1、 房地產開發成本管理 2 一一房地產開發成本的構成房地產開發成本的構成 二二如何建立目標成本管理體系如何建立目標成本管理體系 三三如何建立項目責任成本體系如何建立項目責任成本體系 四四如何實現動態成本控制如何實現動態成本控制 五五項目開發各階段的成本控制項目開發各階段的成本控制 六六標桿企業成本管理體系的經驗和啟示標桿企業成本管理體系的經驗和啟示 目錄目錄 房地產開發成本的構成 土地成本（約占項目總成本的30-35%左右） 前期費用（約占項目總成本的2-3%左右） 工程成本（約占項目總成本的50-55%左右） 營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右） 管理成本和財務成本 從成本的屬性來看，土地
2、成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度 微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜 因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。 因此，工程成本、營銷成本是項目開發過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。 3 從房地產開發項目的成本結構中 看，關鍵是控制土地成本和建造 成本的變化、以及銷售成本的有 效性 4 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4.5 5 5 77.5 68.5 30 社區配套 市政建設 工程建設 材料采購 其他費用 市場費用 銷售費用 基本利潤 環境因素 設計因素 品牌因
3、素 建造成本建造成本 38.5% 項目收益率項目收益率 22.5% 銷售成本銷售成本 9% 土地成本土地成本 30% 土地轉讓 59 41 彈 性 成 本 和 利 潤 剛 性 成 本 和 利 潤 資料來源：其他顧問公司報告 未加財務成本與管理費用 關鍵控制環節關鍵控制環節 房地產開發企業成本管理主要問題列舉 缺乏規范的成本管理制度和體系 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本 設計變更、現場簽證難以有效控制 超合同付款時有發生 難以實時了解大量工程合同的執行進度 難以精確制定資金計劃 缺乏對成本歷史數據的積累和分析 難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況 缺乏對供應商的全面管理 。 5 成本管理體系架構失效的例子（1） 6 財務管理中心 造價管理中心 工程成本及其他 營銷管理中心 /AA公司/BB公司 營銷費用 各職能中心 管理費用 開發管理中心 土地費用、報建費用 財務管理中心 財務
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