1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。上海浦江智谷東區地塊前期策上海浦江智谷東區地塊前期策劃及物業發展建議劃及物業發展建議版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。謹呈：鵬欣集團項目認知項目認知2項目所在區域為浦江鎮，位于上海近郊，中心城區南翼，項目所在區域為浦江鎮，位于上海近郊，中心城區南翼，黃浦江東岸，距離人民廣場黃浦江東岸，距離人民廣場17.517.5公里。公里。區域位置區域位置浦江鎮，隸屬于閔行區，位于中心城區南翼，黃浦江東岸。距離人民廣場

2、17.5公里，虹橋機場18公里，浦東機場31公里。3項目位于國家級開發區漕河涇開發區浦江高科技園核心區項目位于國家級開發區漕河涇開發區浦江高科技園核心區位，高科技制造與研發產業云集位，高科技制造與研發產業云集區域認知區域認知漕河涇開發區浦江高科技園是國家級開發區，上海市重點打造園區，西起浦星路，東至萬芳路，南臨沈莊，北靠中心河，地理位置優越，交通便捷。總規劃面積10.7平方公里。n高起點規劃、高標準建設n注重打造景觀環境n完善的配套n兼具高科技產業制造、研發與服務功能n微電子設計、計算機及其軟件、光電子為主的信息產業為主，數百家國內外知名公司入駐出口加工區綜合配套區浦江智谷維豪信息產業基地“8

3、63”國家軟件孵化基地4項目地塊為工業用地，隸屬于浦江智谷商務區，毗鄰交通項目地塊為工業用地，隸屬于浦江智谷商務區，毗鄰交通干道，距離八號線聯航路站約干道，距離八號線聯航路站約2 2公里。公里。項目位置項目位置浦江智谷商務園總占地約1100畝。園區位于浦星公路東側，聯航路南北兩側，是為浦江高科技園區核心區位，交通便利、水系發達。項目臨近干道浦星公路、三魯公路與聯航路，交通便利，距離八號線聯航路站約2公里。5項目認知項目認知6浦江智谷前期產品以類平層寫字樓為主，租售并舉，但銷浦江智谷前期產品以類平層寫字樓為主，租售并舉，但銷售及出租水平一般，入駐企業不多售及出租水平一般，入駐企業不多浦江智谷為上

4、海第一個生態辦公區，整個項目開發分為東區、中區、西區三部分。西區為4棟4層高的研發樓組成全部是以全裝修標準交付使用。研發樓標準層面積在6000-6500平之間，售價在7500-8500元/平之間，租金在1.5-1.8元/平天。中區是定制化由6棟4-5層高的商務樓組成，中區除了1號樓外，其他5棟都是企業定制型銷售，目前暫時還未開建。1號樓是由兩棟樓宇通過中間大堂相連而成的雙子樓，層高4-5米，標準層面積在872平米左右，售價在11000元/平左右，租金2.5元/平天，物管費12元/平月，也是全裝修標準交付使用。本項目為浦江智谷東區地塊，占地本項目為浦江智谷東區地塊，占地6.76.7萬平，容積率僅

5、萬平，容積率僅1.261.26，具備打造低密度辦公園區的基礎，具備打造低密度辦公園區的基礎地塊概述地塊概述項目項目內容內容占地6.7萬平建面8.5萬平容積率1.26限高24米本地塊本地塊召召樓樓路路聯聯 航航 路路7本體關鍵字：本體關鍵字：城市近郊城市近郊中小體量中小體量中低密度中低密度工業園項目工業園項目具備打造低密度辦公園區的基礎具備打造低密度辦公園區的基礎8管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源

6、網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網9本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 10目 標財務目標：前期順利銷售，保證一定利潤財務目標：前期順利銷售，保證一定利潤企業目標：帶動浦江智谷前期項目的租售企業目標：帶動浦江智谷前期項目的租售世聯對目標的理解世聯對目標的理解11市場盤點市場盤點12上海市在售的工業地產項目主要分布在規劃中上海市在售的工業地產項目主要分布在

7、規劃中“1+3+91+3+9”工業園區內工業園區內 分布區域分布區域“1”是指浦東新區“3”是指三個國家級開發區漕河涇新興技術開發區、閔行經濟技術開發區和上海松江出口加工區“9”是指九個市級工業園區莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業綜合開發區）、金山嘴、青浦和崇明從工業區的地理分布來看，浦東和閔行是工業區分布最多的兩個區域，各有3-4個工業園區，其他區（縣）基本上各有1個工業區。13而松江、青浦、康橋、莘莊等工業園區引進的產業則顯得較為龐雜，缺乏特色。園區主導產業張江高科技園區微電子、軟件開發、生物醫藥產業、銀行卡產業等紫竹科技園微電子、光電子、數字技術、軟件技術、新材料和研發培訓

8、漕河涇新興技術開發區重點發展微電子、光電子、計算機及軟件、新材料、生物醫藥等閔行經濟技術開發區軌道交通等機電設備、生物基因制藥和食品加工制造業莘莊工業區電氣機械及器材制造業、電子及通訊設備制造業、新型材料及加工業金橋出口加工區電子信息、汽車及零部件、現代家電業、新材料、食品、醫藥產業上海化學工業區石油化工、精細化工、化工新材料臨港產業區汽車、重大和中型設備制造業及出口加工嘉定工業區汽車零部件以及光電子信息、環保設備青浦工業區生物醫藥、現代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業區電子信息、新型材料、生物醫藥、食品及保健品、精細化工上海市綜合工業開發區通訊設備制造、機械裝備、輸配電設備

9、、生物醫藥及中草藥寶山工業區金屬材料、有機材料及復合材料等鋼鐵延伸加工業康橋工業區汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業金山工業區化學制品業及精細化工、電氣機械和器材制造業、建筑材料制造業崇明工業園區食品制造業和船舶修造業星火開發區精細化工、造紙、生物醫藥、建筑材料產業分布產業分布市區內園區大多已形成產業集聚，聚合效應強；郊區工市區內園區大多已形成產業集聚，聚合效應強；郊區工業園的產業大多呈散點分布狀態，聚合效應較弱業園的產業大多呈散點分布狀態，聚合效應較弱市區市區工業園：產業集聚郊區工園區：產業呈散點分布從各大工業園的主導產業分布來看，有的工業區如漕河涇、張江、紫竹科技園、嘉定、金山等都形成了一

10、定的產業聚集效應；14區域區域項目個數項目個數存量套數存量套數(套套)存量面積存量面積(平米平米)寶山28921460.44金山255067.63閔行4552250.35浦東206481068336.29松江439109166.65徐匯9278147104.99閘北8151105871.13總計總計4949121112111509257.481509257.48市場盤點市場盤點上海市在售的工業地產項目主要分布浦東等七個區域，截上海市在售的工業地產項目主要分布浦東等七個區域，截止止20102010年年1111月共計月共計150150萬方產品存量，存量巨大萬方產品存量，存量巨大項目分布主要在浦東區

11、，存量面積占總存量面積的70.8%。本項目所處閔行區域存量5.2萬方，占總存量3.5%。1516區域市場區域市場區域內在售工業地產包括本項目浦江智谷及漕河涇浦江高區域內在售工業地產包括本項目浦江智谷及漕河涇浦江高科技園。漕河涇浦江高科技園區開發早，園區發展成熟，科技園。漕河涇浦江高科技園區開發早，園區發展成熟，配套較好。配套較好。漕河涇浦江高科技園建設占地約 8.3 平方公里，其中 7 平方公里為產業區,1.3 平方公里為綜合配套區。園區形成較詳盡完善優惠政策，區域內建造高檔賓館、各類配套住宅、購物中心、會展中心、中高檔餐廳等設施，同時還將提供金融、文化教育培訓、醫療衛生、休閑娛樂等服務。20

12、06 年 7 月一期動工。漕河涇開發區為國家經濟技術開發區。目前已形成微電子、光電子、計算機機器軟件和新材料等四大產業。浦江智谷為上海第一個生態辦公區，整個項目開發分為東區、中區、西區三部分，商務園占地約1100畝區域內區域內市場市場區域內剩余量總量區域內剩余量總量3 3萬平，價格在萬平，價格在75007500元元/平左右，客戶平左右，客戶主要為電子、主要為電子、IT IT等高科技產業的跨國企業和國內大型企業。等高科技產業的跨國企業和國內大型企業。項目項目漕河涇浦江高科技園漕河涇浦江高科技園漕河涇開發區創新創業園漕河涇開發區創新創業園區位位于上海市中心城區南翼，黃浦江東岸，西起浦星路，東至萬芳

13、路，南臨沈莊，北靠中心河。地處上海市黃浦江的東面，坐落在閔行區浦江鎮，位于浦江高科技園內中心位置基本情況建設占地約150,000平方米，一期面積約58,000平，二期面積約 46,500平，三期面積，約50,000 平。容積率：1.2，建筑密度：32%，綠化率：30%。四期預計明年開啟“雙創園”規劃面積40萬平方米，一期建筑面積2.2萬平方米，占地約30畝。產品包括辦公研發物業和少量工業生產物業產品包括工業廠房和辦公物業。產品面積前三期標準層面積1200-1500平（4-5層）第四期標準層面積900-1700平（4-5層）地鐵廣場標準層面積1200平左右工業廠房標準層面積800-1700平辦公

14、型物業標準層面積1300-2500平價格地鐵廣場：12000元/平，其他物業：7500元/平1.4-1.6元/平天（工）1.6-1.8元/平天（辦成交均價7300-7500元/平1.3-1.6元/平天（工）2-2.2元/平天（辦）銷售狀況一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。銷售出總體量一半左右，目前工業類型約剩10000平，辦公類型約剩15000平客戶狀況電子科技，信息軟件、醫療設備，銀行等主導的高科技產業。以跨國公司和國內高端客戶地區總部為主。以電子信息產業、新材料、產業為主導的高新技術產業。以跨國公司、國內高端客戶的地區總部 為主1718浦江高科浦江高科技園技園園區

15、客戶以微電子，光電子，園區客戶以微電子，光電子，IT IT和新材料等產業里企業為和新材料等產業里企業為主，多為跨國企業和大中型企業。主，多為跨國企業和大中型企業。園區內客戶主以超大型跨國大企業和大中型企業為主。其中跨國超大型企業約占21%，大型企業約占40%，中型企業約占33%。市區產業集聚徐匯漕河涇在售項目在售項目漕河涇現代服務集聚區漕河涇現代服務集聚區科研動力科研動力現代商務中心現代商務中心產品類型寫字樓、產業園區寫字樓、產業園區 寫字樓、辦公樓標準層面積（）200011511560均價（元/）22000租金水平（元/）4.53.53.5國家級經濟開發區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區

16、和出口加工區，產業聚集度高，以微電子、光電子、計算機及軟件為主主體位于中環之內，地理位置優越、交通便利、配套齊全依托資源售價：20000元/租金水平：3.5-4.5元/平臺價格在售產品以寫字樓供應為主標準層面積：1200-2000 未來供應：11萬方產品特點及供應作為上海開發最早最為成熟的開發區，產業集聚度高，交作為上海開發最早最為成熟的開發區，產業集聚度高，交通便捷，配套齊全通便捷，配套齊全案例一案例一漕河涇漕河涇19項目項目漕河涇現代服務業集聚區漕河涇現代服務業集聚區 區位漕河涇經濟開發區核心區位，東起虹梅路中環線，西至古美路，南起漕寶路，北至田林路。基本情況總占地23萬方，建面建面808

17、0萬方萬方，包括地下建筑約20萬方，地上建筑面積60萬方，容積率容積率3.473.47，綠化率40%產品由六幢六幢8 8到到1616層高的小高層層高的小高層寫字樓及一幢2層高的商業配套中心組成。產品面積標準層面積1223-1686平，層高4.2米價格成交均價成交均價2200022000元元/平平產品及項目特點漕河涇開發區“十一五”期間開發建設的重點項目，企業總部辦公等功能。銷售狀況2010年4月開盤至今，成交總套數40套，成交總面積5.7萬方客戶狀況依托漕河涇經濟開發區，以跨國公司、國內高端客戶的地區總部 為主漕河涇現代服務業集聚區：漕河涇現代服務業集聚區：依托漕河涇園區，以寫字依托漕河涇園區

18、，以寫字樓產品供應為主，整層銷售樓產品供應為主，整層銷售市區產業集聚徐匯漕河涇個案分析個案分析20標準層面積標準層面積1223-1455 1223-1455，標準層高，標準層高4.24.2米，空間可靈活米，空間可靈活分割，滿足客戶不同需求分割，滿足客戶不同需求27樓28樓29樓30樓31樓32樓總建面（）154977 建筑面積（）168872625611732174991116616935標準層面積（）145516861223129414561455層數12161014812層高（m）底層5 標準層4.2電梯（臺）4梯1貨5梯1貨3梯1貨4梯1貨3梯1貨4梯1貨地下停車位877戶型分析戶型分析

19、市區產業集聚徐匯漕河涇21市區產業集聚徐匯漕河涇市場反應市場反應前期通過集中招商造勢實現良好銷售，中后期營銷力度前期通過集中招商造勢實現良好銷售，中后期營銷力度減弱，產品劣勢逐漸顯現，營銷銷售速度。減弱，產品劣勢逐漸顯現，營銷銷售速度。定位起點高定位起點高，只針對跨國公司、國內高端客戶的地區總部進行設計前期通過集中招商等活動成功造勢并實現大客戶導入，開盤銷售良好，2010年4月開盤總共推出10.3萬方，一個月內去化一個月內去化5.75.7萬方，去化率超過萬方，去化率超過50%50%，客戶大多為跨國公司總部。中后期隨著營銷力度的營銷力度的減弱減弱，產品劣勢產品劣勢逐漸顯現，銷售速度大幅下降，自5

20、 5月份以來無成交月份以來無成交。22郊區散點分布松江工業園區上海市郊松江工業園區，良好的區域環境、便捷的內外部交通，依托新城配套園區為上海市首家市級工業區依托資源售價：6000-9000元/租金水平：1.6-1.8元/平臺價格在售產品出現了企業獨棟，同時有部分寫字樓銷售產品面積：1000-2000 未來供應：8萬方產品特點及供應松江工業園區板塊松江新城板塊佘山板塊虹橋交通樞紐板塊A9高速A11滬寧高速A8滬杭高速A30高速A5高速A4高速徐家匯CBD松江大學城（距1公里）虹橋交通樞紐（距10公里）軌道交通9號線佘山旅游度假區（距3公里）歡樂谷（距3公里）高爾夫球場（距3公里）世茂深坑酒店（距

21、800米）在售項目在售項目上海漕河涇開發區松江高上海漕河涇開發區松江高科技園一期科技園一期科研動力科研動力產品類型寫字樓、總部園區寫字樓、工業地產產品面積（）標準層1200開間900-2600均價（元/）90005900租金水平（元/）1.81.6上海市郊首個市級工業園，地理位置優越，區域環境上海市郊首個市級工業園，地理位置優越，區域環境良好，依托松江新城配套良好，依托松江新城配套案例二案例二松江工業園松江工業園23個案分析個案分析名企公館名企公館 ：位于松江新橋，產品為商務獨棟，面積區間：位于松江新橋，產品為商務獨棟，面積區間為為900-2600 900-2600 項目項目 名名 企企 公公

22、 館館區位位于上海市松江區，地處賣新公路與泗磚南路交匯處西北地塊 基本情況占地面積18萬方，建筑面積建筑面積2828萬方萬方，容積率容積率1.451.45，綠化率35%。土地屬性工業用地產品共109幢建筑，其中102102幢為獨棟幢為獨棟，5 5幢小高層幢小高層，2生產輔助用房，均為4-5層框架結構總部樓宇，層高層高3.3-4.53.3-4.5米米 產品面積900-2600左右 價格成交均價成交均價55005500元元/平平產品及項目特點可同時享受上海松江工業區政策優惠，以及上海新閔行經濟開發區政策優惠待遇，雙重稅收優惠 銷售狀況2008年開盤至今，成交了59棟客戶狀況未形成產業集聚，研發創新

23、、銷售貿易、品牌運作及商務辦公企業均有入駐 郊區散點分布松江工業園區24戶型設計：雙客廳設計、私家電梯上下通達中西廚房合璧大庭院及大面積地下空間贈送全套房設計，獨立男女衣帽間下沉庭院，前庭后院、景觀陽臺、生態露臺構建立體景觀系統；在滿足企業辦公需求的同時，放大產品的居住功能與戶在滿足企業辦公需求的同時，放大產品的居住功能與戶型尺度型尺度戶型分析戶型分析郊區散點分布松江工業園區25郊區散點分布松江工業園區市場反應市場反應角度內容客戶屬性企業自用為主客戶來源進入的企業主要為對區域無抗性的上海市外和松江本區域客戶客戶對項目定位小的企業一般把這里當作總部，較大的企業一般把這里當作辦事處、私密會議樓或商

24、務接待場所去化速度一般，客戶大多以企業自用為主，核心驅動力去化速度一般，客戶大多以企業自用為主，核心驅動力為低價吸引，較多關注交通、配套及稅收政策為低價吸引，較多關注交通、配套及稅收政策2008年6月開盤，總共推出8484棟棟獨棟，至今去化去化5959套套，平價每年去化20套左右；成交面積集中在1300平左右，成交總價大約在500萬左右銷售情況客戶最看中的是單價低單價低，其次是交通交通，第三是配套配套；優惠政策優惠政策對企業的吸引力較大，松江區的稅收比其他工業園區更優惠名企公館銷售代表客戶關注點26漕河涇現代服務業集聚區、科研動力、現代商務中心名企公館1.5-2萬/m26000-9000/m2

25、多處于市區發展成熟的產業園區內，依托產業集聚來帶動銷售情況，多以類寫字樓產品為主，整層面積區間達1000m2以上。多處于郊區未完全形成產業集聚的區域內，以散點狀分布，產品以商務獨棟為主，面積普遍較大，部分達到2000 m2。市區類寫字樓產品遠郊 類獨棟產品案例小結案例小結27價格關系價格關系在售工業地產項目均價普遍比同區域內商辦類物業價值貶損35%-60%以上現上海在售主要工業地產項目分布：浦東：唐鎮板塊、川沙板塊、外高橋板塊、金橋板塊閘北：大寧板塊、彭浦板塊徐匯：田林板塊松江：九亭板塊、新橋板塊、松江中板塊2009年年-2010年物業銷售均價年物業銷售均價28去化速度去化速度同等區域內工業地

26、產項目的去化面積平均低于商辦類物業約60-70%總體上，工業地產在面積和套數銷售上都遠低于商辦類物業產品閘北區工業地產項目銷售面積與商辦類物業相差較小，其他區域相差都較大，工業地產銷售面積低于商辦類物業約60-70%。2009年年-2010年物業銷售面積年物業銷售面積29工業地產市場盤點：工業地產市場盤點：分布：產品：價格表現：平均價格比商辦類物業貶損35-60%去化速度：平均去化速度低于商辦類物業約60-70%整體市場表現不佳市區之內多依托于產業聚集郊區多散點分布，依托于低價取地類寫字樓產品，主流面積1000-1500平/層類商務獨棟產品，主流面積1500-2000平/棟30本項目入市分析本

27、項目入市分析31項目形象項目形象以“節能、生態”為主打，形象不突出，與大多數工業園項目雷同，無法給客戶留下鮮明印象，進而產生價值認知。與大多數工業園項目形象雷同，無法使客戶產生價值認知。與大多數工業園項目形象雷同，無法使客戶產生價值認知。32內部規劃內部規劃單體面積過大，超過市場主流產品面積一倍以上，購買門單體面積過大，超過市場主流產品面積一倍以上，購買門檻高。檻高。規劃建造13棟獨棟，每棟5-7層，單體面積約4000-6000平。而市場在售主流獨棟產品面積僅為1500-2000平。僅以市場參考價9000元/平的單價計算，則總價在3000萬之上，且不易分割產權，只能整體購買，購買門檻高。33外

28、部環境外部環境項目所處為外環以外，位置較為偏遠，公交系統不完善，如無私家車則交通較為不便，與地鐵站也無短駁班車，同時配套稀少，生活不便，限制了項目的售賣。外環之外，位置偏遠，交通與配套設施還不健全。外環之外，位置偏遠，交通與配套設施還不健全。34產業限制產業限制本園區仍處于發展的起步階段，雖已吸引部分公司入駐，但以中小型企業居多，相比于徐匯漕河涇、浦東張江等園區，尚未形成產業聚集，也限制了本項目產品的出售。浦江鎮尚未形成大規模產業聚集浦江鎮尚未形成大規模產業聚集35政策限制政策限制u銀行按揭受限付款方式限制辦證手續限制u房產證辦理須向區經貿委或招商局提交企業年度財務報表或相關資信證明經審核后辦

29、理。購買對象限制轉讓的限制天然氣開通限制u個人不能購買，必須企業或企業法人、股東方可購買。購買企業必須將注冊地及兩稅關系遷至區域內。預售證和房產證上注明不可擅自轉讓，不可隨意變更用途，二手交易對象須為園區內其他企業。u工業用地天然氣無法開通。當前政策對工業地產項目銷售加以諸多限制條件當前政策對工業地產項目銷售加以諸多限制條件3637客戶對于工業地產形象認知的心理過程1、土地性質2、價格3、展示包裝4、營銷限制5、入駐企業根據客戶對于工業地產形象認知的心理形成過程分析：土地性質：工業用地的土地性質決定了項目形象檔次上低于商辦類物業產品。價格：品質對于價格提升空間的有限易形成低檔辦公物業的心理暗示

30、。展示包裝：工業地產案場展示包裝氛圍的營造較弱對項目形象提升無有力支撐。營銷限制條件：入駐企業、銀行按揭等營銷限制條件使多數客戶認為工業地產不是正常辦公產品。入駐企業：創業型成長企業對于形象無法起到支撐。項目若按照原有規劃，則產品價格、營銷條件、入駐企業可變性較小，因此本項目按照原有規劃時，很難跳出客戶對于孵化器產品較低檔次的總體印象。客戶認知客戶認知客戶對于工業地產的總體印象比較低檔客戶對于工業地產的總體印象比較低檔內部原因內部原因 產品打造與形象平庸，未跳脫出市場4000-6000平的產品面積過大，購買門檻過高外部原因外部原因政策限制：貸款手續限制、購買對象限制、轉讓限制客觀位置限制：外環

31、之外位置偏遠、配套不齊全、交通不便產業限制：未形成產業集聚，不利于聚集人群本項目內外部條件分析本項目內外部條件分析項目原有規劃設計面臨的市場風險較大客戶數量少購買門檻高價值預期低客戶認知：客戶對工業地產的總體印象低檔38案例借鑒案例借鑒如何跳脫市場，規避風險？如何跳脫市場，規避風險？案例一：別墅化案例一：別墅化自在香山（價值延伸）自在香山（價值延伸）395050年產權的科研用地，低密度辦公物業，目年產權的科研用地，低密度辦公物業，目前已經躋身于北京高檔別墅第一梯隊前已經躋身于北京高檔別墅第一梯隊項目基本信息項目基本信息區位：區位：北京西四環，海淀區旱河路與閔莊路交叉口西北角規模：規模：占地面積

32、20萬，總建筑面積約12.8萬物業形式：物業形式：低密度辦公樓，含獨棟、聯排、疊拼，約300套用地性質：用地性質：科研用地，產權50年容積率：容積率：一期容積率0.67綠化覆蓋率：綠化覆蓋率：30%戶型：戶型：一期戶型270-350，二期戶型面積260-2000層高：層高：3.2米，部分挑高5.6米售價：售價：均價2.3萬/，略低于周邊項目別墅化別墅化自在香山自在香山北京北京自在香山自在香山40同時具有居住及辦公功能的別墅項目（同時具有居住及辦公功能的別墅項目（半山別墅）價值延伸價值延伸香山香山一個帝王足跡遍布每一個角落，人文景點更是數不勝數，自古以 來讓人們向往的心靈勝地現狀現狀沒有一座建筑

33、能超越香山的人文高度，去創造讓香山面向世界的現代建筑。城市之中城市之中 香山之上香山之上 人文沉淀人文沉淀 孕育自然孕育自然 或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨坐露臺冥思寫意，或是當作企業文化的陳或邀生意伙伴品茗暢談，或于獨坐露臺冥思寫意，或是當作企業文化的陳列室，打造一方屬于企業的山間會館列室，打造一方屬于企業的山間會館別墅化別墅化自在香山自在香山項目定位項目定位41弱化工業項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶弱化工業項目的排布特征，人車分流、園林景觀帶等設計強化別墅項目規劃特色等設計強化別墅項目規劃特色社區四個出入口，與項目三條縱路相連接，形成車輛分流項目分布四條精裝園林帶錯落有致的組團規劃，擺

34、脫橫平豎直的兵營排布別墅化別墅化自在香山自在香山社區規劃社區規劃42干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露臺空間以干凈利落的線條、柔和落地窗、半虛實的露臺空間以及私家與公共園林，打造舒適居住環境及私家與公共園林，打造舒適居住環境，增強居住感，增強居住感自在香山講究純凈的建筑空間和體量。建筑形式純凈，局部處理干凈利落，整體線條清楚。在規整的結構體系中，通過蒙太奇的虛實凹凸安排，賦予建筑以明顯的雕塑風格。自在香山表面材料采用大地色系搭配極富手工觸感的面磚，以綠色的自然景物襯托，力求建筑本身與周邊環境的和諧關系。別墅化別墅化自在香山自在香山建筑表現建筑表現43“形隨機能形隨機能”的設計概念，創造功能

35、彈性格局，一期戶型的設計概念，創造功能彈性格局，一期戶型以以270-350270-350為主，并通過大量的贈送來滿足居住需求為主，并通過大量的贈送來滿足居住需求填土填土花園花園戶型設計：戶型設計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層設計，達到雙重花園效果贈送面積：贈送面積：地下室全贈送，面積達到110左右雙露臺內凹陽臺花園花園別墅化別墅化自在香山自在香山戶型設計戶型設計44園林打造1.1.主題化主題化通過社區水系，景觀打造四大園林主題“旱溪主題”“形態主題”“鋪裝主題”“水景主題”。2.2.立體化立體化首層化的地下室可見自屬庭園與共享庭園景觀因高低落差產生的層次感。通過主

36、題化、立體化園林提升項目品質，強化居住通過主題化、立體化園林提升項目品質，強化居住舒適度舒適度別墅化別墅化自在香山自在香山園林打造園林打造45頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質的影響，樹立頻繁的推廣活動，努力淡化用地性質的影響，樹立項目高端別墅的形象項目高端別墅的形象舉辦的一系列活動：形象樹立活動：形象樹立活動：舉辦“2008年資本市場政策解讀及投融資形勢對話”沙龍與搜房網、大中華別墅網聯合舉辦“聚焦西山、解讀西山”的別墅沙龍“京西何夕京西何夕高端住宅引領西部宜居生高端住宅引領西部宜居生活活”論壇。論壇。樓盤促銷活動：樓盤促銷活動：5月園林綻放之際歐美同學會會員蒞臨選購均有驚喜優惠6月1日-6月

37、20日舉辦“推薦成交厚禮、雙套雙禮多驚喜”大型酬賓活動客戶聯誼會，櫻桃采摘樂活動進行抽獎。銷售員引導：銷售員引導：開發商只能采用這種辦法來建別墅。別墅化別墅化自在香山自在香山營銷推廣營銷推廣46價值延伸別墅化別墅化自在香山自在香山通過類住宅化設計，重新界定價格評價體系通過類住宅化設計，重新界定價格評價體系。項目定位項目定位：同時具有居住及辦公功能的別墅項目規劃規劃：弱化工業項目的排布特征，強化別墅項目規劃特色產品策略產品策略：建筑設計：以塑造項目公建化立體感覺，打造舒適居住環境戶型設計：創造功能彈性格局，通過大量的贈送來滿足居住需求園林園林：通過主題化、立體化園林提升項目品質營銷推廣營銷推廣：

38、淡化項目商務寫字樓的用地性質，樹立項目高端別墅的形象案例一總結案例一總結47案例借鑒案例借鑒如何跳脫市場，規避風險？如何跳脫市場，規避風險？案例一：別墅化案例一：別墅化自在香山（價值延伸）自在香山（價值延伸）案例二：一體化案例二：一體化金谷產業公園（功能延伸）金谷產業公園（功能延伸）48總部級生態商務特區總部級生態商務特區項目總占地面積約1000畝，是集企業辦公、研發設計、商務會展、服務外包、酒店公寓等為一體的智能化、高效益、生態型企業總部基地。項目預計總投資25億元人民幣，總建設周期35年。建成后入園企業將達到200余家，GDP將達到60億元人民幣/年，真正實踐企業別墅化辦公新模式。一體化一

39、體化金谷產業園金谷產業園合肥合肥金谷產業園金谷產業園49項目定位：昔日徽商會館，今日企業家會所項目定位：昔日徽商會館，今日企業家會所 當面臨重大決策，企業家總需要一個寧靜環境來完成頭腦風暴當面臨重大決策，企業家總需要一個寧靜環境來完成頭腦風暴 企業高層會談需要一個安全、輕松的氛圍來促成決議地產生企業高層會談需要一個安全、輕松的氛圍來促成決議地產生 企業公關工作中需要一個私密、高雅的地點來接待敏感人物企業公關工作中需要一個私密、高雅的地點來接待敏感人物 。交通便捷交通便捷 環境優雅環境優雅 服務尊崇服務尊崇 安全私密安全私密 金谷金谷A A區區企業家會所企業家會所 領袖階層專屬的財富會館領袖階層

40、專屬的財富會館（功能轉換）（功能轉換）一體化一體化金谷產業園金谷產業園項目定位項目定位50各個功能區域分區設置，并實行分區管理，實現不各個功能區域分區設置，并實行分區管理，實現不同功能分區的私密性同功能分區的私密性企業總部企業總部（辦公）（辦公）彈性區域彈性區域辦公會所辦公會所彈性區域彈性區域彈性區域彈性區域一體化一體化金谷產業園金谷產業園將總部辦公區域（大面積產品區域）與企業會所區域（小面積產品區域）同時進行分區管理滿足不同客戶的需求為各個企業提供相對獨立的辦公空間規劃設計規劃設計51大面積與小面積產品搭配，強化面積分割組合與功能大面積與小面積產品搭配，強化面積分割組合與功能分區，增強實用性

41、分區，增強實用性大獨棟1200-2000平米商務大獨棟、350450小獨棟商務生態辦公。大獨棟大獨棟小獨棟小獨棟小獨棟小獨棟小獨棟小獨棟大獨棟提供大尺度的空間，并且可以自由分割，滿足總部辦公需求小獨棟的空間較為精致，功能分區較齊全，適合起步形企業的辦公需求一體化一體化金谷產業園金谷產業園產品設計產品設計52通過園林綠化對各個功能分區實現有效間隔，美觀通過園林綠化對各個功能分區實現有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性的同時最大程度保證私密性辦公區采取敞開式園林綠化，企業家會所區域通過園林綠化實現與辦公區的有效割離一體化一體化金谷產業園金谷產業園各區域不進行阻隔，而是通過園林進行一定分區，相互間

42、保持一定私密性，同時又不絕對分割。園林打造園林打造53強化商務功能，拔升整體形象強化商務功能，拔升整體形象。一體化一體化金谷產業園金谷產業園項目定位項目定位：昔日徽商會館，今日企業家會所規劃規劃：各個功能區域分區設置，并實行分區管理，實現不同功能分區的私密性產品策略產品策略：大面積與小面積產品搭配，強化面積分割組合與功能分區，增強實用性園林園林：通過園林綠化對各個功能分區實現有效間隔，美觀的同時最大程度保證私密性功能延伸案例二總結案例二總結54戰略選擇戰略選擇產品定位產品定位55 規劃實現規劃實現 價值實現價值實現 市場競爭客戶接受市場競爭客戶接受 面積控制面積控制 區域匹配區域匹配 地塊用地

43、指標的可能性地塊用地指標的可能性 完全實現 無法實現居住化商務化項目原定位規劃實現：規劃實現：公建化、組團化，降低規劃報批難度價值實現：價值實現：通過類居住和商務定位產品的打造，建立價格比較體系，區隔工業用地形象市場競爭：市場競爭：區隔工業地產低價競爭客戶接受度：客戶接受度：選取市場主流客戶群體，擴大客戶范圍面積控制：面積控制：使得總價在可控的空間范圍區域匹配區域匹配：與周邊環境一致地塊用地指標可能性：地塊用地指標可能性：在滿足容積率的情況下，指標實現度高產品選擇產品選擇5657客戶數量少購買門檻高價值預期低產品獨棟化、功能商務化來放大客戶圈層通過降低面積來調節總價增加產品附加值抬升價格標簽產

44、品定位：功能模糊化產品定位：功能模糊化產品設計類居住化，功能強化商務價值產品設計類居住化，功能強化商務價值復合型商務延伸區復合型商務延伸區產品定位產品定位項目占位項目占位戰略選擇戰略選擇5859市中心CBD虹口閘北長寧徐匯桃浦外高橋上海現有商務帶上海現有商務帶第一梯隊：以陸家嘴商業核心區及梅泰恒商圈為代表的上海頂級商務區企業類型(成熟型，領先型)：金融，500強企業，上市公司企業訴求：關注形象物業持有方式：以租賃為主，租金10元以上第二梯隊：主要分布在內中環間，以市北的商務區及虹橋商貿區為代表企業類型（成長型，擴張型）：貿易，物流，創意類企業企業訴求：關注配套，成本物業持有方式：以購買為主，5

45、00-2000平米第三梯隊：依托于產業形成的商務區，比如外高橋，徐匯漕河涇及桃浦企業類型（初創型，成長型）：依托于產業形成的上下游企業企業訴求：關注成本物業持有方式：租賃、購買，300-1000平米商務帶分布商務帶分布金橋出口加工區張江安亭徐匯漕河涇60閔行漕河涇浦江商務帶閔行漕河涇受三林板塊的輻射，將閔行漕河涇受三林板塊的輻射，將展現出越來越大的潛力，成為新的展現出越來越大的潛力，成為新的城市商務帶城市商務帶區域關鍵詞：近城、國家級規劃、區域關鍵詞：近城、國家級規劃、高科技企業聚集、世博板塊商務高科技企業聚集、世博板塊商務價值外溢價值外溢61引領本商務帶發展的旗艦項目引領本商務帶發展的旗艦項

46、目浦江智谷產品定位產品定位項目占位項目占位戰略選擇戰略選擇62客戶定位客戶定位63本項目客戶以企業客戶為主，主要客戶來源為全市導入本項目客戶以企業客戶為主，主要客戶來源為全市導入核心客戶：全市范圍內企業客戶核心客戶：全市范圍內企業客戶客戶來源：全市范圍。關鍵詞：成本型外溢成本型外溢置業關注：價格、稅收、區域環境、項目形象、辦公環境。重要客戶：本區域內升級類企業客戶重要客戶：本區域內升級類企業客戶客戶來源：本區域內。關鍵詞：由租到買由租到買或物業升級物業升級置業關注：性價比、辦公環境、項目形象區域環境、發展預期。游離客戶：其他客戶游離客戶：其他客戶居住類需求外地企業辦事處大型企業總部客戶定位客戶

47、定位企業規模屬中小型，成立企業規模屬中小型，成立3-53-5年，面積需求年，面積需求500-1000500-1000平米平米的，關注總價、辦公環境、配套服務等。的，關注總價、辦公環境、配套服務等。受訪問對象：彭總，某電子器件公司老總受訪問對象：彭總，某電子器件公司老總我們目前公司成立4年，做的是電子元器件產品，最早是在東方路附近租用民房辦公，后來企業越做越大越做越好，以前辦公的地方不夠用了，而且那是民房，沒有正規辦公的感覺，就想買一個好些的地方穩定下來。我們員工大約有20幾個左右，因此對辦公室空間有要求不太大，但是考慮后續發展，還是決定考慮500平米以上的，因為目前階段企業成長較快，人員規模也

48、會有所擴大。但出于成本的考慮吧，不要大于1000平米。還是打算在浦東考慮，因為覺得浦東的產業氛圍還是很好的，位置嘛，郊區也沒關系，畢竟市區的太貴了。希望能有比較好的辦公環境，辦公的功能空間豐富一點，最好能夠自由分割，物業希望能夠負責一點，衛生環境，安全保衛能做的到位。對于已經成立3年以上的成長型企業，他們已經積累了一定的資產，從降低運營成本、資產保值等角度考慮，會選擇購買辦公物業，但對面積需求不大，約在500-1000平，比較關注總價、辦公環境，配套服務等。客戶訪談客戶訪談6465企業規模擴張業務升級，對產品要求大的面積和較高的企業規模擴張業務升級，對產品要求大的面積和較高的品質，關注項目形象

49、、產品品質、性價比等，對價格敏品質，關注項目形象、產品品質、性價比等，對價格敏感度不高，希望就近改善搬遷感度不高，希望就近改善搬遷受訪問對象：徐總，某高科技制造公司老總受訪問對象：徐總，某高科技制造公司老總公司現在需要一個能夠提升形象的產品。原來的地方雖然能滿足企業的基本需求，但是公司現在正在打造品牌，每次帶客戶去公司，都不能給客戶高端的感覺。所以現在需要一個更加符合我們地位的產品。產品一是面積要夠用，二是產品品質，配套和整體環境要好，要給人很高檔的感覺。這些都非常重要。其實價錢倒是無所謂，這些都是公司發展必須花的錢。如果能夠就近搬遷話就更好了，這樣會省去很多程序和麻煩，還能減少搬遷成本。企業

50、已經發展到一定規模，隨著企業規模的擴大與業企業已經發展到一定規模，隨著企業規模的擴大與業務擴張，先前購置的物業已經不能滿足需求，希望能務擴張，先前購置的物業已經不能滿足需求，希望能有一個更大更好的項目可以滿足需求，實現就近改善有一個更大更好的項目可以滿足需求，實現就近改善搬遷，以節省搬遷成本與繁瑣的搬遷手續。具有一定搬遷，以節省搬遷成本與繁瑣的搬遷手續。具有一定的實力，對價格敏感度降低。除了關注辦公環境之外，的實力，對價格敏感度降低。除了關注辦公環境之外，對辦公形象和產品品質有較高的要求。對辦公形象和產品品質有較高的要求。客戶訪談客戶訪談企業發展到了一定規模，成熟穩定，對項目形象和產品企業發展

51、到了一定規模，成熟穩定，對項目形象和產品品質要求較高等，對面積需求較大。部分具有生產需求品質要求較高等，對面積需求較大。部分具有生產需求受訪問對象：甄總，御能科技老總受訪問對象：甄總，御能科技老總我們公司是有生產的需求的，所以辦公室和廠房都需要。現在的辦公的地方時剛剛買下的，1樓是廠房，2樓是辦公室，上下加起來2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前辦公的地方也是在這里附近，但是面積太小了，不夠用了。我覺得企業總應該買個固定的地方穩定下來，在考慮把這個地方買下來，因為企業越來越大，實力越來越強，越來越需要穩定，固定資產是一種實力表現，也是上市的需求。從長遠來看，買買比租劃算，能降低公司運營

52、成本，說不定還能升值。當初之所以選擇這個區域是因為看好這里的規劃前景和園區物業服務，覺著這里很有發展潛力。客戶作為園區內較為成熟的企業，同時具有辦公與生客戶作為園區內較為成熟的企業，同時具有辦公與生產需求，本區域的認可度高。現在的辦公物業主要是產需求，本區域的認可度高。現在的辦公物業主要是租用，或者是已購置的辦公物業面積太小，不能滿足租用，或者是已購置的辦公物業面積太小，不能滿足企業發展需要。關注性價比、稅收政策等等，對公共企業發展需要。關注性價比、稅收政策等等，對公共空間有一定要求，在向往體面辦公空間的同時希望降空間有一定要求，在向往體面辦公空間的同時希望降低辦公成本，并且具有一定保值增值的

53、需求。低辦公成本，并且具有一定保值增值的需求。客戶訪談客戶訪談6667創業期成長期擴張期成熟期規模小,實力弱,資金缺乏。注重產品的價格（低），面積要求不大，注重一定的配套。主要是租賃。初具規模，實力一般，資金較靈活。選擇產品看中周邊產業和未來發展，產品面積要求增加，從租賃轉向租買結合。規模較大，有較強的購買能力。對產品的品質有一定要求，對價格敏感度不強。規模很大，購買力強。對產品品質要求高，對價格不敏感。對辦公要求有符合其行業地位的產品。企業發展階段分析企業發展階段分析規模極大，購買力強。選擇產品作為總部，對產品品質要求極高，同時需要大面積產品來滿足運營。領先期面積需求：300-500平方式：

54、租賃匹配度：面積需求：面積需求：500-1000500-1000平平方式：由租向買過渡方式：由租向買過渡現有產品匹配度：現有產品匹配度：浦江智谷現有產品先創業期與領先期企業匹配度較高。但對于成長期、擴張期與成熟期的企業，他們對辦公物業與形象的要求更高，現有產品雖然具有一定的匹配度，但是更高品質與形象的產品才能與他們的需求更加契合。面積需求：面積需求：1000-20001000-2000平平方式：購買方式：購買現有產品匹配度：現有產品匹配度：面積需求：面積需求：2000-50002000-5000平平方式：購買方式：購買現有產品匹配度：現有產品匹配度：面積需求：5000以上、企業總部方式：購買現

55、有產品匹配度：68力爭打造力爭打造彈性產品彈性產品，匹配客戶不同需求匹配客戶不同需求將浦江智谷打造為滿將浦江智谷打造為滿足企業的各個發展歷足企業的各個發展歷程的商務區，程的商務區，伴隨企伴隨企業的全部發展歷程業的全部發展歷程！產品定位產品定位項目占位項目占位戰略選擇戰略選擇69客戶定位客戶定位形象定位形象定位處于城市近郊距離軌道交通距離較近依托漕河涇整體規劃項目容積率低類別墅建筑形態定位商務價值的體現F Features項目容積率低類別墅建筑形態定位商務價值的體現A AdvantagesB Benefit舒適環境舒適環境彈性空間彈性空間商務氣質商務氣質核心價值70低密度、生態化，有別于傳統的商

56、務辦公環境。低密度、生態化，有別于傳統的商務辦公環境。7172思想是第一生產力商務王座,智慧空間財：高端規劃下的發展前景與升值潛力。智：高新產業聚集區，智慧高地。73CEO會館有很多自由設計的空間，具有一定的可拆分性，可以從中分隔出居住、工作所需要的各種空間，而絲毫不會被已有的結構或構件所制約，使辦公產品設計更貼近人性化。低密度財智會館形象定位：74物業發展建議物業發展建議總體規劃思路總體規劃思路 組團化，網絡化，模數化，通用化的布局建筑表達建筑表達園林建議園林建議停車、樣板間、公共空間建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議配套建議75總圖構想總圖構想減低單體面積，主力產品以減低單體面積，主力

57、產品以11501150平的類獨棟為主，采取平的類獨棟為主，采取組團式規劃。地塊周邊設置單體組團式規劃。地塊周邊設置單體60006000平的類寫字樓產品平的類寫字樓產品以拉升容積率。以拉升容積率。類獨棟單體面積：1150平數目：39棟類寫字樓單體面積：6000平數目：6棟76組團式規劃設計組團式規劃設計6-8個建筑單體統一組團，共享公共景觀空間，節約建筑占地及道路。77東區整體軸線，由原有地塊延伸而來，局部對稱性布局。東區整體軸線，由原有地塊延伸而來，局部對稱性布局。總體結構總體結構78主入口輔入口增強內部獨棟的相對獨立性和私密性，最大限度控制外部增強內部獨棟的相對獨立性和私密性，最大限度控制外

58、部干擾干擾交通組織交通組織類辦公產品：輔入口進入，地下停車類獨棟產品：環路主入口進入，景觀地面停車79大空間、小圍合、均好性大空間、小圍合、均好性集中對景靈活的點狀景觀布局，實現各個組團的景觀均好靈活的點狀景觀布局，實現各個組團的景觀均好景觀框架景觀框架結合原有項目特色，延伸節能、環保的主題，在景觀打造上延伸出綠色、立體花園式情景辦公空間。80數據僅供參考數據測算數據測算項目名稱計量單位數量用地面積67024地上總建筑面積80850建筑占地面積22800容積率/約1.21建筑密度/34%建筑高度m 24產品類型計量單位數量獨棟單層面積400地上面積1150地下面積400層數層3層棟數棟39棟地

59、上總面積44850辦公單層面積1200地上面積6000層數層5層棟數棟6棟地上總面積3600081物業發展建議物業發展建議總體規劃思路總體規劃思路建筑表達建筑表達 新亞洲風格，多用途靈活空間新亞洲風格，多用途靈活空間園林建議園林建議停車、樣板間、公共空間建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議配套建議82新亞洲風格，兼顧居住與生產需求新亞洲風格，兼顧居住與生產需求建筑風格建筑風格83 通過合理的單元面積，進深，面寬尺寸，和合理的交通輔助空間的設計，保證各使用功能情況下能滿足基本的采光，通風，日照，景觀需求。多用途的靈活性多用途的靈活性單體設計單體設計相鄰獨棟的地下室即可分割使用，亦可組合使用，增

60、加產品的靈活性8485靈活拼合空間的表達靈活拼合空間的表達獨棟地下層空間靈活拼合類寫字樓靈活拼合獨棟靈活拼合400400400350地下面積：400以上地上面積：1150下沉式采光庭院及地上庭院，增加獨棟的銷售利好下沉式采光庭院及地上庭院，增加獨棟的銷售利好退臺式屋頂花園，增加獨棟的情趣空間，同時增強相鄰戶型的日照退臺式屋頂花園，增加獨棟的情趣空間，同時增強相鄰戶型的日照戶型設計：戶型設計：大開間、方正、南北通透戶型易分割和組合，具備彈性地下室首層采光設計，達到雙重花園效果贈送：贈送：地下室全贈送，面積達到400以上地下室推土，交付后層高可以做到3.5米，同時臨近獨棟的地下室空間組合增加靈活性

61、屋頂花園、立體景觀設計類別墅產品建議類別墅產品建議豎向剖面圖豎向剖面圖86構建明確的工業園區形象，整層面積控制在1200平方米，5層設計，利于整層銷售去化。同時，提升項目總體容積率。類寫字樓產品建議類寫字樓產品建議起居室廚房景觀陽臺衛生間戶型格局參考酒店式公寓套均面積50左右，打造宜居宜辦的空間。87供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點通訊設備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用有線電視系統：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統 綜合布線系統：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可 寬帶接入系統：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統外墻：玻璃幕墻、自

62、然石材幕墻設備設施設備設施外觀、電力通訊、有線電視、布線等基礎資源配套齊備且外觀、電力通訊、有線電視、布線等基礎資源配套齊備且質量很高質量很高88物業發展建議物業發展建議總體規劃思路總體規劃思路建筑表達建筑表達園林建議園林建議 圍合式景觀，呼應建筑圍合式景觀，呼應建筑停車、樣板間、公共空間建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議配套建議89指導思想從地塊全局出發，構建組團圍合式景觀園區；適度引入水景；綠化與建筑相呼應形成整體，實現大小、高低起伏的效果；草木花卉的選擇隨四季，產生相應變化；園林展示區，以營銷中心周圍為展示重點；園林建議園林建議園林綠化觀賞效果和藝術水平的高低，在很大程度上取決園林綠

63、化觀賞效果和藝術水平的高低，在很大程度上取決于園林植物的選擇和配置。于園林植物的選擇和配置。90園林建議園林建議組團景觀突出，適度引入水景，立體綠化構建組團景觀突出，適度引入水景，立體綠化構建91園林建議園林建議注重園林整體性，實現區域分割，體現私密的效果，同時注重園林整體性，實現區域分割，體現私密的效果，同時保持與建筑的呼應保持與建筑的呼應92易生長的薔薇科花類園林建議園林建議體現四季變化體現四季變化93園林建議園林建議情景式展示，體現高端辦公及園區環境情景式展示，體現高端辦公及園區環境94物業發展建議物業發展建議總體規劃思路總體規劃思路建筑表達建筑表達園林建議園林建議停車、樣板間、公共空間

64、建議停車、樣板間、公共空間建議 充分體現尺度、空間和細節充分體現尺度、空間和細節配套建議配套建議95中央合院中央合院公共入戶公共入戶車道車道車位中心種植草皮，頂部用木飾和車位中心種植草皮，頂部用木飾和人工綠葉搭配，增加庭院觀賞性人工綠葉搭配，增加庭院觀賞性車庫建議車庫建議充足景觀車位，滿足需求充足景觀車位，滿足需求96體現項目較高的商務品質感與細節體現項目較高的商務品質感與細節辦公走廊休息椅商務會客廳體現與環境的融合與休閑氛圍辦公展示區模擬真實的辦公環境，公共部分精裝修，辦公室設置成精裝修展示間與交房標準間兩種風格。樣板間建議樣板間建議97部分展示居住功能的實現部分展示居住功能的實現體現空間的

65、可變性體現空間的可變性98類獨棟產品采取選擇性展示，即讓客戶看到的均能夠體現高端辦公品質展示區每棟用于展示的大、小獨棟均裝修門頭，提升項目熱銷氛圍公共空間建議公共空間建議用設計包裝公共空間，而非用材料提升品質用設計包裝公共空間，而非用材料提升品質智谷壹號99物業發展建議物業發展建議總體規劃思路總體規劃思路建筑表達建筑表達園林建議園林建議停車、樣板間、公共空間建議停車、樣板間、公共空間建議配套建議配套建議 適度引入商務配套適度引入商務配套100精品餐飲精品餐飲根據本項目的現實條件，建議選擇酒店客房、精品餐飲酒店客房、精品餐飲為核心配套，會議、休閑娛樂設施由酒店根據自身情況設立，不建議作為核心配套

66、。高端商務配套包含：會議會議、餐飲餐飲、酒店客房酒店客房、休閑娛樂設施休閑娛樂設施等幾大方面，結合前期規劃適度增減。配套建議配套建議引進高端商務配套，滿足高端商務活動的需求引進高端商務配套，滿足高端商務活動的需求101配套建議配套建議在項目內部引入銀行為企業提供基本的金融服務在項目內部引入銀行為企業提供基本的金融服務引入銀行，安裝自動取款機，為企業提供轉賬，匯款等基礎的金融服務102配套建議配套建議商務配套，商議要事的首選商務配套，商議要事的首選商務中心商務服務、設備出租休息室大堂、貴賓休息室、候客室第三空間大型會議室、禮堂配置投影、DVD、音響設備及液晶電視設置商務會所：在類寫字樓物業內部設

67、置公商務會所以出租的形式為企業提供大型會議室，禮堂，以及一些高端的會議設備103分區管理分區管理針對辦公區和獨棟區需要不同的物業管理方案，辦公區采取半開放式針對辦公區和獨棟區需要不同的物業管理方案，辦公區采取半開放式辦公物業管理方式，物業公司主要負責公共區域的安保、保潔。辦公物業管理方式，物業公司主要負責公共區域的安保、保潔。獨棟區采取別墅式的物業管理方式。獨棟區采取別墅式的物業管理方式。別墅式物業服務前臺辦公物業管理物業服務物業服務分區管理，保證專屬性分區管理，保證專屬性104客戶數量少購買門檻高價值預期低放大客戶圈層控制產品總價增加產品附加值抬升價格標簽報告總結報告總結目標：前期順利銷售，

68、保證一定利潤，同時帶動浦江智谷前期產品的租售：前期順利銷售，保證一定利潤，同時帶動浦江智谷前期產品的租售面臨的問題面臨的問題解決方向解決方向具體措施具體措施105附件：營銷舉措附件：營銷舉措營銷策略營銷策略106成本領先、強化圈層、突出差異化戰略成本領先、強化圈層、突出差異化戰略成本領先成本領先強化圈層強化圈層突出差異化突出差異化營銷費用高度聚焦，小眾傳播重視小眾傳播重視圈層渠道圈層渠道拓展，重視市場口碑降低政府敏感度。強化項目的商務形象強化項目的商務形象，弱化工業地產性質。以點帶面，四兩撥千斤的效果，錢重點花在客戶看得到的地方，突出成本優勢。成本優勢。ACT1:整合已有資源，通過對高炮，整合

69、已有資源，通過對高炮，客戶資源等的充分利用進行推廣。客戶資源等的充分利用進行推廣。ACT3:關鍵節點，媒體爆破，以低成關鍵節點，媒體爆破，以低成本實現高影響力。本實現高影響力。ACT5:在各個營銷節點利用事件營銷在各個營銷節點利用事件營銷造勢，擴大項目形象力造勢，擴大項目形象力ACT6:政府搭臺，企業圈層聯動，擴政府搭臺，企業圈層聯動，擴大項目影響力大項目影響力。ACT7:多渠道軟文滲透多渠道軟文滲透,在平面媒體和在平面媒體和網絡媒體上的專題配合及文章公關網絡媒體上的專題配合及文章公關ACT4:通過直郵，掃樓、派單等營銷通過直郵，掃樓、派單等營銷動作直擊目標客戶動作直擊目標客戶ACT2:客戶提

70、供精細化的成本賬單，客戶提供精細化的成本賬單，突出項目在商務成本上的優勢突出項目在商務成本上的優勢營銷策略營銷策略107營銷舉措營銷舉措營銷策略營銷策略工業地產銷售七大動作工業地產銷售七大動作108Action1 整合已有資源，通過對高炮，客戶資源等的充分整合已有資源，通過對高炮，客戶資源等的充分利用進行推廣。利用進行推廣。全新低密度財智會館，X月X日起限時VIP客戶登記，限量XX折。VIP熱線：85xxxxxx通過call客和圈層短信形式挖掘已有資源，實現營銷目的。成本領先高炮位置低低密密度度財財智智 會會 館館109Action2 客戶提供精細化的成本賬單，突出項目在商務成客戶提供精細化的

71、成本賬單，突出項目在商務成本上的優勢本上的優勢項目周邊所有銀行、餐飲、郵局、交通線路等配套信息項目的優越軟、硬件配置項目在避稅及企業運營成本上的優勢購買產生的月供與租金的比例。110Action3 關鍵節點，媒體爆破，以低成本實現高影響力。關鍵節點，媒體爆破，以低成本實現高影響力。封頂暨封頂暨開盤開盤工程進度工程進度營銷節點營銷節點產品產品發布發布會會投入使用投入使用預知入伙預知入伙打破報廣“燒錢論”經成交客戶驗證有效的報紙品牌及版面選擇，不再讓報廣流于形式！關鍵營銷節點的報眼配合，省錢同時傳達項目重要信息！成本領先111Action4 通過直郵，掃樓、派單等營銷動作通過直郵，掃樓、派單等營銷

72、動作直擊目標客戶直擊目標客戶方式1：直郵對行業/過去客戶積累資源/其他渠道（銀行）客戶資源直郵主動點對點告知項目：擴大潛在客戶群體方式2：掃樓對企業聚集區域里的企業登門拜訪主動點對點推介項目：挖掘可能客戶需求方式3：開發商資源盤點（call客）幫助盤查開發商資源，關系客戶，以及關系客戶的上下關聯客戶另一種擴大客戶群體的方式成本領先112名人效應制造轟動，同時從客戶角度出發。在他們的關注點上嫁接本項目，直接有效的傳達我們的信息。Action5 在各個營銷節點利用事件營銷造勢，擴大項目形在各個營銷節點利用事件營銷造勢，擴大項目形象力象力強化圈層113強化圈層商會圈層營銷聯合政府活動模式 通過貿工局

73、、工商局與企業開展會議及行業活動！Action6 政府搭臺，企業圈層聯動，擴大項目影響力。政府搭臺，企業圈層聯動，擴大項目影響力。拉動其他區域企業進駐 正常市場與經濟環境下的園區扶持政策 金融危機下的園區中小企業特殊扶持政策 針對相關產業、大企業客戶的稅收減免特殊政策114上海商務會所新概念商務會所辦公標準革命辦公環境急待改善商務會所在上海誕生各階段軟文主題上海商務會所新概念商務會所辦公標準革命對傳統寫字樓的批判結合本項目特點的灌輸，以滲透式的方法逐漸深化客戶對于“集約辦公”的印象，形成社會公信力。Action7 多渠道軟文滲透多渠道軟文滲透,在平面媒體和網絡媒體上的專在平面媒體和網絡媒體上的專題配合及文章公關題配合及文章公關突出差異化115世聯地產2010-11-01You enjoy.We serve.謝謝聆聽！116