1、房地產產品定位的實用技巧房地產產品定位的實用技巧 一、容積率配置技巧 如果在北京市有塊面積 5 000 平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定 位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，采用開放空間設計，塑造單棟高層建筑，以 創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓)， 規劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建筑成本；有的人可能規 劃數棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃。不論基于何種原 因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建 筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可
2、建建筑面積(樓地面面積)利用 到極致。 同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定 位者要考慮的原則或目的大抵有下列數個角度：(1)空間價值與容積率利用的關系，例如商 業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量 分配于低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑*近。(2)建筑成本與 容積率利用方式的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增 加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。(3)建筑工期與容積率利用 方式的關系，例如兩棟 10 層的建筑與單棟 20 層的建筑，前者的施工期將比
3、后者節省許 多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。(4)市場接受性與容積率利用方式的 關系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區域，若考慮作高層建筑的規劃，就要審慎評估 市場風險。(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系，例如處于一片低矮建筑物區域， 則向高層建筑發展，成為此區域的標志性建筑物；或向中層發展，在高度上暫領風騷；或 規劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真 正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用! 二、公共設施的定位技巧 在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所占的比例愈低愈 好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消 費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例 對購房者而言又真的實惠嗎? 事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國
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