1、房地產開發成本控制全案房地產開發成本控制全案 一、 投資決策階段 投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投 資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本 管理。 1.組織優秀的項目團隊 項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統、專業的工作。在投資決策階段，公司需 要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員 要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、造價工程師、營銷 人員（或委托專業策劃公司）、工程技術人員投資分析人員、經營管理人員（或項目經 理）。 在投資決策階段，項目
2、組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估 算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安 裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。 2.進行詳細的成本分析 （1）土地開發成本土地成本支出約占項目總支出的 20-30，因此對土地的確定應充分 考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含： 土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結合其位置及周邊狀 況、建筑容積率等進行修正估算。 土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市配套費均有具體規定。 開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目
3、所涉及的各項市政大配套 進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一 般采用貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。 （2）前期工程費用估算 前期開發費一般占項目總支出的 3左右，但因各地實際收費差異也有很大差別?！叭?通一平”“和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設 的相對永久性，從而相對降低開發成本。 前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關 部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應 確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。 （3）建筑安裝工程造價成本 建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 45-55，因地域差異比例數也不盡相同。其成 本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似 項目造價指標，了解市場人工、材料變動
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