1、 33 目前看來，選址是許多開發商忽略的一個步驟，它往往在項目的可行性報告中被一筆帶過 或被輕描淡寫，結論過于簡單化或程式化，因而也就難保其科學性與合理性。 但實際上，商業物業的選址是一項長期性的投資，位置選擇是否恰當直接關系到商業地產 項目的生死存亡。同時，這也是一個非常復雜、也非常專業的步驟，在沒有確定具體商家的情 況下，商業地產的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議，同時，參考國內一些大型商 家或主力店的選址原則。 在具體操作中，商業地產項目的選址可具體分為兩個步驟：宏觀區域選擇和微觀市場選 擇。 商業地產開發的宏觀區域選擇 大型商業物業不僅與房地產市場的盛衰有關，更是著重要求當地商
2、業貿易必須有相當的發 展水平。因此，在進行大型商業物業的投資，特別是商業機構購買或承租（租期一般較長，達 2030年）商業場業物業時，一定要對當地的政治、經濟、文化、消費水平及結構、同類物業 的運營和競爭狀況等商業環境作詳細的分析和論證。特別是一些異地投資商業地產的開發商， 更要作好相應的市場調研，以最終確定是否在該地投資運營。 商業地產開發的五大微觀市場選擇因素 從微觀上講，商業地產項目的選址實際上是對商業物業運營環境的選擇，其中牽涉的因素 非常復雜和精致，極富技巧性，同時也是反映開發商商業頭腦的最佳表現舞臺。 一般來說，商業設施的選址應該考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、城市規
3、劃等幾方面的要求。在選址過程中，要對這些因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究， 不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，以適應商業地產長期經營的需要。 因素一：客流量 商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭 取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各 項目選址 塊模 3 4 種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。 即使在相同客流規模的不同地區，也會因為客流的目的、速度、時間不同對商業地產項目 的選址造成影響。比如說，商業集中的繁華地區的客流目的一般是以購買商品為主，或是與購 買商品有聯系的觀光瀏覽（為以后購買作準備），這類地區的客流特點是速度緩慢，停留時間 較長，流動時間相對分散。 選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規模，選擇客流較多的街道一側，同時，要分析 街道特點與
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