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蘇州聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告（23頁(yè)）.ppt

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蘇州聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告（23頁(yè)）.ppt

1、聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng) 營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)告蘇州漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司蘇州漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 20122012年年9 9月月項(xiàng)目現(xiàn)狀分析租金（元租金（元/ /天天) ) 內(nèi)街1層 3.7-5 臨外街（層高近5米，有夾層） 13-14 2層 1.6-3 備注：?jiǎn)挝蛔饨鸢凑珍伱娼ㄖ娣e計(jì)算本案已經(jīng)營(yíng)逾六年，空置率較低，下表為項(xiàng)目現(xiàn)有部分鋪面的租金：商鋪?zhàn)饨穑何恢貌煌瑢痈卟町悾瑢?dǎo)致租金水平差距較大。 2層商鋪轉(zhuǎn)讓較多，轉(zhuǎn)讓方除了租金外，還一次性收取3-10萬(wàn)元不等的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。現(xiàn)有商業(yè)特征現(xiàn)有商業(yè)特征本案的優(yōu)勢(shì)與不足本案的優(yōu)勢(shì)與不足居住地消費(fèi)慣性居住地消費(fèi)慣性：斜塘人口主要

2、是園區(qū)動(dòng)遷農(nóng)民及外來(lái)打工人群，消費(fèi)習(xí)慣是就近消費(fèi)，由于消費(fèi)層次不高，日常生活需求基本能在當(dāng)?shù)?解決成熟的商業(yè)氛圍成熟的商業(yè)氛圍：本案運(yùn)營(yíng)已有多年，人氣、商業(yè)氛圍均已達(dá)到較高的成熟度業(yè)態(tài)雜亂業(yè)態(tài)雜亂：盡管項(xiàng)目開發(fā)初期有業(yè) 態(tài)規(guī)劃，但項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后未嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布無(wú)序、混亂面積偏大，總價(jià)偏高面積偏大，總價(jià)偏高：目前商業(yè)項(xiàng) 目銷售較青睞小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，本案產(chǎn)品總價(jià)并非一般投資客能夠承受檔次低、業(yè)種單調(diào)檔次低、業(yè)種單調(diào)：現(xiàn)有業(yè)種業(yè)態(tài) 普通且雷同，設(shè)施陳舊，缺乏綜合性、現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施產(chǎn)品無(wú)法做大的調(diào)整產(chǎn)品無(wú)法做大的調(diào)整：現(xiàn)有建筑均已成型，無(wú)法對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)

3、行大的施工改動(dòng)。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析客戶類別首期支付能力相應(yīng)總價(jià)范圍投資考慮因素相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級(jí)公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶小私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高層 20-50萬(wàn) 40-100萬(wàn) 回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻 B座少量第二類大中型私企業(yè)主高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高管、金領(lǐng) 中低實(shí)力商家 50-100萬(wàn) 100-200萬(wàn) 回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性 A、D座第三類大型私企業(yè)主中高實(shí)力商家 150萬(wàn)以上 300萬(wàn)以上增值性、長(zhǎng)期性 B、C、E座本項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目客戶定位根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分為三個(gè)層次根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分為三個(gè)層次項(xiàng)目四大客群分析項(xiàng)目四大客群分析現(xiàn)有商家客戶現(xiàn)有商家客戶 25%25% 私企老板私企老板 35%35% 公務(wù)員、企事業(yè)公務(wù)員、企事業(yè) 中高管理層中高管理層 20%20% 長(zhǎng)三角投資客長(zhǎng)三角投資客 15%15% 商鋪售價(jià)建議商鋪售價(jià)建議樓層面積總價(jià) 單價(jià)

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