3.44%-18.03%-3.85%21.17%0.98%32.41%-8.53%住宅銷售面積同比增速24.36%-0.46%-19.84%-14.55%17.30%-7.65%28.37%3.86%辦公樓銷售面積同比增速83.13%-22.69%-36.46%36.73%-45.18%199.82%-97.73%1.11%商業營業用房銷售面積同比增速-53.57%192.03%25.73%126.19%78.91%42.38%172.26%-56.97%表4-3 2010年-2011年各季度*市各類新建房屋累計銷售面積單位：萬平方米圖4-5 2009年-2011年各季度*市商品房銷售

39、面積及增速趨勢圖4-6 2009年-2011年各季度*市各類新建房屋銷售增速趨勢4.2.4*區房地產市場變動情況圖4-7 *區月成交套數走勢圖圖4-8 *區月成交面積走勢圖圖4-9 *區月成交均價走勢圖圖4-7、圖4-8、圖4-9數據顯示，*區房地產市場在2010年10月至2011年9月期間受政策調控影響較小，成交量排在各區成交面積的前列，占成交總量的17%。*區房地產市場近幾年表現強勢，供求總量均為*市首位。雖然在調控過程中出現價格波動，但整體呈現出上漲態勢。在*市房地產市場整體放緩的大背景下，*區房地產價格顯現出較強的抗跌能力。另外，從本項目周邊區域路段樓盤開發數量以及銷售狀況分析，房地產

40、市場集群效應明顯、市場競爭較為活躍，同時開發商對政府規劃及解讀能力也有了明顯的提高。4.3項目銷售前景分析1、價格走勢分析本項目開發及銷售階段兩到三年的周期內，隨著高新區行政經濟中心的西移，項目周邊市政基礎設施將進一步完善，區域內的房地產不論是住宅還是商業都會呈穩步增長趨勢.2、產品需求分析住宅類：由于小戶型產品前期投入成本低、回報率高等特點，70100平方米住宅產品將是本區域內主導且暢銷型產品；商鋪類：本項目建成后將成為*開發區首個住宅及商業配套項目，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求。商鋪類產品尤其是50200平方米將是本區域內（除大型商業集團進駐外）主要熱銷產品。4.4綜合結論4.4.

41、1政策方面政策方面是挑戰也是機會。挑戰，我們將面臨較為嚴峻的宏觀背景，政策的逐步細化以及執行，對*整體市場的發展都將有一定影響。機會，相對*市區而言，處于*開發區的本項目，仍有一定發展空間，并且隨著*老城區住房需求的外溢以及開發區日益完善的市政基礎設施，都將會支撐*開發區房地產市場的發展。4.4.2價格水平從*區近一年的成交均價來看，目前均價達到了6000元以上， 2010年10月2011年10月房地產均價格上漲9.8%，在*市整體穩中有降的大背景下依然保持明顯平穩的上升，尤其是處于快速發展期的*開發區，受政策影響較小，預計未來幾年隨著區內企業的進駐及基礎設施的進一步完善，價格仍將平穩上漲。4

42、.4.3去化能力*開發區自建區以來優質住宅項目欠缺，致使眾多高科技企業中高層的居住及商業需求得不到滿足，區域內積累了大量的住房及商業需求。4.4.4產品需求70100平方米的住宅類產品以及50200平方米的商鋪類產品將是本區域內（除大型商業集團進駐外）主要熱銷產品。第五章 產品及經營定位5.1產品定位項目位于*開發區內，距離本項目較近區域聚集著較高素質和經濟能力的需求群體。從規劃角度分析，未來幾年項目周邊將營造諸多產業用房及配套物業，為滿足這些居住及商業需求，項目擬定位于開發住宅及商業物業。5.2目標市場定位從項目客群市場調研以及項目自身條件分析得知，本項目目標客群構成如下：1、*城區居民*城

43、區原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發展，占*人口總數的20%。此類為主流購買人群，最大的剛性需求核心客戶群。需求以第一套房產自住為主，二、三套房產改善、投資為輔，分為：新婚一族，以2735歲年輕人為主，剛步入社會，或由家庭資助部分款項，工作于*城區企事業單位；單位中高層，以3550歲政府官員及企事業單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節較濃；民營業主，以3550歲私營民營業主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。2、*郊區農村居民*郊縣鄉鎮的農村人口，是*區的主流人口，占人口總數的70%。此類人群在城市化擴張中或主動或被動加入城市的購買人群，房產需求的中心客戶群。

44、需求以過渡為主、投資為輔，追求在城市中的認同感、價值感。分為：富裕農民，以3040歲周邊村官及富裕農民為主，往來于城市鄉村之間，向往城市完善醫療、教育、商業配套生活；私營業主，以3550歲自營私營生產型企業業主為主，往來于城市鄉村間，改善住房或投資，注重項目品質及完善服務。3、產業及城際客戶 *工業、商業、開發區內企業人口，以及部門往來與京津人員。此類為外圍補充購買人群，需求以過渡、投資為主，追求價值提升項目保值增值。分為：產業人員，以駐*企業為工作單位，多為開發區內企業白領，追求高性價比，完善配套；城際客戶，工作在*市區或北京地區，因*便捷的交通和較低的房價而選擇*城區置業，多為過渡兼投資性

45、購房，看中便捷的城市交通線和京津半小時城際，關注房產保值增值性。4、流動及省外人口 流動人口、希望落戶*的省外人口。此類為受藍印戶口政策影響的補充購買人群。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學需求。分為：流動人口，受*或*經濟發展及就業吸引的第一代落戶*的人群，追求城市認同感，注重項目性價比；省外人口，以*周邊省份3040歲私營業主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機會而置業，往來于*及周邊省份，改善居住及投資，注重項目周邊教育資源及整體城市配套的完善。5、商鋪投資客戶投資企業及人士、各類商業經營群體。此類客戶群看好本區域日益增長的商業需求，項目建成后將形成超市、商務服務、餐

46、飲、購物中心等業態。5.3項目SWOT分析 項目優勢:1、項目地點離北京、廊坊較近，處于*開發區核心位置，有利于開發區內從業人員出行；2、項目住宅產品多為小戶型，有利于投資；3、項目為住宅商業綜合體，較純住宅項目有更高的附加值。 項目劣勢:項目離*城區相對較遠，生活配套相對缺乏，交通便利性差。 項目機會:*開發區已入駐1000余家企業，常住人口逾10萬人。該區范圍內尚無商品房住宅項目，缺乏住宅和商業生活配套，現有的高新公寓和企業宿舍已不能滿足*開發區內從業人口的居住和購物需求，本項目作為*開發區內首個商住項目，契合目前的剛性需求。 項目威脅: 1、樓市調控導致未來市場的不確定性。2、*目前在建

47、和待建的商住項目較多，開盤時間與本項目相差不遠，而且所在區域配套相對成熟，勢必對本項目銷售造成一定壓力。 5.4產品價格考慮政策、區域發展以及產品定位等相關因素，綜合確定本項目住宅的銷售價格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格為13200元/平方米（均），定價依據如下:1、住宅價格制定依據：（1）根據周邊相似項目制定板塊的定價區間。目前距離項目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項目，同類住宅銷售價為6000元/平方米左右。（2）審核周邊板塊資源優勢，制定合理的定價區間。本項目毗鄰規劃中高新區行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場升值空間存在階梯上升的趨勢，因此本項目定價應略高于區域當前市

48、場價格。（3）以高品質住宅商業綜合體打造區域特色。*開發區整體市場環境的不斷成熟助推區域市場價格上漲，同時伴隨著開發周期的逐步推進，產品也會不斷升級，商業配套附加值將成為本案價格上漲的基礎。2、商鋪價格制定依據：目前，項目所在區域商鋪租金水平為每天3元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。第六章 環境影響評價6.1環境保護的指導原則、技術及法律依據6.1.1環境保護指導思想該項目的環境保護指導思想是堅持經濟建設與環境保護同步規劃設計、同步實施、同步發展。以實現經濟效益與社會效益以及環境效益的有效統一。6.1.2環境

49、保護基本原則環境保護就是通過確定合理的環境容量，制定環境目標，使項目的發展與周邊生態環境協調統一，既保護環境又能促進項目合理規劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質的排放量和排放深度；通過設置一定的景觀綠地系統，維護必需的生態平衡；因此，本項目的環境保護主要遵循以下原則：1、遵循環境保護與經濟、社會發展相協調的原則，以實現經濟效益、社會效益和環境效益的相對統一。2、堅持“以人為本”，以改善環境質量為目標的原則。減少污染物排放量、生態環境保護和環境監督管理等都必須圍繞改善環境質量目標服務。3、堅持污染防治和生態保護并重的原則。切實做好污染防治和重點

50、領域的生態環境保護工作，努力推廣使用清潔能源。4、強化環境管理，運用社會主義市場經濟體制下的法律、經濟和行政手段保證，促進環境保護事業的發展。5、堅持突出重點領域、重點區域、分類指導的原則，環境保護的目標和任務要符合當地實際。6、加強管理，堅持“誰污染誰治理，誰開發誰保護”的原則，運用法律、經濟以及行政等手段保證項目環境保護規劃設計實施。6.2環境保護的基本法律1、中華人民共和國環境保護法1989年12月；2、中華人民共和國環境影響評價法2002年10月；3、中華人民共和國土地管理法1998年8月修正；4、中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法2004年12月29日修訂；5、國務院令第253號

51、建設項目環境保護管理條例1998年11月29日。6.3編制依據 1、大氣污染物綜合排放標準G2162971996； 2、環境空氣質量標準G230951996； 3、土壤環境質量標準G2156181995（三級）； 4、建設項目環境風險評價技術導則（HJ/T169-2004）； 5、建筑施工現場環境與衛生標準 JGJ1462004； 6、建設項目環境保護規定。6.4項目場址環境現狀本項目場址周圍地勢平坦，部分屬于農用土地，水土流失屬微度侵蝕，侵蝕類型基本屬水力侵蝕。該區覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區無自然保護區、無國家保護的珍稀瀕危野生動、植物種類。6.5生態環境影響預測分析6.5.1生態

52、系統的影響分析1、 生態系統發生改變項目用地在規劃前主要是以農業生態和自然生態系統為主的自然景觀。規劃為*開發區后，該區域發展方向將轉為以城市居住環境為主。由于*開發區規劃按照整體規劃把發展工業與城鎮建設、解決“三農”問題緊密結合，隨著*開發區規劃的實施，以及區域基礎設施的建設及各類建設項目的不斷引進，規劃范圍內的土地利用將逐步向城市用地格局轉化，自然生態景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態系統將進一步建成和完善，原來的自然生態系統也逐步向城市生態系統轉化，由于土地利用性質的改變而發生生態系統的改變，這種影響是長期且不可逆的。2、對生態服務功能的影響項目規劃前，農用地占

53、有較高的比例，植被主要是農田作物為主，物種多樣性較少，生態系統的服務功能處于較低水平。當實施園區綠化工程后，在盡量保留現在植被的同時，對已開發區域引入了較多的闊葉喬木樹種，該區域的單位面積生物量會比建設前有所增加，而且闊葉樹單位面積吸收SO2和釋放氧量均比灌木草叢要高。但由于*開發區的綠化面積比實施規劃前大大減少，因此區域內吸碳能力和放氧量總量會有較大的減少，其整體凈化能力要比建設前有所減弱。6.5.2對區域植被的影響項目規劃的建設用地包括道路廣場、居住、公共設施、綠化用地和發展備用地，直接侵占了原先的部分農田、草地等植被面積。同時植物種群也發生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹

54、木將取而代之，其作用變為美化環境和改善小氣候。由于城市化進程，進入新區的人口將有很大的發展，周邊用地也會帶來新的改變，迅速增長的人口將會對周邊環境植被帶來一定的沖擊和壓力。項目營運后，生活用燃氣、燃煤將產生大量的SO2，通過采取總量控制措施來控制SO2達標排放，SO2污染物自然植被和農田作物生長影響也較小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空氣中，尤其在污染空氣中易被氧化成SO3，與水蒸氣結合生成硫酸霧，并發生反應生成硫酸鹽，硫酸和硫酸鹽形成硫酸煙霧和酸性降水，硫酸霧毒性比SO2高10倍，對植被群落結構和植物的生長發育過程危害較大。6.5.3對周圍農田生態環境的影響*開發區的大規模開發，

55、使該區域的土地利用性質發生了大的改變、區域周邊的環境質量和農田生態等各方面也發生變化，對農田生態系統的景觀、生態及其它功能產生較大的影響。規劃用地紅線內有農業用地、荒地、林地及未利用地，征地開發建設將使該區域的農業用地及生產規模減少，生產潛力將受到削弱，也使“人地矛盾”更為突出。農用地數量上的改變，即相對面積的縮小，不利于農田生態動態控制和平衡能力的保持。被占地屬于永久占地，這些土地將喪失原有的農業生產功能。因此，對于占用農業用地需要易地開發新增耕地指標予以補充，以減少農業用地的損失對農業生產的影響。6.5.4水土流失影響分析在*開發區的基礎設施開發建設過程中，擾動地貌、平整土地等活動造成地表

56、植被破壞和土壤裸露，遇到暴風雨天氣，極易引起水土流失。尤其是堆土場穩定性較差，遇暴雨沖刷，進行周圍水體，會造成淤積河道、池塘等。施工期水土流失的量比較大，對環境產生一定的影響，因此在施工的排水方向的凹處設擋土墻，阻擋水土流失向外環境擴散。同時在規劃實施過程應采用工程措施與生物措施相結合。項目建成后，規劃區可按其功能區的劃分，設置綠化隔離帶，植樹種草。此外，除了植樹種草外，大部分路面均鋪水泥路面。因此，因施工而產生的水土流失會隨項目的建成而結束。同時，水土流失還與當地的自然條件、和人為活動密切相關，包含了自然因素和人為因素等兩個方面。其中自然因素主要指氣候（降雨強度）、地形（坡長、坡度）、植被狀

57、況、地質構造、土壤類型等諸因素；人為因素主要指在開挖過程中改變地形的坡長和坡度，損壞原有的地表植被，使得土地表層裸露造成水土流失。綜合上述,*開發區用地呈現的是以農業系統和自然生態系統為主的自然景觀。本項目開發建設將使自然生態景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態系統進一步建成和完善，原來的農業生態系統和自然生態系統也逐步向城市生態系統轉化，由于土地利用性質的改變而發生生態系統的改變，這種影響是長期且不可逆的。6.6 施工期環境影響分析1、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲、物料裝卸碰

58、撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表6-1。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表6-2。項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板、結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75

59、-85表6-1 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運輸內容車輛類型聲級/42(1)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級表6-2 交通運輸車輛聲級2、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；車輛來往造成的現場道路揚塵。施工期間根據氣候及場地情況適時灑水濕潤以減輕揚塵污染。3、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的

60、排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。施工現場做好各項排水措施，避免廢水沉積或回流，對施工場地造成污染。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工階段做好廢棄物分類整理及定期回收處理，保證現場安全文明施工。第七章 工程項目管理7.1項目建設與管理7.1.1工程管理1、公司通過建立相應的行政領導負責制、法人責任制、工程招投投標制、合同管理制和工程監理制強化管理流程。公司法定代表人為項目第一責任人，對項目建設負主要責任。2、認真做好項目前期工作，加強投資決策管理，確保項目建設按時按質地完成，并負責做好項目銷售與效益跟蹤等工

61、作。3、項目通過合同管理措施控制質量、進度、造價三大控制指標，并對設計施工全過程實行行政管理與監督，以達到控制工程造價、按時按質完成任務，提高投資效益和施工管理水平的目的。4、項目建成后按國家有關規定和批復的建設內容進行嚴格驗收。項目驗收后方可交付使用。加強項目檔案管理，從項目籌劃到竣工驗收各個環節的資料按規定收集、整理、歸檔。7.1.2資金使用與管理項目資金使用與管理嚴格按照國家建設項目管理與使用規定執行，設置專用賬戶，專款專用。7.1.3項目建設招投標根據中華人民共和國招標投標法、國家發展計劃委員會工程建設項目招標范圍和規模標準規定和國家發展計劃委員會建設項目可行性研究報告增加招標內容以及

62、核準招標事項暫行規定中的有關規定，本項目依法必須采取招標。1、項目施工根據建設部通用建設工程承攬合同條款，采取競爭性招標方式，邀請技術力量雄厚、施工精良，信用優良的施工隊伍參加對工程項目招投標。2、根據建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規定（中華人民共和國國家發展計劃委員會第9號令）的精神，增加招投標基本情況，確定具體的招標指標. 7.2工程前期準備7.2.1技術準備：1、審核施工圖紙。2、編制房地產開發項目組織設計。3、編制或審核施工圖預算。4、編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5、對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。7.2.2物資及現場準備現場踏勘

63、，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。7.2.3 其它準備1、利用招標形式優選施工隊伍；2、辦理開工報告；3、辦理質監委托；4、組織設計交底；5、摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。7.3現場工程管理為了確保工程項目的質量、工期、造價，同時不影響周邊沿線的局部利益和環境保護要求，有必要加強工程實施過程中的程序管理，嚴格遵循規章制度；在工程實施全過程中進行質量管理教育和宣傳活動，自始至終推行全面質量管理；加強現場組織管理，一方面指派具備較強工程、行政管理能力和兼具法律、合同觀念的人員擔任甲方代表，另一方面委托監理工程師在施工工程項目中監督管理合同的實施。

64、同時指定專人會同各級政府的環保機構落實本項目的環保措施，樹立環境保護意識，對環境評估的應予以足夠的重視。7.4組織管理營銷部門：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編制及營銷策劃工作。售后服務部門：負責售后回訪，修繕處理，工程遺留問題處理工作。物業管理部門：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。公司采取直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析后得知：

65、組建方案符合公司法和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。第八章 勞動安全衛生與消防項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和使用過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。8.1勞動安全衛生8.1.1設計依據及標準1、國家勞動法安全生產法 2、建設項目勞動安全衛生監察規定勞動部第 3 號令 3、建筑設計防火規范 （GB50016-2006）

66、4、*市安全生產條例 8.1.2設計原則及防范措施 1、設計原則 本項目設計有完整的安全衛生組織機構以及相應的安全管理、安全教育制度，配有專職安全員。本設計貫徹“安全第一，預防為主”的方針，安全衛生設施必須執行與主體工程同時設計，同時施工，同時使用的“三同時”制度，以保證建設及使用安全。2、防范措施 （1）建構筑物按設計規定設防雷裝置，變壓器中性點直接接地，低壓系統采用 TNS 接地型式，高低壓電氣設備正常情況與帶電部分絕緣的外露金屬部分及金屬支架均作保護接地，插座回路均設漏電保護開關。帶電設備金屬外殼設保護接地，以確保用電安全。 （2）提高自控水平，設計緊急切斷及緊急停車系統、和報警裝置，保

67、證安全生產。(3)對易產生職業病的場所提出防護理衛生保健措施，如定期體檢和療養等。（4）對工人進行安全、衛生、防火等教育。8.1.3安全衛生措施預期效果評價 由于本項目設計、建設各階段嚴格遵循國家的有關勞動安全衛生的政策，制定了一整套安全規程，對工人進行了嚴格的培訓與考核并根據生產的具體情況，采取了相應的有效措施，因此可預計本項目在防火、通風、安全衛生、勞動保護等方面可達到國家有關部門的規定要求，能最大限度地改善勞動條件，消除不安全因素，杜絕事故的發生或蔓延；確保施工的正常進行。8.2 消防8.2.1 設計依據 1、建筑設計防火規范 （GB50016-2006） 2、建筑滅火器配置設計規范（G

68、B50140-2005） 3、建筑物防雷設計規范 （GB50057-94）4、爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范 （GB50058-92） 8.2.2項目火災因素分析 本項目火宅隱患來源于建設過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，建設過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。8.2.3消防設施與措施 按國家有關規范和安全評價報告要求在施工區域，根據原料性質設置滅火設施和配備相應器材，并設置火災報警器，可滿足項目建設需要。 項目建設及使用過程中全面貫徹“預防為主， 消防為輔”的工作方針，建立健全消防制度及可操作性較強的事故應急措施，制定

69、完善的風險應急預案。加強工人防火意識教育，妥善維護消防器材，與當地消防部門搞好協作，以取得各方面的支持。第九章 投融資分析9.1項目建設投資估算9.1.1編制范圍1工程費用，包括土建結構及裝修工程費用、設備費用、室外工程費用等。其中，設備費用包括給排水工程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。2工程建設其他費用：主要包括土地取得費用、建設基金、工程建設前期費用、工程建設費用、其他費用以及其他配套費用等。3不可預見費等。4建設期貸款利息測算。9.1.2估算依據估算依據本報告提出的各項技術參數、數據，根據*市近期工程造價水平，采用類似工程指

70、標法進行估算。同時參照：1、依據本項目設計方案確定的建設規模；2、依據國家建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；3、*市現行其他有關造價文件；4、*市同類建筑工程技術經濟指標；5、*市近期的材料及設備價格信息。9.1.3項目投資估算*項目規劃可用地面積為34543.5平方米，擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，建筑密度25.36%，機動車停車位614個，其中地上停車位313個，地下停車位301個，非機動車停車位1211個，容積率1.997，綠化率40%。詳見主要經濟指標表（

71、表9-1）：主要經濟指標表項目單位數量建設用地總面積平方米24543.5總建筑面積平方米83222.57地上建筑面積平方米68983.37地下建筑面積平方米14239.2建筑密度%25.36%地下停車位個301地上停車位個313容積率1.997綠化率%40%表9-1 主要經濟指標表經測算,該工程項目.項目總投資為37570.55萬元。其中具體相關費用參看表9-2項目總投資估算表 單位：萬元序號項 目 名 稱總投資估算說明1開發建設投資37570.55 1.1土地費用6177.54 1.2前期工程費用727.50 1.3基礎設施建設費1233.78 1.4建筑安裝工程費21637.90 1.5公

72、共配套設施建設費1.6開發間接費用1.7管理費用943.97 1.8財務費用2809.63 1.9銷售費用2086.35 1.10其他費用（含開發期稅費）298.60 1.11不可預見費1655.28 2經營資金3項目總投資37570.55 表9-2 項目總投資估算表9.2融資安排9.2.1公司融資說明由于國家對于房地產市場整體上加強了政策規范，對房地場市場中存在的泡沫進行了不斷打壓。同時在融資市場上，房地產行業的融資成本也出現不斷上漲趨勢，因此本次銀行貸款的利率確定為央行基準利率上浮30%的水平。9.2.2融資情況分析在項目總投資37570.55萬元中, 向銀行申請貸款支持25000萬元，由

73、承建單位的自有資金投入12570.55萬元，本次測算不包括企業經營資金需求。本項目投資由*投資有限公司作為投融資主體。其資金籌措方案構成如下：1、資本金本項目自有資金占總投資的比例約33.46%，符合國家有關規定。資本金占比不少于項目總投資的30%比例的規定。資金主要來源于*投資有限公司股東投資。2、銀行貸款建設投資不足部分擬申請銀行貸款解決，貸款本金為25000萬元，銀行貸款占總投資比例為66.54%，借款利息率為8.65%。投資計劃與資金籌措表序號項 目合 計第1年第2年第3年1項目總投資37570.55 30877.78 6116.44 576.33 資金分年度使用比例88.00%12.

74、00%1.1開發建設投資37570.55 30877.78 6116.44 576.33 計入投資的利息2809.63 288.17 1945.13 576.33 2資金籌措37570.55 30877.78 6116.44 576.33 2.1資本金12570.55 9172.25 3398.30 2.2預（銷售、租金、自營等）收入2821.97 1705.53 1116.44 可用預收入合計44076.11 13548.49 23349.59 7178.03 2.2.1其中：可用預售收入44076.11 13548.49 23349.59 7178.03 2.3項目借款利率25000.00

75、 20000.00 5000.00 2.3.1建行借款8.65%25000.00 20000.00 5000.00 3當年資金盈余（缺口）19076.11 11842.96 7233.15 0.00 累計資金盈余（缺口）滿足籌資要求11842.96 19076.11 4項目資本金比例資本金比例滿足我行要求33.46%29.71%24.79%33.46%5資金成本資本金成本5.75%9-3 投資計劃與資金籌措表第十章 財務效益評價本財務評價參照國家計委、建設部頒布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況，在國家現行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財

76、務效益與費用，計算財務評價指標，考察項目的損益和盈利能力，據此判斷項目的財務可行性。10.1項目財務評價的有關問題說明1.項目的建設經營期設定為3年。2.本測算以當前的社會和市場狀況為基礎，未考慮環境、政策、社會條件的顯著變化對項目經營的影響。3.銀行貸款利率取8.65 %（央行公布的一至三年期銀行貸款基準利率上浮30%）。10.2財務評價基礎數據與參數選取正確選擇基礎數據和參數是項目經濟評價的前提，直接影響分析的結論。選擇基礎數據和參數的基本原則是實事求是和穩妥可靠。經濟評價的基礎數據和參數包括建設項目、建設規模及取費標準、稅費、項目計算期、財務基準收益率等。10.2.1銷售價格本項目當前住

77、宅的銷售價格設定為5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格設定為13200元/平方米（均）。*項目的開發周期3年，定價依據詳見第五章。10.2.2經營收入測算根據項目單位意見，本項目建成后所有住宅、商業單元全部對外出售，便于盡快收回建設投資。包括以下三部分銷售業務：1.住宅銷售收入該工程項目可實現住宅銷售面積為60308.02平方米，綜合收入34208.63萬元。其中*新技術產業園*開發區總公司已與本項目簽訂總金額為7598萬元的房屋定制協議，以4300元/平方米的暫定價格（不含稅）認購房屋，第一年內分兩次將7598萬元購房款支付完畢。剩余住宅將在三年經營期內以均價5940元/平方米分批出售，

78、銷售收入約為26610.6萬元。2.商鋪銷售收入該工程項目可實現商鋪銷售面積9735平方米，按照均價13200元/平方米對外銷售，預計可實現綜合收入12850.5萬元。2. 停車庫車位銷售收入該工程項目建設地下停車場車位共計600個，按照85000元/車位的綜合平均價格對外銷售，預計可實現綜合收入5100萬元。經營收入估算表序號項目可租售面積合計第1年第2年第3年一銷售收入70643.02 52158.83 15644.14 28060.73 8453.97 1.1住宅44799.02 單價5940.00 5940.00 5940.00 銷售比例100%10%67%23%剩余比例90%23%銷

79、售金額26610.62 2661.06 17829.11 6120.44 1.2商鋪9735.00 單價13200.00 13200.00 13200.00 銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額12850.20 3855.06 7324.61 1670.53 1.3車位600.00 單價85000.00 85000.00 85000.00 銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額5100.00 1530.00 2907.00 663.00 1.4預定住宅15509.00 單價4899.10 銷售比例100%100%剩余比例銷售金額7598.01

80、7598.01 10-1 經營收入估算表10.2.3稅（費）率選取說明進行財務評價需計算的稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅等。營業稅：以年銷售收入為稅基，根據國家規定稅率為5%；城市維護建設稅：以營業稅為稅基數，稅率取7%；教育費附加：以營業稅為費基數，費率取3%；所得稅：以企業經營的利潤總額抵扣準予扣除項目的余額為稅基，按照國家企業所得稅法規定，企業所得稅稅率取25%。經測算，項目經營期可實現年土地增值稅、經營稅金及附加共計1650.14萬元。10.2.4項目計算期按照項目建設進度和銷售計劃，本項目建設期及經營期共計3年，從2012年9月開始實施商品房的銷售，到第201

81、4年9月所有住宅、商業及車庫售罄。10.2.5財務基準收益率財務基準收益率是項目財務內部收益率指標的基準和依據，是項目在財務上是否可行的基本要求，也用作計算財務凈現值的折現率。根據本項目的特點，并考慮一定的風險溢價，本項目的財務基準收益率取8%。10.2.6成本費用估算依照目前類似商品住宅及其輔助設施的銷售經營管理經驗數據，對其未來經營的銷售費用、維修費等成本費用進行初步測算。1. 銷售費用本項目的商品住宅銷售費用合計為2086.35萬元。2. 管理費用由于項目承建單位*投資有限公司屬項目法人，公司本部的管理費用一并納入本項目管理費核算，預計項目建設經營期三年的管理費用合計為943.97萬元。

82、3. 財務費用財務費用為項目在經營過程中發生的長期貸款的利息及相關費用等，預計項目建設期的三年的財務費用合計為2809.63萬元。其他費用參見表10-2。開發產品成本歸集估算表單位：萬元序號項 目 名 稱合計住宅商鋪車位預定住宅出售出售出售出售1土地費用6177.54 3917.55 851.30 52.47 1356.22 2前期工程費用727.50 461.35 100.25 6.18 159.72 3基礎設施建設費1233.78 782.41 170.02 10.48 270.86 4建筑安裝工程費21637.90 13721.90 2981.82 183.78 4750.39 7管理費

83、用943.97 598.63 130.08 8.02 207.24 8財務費用2809.63 1781.75 387.18 23.86 616.83 9銷售費用2086.35 1323.08 287.51 17.72 458.04 11其他費用（含開發期稅）298.60 189.36 41.15 2.54 65.56 12不可預見費1655.28 1049.71 228.11 14.06 363.40 合計37570.55 23825.76 5177.43 319.10 8248.26 表10-2 開發產品成本歸集估算表10.3財務分析10.3.1項目盈利能力分析本項目主要針對整個項目的投入與

84、產出情況進行分析，評價項目的投資效果。具體測算的項目盈利能力的指標主要包括：財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。通過項目的投資現金流量分析，測算項目盈利能力分析指標.具體參見表10-3。項目盈利能力指標計算結果表二評估指標1項目折現率8.00%2財務內部收益率(稅后)45.84%3財務收益凈現值(稅后)6984.07 萬元4財務內部收益率(稅前)58.56%5財務收益凈現值(稅前)9058.89 萬元6年均投資利潤率8.55%7項目投資利潤率25.65%8項目銷售利潤率18.48%9建行貸款償還期2.00 年折算成月24 月10所有貸款償還期2.00 折算成月2

85、4 月11項目投資回收期1.03 三盈虧平衡點1銷售率76.30%四還款資金盈虧平衡分析項目能順利還款1建設經營期內存在資金缺口的年度數年表10-3 項目盈利能力指標計算結果表由表10-3可以看出，項目具有較好的經營效益和盈利能力，從整個經營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現財務平衡，以I3=8%的基準收益率計算，所得稅后運營投資財務凈現值為6984.07萬元（大于零），按目前測算分析，項目在財務上是可行的。10.3.2清償能力分析本項目以折舊、攤銷、銷售房屋回款及未分配利潤償還長期借款，項目綜合收益能夠保證按時償債，本項目的25000萬元的銀行貸款利率設定為8.65%（基

86、準上浮30%），貸款的借款償還期為2年沒有問題。10.3.3財務平衡分析測算結果表明，本項目逐年在財務上是平衡的，計算期末項目累計盈余資金10038.03萬元，表明項目資金充足，財務情況良好。10.3.4不確定性分析針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，計算結果表明，從平均償債備付率以及財務內部收益率兩個指標看，總投資和商品房銷售價格的波動對項目盈利影響較大，當建設投資增加較多、銷售價格減少較多時，會造成計算的財務指標值下降，詳見表10-4。因此，項目公司應積極做好市場開發，盡量避免項目投資和銷售過程中的風險。經測算，本項目盈虧平衡為（銷售率）76.30%，由于本項目測算時未涉及

87、出租類收入，故下表中出租率不作為敏感性分析指標。單因素敏感性分析所得稅后內部收益率平均償債備付率（DSCR）變動幅度項目總投資租售價格出租率項目總投資租售價格出租率-20%80.83%18.96%45.84%1873.41%1445.73%1653.34%-15%69.86%27.16%45.84%1809.23%1518.75%1653.34%-10%60.60%33.60%45.84%1751.81%1567.05%1653.34%-5%52.69%39.62%45.84%1700.11%1610.33%1653.34%0%45.84%45.84%45.84%1653.34%1653.34

88、%1653.34%5%39.86%52.28%45.84%1610.81%1696.07%1653.34%10%34.59%58.96%45.84%1571.98%1738.54%1653.34%15%29.90%65.87%45.84%1536.39%1780.73%1653.34%20%24.15%73.05%45.84%1491.48%1822.66%1653.34%表10-4 單因素敏感性分析表第十一章 社會評價11.1項目對社會影響分析我國房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用。隨著人民

89、生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環境（包括室內環境和室內環境），本項目的建設目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環境。本項目不但可以為*開發區居民提供高質量的住房，解決人們對優質住房的需求，還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改善，本項目所處地段將會吸引較多藍印戶口、*開發區中高收入從業人員和改善需求置業者前來購買。 由于該項目的建設，將會帶來大量的就業機會。小區的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監理單位等提供許多機會。小區建好以后，要想維護小區良好的室外環境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業公司提供了機會。可見，

90、本項目的建設將會給社會提供大量的就業機會。11.2項目對所在地的互適性分析 項目開發完畢后，所在地人流、車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。由于本項目自身配備商業配套，且周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環境能滿足業主需求。11.3社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區的居住人員。提高人們的住房質量，

91、提高了小區人民的生活水平對居民就業的影響對下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無表11-1 項目建設對社會的

92、影響及相關措施第十二章 項目風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對*項目的投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。12.1定性分析就本項目的實際情況看，承建單位在對項目投資開發工程中，可能存在或出現以下風險：1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品的直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指由于行業政策以及區域政策的變化給房地產市場

93、中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。由于政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。3.經濟風險經濟風險主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4.技術風險房地產行業

94、涉及的技術風險是主要涵蓋諸如科學技術的進步以及工藝的更新、項目采用新技術、新工藝，使項目本身技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6.內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于

95、開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、人、財、物的組織管理風險等。12.2投資風險的控制及早發現或預測到上述風險并能及時采取有效的措施，化解、減輕、控制這些風險，減小各種風險帶來的損失尤為重要。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。對該項目的風險控制應涵蓋以下三個方面的措施：1.通過加快進度來回避風險首先,如果項目開發經營周期人為延長的話,項目整體經濟形勢就將難以預測。其次，開發周期越長，項目建成以后的政治影響因素也越難預測,特別是當前形勢下的房地產行業,泡沫嚴重，供需矛盾嚴重，行業受國家及當地政府的政策指導不斷加強，同行地產行

96、業內的競爭激烈。所以回避房地產開發經營風險的最基本的辦法就是按照規劃進行項目開發并盡快回收投資。針對該項目，我們采取諸如提高選址的速度、利用法律手段等保證項目前期以及建設施工的順利進行；嚴格采用招投標的辦法和承建單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證工程安全完工；與建筑材料等物資供應商簽訂施工材料供應合同。以避免不必要因素的影響。2.通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得有關投資環境和投資項目的市場信息越多，預測就越精確，從而進行科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。確保把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風

97、險。3.通過加強管理來控制風險良好的項目管理是項目能否成功的重要保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導非常必要，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。第十三章 研究結論與建議13.1結論1、*市作為跨越環渤海經濟區和京津地區的重點城市，未來的城市建設目標為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市，近5年綜合競爭力的提升速度已躋身全國最快地區。*開發區作為*市國家級開發區，是*區域發展、功能升級的必然方向。開發區規劃起點較高，交通便捷，區位優勢明顯，未來教育、醫療、商業等生活配套完善，區域成長潛力較高。把*市作為xx集團投資的重點

98、城市，符合戰略發展方向。*工程項目的規劃建設符合*開發區的整體發展方向，工程建設前景廣闊。2、從社會效益角度分析，本項目為*市*區的規劃建設提供高品質的房地產產品，滿足區域市場對于商品房住宅及商業用房的需求，同時進一步繁榮*市*開發區，項目的建設將帶來較好的社會效益。從企業經濟效益分析，由于區域市場上對商品房住宅及商業用房有著較為旺盛的需求，項目的開發建設面臨著良好的市場環境及較強的盈利空間，對于企業的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。所以不論從社會效益或企業經濟效益分析，本項目的建設有著充分的必要性。3、本項目按照現代商業及住宅模式構建優良的住宅環境和商業環境、配置完善的配套服務設施以

99、及極具文化內涵的中高檔物業。項目建成后將成為*開發區內首個住宅及商業配套項目，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求，為開發區及周邊常駐人口提升生活品質，改善居住環境做出重大貢獻。同時，*項目作為*先期項目，項目的承建單位無論從技術、資金、施工建設以及銷售經驗等多方面，均能夠確保項目按照設計規劃，按時建成入住。4、項目具有較好的經營效益和盈利能力，從整個經營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現財務收支平衡，按照I3=8%的基準收益率計算，所得稅后財務內部收益率為45.84%，財務收益凈現值為6984.07萬元，項目投資利潤率為25.65%。經測算的項目財務指標較好，具有一定的利

100、潤空間，貸款具備一定的償還能力。綜合上述，該項目建設符合產業政策以及項目所在地的區域發展規劃、項目本身財務效益較好，且基本符合公司的未來發展戰略，初步判斷該項目可行。13.2建議1、項目建設單位可應進一步深化設計，可通過園林景觀、品質感較強的外立面設計，突出項目所在區域的生態生活環境的升級。同時通過示范區進行展示，跳出現有市場水平，打造區域標桿項目。2、建議項目建設單位統籌安排*項目整體的融資方案，統一協調資金使用、有效落實項目的資本金的來源，防范資金鏈斷裂風險。3、由于項目總投資和商品房銷售價格的波動對項目盈利影響較大，當建設投資增加較多、銷售價格減少較多時，計算的財務指標均不能滿足項目的目

101、標投資收益。因此，項目公司應加強工程管理及營銷策劃環節，避免項目投資和銷售過程中的風險。 4、考慮到*住宅項目建成后，其用戶多數為開發區內擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場、娛樂中心及安保措施。同時，該項目的建設很大程度上依賴于*開發區的發展，因而需強化本項目住宅、商業與*開發區整體規劃的結合，提高綜合競爭力。13.3附圖、表圖4-1 2009年以來房地產開發綜合景氣指數圖4-2 2009年-2011年*市各季度房地產投資增速圖4-3 2009年-2011年四季度*市各類新建房屋累計銷售均價趨勢圖4-4 2009年-2011年四

102、季度*市各類新建房屋累計銷售均價增速趨勢圖4-5 2009年-2011年各季度*市商品房銷售面積及增速趨勢圖4-6 2009年-2011年各季度*市各類新建房屋銷售增速趨勢圖4-7 *區月成交套數走勢圖圖4-8 *區月成交面積走勢圖圖4-9 *區月成交均價走勢圖表2-1 項目投資與效益指標表表4-1 2010-2012年部分宏觀政策一覽表表4-2 2010年-2011年*市各季度房地產投資完成情況與全國對比表4-3 2010年-2011年各季度*市各類新建房屋累計銷售面積表6-1 各施工階段主要噪聲源狀況表6-2 交通運輸車輛聲級表9-1 主要經濟指標表表9-2 項目總投資估算表表9-3 建筑安裝工程費用估算表表9-4 其他費用估算表表9-5 投資計劃與資金籌措表表10-1 經營收入估算表表10-2 開發產品成本歸集估算表表10-3 項目盈利能力指標計算結果表表10-4 單因素敏感性分析表表11-1 項目建設對社會的影響及相關措施表