房地產項目開發(fā)分期的N種考慮（2頁）.doc
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房地產項目開發(fā)分期的N種考慮（2頁）.doc
1、房地產項目開發(fā)分期的 N 種考慮 為什么一個項目要分期開發(fā)？為什么有的項目分為 3 期，而不是 4 期？從什么角度考慮有的地塊就是 1 期，有的地塊就是 2 期？在一次師門座談會上，我被我的嫡系 師弟問的是啞口無言。回想起當時剛走出校門，也的確被此問題困惑過，但是我當初得到的答案是，這是規(guī)劃的問題，并不在我們搞營銷的考慮范疇之內。今天我馬上 就要走出營銷的領域，就像回答我們營銷中的“為什么這套房子定這個價”一樣，每個人都會有一種看法，但很難有人對此能夠說“我確切的知道”。再次面對這個問題，我 想就我目前所知道的發(fā)表一下個人的看法。如果你能夠說“還有*方面的考慮”，歡迎你能留下你的看法。 1、規(guī)
2、模的考慮 這是最本源的考慮。對于一棟 2000 平米的商務樓來說，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某項目 的二次開發(fā)，諧音為“二期開發(fā)”。當然這個規(guī)模的大小是相對于開發(fā)商的實力來說的。此處我們討論的分期開發(fā)主要針對的是一個市場中的大盤開發(fā)，一般規(guī)模在 10 萬 平米以上。 2、資金的考慮 這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規(guī)模 30 萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒 10 多個億，一個開發(fā)商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入 到一個項目上。現在開發(fā)上只有 3 個億的資金能夠注入到這個項目，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動
3、開發(fā)”策略。說白了，就是開發(fā)商首先注入 3 個億的啟動資 金，開發(fā)一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。 3、銷售的考慮 這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發(fā)，但到底分為幾期呢，除了看開發(fā)商有多少錢，要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時，通過銷售 我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發(fā)展和項目的正常開發(fā)，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目并回 籠資金 18 個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續(xù)銷售每年能達到 6 個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務，在可以將每期看成 獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到 50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個項目就要分為 3 期。 4、產品的考慮 這是最淺顯的考慮。上面
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