1、房地產公司拿地策略匯集房地產公司拿地策略匯集 城市運營商拿地策略實例分析: v3 r5 t) c% e2 N5 O8 R 一、研究背景2 O. G5 i k+ G. T! G. J: 隨著國家土地供應政策的轉變，通過拍賣方式拿地成為開發商獲取開發用地的主要途徑。 舊城改造是新增拍賣用地的一個重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建 設和拆遷安置資金，因此引入了有實力的公司作為城市運營商參與舊城改造，其投資回報 來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運營商由于本身是開發商出身，不滿足 單純的土地整理收益，因此也會參與競拍。這種具有運營商和開發商雙重身份的拿地行為 比較特殊，也具有
2、一定的代表性，值得研究。0 J 4 r: : M$ l, j% u0 R 二、研究目的 通過對實際案例的分析為城市運營商參與土地拍賣的決策提供一種科學的分析方法。1 S$ o* s. P* d# v C k1 K 財務費用；銀行貸款數額按照土地總成本的 70%計算，利息按 13 年期 6.33%計算。0 U g Z; V8 h H 銷售均價：多層 2500 元/平方米，小高層電梯公寓 2500 元/平方米，商業 5000 元/平方 米。 說明：多層和商業的測算價格依據見 6.1.1，小高層電梯公寓均價 2500 元/平方米主要是 考慮到目前當地已售的電梯公寓價格和未來預期的價格上漲因素以及同多
3、層的比較價格優 勢綜合考慮。而小高層電梯公寓的推出時機最好在明年下半年以后。 以下為土地價格和對應收益的關系表，其中地價設定為 60 萬元/畝。 從上表可以看出： 隨土地價格的增加，開發利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。9 F8 r: U) e$ E9 j 土地價格在 100 萬元/畝或以下，開發利潤占總收益的比重較大，在 48.9%以上，具有開 發價值，且土地價格越低，開發價值越大，總收益越大。; b; E$ k4 f4 r6 t8 T/ z/ U/ R: L 土地價格超過 110 萬元/畝后，開發利潤占總收益的比重降到 40%，其中住宅部分利潤貢 獻幾乎為零，主要靠商業貢獻利潤，風險很大，開發價值不大。 在同樣地價的前提下，多層+小高層的產品組合總收益要高于多層產品。9 W( G+ 7 |) I* y# （2）6.2.2 地價固定，住宅銷售均價與收益的變動關系分析
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