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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作環(huán)節(jié)（5頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作環(huán)節(jié)（5頁(yè)）.doc

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作程序第 1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第 2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第 3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析第 4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用說(shuō)明有人說(shuō)，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié) 便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長(zhǎng)袖善舞。第第 1 1 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)投資時(shí)機(jī) 一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期

2、是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開(kāi)始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過(guò)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長(zhǎng)，一般為 4050 年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。（）論證設(shè)計(jì)階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商首先得到開(kāi)發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書(shū)）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（二）第措資全階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開(kāi)工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)南千方百計(jì)地說(shuō)服投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段

3、指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。（四）項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營(yíng)到運(yùn)營(yíng)正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來(lái)。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（五）項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目提供服務(wù)并獲取利潤(rùn)，且收支變化幅度較小。（六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤(rùn)水平。（七）項(xiàng)目修江孜追階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。（八）項(xiàng)目拆除階段指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到

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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作環(huán)節(jié)（5頁(yè)）.doc

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