1、為新城中心鑲一顆明珠信達銀泰松江國際生態商務區15-2號地塊物業發展建議溝通報告這是一個品牌競爭的時代歡迎亮出你的大牌大鱷必爭之地 必將華麗蛻變n上海n寧波n嘉興n舟山n臺州n昆山1、信達地產城市布局戰略理解立足上海是信達地產的發展根本 是實現行業領先目標的品牌基礎企業的視角n太倉n南京n合肥長三角其他城市n長春n沈陽n青島n海南?？趎成都n新疆烏魯木齊n信達郡庭n銀橋大廈n銀泰花園n長陽新苑n玉蘭苑n西上海陽光花園2、上海信達盈泰品牌布局上海其他城市n南京長陽花苑n太倉銀泰花園n嘉善銀泰花園n昆山銀泰花園n舟山碧海蓮緣n成都銀泰花園n長春春天花園企業的視角戰略理解堅持穩健的開發策略，保證資金

2、安全 同時以持續品牌建設實現行業領先目標上海信達銀泰置業有限公司，是經建設銀行總行和上海市體改辦批準，于1993年1月在上海市工商主管部門登記設立的。2002年8月1日經財政主管部門批準，信達銀泰公司作為資本金實體劃轉給中國信達資產管理公司。2003年9月經上海市體改主管部門批準，公司進行了股權工商變更?，F隸屬于上市公司信達地產股份有限公司。秉承“建筑傳遞夢想”的企業愿景，以“誠信 專業 高效 創新”的態度，推動企業發展，爭做房地產開發行業領先者。信達地產股份有限公司是中國信達旗下的房地產開發上市公司，由信達投資有限公司控股。中國信達資產管理公司是經國務院批準，由財政部獨家發起成立；12年，引

3、入全國社會保障基金理事會、UBS AG、中信資本金融控股有限公司和Standard Chartered Financial Holdings四家戰略投資者以中高端市場切入是樹立/提升品牌形象，同時又能保證安全去化的最有效手段！已開發中高端項目信達郡庭，首置/再改客戶為主，中高端產品形象。總建面：35959 體量規模小，市場影響力有一定不足容積率：1.2多層+小高層+疊加+大平層，圍合街區型排布價格：多層51一房/69-73二房/89三房，小高層89三房/120三房/159-165四房，價格：17000元/信達郡庭松江國際生態商務區15-2號地塊用地面積：50871 總建面：127177 容積率

4、：2.5 建筑密度：25%成交價：8.93億元 樓板價：約7022元/地價成本較高成本，對最終產品的價格/價值實現要求較高，且需注意去化風險的控制！企業的視角項目戰略目標價格/價值實現要求，以及品牌戰略和風險控制追求，亟需以中高端市場角度切入松江地塊5-城市的視角松江新城作為上海最新啟動開發的新城，各項商業生活配套完善成熟，人文教育資源優越商業生活配套：商業購物：萬達廣場、開元地中海、世紀聯華開元店、松江新城完善商業配套商務設施：區政府、各類市政機構、開元地中海等休閑配套：松江中央公園、廣富林遺址公園、上海辰山植物園、圖書館、青少年活動中心等教育配套：高校：東華大學、華東政法大學、上海視覺藝術

5、學院、上海外國語大學、上海對外貿易學院等中小學：華實高中、華東師大松江實驗中學松江區綠洲藝術幼兒園等醫療配套：上海市第一醫院南院、陽光康復中心等行政區域開元地中海商圈新城中心商圈三湘四季花城商業街松江新城早期導入的大量居住人口，存在明顯的品質更換和改善升級的置業需求城市的視角三湘四季花城御上海保利西子灣周邊項目開盤時間交付時間保利西子灣07年09年-10年交付御上海07年09年三湘四季花城05年06年-09年萊頓小城（怡林花園一期）04年小一期06、小二期07年中山文化苑一期06年一期09年星辰園04年06年松云水苑04年05年安琪花苑05年本案地塊n13年，本案入市時，周邊社區房齡基本都在7

6、年以上n保利西子灣、御上海、三湘四季花城等次新房房齡基本在4年以上，且供應以50-70平米一房、80-110平米二房為主，業主有明顯更換升級需求城市的視角280萬方國際生態商務規劃，萬達廣場已先期啟動，將為區域導入中高端商務居住人群，區域價值快速提升u松江新城國際生態商務區，總用地面積4.14平方公里，開發建設各類商務辦公、商業金融、文化娛樂等公共設施160萬平方米，住宅120萬平方米，規劃容納4.5萬人的居住生活空間。依托新城優越的文化、交通、生態和第二產業資源，國際生態商務區以“生態與低碳”為關鍵詞，融文化娛樂、產業服務、生活居住于一體，發展成為以“生態商務”為主導功能，融文化娛樂、商業服

7、務、生活居住等功能于一體的復合型綜合城區。松江萬達廣場：萬達集團在滬的第五個項目，規劃有有辦公/類住宅（4棟19層）、商業步行街、百貨、娛樂、酒店等綜合商業設施，為城市大型綜合體；占地9.3萬方，總建31.67萬方，容積率2.5目前商鋪已啟動預約，首輪預約面對萬達內部客戶！類住宅產品預計明年推出，50-60平米SOHO為主（帶1500元/平米裝修）！管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來

8、自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 項目占位策略企業品牌發展戰略品牌蛻變及突破需要，應以中高端產品切入，可有效兼顧開發風險和品牌形象逐步提升項目開發策略信達郡庭市場影響力不足，需新的項目承擔企業品牌升級的需要；同時地塊成本壓力需要高價值產品保證回報區域/市場基礎配套完善/人文教育氛圍好周邊存在大量改善升級客戶國際生態商務區及萬達廣場開發將導入中高端置業客本項目占位基于三點出發：1.企業發展戰略要求，項目需具備中高端形象，逐步實現品牌升華2.中高端占位可創造更大溢價3.多年區域建設和品牌開發商開發，片區客戶資源優越，置換需求及萬達廣場開發推動改善客戶進場本項目將占位區域中高端梯隊，吸納新城改

9、善型客群核心問題界定從外部發展趨勢和內部競爭掃描兩個緯度對項目進行分析市場強手如林，眾多強勢品牌貼身肉搏，信達銀泰如何從競爭中突圍？高地價背景下，如何打造產品以實現快速去化？外部發展趨勢西區公寓熱點成熟板塊，配套完善，距離市中心較近，但開發近尾聲，未來新增可售公寓房源不多九亭泗涇佘山洞涇 前期大力建設新城階段，以常規型的普通公寓產品為主，各項目產品及價格差異性小，可售余量不多；隨著品牌開發商的相繼進駐，板塊開發逐步高端化，但目前仍以剛需產品為主，高品質項目較少除菲詩艾倫、米蘭諾貴都外，其他在售項目多為低品質，滿足區域性需求為主，未來主力供應項目主要為三水四季城2-5期公寓開發較少；未來開發以動

10、遷房為主松江新城松江大學城洞涇佘山泗涇九亭松江新城西區外環以外重點公寓板塊：九亭、泗涇、松江新城公寓市場項目分布主要在售樓盤分布主要將售樓盤分布本案新虹橋首府中大九里德摩卡小城貝尚灣綠庭尚城象嶼都城同潤菲詩艾倫譽品谷水灣山水四季城3-5期龍湖佘山公館怡林花園二期東鼎名人府邸萬科金色華亭同濟城市雅筑米蘭諾貴都辰弘佳苑外部發展趨勢l供應結構來看，11年、12年九亭板塊主力供應項目為貝尚灣、象嶼都城及綠庭尚城三個項目，主力供應戶型集中在80-90的二房、90-110的“2+1”房和小三房、110-130的三房產品；l12年成交結構來看，目前九亭板塊主力成交戶型集中在90-110戶型，主力成交項目為象

11、嶼都城的”2+1“房；次主力需求面積段為80-90的常規二房和110-130的三房產品；l價格水平來看，目前九亭板塊整體成交均價為17388元/，其中標桿項目貝尚灣成交均價為23950元/；整體價格水平較去年有所下滑。九亭90-110的“2+1”房/小三房及110-130的三房需求旺盛，供求比高于其他面積產品板塊均價在17388元/九亭板塊市場需求特征外部發展趨勢面積段2011年2012年至今供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價60-70724663.44775152.741.07 19438946261.26271819.720

12、.29 2109370-802143.42251932.6112.50 17919171295.831501980-9051545514.1250644760.30.98 1966021818977.4512310831.40.56 2060590-110272440.53837762.073.07 1802032229247.4632329402.81.00 16008110-13014017061.4710613070.70.76 1820211012671.814416827.91.31 16565130-150527008.72445918.320.85 19246243328.685

13、57558.462.29 20593150-170162570.0719115243956.88274347.291.13 15781170-2001198.03201694773.2815590200以上61448.73196304860.416754合計80876831.786482813.61.07 1917779274443.572473717.10.91 17388項目名稱容積率總建面（萬方）物業類型主力戶型面積（）裝修情況（元/）12年成交價格已推量（萬方）已推可售量+未推量（萬方）可售量合計（萬方）貝尚灣二期1.4318.7小高層公寓、別墅、商業1R：652R：87-903R：1

14、393500239506.741523.3象嶼都城0.9929.5小高層公寓、別墅“2+1”R：903R：110-130150016066全部推出0.2中大九里德0.923小高層公寓、別墅2R：903R：125-135毛坯19851公寓全部推出2綠庭尚城1.9948.6小高層、高層公寓“2+1”R：88-90“3+1”R：110-130200017636全部推出2新虹橋首府0.88.3小高層公寓、別墅大平層：250-260毛坯147363.991.1摩卡小城1.318小高層公寓2R：90-1003R：130毛坯11.583l目前九亭板塊公寓開發已接近尾聲，未來主力供應項目為貝尚灣，其他項目未來

15、可售量有限；l目前九亭公寓可售量為23.3萬方，參考九亭板塊年均去化量，預計1-1.5年即可全部去化完畢，且后續基本無供應；l加上未來主力供應項目貝尚灣價格水平高，供應匱乏+價格擠壓下，未來九亭板塊需求將顯著外溢。九亭板塊公寓開發已接近尾聲，目前可售量僅23萬，1-1.5年內即可去化完畢，后續無供應差異競爭/溢價追求推動，裝修趨勢明顯，客戶反饋良好九亭板塊未來競爭外部發展趨勢主要在售公寓項目l供應結構來看，11年、12年泗涇板塊主力供應項目為同潤菲詩艾倫和米蘭諾貴都，主力供應戶型基本為90左右的二房和“2+1”房；l成交結構來看，泗涇板塊目前主力成交戶型基本為90左右的二房/“2+1”房產品；

16、l價格水平來看，目前泗涇板塊整體成交均價在14907元/，其中米蘭諾貴都均價15159元/，同潤菲詩艾倫均價14469元/。泗涇板塊目前主力供求戶型基本為90左右的二房，主要項目為同潤同潤菲詩艾倫和米蘭諾貴都板塊成交均價在14907元/泗涇板塊市場需求特征外部發展趨勢面積段2011年2012年至今供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價60-704255.535324.051.25 142278502.753189.10.38 1505670-8010774.468621.810.80 149574293.248616.22.00 1

17、473480-9073164916.843138282.10.59 1463056049674.1147241923.690.84 1467890-11015313984.9216214735.91.06 14172635765.79484411.690.76 13986110-130172071.35263179.791.53 13839354259.684486.310.11 13779130-150233159.89364876.781.57 12809405467.583403.550.08 14581200以上9831407.22113460.640.11 41671289278.0

18、32618.750.07 38320合計103611657067965481.10.66 1577973875241.254048649.30.73 14907主要在售公寓項目項目名稱容積率總建面（萬方）物業類型主力戶型面積（）裝修情況（元/）12年成交價格已推量（萬方）已推可售量+未推量（萬方）可售量合計（萬方）同潤菲詩艾倫1.538小高層公寓“2+1”R：87-90“3+1”R：123-133毛坯（少量精裝）1446923.41194.4米蘭諾貴都1.5717小高層公寓、別墅“2+1”R：90毛坯151598.2510山水四季城2期（待售）1.9825.9小高層2R：80-904R：220

19、-2505R：190-240毛坯25.9山水四季城3-5期（待售）1.1747.5高層公寓、別墅2R：80-90“2+1”R：90-1003R：130-140“3+1”R：150-160毛坯47.5l目前泗涇板塊公寓項目開發主要集中在少數個案，主要為同潤菲詩艾倫、米蘭諾貴都及星獅旗下的山水四季城2-5期項目；l目前板塊內公寓總可售量近95萬方，未來供應量大，即使按照09年市場最好時期板塊近20萬方的年去化量，也需要3-4年時間；l目前主力在售的同潤菲詩艾倫和米蘭諾貴都整體品質一般，其他項目多為低品質項目，且板塊規劃有大型居住區，形象較差，板塊內品質型需求無法得到滿足，未來板塊內品質型需求外溢突

20、出。泗涇板塊公寓未來供應量大，公寓未來供應涵蓋剛需、首改、再改客戶，但品質一般板塊內仍以毛坯為主，裝修房源少泗涇板塊未來競爭外部發展趨勢主要在售公寓項目l供應結構來看，松江新城板塊12年供應量少，現有存量主要來自于11年市場供應，主力供應戶型為80-90二房、90-110小三房及110-130常規三房；另外170以上大平層產品也有一定供應，主要來源于龍湖佘山公館；l成交結構來看，目前松江新城板塊主力成交面積段集中在80-90二房和90-110小三房產品，110-130常規三房需求開始有明顯下降趨勢；l價格水平來看，目前松江板塊整體成交價格在14492元/。松江新城板塊目前供應較少，主力需求戶型

21、為80-90二房、90-110小三房和110-130三房板塊均價水平為14492元/主要在售公寓項目松江新城板塊市場需求特征外部發展趨勢面積段2011年2012年至今供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價供應套數供應面積成交套數成交面積成交供應比成交均價50-60201113.76402247.932.00 132129530.621273860-70926128.85614114.080.66 14878312158.73593987.011.90 1523370-80221644.15241766.371.09 12492382696.19382737.251.00 14680

22、80-9071962497.5234429794.20.48 14666433641.8937132353.38.63 1385290-11051748218.7950346262.60.97 14486746710.519518109.12.64 14416110-13030536742.122526740.40.74 13853718542.0112715235.41.79 14448130-15013719683.114921413.31.09 145941137.75395408.2839.00 15620150-170304770.34426673.471.40 133551160.

23、07111756.1511.00 14596170-20019637858.611922892.40.61 157942388.486211988.231.00 14986200以上13231043.8610124584.10.77 13554266636.97122792.70.46 18060合計217024970116081864890.74 1436828731072.6923948983.22 14492主要在售公寓項目項目名稱容積率總建面（萬方）物業類型主力戶型面積（）裝修情況（元/）12年成交價格已推量（萬方）已推可售量+未推量（萬方）可售量合計（萬方）龍湖佘山公館1.614.8

24、4高層公寓、合院別墅小復式：80-90大平層：145-200毛坯14631公寓全部推出0.539.2東鼎名人府邸4.015高層公寓、酒店小戶型：80-90二房大平層：186-200三房和230-240四房大平層部分裝修，標準500015029公寓全部推出，9.735.7怡林花園二期1.632小高層公寓2R：86-883R：90-96毛坯13425剩余最后4棟未推5辰弘佳苑0.812小高層、多層公寓，別墅2R：105-1123R：123毛坯124611.658上房譽品谷水灣（待售）1.623.6高層公寓、別墅預計：120二房165-185三房20l目前新城板塊內公寓可售余量39.2萬方，按11年

25、19萬方的年去化量，預計2年內即可全部消化完；l隨著綠地、龍湖、上房、萬達等品牌開發商相繼進駐，目前松江新城板塊公寓開發正逐步高端化，新開發項目多以舒適型產品為主，品質中高端化，板塊中高端品質形象正逐步確立；l未來主力供應項目為上房旗下譽品谷水灣，該案定位高端化，戶型設置以165-185舒適大面積產品為主。松江新城板塊開始進入中高端項目開發時代，龍湖佘山公館、東鼎名人府邸、上房譽品谷水灣陸續出現但區域供應兩級分化嚴重，90平米以下剛需和160平米以上大戶型產品占據絕對主力裝修價值未充分利用，區域絕大多數項目以毛坯銷售，標桿項目缺失主要在售公寓項目松江新城板塊未來競爭外部發展趨勢主要在售公寓項目

26、外部發展趨勢總結區域品質標桿項目缺失，可針對客戶升級需求設置小三房/三房產品，利用裝修及品質實現溢價 C、客戶逐步升級，首改需求明顯 B、缺少品質標桿項目，戶型兩極分化 A、價格差距小，可利用裝修溢價松江新城、泗涇、九亭毛坯價格接近，價格上升動力不足，毛坯價格均為14000-15000，九亭依托裝修溢價突破17000九亭未來無供應，松江新城/泗涇缺少標桿性品質項目，未來中高端項目戶型設置兩極分化，大多為毛坯銷售，整體品質一般九亭、松江新城90-110平米小三房/2+1R、110-30平米三房需求旺盛；松江新城未來供應相對缺乏市場發展特征同濟城市雅筑怡林花園二期萬科金色華亭龍湖佘山公館東鼎名人府

27、邸內部競爭掃描松江新城板塊主要在售公寓項目分布上房譽品谷水灣東鼎名人府邸項目地址松江濱湖路310弄占地面積79251平米容積率3.85建筑規模15萬方綠化率35%立面風格Art Deco風格，材質進口純鋁板+石材物業類型高層公寓、酒店、商業最早開盤時間2010年11月30日主力在售戶型2R：80-90；大平層：186-246三四房公寓報價毛坯17000，裝修25000裝修情況小戶型及三房毛坯，四房裝修，2000元/交房時間2012年12月物業管理公司東鼎物業物業費2.9元/平米/月成交情況項目累計成交324套，均價18818元/；其中12年至今累計成交69套，成交均價15029元/最新營銷動態

28、一次性付款95折客戶概況客戶基本以松江本地客戶為主，早期有少量杭州、寧波投資客戶，本地客戶購買基本用來自住松江新城西區在售大平層項目，景觀資源優越，整體定位高端但產品品質一般，客戶以松江本地客戶為主，剛需及改善客戶兼有未推量：高層公寓已全部推出，目前可售量約5.7萬方。會所配套位于酒店內部（共享配套），不低于2000平米。小戶型層高3米，大平層層高3.1米。一期第二批一期第一批5831015413141611129217666萬方中央公園商業配套酒店p1,2,9,10,15,16為東鼎名人府邸大平層公寓，總建面為5.22萬方。均價為25000元/；p5,6,7,8為小戶型的東鼎馨城麗都（分案名

29、），主力戶型為82的一房和89-91的兩房，總建面為4.5萬方；均價為17000元/。效果圖l東鼎名人府邸于2010年11月30日推出248套大平層公寓產品，2011年5月28日加推378套房源，包括286套小戶型產品（分案名東鼎馨城麗都），92套大平層。小戶型產品主力供應戶型為80一房和90二房，大平層產品主力供應戶型為186-201三房和230-240四房；l開盤至今項目累計去化324套房源，整體成交均價18818元/；其中2012年至今累計成交69套，均價15029元/，成交房源主要為小戶型毛坯產品（成交53套，均價14200元/）；l項目80-90小戶型去化表現較佳，累計成交達230套

30、，去化率8成；大平層產品去化緩慢。80-90小戶型依托價格優勢（12年均價僅14200元/），去化表現優異，累計去化已超8成；大平層面積設置偏大，單總價水平較高，去化表現較差數據截止日期：20120805東鼎名人府邸案名房型面積段（）供應套數供應面積（）成交套數成交面積（）成交均價（元/）去化率東鼎馨城麗都1R81-83907380.6725908.221667780.00%2R89-9119617633.115814220.121664180.61%東鼎名人府邸2R143-15881203.96000.00%3R186-20117232700.7438097.271865225.00%4R2

31、30-24015637259.015112080.672253932.69%復式230-33041134.26000.00%合計62697311.6332440306.281881851.76%三室二廳 187二室二廳 91龍湖佘山公館項目地址松江人民北路2908弄占地面積92733容積率1.6建筑規模148373綠化率38%立面風格Art Deco風格物業類型高層公寓、合院別墅最早開盤時間2011年9月30日主力在售戶型116-195大平層公寓報價15500元/裝修情況毛坯交房時間2013年1月物業管理公司龍湖物業物業費2.6元/平米/月成交情況項目累計成交645套，成交均價14843元/；

32、12年至今累計成交341套，均價14634元/最新營銷動態目前僅剩195平大平層在售，剩余房源有限客戶概況客戶基本以松江本地客戶為主，部分軌交導入客戶，客戶購買基本用于自住，兼有少量投資客戶普遍關注價格、龍湖品牌及龍湖物業，龍湖搶收華東，采取變相降價策略是促進客戶成交的主要因素之一龍湖品牌打造的公寓別墅混合型社區，公寓基本以大平層產品為主整體品質較高；松江本地首改再改客戶為主別墅區公寓區未推量：高層公寓已全部推出，后續無供應。層高3米。會所面積暫無具體數據，功能包括健身房和游泳池等。l項目于2011年9月底首次開盤，目前累計推出686套公寓房源，主力供應戶型以145-196大平層產品為主，另有

33、部分70-120的較小面積青年公寓產品；l項目目前累計成交645套，去化率達94%，均價14843元/，去化表現優異；l該案打造經濟型大平層概念，開盤前果斷調整銷售策略，由精裝改為毛坯，單價由預期的精裝24000直接降為毛坯15000，以價換量取得良好效果。精裝改毛坯，降低單總價水平，以價換量效果良好，均價14843元/整體去化已超94%，其中145-160平米去化率達100%數據截止日期：20120805龍湖佘山公館房型面積段（）供應套數供應面積（）成交套數成交面積（）成交均價（元/）去化率1R69-721087549.35996916.21443491.67%2R116-117121400

34、.55111283.81473791.67%3R145-16013219502.421321948815106100.00%4R193-19614628507.7612925186.51528688.36%復式81-9118015871.4817014982.31435994.44%118-12210812938.110412453.41433296.30%合計68685769.6664580310.21484394.02%怡林花園二期項目地址松江辰花路839弄占地面積20萬方容積率1.6建筑規模32萬方綠化率63%立面風格現代簡約風格，材質為面磚+涂料物業類型11-18F小高層公寓最早開盤時

35、間2011年5月18日主力在售戶型2R：86-88；3R：90-96公寓報價14000元/裝修情況毛坯交房時間2013年3月物業管理公司上海世江物業物業費1.4元/平米/月成交情況項目累計成交478套，均價13213元/；其中12年至今累計成交281套，成交均價13432元/最新營銷動態現購房有600元/的優惠，另贈送地下產權車位客戶概況客戶基本以區域客戶為主，約占7-8成，新上海人居多；軌交導入客戶較少（離地鐵較遠）；首置客戶為主，基本用于自住；客戶多關注項目離萬達的區位優勢（目前為離萬達最近的在售住宅項目），及項目本身的性價比優勢緊鄰本地塊，純小高層公寓社區，整體品質較差，目前售價1400

36、0元/客戶以本地新上海人為主，受供應影響，首置占據主力未推量：目前剩余最后4棟小高層在建，體量約4.5萬方。已交房入住在建，未推基本售罄l項目于2011年5月18日首次開盤，累計推出528套房源，主力供應戶型為79-90二房和87-96小三房；l開盤至今項目累計去化478套房源，整體成交均價13210元/，其中2012年至今累計成交281套，均價13432元/，整體去化表現較佳；l其中87-96的小三房產品已全部去化完畢，均價12920元/，79-90二房去化84%，均價13470元/；l項目贈送地下產權車位，折算后實際成交價格更低，綜合性價比優勢顯著?？們r優勢顯著，去化表現較佳，整體去化超9

37、成，均價13210元/小三房去化表現優于二房數據截止日期：20120805怡林花園二期房型面積段（）供應套數供應面積（）成交套數成交面積（）套均總價（W）成交均價（元/）去化率二室一廳79-9031027127.6826022781.75118.02 1347083.87%三室一廳87-9621819885.2421819885.24117.85 12920100.00%合計52847012.9247842666.991321090.53%90 三房一廳一衛萬科金色華亭二期待售售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售在售在售自帶2萬方商業配套項目地址松江樂都西路1558弄占地面積70000平米容積率1

38、.6建筑規模13萬方綠化率35%立面風格新古典主義風格，材質為涂料物業類型全部為11層小高層公寓+2萬方商業梯戶比1T2H最早開盤時間2012年1月得房率82%主力在售戶型“2+1”房90；三房112/115公寓報價15000元/裝修情況3G精裝，1500元/交房時間2013年3月31日物業管理公司上海萬科物業物業費3元/平米/月成交情況12年至今累計成交487套，成交均價14190元/，剩余房源多為三房產品，二房僅剩頂樓房源最新營銷動態部分房源可享受最高10萬的優惠，二期預計今年10月份開盤售樓處萬科松江1號作品，純小高層精裝公寓社區，自帶2萬方商業配套新古典主義風格，仿石涂料，裝修交付，整

39、體品質較高一期在售房型分布：一期兩邊8棟樓全部為90平米“2+1”房，中間兩棟位置較好的樓棟為112/115的三房未推量：二期剩余6棟樓未推，共計18個單元，396套房源，體量約4萬方。萬科金色華亭房型面積段（）供應套數供應面積（）成交套數成交面積（）套均總價（W）成交均價（元/）去化率“2+1”R9044039444.2442438011.79126.11406596.36%3R111-116869781.82637167.81168.971485173.26%合計52649226.0648745179.61419092.59%l項目于2012年元旦首次開盤，目前累計推出一期所有的526套房

40、源，主力供應戶型為90的“2+1”房，另推出部分111-116的三房；l開盤至今項目累計成交424套房源，去化率達93%，整體成交均價為14190元/；l其中90的“2+1”房去化速度較快，累計去化達424套，去化率超96%，均價14065元/；111-116的三房由于房源位置較佳，單總價較高，整體去化速度稍緩，累計成交63套，去化率73%，均價14851元/。整體去化表現優異，累計去化93%，均價14190元/；2+1”R由于總價優勢，去化速度更優3R產品面積設置尷尬，總價偏高，但舒適性未能有效保證數據截止日期：20120805萬科金色華亭90 “2+1”房112 三房二廳一衛116 三房二

41、廳一衛戶型較方正，所有戶型均南北通透，2R兩個功能間朝南，3R三個功能間朝南；附加值贈送較多：每個臥室贈送飄窗、客廳贈送南向大陽臺，部分贈送“+1”空間。l客戶區域來看，客戶主要以松江老城區域客戶為主，約占7成，部分松江新城過來的客戶，約占3成，由于項目離地鐵較遠，基本無軌交導入客戶；l客戶類型來看，松江本地客戶約占4成，外地在松江工作和生活的新松江人占6成以上；l客戶置業目的來看，客戶購買基本用于自住，首次置業客戶為主，大部分做婚房用途，部分是為了與老人分開居住或首次改善型居住客戶；l客戶關注點來看，客戶普遍關注萬科品牌、精裝修、價格及物業等，部分客戶關注學區（小區邊有松江實驗小學）；l客戶

42、抗性來看，項目位置較偏，但由于客戶基本為松江區域客，客戶對小區位抗性不大，但對小區目前周邊配套有一定抗性?？蛻舾艣r：區域型客戶為主，新松江人及松江本地客構成兩類主要購房人群，客戶購買基本用于自住，對于周邊配套存在一定抗性同濟城市雅筑項目地址松江環城路860號（近方塔北路）占地面積60019平米容積率1.6建筑規模114200平米綠化率35%立面風格現代簡約風格，材質為面磚物業類型多層、小高層、商鋪梯戶比多層1T2H，小高層2T3H最早開盤時間2011年7月23日得房率小高層82%主力在售戶型2R：81-93；3R：110-134；4R：146-155公寓報價17000元/裝修情況在售房源為毛坯

43、，后期房源裝修未定交房時間2012年12月物業管理公司上海同科物業物業費1.7元/平米/月成交情況項目累計成交159套，均價16504元/；其中12年至今累計成交56套，成交均價16140元/最新營銷動態現購房二房可享總價優惠32000元，3-4房可享總價優惠47000元松江老城區中心區位，周邊配套較齊全，目前報價17000元/現代風格，面磚材質，局部堆坡景觀，整體品質一般未推量：目前剩余4棟小高層及3棟多層未推，體量約6萬方。在售房源未推房源l項目于2011年7月23日首次開盤，累計推出306套房源，主力供應戶型為81-93二房，110-134三房及少量146-155四房產品；l開盤至今項目

44、累計去化159套房源，整體成交均價16504元/，其中2012年至今累計僅成交56套，均價16140元/；l其中81-93的二房產品由于相對的總價優勢去化表現最佳，累計成交127套，去化率近6成，均價16493元/，大面積的三、四房產品由于總價較高，去化較緩慢。由于單總價水平偏高，整體去化表現一般，累計僅去化一半，均價16504元/，其中81-93二房小戶型產品去化明顯較快同濟城市雅筑房型面積段（）供應套數供應面積（）成交套數成交面積（）套均總價（W）成交均價（元/）去化率2R81-9321618677.3712711077.6143.86 1649358.80%3R110-125424831

45、.25171922.25183.25 1620740.48%132-134243188.02101327.26225.26 1697241.67%4R146-155243564.395749.04248.64 1659720.83%合計30630261.0315915076.151650451.96%數據截止日期：2012080589 二房二廳一衛125 三房二廳二衛146 四房二廳二衛常規戶型設計，戶型較方正；附加值贈送：贈送陽臺、飄窗，附加值一般，無“+1”空間l客戶區域來看，客戶主要以松江老城區域客戶為主，約占6-7成，部分松江新城過來的客戶，不到2成，少量因工作原因過來的軌交導入客戶，

46、約占15%，但最遠只到泗涇；九亭及市區客戶基本沒有。l客戶類型來看，松江本地客戶及外地在松江工作和生活的新松江人約各占一半左右；l客戶置業目的來看，客戶購買基本用于自住，二房客戶基本為首置客戶，婚房及分戶居多，三房、四房客戶基本為首改客戶；l客戶關注點來看，客戶普遍關注價格及周邊配套；客戶對于品質關注一般，只要價格到位，品質要求可適當降低；l客戶抗性來看，單總價是本案客戶最大抗性，部分客戶甚至由于本案總價偏高，轉而選擇周邊二手房?？蛻舾艣r：區域型首置/首改客戶為主，客戶購買基本用于自住，普遍對單總價敏感，抗性較大同濟城市雅筑上房品牌打造的公寓+別墅的混合型社區，整體定位較高端新古典主義立面，石

47、材+真石漆，標桿品質立面；內部局部天然水系景觀，1200平米地下會所，局部裝修交付，項目整體品質較高譽品谷水灣u項目占地面積：147586平米u容積率：1.60u項目總建筑面積：359215平米u地上計容總建筑面積：236139平米u物業類型：類獨棟/雙拼、大平層、17層高層公寓u高層公寓建筑體量：185047平米u多層大平層建筑體量：19511平米u公寓立面風格/材質：新古典主義風格，基底石材+真石漆u主力戶型設置：165-185三房u會所配套：1200平米地下會所內部競爭掃描未來主要競爭項目將分為三大梯隊，客群檔次及覆蓋面均有明顯區別，中高端項目客群打擊面更廣，將實現明顯溢價及去化速度的提

48、升怡林花園地段景觀資源萬科、同濟1.3-1.4萬元/平米1.4萬元/平米以上1.5萬元/平米以上1.8萬元/平米第一梯隊：東鼎主要客群：松江品質客群，客群打擊面廣置業驅動：地段追求低密度+品質東鼎龍湖、上房普通公寓普通公寓第二梯隊：龍湖、上房主要客群：松江品質客群，首改、再改為主，部分首置客戶，客戶面廣置業驅動：品質追求第三梯隊：新城/老城項目主要客群：本地首置、首改置業驅動：價格、配套本案與上房、龍湖共同位于第二梯隊，并將依托品質優勢挑戰東鼎吸納松江新城改善型客群和品質首置客群項目機會點項目名稱項目名稱地段產品本體資源城市資源品牌客戶渠道本項目競爭力概括國際生態商務區塑造特色河景+市政景觀萬

49、達廣場尚未落地尚未建立上房譽品谷水灣 競爭力概括距新城中心更近立面、低密度河景+局部山景自身+三湘配套尚未落地尚未建立東鼎名人府邸競爭力概括新城中心區品質一般中央公園中心配套美譽度弱渠道不力項目競爭力模型項目機會分析龍湖后續無供應地段、資源：弱于東鼎，與上房相差不大產品：塑造機會大，需做到特色亮點及差異化形象、品牌：足夠品質支撐下，存在提升空間項目核心戰略信達松江項目，制勝產品策略要借勢，也要立勢產品為本，主題為核項目三大策略Action 1 品質標桿占位，立足區域第二梯隊挑戰第一梯隊充分享用區域大環境改善的利好，產品檔次提升，步調一致的樹立項目形象。Action 2 產品差異化實現與核心項目

50、的客戶錯位跳脫區域同質競爭，合理確定主力產品與明星產品，緊扣中高端客戶基本訴求，建立明確的局部比較優勢。Action 3 核心產品力打造以“一點特色”實現項目亮點產品精細化打造構建項目口碑以及對品質客群的吸引，形成明確的項目特色，為客戶提供差異化的選擇，保留話語權。我們的思路在這樣一個暗流洶涌的時代我們可以預判發展軌跡我們也可以推測市場大局而最重要的是回到價值原點客戶價值高于一切！客戶定位差異化的客戶定位，細分中高端市場 中 產 型 工薪 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型500300100以上萬元/年50100萬元/年 50萬元以下 購買力客戶類型家庭結構客戶類型客戶分類模型三代同堂兒女立家

51、中大學3口之家幼小3口之家已婚丁客新婚族單身E族本案目標客群客戶定位追求品質生活的成長型客群基礎客群重要客群偶得客群 基礎客群本地客戶及產業客戶客群特征：品質首改、功能改善為主，首置為輔置業特點：看好未來前景，良好的居住環境，便捷的交通契合物業：功能型三房，緊湊型三房價格敏感：對總價有一定敏感，注重品質及配套萬達及商務區導入客戶：品質首置和品質首改本地及周邊產業客戶：品質首改為主，首置為輔軌交導入客戶：品質首置客戶，少量首改客戶重要客群萬達及商務區導入客戶客群特征：品質首置和品質首改置業特點：強調居住的舒適性，良好的居住環境，看好未來前景契合物業：功能二房，緊湊三房，功能三房價格敏感：對總價相

52、對不敏感，看重生活便利及區域未來發展偶得客群軌交9號線導入客戶客群特征：品質首置為主，少量首改置業特點：看好未來前景、便捷的交通契合物業：功能二房，緊湊三房價格敏感：對總價敏感度低，看重區域發展前景陳小姐 新上海人年齡：26職業：漕河涇開發區 部門主管背景：年收入15-20萬；目前租住在漕河涇附近老公房，想買一套80到90左右的二房客戶置業心聲：客戶定位軌交導入客戶交通配套/未來發展前期孫先生 松江本地人年齡：30職業：裝飾公司 項目經理背景：工業區內上班，年收入20-30萬；老婆也在工業區內一家廣告公司做設計，年收入10-15萬，需求100左右三房客戶置業心聲：客戶定位萬達導入客戶產品品質/

53、未來發展/升值空間張先生 松江本地人年齡：40歲職業：政府公務員背景：三口之家，目前住三湘的90平二房，房齡較大，現考慮購買130左右的三房，改善居住品質客戶置業心聲：區域客戶產品品質/交通便捷/區域未來發展客戶定位房型需求面積需求（平米）面積比例二房80-8520%功能型三房90-100約40%舒適型三房130-140約40%客戶-產品定位需要說明的是：我們給出的不是具體的設計方案；我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素；我們的報告所解決的問題是從市場到產品的對接；打造并提升核心競爭力 本項目物業發展建議的最根本目的物業發展建議的出發點一切基于CVA Competition Value Ad

54、ded即競爭價值增加物業發展建議總用地面積50870.7 用地性質住宅容積率2.5四至東至:茸梅路,南至:中黃路,西至:光星路,北至:中溫路總建筑面積127177建筑密度25%成交總金額8.93億元樓板價7022元/地塊規劃限制無償提供5%配套經適房，90平米以下中小套型不低于開發量的20%地塊經濟指標分析物業發展建議從地塊經濟指標中可以看出，本案規劃限制條件較多：無償提供5%配套經適房，約6359；剔除配套經適房后，實際可售住宅體量為120818平米；90平米以下中小套型不低于開發量的20%，約25435；物業組合思考物業發展建議2.50容積率之下，本案可能出現的物業組合有以下幾種：方案一方

55、案二高層+低密度產品純高層考慮到：1、本案容積率較高，實際能規劃出的低密度產品體量非常有限，不足以產生足夠利潤，同時會降低高層產品居住舒適度；2、本案地處國際生態商務區內，毗鄰萬達廣場，周邊缺乏低密度居住氛圍，實際導客存在一定難度?？紤]到：1、本案容積率2.50，規劃純高層公寓較適宜，同時可通過規劃設計打造優勢型的中央/組團景觀。綜合考慮，建議本案采用方案二，打造純高層公寓社區物業發展建議本案萬達廣場地塊景觀價值點分析：本案除西邊光星路已建成通車外，其余三條路均在規劃中；本案西邊為寬30米左右的通波塘，本案高層部分可享受一定河景資源；本案南邊為寬5米左右的黃渡河，但河道形象較差，后期需重點改造

56、可做景觀資源。光星路物業排布建議原則：考慮到景觀最大化原則，盡量使優質戶型沿地塊西側及南側排布，房型稍次的沿北側及東側排布，并盡量打造中軸景觀帶及中央/組團景觀；考慮到地塊西側光星路已建成通車，地塊東側臨近商務區核心位置，建議主入口設置在光星路和茸梅路上，人車入口，入口處實現人車分流；考慮到地塊南側毗鄰萬達廣場，建議次入口設置在中黃路上，人行入口；黃渡河通波塘中黃路茸梅路中溫路光星路物業發展建議西上海西上海 國際生態品質住區國際生態品質住區地段、資源之外，客戶渴望的是基于產品之上的品質生活觀契合國際生態商務區的規劃建設，客戶對于品牌、時尚、視野、居住理念、新意話題的觸動愈發明顯客戶追逐的正是信

57、達銀泰松江項目所要倡導的全新的品質居住理念項目形象定位國際生態品質住區國際生態品質住區四大生活理念四大生活理念國際生活的尺度國際生活的態度國際生活的精致國際生活的服務物業構想及實現52-儀式入口大氣圍墻人車分流寬大車位震撼層高金品戶型【國際生活的尺度】53-儀式入口入口打造儀式感，形成高端品質社區、尊貴感印象入口處圍墻結合標識性設計，提升項目形象調性有的墻分的是內外，這堵墻分的是高低。大氣圍墻p 建議將圍墻做高，5米左右，營造地域感和尊貴感p 建議采用大理石+鐵藝欄桿組合，與本案建筑風格相匹配5米高圍墻p 建議小區實現全人車分流；地下一層整體開挖，可通過地下大堂直接入戶；p 建議車庫打造采光天

58、井，或結合景觀打造采光空間，提高社區品質；p六米寬雙向雙車道，為大型車輛進出方便設計。人車分流人車分流、陽光地下車庫、寬大車道設計 每戶保證一個車位，大車位設計寬大車位別墅的尺度：3.1米層高、超大享受空間 同時可保障裝修空間品質區域公寓常規層高：3米以下，上房局部層高3.08米，東鼎層高3米/3.1米（裝修后層高2.8米），龍湖層高3米震撼層高金品戶型80-85平米兩房金品戶型90-100平米三房金品戶型130-140平米三房p 南北通透p 三開間朝南p 大客廳設計p 主臥套設計p 雙陽臺設計p 雙衛生間設計p 臥室飄窗設計p 入戶玄關設計p 儲藏空間經典立面生態綠地自然景觀優雅小品【國際生

59、活的態度】62-經典立面運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾于建筑內外門窗線腳、檐口及建筑腰線、頂角線等部位，在內部門窗、欄桿、家具細部亦飾以裝飾藝術派的圖案和紋樣，比如麥穗、太陽圖騰等等，顯現出華貴的氣息。永不過時的經典ART DECO風格基座石材+真石漆立面生態綠地周界外圍，市政申請，堆坡造景光星路坡地景觀可使景觀更有層次感，同時可降低瀘定路主干道車輛噪音對社區的影響p 疊水設計在社區中央大面積主題景觀塑造上，借助周邊自然水系，運用疊石理水理念塑造有視覺沖擊力的景觀，提升項目品質感；建議中央疊水景觀開挖至地下一層，與下沉式會所結合打造景觀，為會所品質感營造增添亮色自然景觀中央疊水景觀，溪水

60、上的花園秀美、自然、生態優雅小品p 通過燈飾、雕塑等景觀小品，局部細節打造，完美呈現社區景觀風情，增加景觀觀賞情趣及人文內涵精享裝修智能科技【國際生活的精致】67-1.為樹立區域品質標桿形象，打造項目競爭優勢，建議設置裝修標準1500-2000元/平米目前區域內裝修項目少；東鼎名人府邸裝修2000元/，但品質一般；本案可通過方案設計和成本控制，可以1500元/平米標準配置，且裝修品質優于競品，在細節處理上凸顯品質感2.結合客戶需求和實際銷售考慮，建議合理裝修標準1500元/平米同策在松江新城和九亭實際銷售中，發現客戶對于裝修品質均有較高要求，但對于硬裝標準的接受范圍不宜過高，一般在1500元/

61、左右。我司建議，硬裝標準1500元/精享裝修基 礎 材 料 配 置 標 準 部 位區 域墻 面頂 面地 面玄 關墻紙或乳膠漆，品牌多樂士或立邦或其它同等檔次品牌局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，裝飾石膏角線，乳膠漆飾面天然大理石過 道客餐廳?；u（大理石圍邊），品牌諾貝爾或博德或其它同等檔次品牌主 臥15mm多層實木地板，廠家定制書 房次 臥主 衛玻化磚，品牌諾貝爾或博德或其它同等檔次品牌輕鋼龍骨硅酸鈣板吊頂，局部石膏線，防潮乳膠漆飾面天然大理石次 衛廚 房仿古磚，品牌諾貝爾或博德或其它同等檔次品牌仿古磚，品牌諾貝爾或博德或其它同等檔次品牌陽 臺外墻防水涂料第一部分：硬裝配置標準第一部分：硬裝配置標準

62、精享裝修69-廚 房 配 置 標 準名 稱材 質整體櫥柜實木柜門，品牌廠家定制臺 面人造石，品牌杜邦或其它同等檔次品牌五金配件不銹鋼，品牌BLUM百隆或其它同等檔次品牌油 煙 機SIEMENS、伊萊克斯或同類品牌燃 氣 灶水 槽弗蘭卡或同類品牌龍 頭Blanco或同類品牌第一部分：硬裝配置標準第一部分：硬裝配置標準 精享裝修70-衛 生 間 配 置 標 準 主、次 衛 品 牌配 件 名 稱主 衛次 衛潔 具臺盆KOHLER或TOTO或其它同等檔次品牌座廁浴缸KOHLER或TOTO或其它同等檔次品牌龍 頭臺盆龍頭Grohe（高儀）或同類品牌浴缸龍頭Grohe（高儀）或同類品牌淋浴龍頭Grohe（

63、高儀）或同類品牌淋 浴 房德立或阿波羅或其它同等檔次品牌浴 霸松下或其它同等檔次品牌衛浴掛件銀晶或斯力高或其它同等檔次品牌整體衛柜工廠化定制實木柜門整體鏡柜工廠化定制鏡面柜第一部分：硬裝配置標準第一部分：硬裝配置標準 精享裝修71-其 他 部 品 配 置 標 準項 目 名 稱材 質進 戶 門實木復合防火防盜門，國際品牌智能感應門鎖，自動閉門器 戶 內 門實木飾面油漆門，廠家定制衣 柜廠家定制踢 腳 線實木線條，廠家定制壁柜/鞋柜實木柜門，廠家定制筒燈、射燈、吸頂燈、日光燈管雷士或三雄極光或其它同等檔次品牌開關插座面板松下或西門子或其它同等檔次品牌窗臺石及門檻石天然大理石成品拖把池陶瓷空 調大金

64、VRV智能化中央空調系統，含新風系統窗戶玻璃北臥或書房為三層玻璃陽臺鋪設?；u工作陽臺預留電源插座等曬衣架：鋁合金活動衣架（以上無須品牌要求）第一部分：硬裝配置標準第一部分：硬裝配置標準 精享裝修72-名 稱配置標準外遮陽系統電動鋁合金卷簾外遮陽樓 板 隔 音隔音墊第二部分：設備配置標準第二部分：設備配置標準第二部分：設備配置標準精享裝修73-主衛生間雙臺盆設計/科勒潔具/高儀龍頭/大理石材質重點包裝部位示意重點包裝部位示意精享裝修中央新風中央空調外遮陽紅外線收納空間燈帶設置大理石勾邊一體化天花起居空間重點包裝部位示意重點包裝部位示意精享裝修裝修效果示意裝修效果示意客廳、餐廳精享裝修裝修效果示

65、意裝修效果示意臥室精享裝修裝修效果示意裝修效果示意衛生間精享裝修裝修效果示意裝修效果示意廚房精享裝修裝修效果示意裝修效果示意書房精享裝修外遮陽系統、中央新風系統（弱化周邊工業區的空氣污染抗性）、中央空調系統外遮陽系統中央空調系統/中央新風系統智能科技會所社交尊享服務【國際生活的服務】社區內部利用地下空間，設置健身主題會所，滿足業主常規會所功能和社區交際平臺需求引入專業管理品牌全面管理運用，建議亞歷山大、名流會或同等檔次品牌健身會所地下一層設置，主要功能：恒溫泳池、健身中心（含瑜伽房/小型桑拿等）、棋牌室等地上一層設置接待大堂；結合主題景觀，設計采光方式會所社交引入五大行進行顧問管理，加強軟性服務體系，彰顯項目國際性和高端性尊享服務尊享服務五星金鑰匙物業服務A套餐五星管家（無償服務）環境綠化與保潔服務安全服務公共設施設備維護保養室內維修服務24小時大堂經理，提供雙語服務每幢樓單獨保安服務、引領服務、專門配套設計的物業管理平臺、一卡通服務B套餐私人助理（有償服務）“一對一私人助理”專屬服務會所提供餐飲、健身、美容SPA、紅酒雪茄吧等場所社區提供銀行交費系統提供洗車、洗衣服務租賃管理C套餐專屬顧問（有償服務）專屬服務團隊為業主量身定制一站式服務享受俱樂部會員式服務昆山納帕溪醍項目THE END，THANKS！同策愿與信達銀泰攜手同行 共創輝煌未來