1、 經典房地產全程策劃理論體系經典房地產全程策劃理論體系 房地產全程策劃理論體系 0. 項目概況 1. 項目市場策劃 1.1 項目周邊環境分析 項目土地性質調查 地理位置 地質地貌狀況 土地面積及其紅線圖 七通一平現狀 項目用地周邊環境調查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環境污染狀況 地塊交通條件調查 地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 項目對外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀 周邊市政配套設施調查 購物場所 文化教育 醫療衛生 金融服務 娛樂、餐飲、運動 生活服務 游樂休憩設施 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區位影響
2、 1.2 區域市場現狀及其趨勢判斷 宏觀經濟運作狀況： 國內生產總值 第一產業數量 第二產業數量 第三產業數量 房地產所占比例及數量 中國房地產開發業景氣指數 國家宏觀金融政策 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 固定資產投資總額 全國及項目所在地 其中房地產開發比重 社會消費品零售總額 商品零售價格指數 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 中國城市房地產協作網絡信息資源利用 項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 項目所在地的居民住宅形態及比重 政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規 政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃 項目所
3、在地房地產市場總體供求現狀 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 商品住宅客戶構成及購買實態分析 各種檔次商品住宅客戶分析 商品住宅客戶購買行為分析 1.3 土地分析 項目地塊的優勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 項目地塊的威脅及困難點 1.4 項目價值分析 商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 商品住宅價值分析法類比可實現價值分析法 1）選擇可類比項目 2）確定該類樓盤價值實現的各要素及其在價值實現中的權重 3）分析可類比項目價值實現的各要素之特征 4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 5）根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 類比可實現價值決定因素 1）類比土地價值：地段資源差異 市政交通及直入交通的便利性的差異 項目周邊環境的差異，包括 周邊自然和綠化景觀的差異 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 周邊
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