房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式在嚴厲的調(diào)控下轉(zhuǎn)變.pdf
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房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式在嚴厲的調(diào)控下轉(zhuǎn)變.pdf
1、 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 深南東路深圳發(fā)展銀行大廈 13 層 郵政編碼：518001 電話： （+86 755）2216 2800 傳真： （+86 755）2216 2900 http:/ 【世聯(lián)樓市新評】【世聯(lián)樓市新評】 （20112011）之）之三十七三十七 開發(fā)商融資方式在嚴厲的調(diào)控下轉(zhuǎn)變 2011-6-28 在緊縮的貨幣政策背景下，開發(fā)商的融資方式受到房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的嚴重影響。自調(diào)控 14 個月 來，銀行利率不斷上調(diào)，銀根收緊，銀行貸款同比出現(xiàn)較大幅度的下降。截止 5 月底，2011 年銀行貸款增 幅不到 10，而 2010 年銀行貸款增幅最高曾達到 46.1%。預收賬款增
2、幅相比 2010 年也同樣出現(xiàn)了下降。 樓市成交量下滑， 開發(fā)商銷售資金回籠壓力正明顯加大以及銀監(jiān)會、 證券會等有關部門對房地產(chǎn)企業(yè)信托、 IPO、再融資等融資手段的嚴格控制，使得開發(fā)商為尋求長期穩(wěn)定的資金來源，不得不轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式，大 舉向海外資本市場融資。 自 2011 年 1 月起，包括華潤置業(yè)、雅居樂、中駿置業(yè)、恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園、遠洋地產(chǎn)、盛 高置地、寶龍地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等多家大型房企紛紛啟動海外融資。目前融資規(guī)模超過 1000 億元人民幣， 幾乎為去年 560 億元融資額的兩倍。利率高，年限長和新型的合成債發(fā)債方式成為了今年開發(fā)商融資的特 色。 第一、利率高。瑞安房地產(chǎn)有限公司
3、今年融資 35 億元人民幣，利率都維持在 9.25%-13%。碧桂園 2 月 發(fā)行優(yōu)先票據(jù) 9 億美元，利率 11.13%。高盛置地 4 月發(fā)行 2 億美元優(yōu)先票據(jù)，利率 13.50%。合生創(chuàng)展發(fā) 行的 3 億優(yōu)先票據(jù)，利率 11.75%。 第二、年限長。在時間期限方面，幾乎所有的債券融資都將年限定在 2015 年以后。如碧桂園今年 2 月 宣布發(fā)行 9 億美元優(yōu)先票據(jù)，到期時間為 2018 年；華南城年限為 6 年，中駿置業(yè)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)、 高盛置地、雅居樂等年限都為 5 年。可以看出開發(fā)商為資金鏈安全做長期的打算。 第三、合成債。所謂的人民幣合成債券，指的是以人民幣標價，但以美元結(jié)算的債券。目前來說是一 種最適合的方式將內(nèi)地融資需求與海外投資需求聯(lián)結(jié)起來。在人民幣升值預期之下，以人民幣標價、美元 交割對投資者較有吸引力。恒大地產(chǎn)在今年 1 月 19 日發(fā)行兩批分別于 2014 年
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