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房地產(chǎn)商場(chǎng)案例評(píng)估報(bào)告（7頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)商場(chǎng)案例評(píng)估報(bào)告（7頁(yè)）.doc

1、房地產(chǎn)評(píng)估案例 2.4 商場(chǎng)評(píng)估案例案例 G 公司是一家大型商貿(mào)公司，因融通資金需要，委托 C 評(píng)估事務(wù)所對(duì)其所屬的商場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。一、評(píng)估對(duì)象簡(jiǎn)介商場(chǎng)座落于 W 市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是 W 市經(jīng)商的黃金地帶。建筑物共 24 層，其中地下 1 層，地上 23 層(裙樓 5 層，主體塔樓 18 層)。大廈的裙樓自 1994 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，以招商出租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為主要方式。第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五層為舞廳、臺(tái)球等娛樂(lè)區(qū)，地下室按人防工程設(shè)計(jì)施工，現(xiàn)為停車場(chǎng)和其他出租經(jīng)營(yíng)。主體塔樓為寫字間設(shè) 計(jì)，外部的面磚貼面、鋁合金窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完工

2、，電梯已完成采購(gòu)，但內(nèi)部裝修尚未開(kāi)始。大廈自營(yíng)業(yè)以來(lái)，一直是 W 市經(jīng) 營(yíng)較好的商家之一。二、評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)介 C 評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估人員，按照必要的程序，在對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢證的基礎(chǔ)上對(duì)委評(píng)資產(chǎn) 做出了評(píng)估，主要做法如下： (一)評(píng)估思路與方法的選取評(píng)估對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，但其主體塔樓內(nèi)裝修尚未完工，因此對(duì)裙樓運(yùn)用收益法評(píng)估，對(duì)塔樓運(yùn)用重置成本法評(píng)估(注：塔樓部分按形象進(jìn)度，考慮成本構(gòu)成要素，采用成本法計(jì)算，此處不再詳列，僅介紹裙樓的評(píng)估過(guò)程)。 (二)純收益的求取 1.總收益預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi) W 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與前幾年相比不會(huì)有大的變化，所以

3、各年租金按前 3 年實(shí)際發(fā)生額的平均數(shù)計(jì)算調(diào)整。具體情況是： (1)一至四層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，實(shí)際的租金收入由于各樓層經(jīng)營(yíng)品種不同而有所差別。一層經(jīng)營(yíng)日用百貨等贏利水平低的商品，租金相對(duì)較低；二、三層經(jīng)營(yíng)鞋帽、服裝等贏利水平高的商品，租金收入較高；四層經(jīng)營(yíng)家具，租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻(xiàn) 原理，一至四層的租金收入應(yīng)從一層至四層遞減。因此，將各層的實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入，即：每月平均租金收入一層為 67 元平方米；二層為 60 元平方米；三層為 46 元平方米；四層為 38 元平方米。調(diào)整后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化。 (2)四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營(yíng)業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計(jì)算。 (3)五層在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)仍按現(xiàn)在用途使用。但是，按目前的收入水平測(cè)算，費(fèi)用大于收入，所以五層用成本法評(píng)估。 (4)共享大廳暫作出租營(yíng)業(yè)使用。為客觀反映

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