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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施（4頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施（4頁(yè)）.doc

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施一投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。 1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)、專(zhuān)業(yè)的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃

2、、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。 2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析（1）土地開(kāi)發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的 20-30，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類(lèi)似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行

3、實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償，其費(fèi)用可參照近期類(lèi)似項(xiàng)目。（2）前期工程費(fèi)用估算前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的 3左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。“三通一平”“和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān) 部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng) 確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。（3）建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的 45-55，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)

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