郊區陌生化“拓荒式”區域房地產開發模式與策略.pdf
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郊區陌生化“拓荒式”區域房地產開發模式與策略.pdf
1、郊區陌生區“拓荒式”區域開發模式與策略 郊區陌生區“拓荒式”區域開發模式與策略 在 2012 房地產開發企業 500 強發布會上，龍湖地產的一位領導人 在發言中講到， 未來， 他們要向五、 六線城市拓展業務。 不僅僅是龍湖， 更多的企業把目光瞄向中國尚未充分開墾的五六線城市，在他們看來， 那里，也許是地產紅海中的一絲藍光。 可是，我們能理解他們向五、六線城市拓展業務的用意，但未必真 正理解五、六線城市的實際情況。六線城市就是鎮，我曾經為一個六線 城市占地逾萬畝的大型項目擔任顧問，我站在這個地塊的中央，以我為 圓心，以五公里為半徑，畫一個圓，在這個圓圈定的范圍里，除了我自 己，沒有其他靈長目動物
2、。在這樣的環境下，像過去那樣簡簡單單地蓋 一些房子有用嗎？ 沒用！因為沒有人。離它最近的鎮也只有兩萬人，就這兩萬人的住 房需求，也被政府提供的安置房消化了。留給開發企業的出路，只能是 通過產業引擎，聚集人氣，再開發住宅，實現盈利。而在這個過程中， 梳理和總結五六線城市開發的啟動模式和開發策略就顯得意義重大，而 我把這種非同尋常的開發模式稱為郊區陌生區 “拓荒式” 區域開發。 事實上，郊區陌生區“拓荒式”區域開發已經暴露了很多問題，表 現為各地大干快上的開發項目中，缺乏差異化的核心競爭力。不管自身 的實際條件，套上帽子、找個概念就走上了轟轟烈烈的大盤開發之路。 這種盲目開發，導致那些沒有人的主題
3、公園和產業混亂的產業園區屢見 不鮮，大量資金和人力成本付諸東流。 上海易居房地產研究院作為易居（中國）的總部研發機構，憑借對 行業的全面了解和貫通全行業的資源體系，為眾多大型國有企業、多元 化集團公司、專業房地產公司均提供過區域開發咨詢服務，由此締造出 許多 “票房” 和口碑并重的作品。 現將區域開發， 特別是五六線城市 “拓 荒式”開發的部分成果與同仁們共享，希望對“拓荒者”有所幫助。 周建成 博士 易居研究院企業研究中心總經理 上海市經濟學會城建專業委員會秘書長 產業地產咨詢顧問服務熱線 021-60868820 4 易居 VISION 產業地產系列研究 郊區陌生區 “拓荒式” 區域開發模式研究 郊區大盤開發因其驅動因素的不同而分成主題地產開發模式、新市 鎮開發模式和產業驅動開發模式等。一般來說，郊區大盤項目不會是單 因素驅動，其驅動因素會隨著其開發進程而不斷進行演變。 圖 1 郊區大
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