1、 北京貝塔咨詢中心 鐵獅門鐵獅門地產基金地產基金模式成與敗模式成與敗 （提要提要）奉行縱向一體化的奉行縱向一體化的 Tishaman 利用地產基金利用地產基金模式模式，以不到以不到 5%的資本投入的資本投入，通過提通過提 取地產開發鏈條各個環節的相關管理費和參與取地產開發鏈條各個環節的相關管理費和參與旗下地產旗下地產基金超額收益的分配基金超額收益的分配（即業績提即業績提 成成） ，） ，分享了地產項目分享了地產項目 40%以上的收益以上的收益。 然而然而，由于在地產高峰期由于在地產高峰期收購收購物業的物業的價價格格過高過高，2008 年以來年以來，鐵獅門鐵獅門旗下多個基金出旗下多個基金出 現嚴
2、重虧損現嚴重虧損，甚至陷入債務危機甚至陷入債務危機。本質上本質上講講，地產基金是放大地產基金是放大地產企業地產企業經營能力的杠桿經營能力的杠桿， 解除管理者的資本約束解除管理者的資本約束。但但在流動性泛濫的市場環境中在流動性泛濫的市場環境中，財務杠桿收益遠遠大于經營杠桿財務杠桿收益遠遠大于經營杠桿 收益收益，因此地產與金融的結合因此地產與金融的結合“變味變味”了了，金融投資人金融投資人成為合作的主導成為合作的主導，他們利用地產管他們利用地產管 理團隊來獲取資產和管理資產理團隊來獲取資產和管理資產，目的是賺取財務杠桿撬動的資產升值收益目的是賺取財務杠桿撬動的資產升值收益，結果結果，在流動在流動
3、性泛濫的性泛濫的 2006-2007 年年，美國地產基金參與收購的項目美國地產基金參與收購的項目，負債率通常都達到負債率通常都達到 90%以上以上。這這 是是鐵獅門鐵獅門旗下基金以及其他地產基金陷入危機的根本原因旗下基金以及其他地產基金陷入危機的根本原因。 而而這一案例的這一案例的一個一個重要重要教訓是教訓是，地產企業地產企業如何在與金融機構的合作中抵御誘惑如何在與金融機構的合作中抵御誘惑，攫取攫取 主導地位主導地位、控制財務杠桿控制財務杠桿，成為成為其其能否長期存在的關鍵能否長期存在的關鍵。 一一、多基金運作多基金運作 分成模式分成模式享享高收益高收益 作為一家非上市地產企業，鐵獅門公司（鐵獅門 Speyer Properties，以下簡稱鐵獅門） 奉行縱向一體化模式，經過百多年的發展形成了包括物業開發、設計、建筑、物業管理、投 資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地產企業（圖
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