2012年房地產宏觀環境和政策的研究（4頁）.doc
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2012年房地產宏觀環境和政策的研究（4頁）.doc
1、2012012 2 年房地產年房地產宏觀環境宏觀環境的的研判研判 房地產市場在市場化的過程中，本身受市場規律左右，即由供需決定供應 量、銷售量和價格。 政策的作用只是在供需決定模型之上附設條件而已，并不直接改變價格走 勢，但政策的影響將在短時間內改變市場的供求狀況，特別是改變供方和需方 的預期，從而影響到市場的成交量和成交價格。 因此，本報告認為，政策將對市場產生引導式的影響，但價格最終還是由 供求關系決定。改變供求關系的政策主要分兩類，一類是針對房地產的行業政 策，如限購、限貸以及保障房等調控政策；另一類是針對宏觀經濟的貨幣政 策，如加息和提高存款準備金率等。行業政策的主要目的是削弱市場需求
2、，減 輕供求壓力，意在需求；貨幣政策的主要目的是收緊開發商資金鏈，迫使其加 速出貨，意在供給。 1 1、房地產市場調控對、房地產市場調控對房地產市場的影響房地產市場的影響 （1 1）政策的政策的持續持續效應效應：2011 年前后調控政策的出臺，對樓市的影響還 是 顯見的。從成交量來看，4.15 調控造成的市場波動大于 9.29 調控，全國市場 成交量低迷期持續約 3 個月，而 9.29 調控后各城市基本僅低迷 1 個月左右。 就成交均價 而言，2010 年各個城市房價上漲的趨勢基本得到控制。今年春節 前“國八條”的出臺已經為 2011 年的樓市定調，調控仍將是主旋律，且力度更 大、要求更嚴、決
3、心更強。受國八條和密集地方限購細則出臺特別是二、線城 市限購政策的出臺，以及銀根緊縮的影響，可以預見，2012 年上半年依然會出 現幾個月的觀望期。 （2 2）限購的影響：）限購的影響：通過觀測各類城市限購后的市場表現發現：限購會導致 一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購 之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。 限購令導致部分二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內。此 外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不必然回落，相反限購前后或會 成交量放大，如天津、合肥、佛山和東莞等城市。 （3 3）限貸政策對房地產市場的影響：）限貸政策對房地產市場的影響：在密集的限貸政策之下，首套房首付 比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因為首付提高必將使一部分需 求流出市場。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，因為信 貸
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