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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營管理之見解.pdf

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營管理之見解.pdf

1、May 201329 據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)市場上，90% 的住宅項(xiàng)目能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著困境，主要原因在于我國商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，所以有必要探索一套能滿足我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運(yùn)營模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng) 我國商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。一、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自 2000 年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度。與此同時(shí)，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其

2、是空置率上漲問題。（一）市場定位模糊在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)常看到一條商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，這就是市場定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi) 商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢的認(rèn)識不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過剩或不足，造成商業(yè) 結(jié)構(gòu)不合理。（二）運(yùn)作程序不合理我國商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運(yùn)作模式，有時(shí)甚至建設(shè)到一半才招商，這與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國房地產(chǎn)市場比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應(yīng)求，商房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)地產(chǎn)招

3、商面對的是經(jīng)營商，如果經(jīng) 銷商不滿意就很難銷售出去，有時(shí)甚至要按照經(jīng)銷商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。（三）營銷理念不科學(xué) 由于房地產(chǎn)市場潛存著巨大的經(jīng) 濟(jì)利潤，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益，看不到長久利益。在這種理念下，商業(yè)用房的設(shè)計(jì)過于強(qiáng)調(diào)包裝，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn) 行。總而言之，融資渠道單一、人才商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 與運(yùn)營管理之我見 May 2013 30 短缺、操作流程不完善等是造成以上問題的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長期運(yùn) 營過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運(yùn)營模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn) 的全生命周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作模式。二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營設(shè)想在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在

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