1、房地產價值評估方法全解析房地產價值評估方法全解析 各種用途的房地產估價有其個性和共性，在實際估價工作中，由于估價的目的有租 賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個 性的基礎上，探索規律、融合貫通，同時對某一地區某一類用途的房地產估價，不能 只采取一種估價方法，需具體問題具體對待。 一、估價基本方法 1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包 括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工 程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開 發利潤等。其中，地產價格可以以該塊土地使
2、用權的費用和土地開發成為熟地所需耗 費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。 這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因為重置成本法不 需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產價值，在實際運用中經常采用重置價 結合成新進行估價； (1)根據估價房產房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準(以當地標準為 準)。 (2)根據估價房產的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經濟壽命、建筑物的新舊 程度，估計該房產的折舊額或成新度(一般以當地公布的標準為準，不需另行計算)。 (3)樓層、墻體和層高的修正。 評估公式： 房產現值=建筑面積房屋重置價格標準(1樓層、借、共墻、層高修正系
3、數)裝修水電設備調價成新率 若情況不復雜可用簡化公式： 房產現值=建筑面積房屋重置價格標準成新率1.5 2.市場比較法。 市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產與近期已交易 的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊 性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產。 因此，市場比較法操作的關鍵是： 估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區配套及交易日 期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接 影響估價結果的準確性。 常用的修正方法有： (1)定性判新法。即估價人員憑實踐經驗，對兩宗房地產之間存在的差別進行定性 判斷修正，這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結果中去，造成評估 價值失真； (2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標，制定各項評估的標準，規定每個 項目的最高分和最低分，評估
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