通過兩個成功案例的分析來看董家溪商業項目的定位.pdf
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通過兩個成功案例的分析來看董家溪商業項目的定位.pdf
1、通過兩個成功案例的分析 來看董家溪商業項目的定位 清華大學國際工程項目管理研究院特聘教授 略博管理咨詢公司執行董事 清華大學國際工程項目管理研究院特聘教授 略博管理咨詢公司執行董事 （內部資料、不得外傳） 商業地產客戶與住宅地產客戶的區別之處：商業地產客戶與住宅地產客戶的區別之處： 環境環境 偏僻偏僻 安靜安靜 長久長久 自住自住 舒適舒適 配套配套 大廈大廈 商業地產客戶商業地產客戶 住宅地產客戶住宅地產客戶 口岸口岸 喧鬧喧鬧 吵雜吵雜 短暫短暫 投資投資 回報回報 業態業態 社區社區 投資客戶和經營客戶的需求分析投資客戶和經營客戶的需求分析 商業地產 商鋪銷售商鋪銷售 銷售利潤銷售利潤
2、投資客戶投資客戶 租金收益租金收益 經營客戶經營客戶 經營收益經營收益 終端客戶終端客戶 滿足需求滿足需求 商業項目的租售比例商業項目的租售比例 物業 銷售 物業 銷售 物業 持有 物業 持有 現金流現金流 缺乏主力店缺乏主力店 形不成規模形不成規模 租金收益租金收益 難以穩定難以穩定 業權分散業權分散 業態混亂業態混亂 依托主力店依托主力店 凝聚人氣凝聚人氣 租金收益租金收益 比較穩定比較穩定 容易形成容易形成 明確業態明確業態 商業業態商業業態 主力店構成業態主 體，小店作為補充 要求足夠的人流 商業零售商業零售 飲食服務飲食服務 中西餐館類 要求足夠的車位 夜生活服務 商業業態分析商業業
3、態分析 投資投資/經營客戶經營客戶 經營經驗少，沒有 原有客戶資源 抵御風險能力弱 初次創業初次創業 連鎖擴業連鎖擴業 經營經驗豐富 ，有客戶口碑 有承擔風險的心 理和資本準備 有帶動周邊 人氣的能力 客戶分析客戶分析 投資客戶和經營客戶的需求分析投資客戶和經營客戶的需求分析 物業管理 基于建筑物使用層面的物業管理基于建筑物使用層面的物業管理 商務管理 基于經營和商務層面的管理基于經營和商務層面的管理 經營客戶經營客戶 經營收益經營收益 ?玉林生活廣場案例分析 ?藍色加勒比廣場案例分析 玉林生活廣場基本情況分析 玉林生活廣場總建筑面積22200平米，除地下停車場（3800平米）和陶然 居（2500平米）外，其余全部出售。 玉林生活廣場現有業主139家，商家58家。業態分布為： 1F燒烤類為主的餐飲、清吧、服飾店、百貨用品店、建設銀行營業 所； 2F陶然居餐飲、西餐廳，以及兩家酒吧； 3F以
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