1、青島啤酒投資發展戰略規劃第一部分 啤酒市場相關信息分析啤酒含有17種氨基酸，多種維生素及碳水化合物、礦物鹽等物質、每升啤酒的熱量可達430卡，相當于6-7枚雞蛋，0.75升牛奶或50克奶油，被世界營養協會組織列為營養食品，素有“液體面包”之譽。現代科學研究表明，啤酒中所含各種成份、既有較高的營養價值又具良好的藥療效果，啤酒中酒精含量較低，10度黃啤酒含酒精3%左右，非但對胃和肝臟無損害，而且可平緩地促進人體血液循環；維生素B1、B6已能維持心臟正?；顒?，而煙酸則能擴張血管，故它們對心血管系統有益，可加速新陳代謝。啤酒中的礦物鹽，對人體組織細胞的代謝起著調節作用。有利于人體必需水分的攝取吸收，啤

2、酒所含酒花素,既能促進唾液、胃液和膽汁分泌、健胃益脾，又可治療肺和淋巴結核，還能促進傷口愈合和燒傷者痊愈。貧血患者常飲啤酒，能促進紅細胞的生長，增強造血功能。神經衰弱者采用“啤酒療法”即飯后半小時和睡前各飲啤酒半瓶（約320毫升），30日為一療程，效果顯著。特別是冬季飲用溫啤酒，會使人周身發熱，去寒解乏，中、老年人最為適宜。世界啤酒發展趨勢最近，有關行業機構及刊物進行了一項世界啤酒發展趨勢的調查，得出的結論是：在生活水平較高的西方世界，啤酒市場出現了持續的停滯；而在世界東方，有時卻出現增長趨勢。在許多工業化國家中，當啤酒的人均消費量停滯甚至降低時，啤酒的需求量和產量在東歐國家和中國卻增長了。但

3、是歐洲依然是世界最大的啤酒市場，而且人均消費量也最多。根據Zenithinternationnal分析，從19931999年，世界啤酒產量提高了12%。1999年，世界啤酒產量增長率第一次超過了1990年以來的3%，達到3.4%。據FH（IUT）deGelsnheim研究機構分析，2000年世界啤酒產量為13980萬噸。在近20年時間里，世界啤酒人均消費量幾乎沒有變化,1996年為21.9升；1980年為20.9升；目前、人均消費量接近22.5升，但消費趨勢是一直上升的。目前世界啤酒產量年增長250萬噸左右。歐洲據BraUWelt專業刊物統計，世界人均啤酒消費量前三名的國家為：捷克（163升）

4、；愛爾蘭（150.5升）；德國（127.5升）。據BarthRePOrt報道，歐洲1999年的啤酒產量達到4694萬噸，增長了33萬噸；歐洲2000年啤酒總產量為4718萬噸。荷蘭是歐洲最大啤酒出口國，官方統計數字為122萬噸以上。據德國啤酒釀造商聯合會統計,德國目前是世界上擁有啤酒廠數量最多的國家，有1270家啤酒廠，而且德國的啤酒品種也最多，有5000種不同品種的啤酒。然而，德國人均啤酒消費量還是有所下降，1999年人均消費量為127.5升。東歐的啤酒業不斷地創造新記錄。如波蘭的啤酒市場在不斷增長。1993年波蘭人均啤酒消費量為22升；1999年增長至58升；2000年為63升，年增長率為

5、7%13%。在中國建立最早的啤酒廠是俄國人在哈爾濱建立的烏盧布列夫斯基啤酒廠,此后五年時間里,俄國、德國、捷克分別在哈爾濱建立另外三家啤酒廠。然而,我們啤酒業大力發展真正發生在1979年后十年,我國的啤酒工業每年以30%以上的高速度持續增長。80年代,我國的啤酒廠如雨后春筍般不斷涌現,遍及神州大地。到1988年我國大陸啤酒廠家發展到813個,總產量達656.4萬噸,僅次于美國、德國,名列第三,(到1993年躍居第二)短短十年,我國啤酒廠家增長9倍,產量增長17.6倍,從而我國成了名符其實的啤酒大國。下面對我國啤酒產銷情況做出分析：產銷量持續高幅攀升94-07年中國啤酒產量增長柱狀圖國內啤酒17

6、年的年消費量復合增長率達到了10.7%，依照2009年啤酒業超過13.8%的增幅，2010年全國啤酒產銷量突破4200萬噸將是必然。預計2010年增長還將保持在13%-14%，其在未來5年左右仍然存在較快增長的空間，下圖是我國以及世界啤酒產量17年的相關數據：（其中以折衷數13.5%計算2010年啤酒產量）項目2009年啤酒產量（萬噸）同比增長(%)預計2010年啤酒產量（萬噸）1993-2009年產量增長(%)年均增速(%)中國393111.8446139110.7世界180206185601092.982003-2007年11月國內啤酒產量增長、銷售收入增長和利潤總額增長情況對比由上圖可知

7、，啤酒行業收入、利潤穩定增長：啤酒行業從2000年結束第一波國內并購以后，收入和利潤總額呈現長期上漲的趨勢，收入的增長速度在2003年達到頂峰，利潤總額的增長速度則在2004年達到了短期的高點。2005-2007年國內啤酒行業收入和利潤增長保持了相對穩定，2006年至2007年11月銷售收入分別增長了16.37%和16.3%，利潤總額分別增長了26.62%和24.78%。2010年啤酒銷量可能將保持13%-14%的增長速度，甚至不排除在青島、華潤、燕京啤酒等大企業的規模競爭的背景下實現更高的銷量增長，當然，如果展開規模競爭，從利潤的角度看可能短期將不如人意。不過更大的可能是，在成本壓力和國內其

8、他消費品價格大幅上漲的背景下，啤酒行業也借機提價，尤其是優勢企業在優勢區域上和高檔產品上提價可能性更大，部分走低端路線的小企業可能不堪成本壓力，利潤下滑甚至虧損，成為并購的對象。長期看，啤酒的消費量持續增長和消費高端化是啤酒業發展的長期趨勢；短期看，作為快速消費品中與體育最有緣的啤酒，2008年奧運會對啤酒的消費量肯定會有明顯刺激。另外，隨著居民收入和消費水平的提高，啤酒的消費增長仍會有較大的發展潛力和空間。特別是9億農民的消費量一旦達到目前城鎮的消費水平，中國啤酒業就會超越現在的速度，真正實現質的飛躍，而成為實際意義上的啤酒產銷大國。改革開放二十多年來中國啤酒工業迅猛發展，從1987年到19

9、94年國內啤酒年產量均增幅在20%以上，最高時達到30%以上，1995年以來我國啤酒產量增長速度放慢，但年均增幅仍達到7%以上。2003年啤酒產量為2540.48萬噸，連續兩年超過美國成為世界第一啤酒生產主消費大國，但至今中國人均年啤酒消費量只有19.16升，遠遠低于日本和美國。這兩個國家的人均啤酒消費量分別是50公升和84公升，與世界平均水平25升相比還有相當大的差距。隨著中國經濟的迅速發展，居民生活水平的日漸提高，啤酒消費量將會繼續穩定提升，中國啤酒市場擁有非常廣闊的前景，被國外行業觀察家譽為“世界啤酒產業最后的樂土”!第二部分 青島啤酒SWOT分析政策：國家酒業總體政策是“限制高度酒的發

10、展，鼓勵發酵酒和低度酒的發展，支持水果酒和非糧食原料酒的發展”。酒業以調整酒產品結構為主線，以改革開放和科技進步為動力，以滿足人民生活水平日益提高對酒產品的需要為基本出發點，朝著優質、低度、多品種、低消耗、高效益、無污染的方向發展。經濟：在人均消費量一定的情況下，人口越多，啤酒消費需求量必然越大，人口規模與啤酒市場需求規模有著正相關關系。社會：啤酒消費不同于白酒，其消費量一般都較大，因此，居民的可支配收入也與啤酒消費量和啤酒消費層次呈正相關關系?？萍迹簹鉁嘏c啤酒消費量有著相當大的關系，在其他情況一定的情況下，氣溫愈高，啤酒消費量越大，這主要是因為啤酒，特別是冰凍啤酒不僅滿足了飲酒的需求，而且還

11、能達到解暑之功效。產業環境1同行競爭者：在中國每個區域都有自己地方的自主品牌，青島啤酒在向其它地區發展過程遇到了同樣是啤酒制造商雪花啤酒、燕京啤酒等等，燕京啤酒在北京市場率先挑起漲價大旗，直言堅持“利潤換市場”，而雪花啤酒現在是占領中國啤酒第一的位子。所以以上兩個廠家是為主要分析對象：燕京啤酒是國內唯一沒有外資背景的龍頭企業，堅持依靠科技進步，促進企業發展，目前全國市場占有率達到12%以上，華北市場45%，北京市場在85%以上；積極完成股份制改造，由產品經營轉向產品與資本雙向經營。華潤雪花啤酒從一個區域性的單一工廠，發展成為行業中的知名企業，僅用了十年的時間，目前華潤雪花啤酒在中國大陸經營48

12、家啤酒廠，占有中國啤酒市場的15%份額。青島啤酒規范經營中，以口味良好，宣傳到位在市場競爭中有一定的地位，但該公司目前缺乏工廠生產，這將制約企業下一步的發展。 2供應商由于酒類的生產管理不是很嚴厲，再加上制造啤酒的原料簡單，所以在市面上容易出現一些小作坊流出的散裝的啤酒，或者是一些合法的小型釀酒廠生產出的酒品對各個本地市場是有一定的沖擊力。3替代品因為國家支持、鼓勵發酵酒和低度酒的發展，支持水果酒和非糧食原料酒的發展。所以大致可分為以下幾種類型：1012度的淡色啤酒；78度的淡味啤酒；風味啤酒（姜汁啤酒、螺旋藻啤酒、菊花啤酒等）；特色啤酒（干啤、冰啤、小麥啤酒等）；低酒精度啤酒（果汁啤、低醇、

13、無醇啤酒等）。4在供應商議價從啤酒的制造成本上看，原料的價格相對便宜，作為制造商的同時也是供應商，由于市場上的原料價格浮動使生產出來的商品也有浮動，但是浮動的價格都是可以接受的范圍之類。所以造成了供應者的議價能力不是很強。 5中間商： 中間商將貨物從供應商手里拿過來后，增加相應的費用和利潤。 內部環境：營銷狀況：青啤公司正加強品牌價值提升和國內一線市場的開發，全面推行“三位一體”的營銷策略，即產品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段的有機結合，通過消費 者體驗等措施，搭建穩固的高忠誠度消費群體。在全國啤酒原料、輔料、能源、運輸等幾個環節價格上漲，加上國際啤酒巨頭對中國市場的爭奪，使國內啤酒生

14、產廠家普遍面臨壓力。雖然面臨國內市場日趨激烈的競爭，但青啤公司巧用一系列事件營銷使公司的銷售收入及利潤取得了持續的增長。財務狀況：1、償債能力：通過資料發現青島啤酒有限公司的對外擔保業務很多，金額很大，可能會成為企業的或有負債，對企業的償債能力也會造成一定的影響。 2、營運能力：,青島啤酒股份有限公司的存貨周轉率很低,存貨周轉速度很慢，而該企業的應收賬款周轉率比較高，可能是該企業推行比較嚴格的信用政策，信用標準和付款條件過于苛刻，這樣會限制企業銷售量的擴大，從而影響企業的盈利水平，對存貨周轉率也造成了一定的影響。 3、獲利能力： 青島啤酒股份有限公司的成本費用率很高，和公司近幾年來的快速擴張及

15、新品牌的開發推廣有關。優勢和劣勢機會和威脅機會（O）1）、喜宴市場是啤酒消費的重要場所之一，具備巨大容量；2）、啤酒婚宴市場目前缺乏強勢領導品牌，是介入的好時機；3）、婚宴市場影響面廣，口碑流傳頻率高，有利于市場氛圍的營造；4）、節約高昂的終端費用，劍走偏鋒，力爭產出更大的效益；5）、以婚宴奠定基礎，再向壽宴、年夜飯、慶典等喜宴延伸，逐步擴大市場份額；6）、婚宴市場中的啤酒比白酒競爭水平低，通路阻礙相對較小。威脅（T）1）、該細分市場基本無經驗可以借簽，自行摸索過程可能會遭遇不可預見的困難而使市場開發受阻；2）、營銷戰術、營銷工具有可自制性，存在被競品跟進、模仿的可能；3）、企業自身資源有限，

16、一旦被強勢競品瞄準，使競爭升級，則公司將陷入被動的局面；4）、啤酒流行期短，素有“一年喝倒一個牌子”之說，品牌規劃及市場操作稍有不慎，便會跌入“短命”怪圈。 優勢（S）1）、百年青島的全球品牌優勢，足以迎合市場的各個方面的需求。2）、青島啤酒的價位合理，符合多數消費者的心理承受價位；3）、青島啤酒的質量可以與任何名牌啤酒匹敵；4）、青島啤酒在廣大消費者中建立了良好的口碑效應；5）、青島啤酒已經建立了龐大的銷售、管理體制網絡；6）、市場已有投入，在目標消費群中有一定知名度；7）、各級營銷人員市場實戰經驗豐富，敬業、熱忱、有沖動；8）、生產地在全國很多城市都有分廠，便于及時應對市場變化。 劣勢（W

17、）1）、品牌個性清晰，但不易與具有典型特色的需求產生直接聯想；2）、其他啤酒品牌在市場占有量較大，有一批“鐵桿”消費者，難以撼動；3）、現有固定客戶渠道網絡不建全，產品在市場上覆蓋率低4）、終端陳列及維護亟待加強，與消費者距離更近些；5）、二批商開發有難度，經銷商對選擇代理新品牌啤酒普遍謹小慎微。第三部分 廠址選擇一、前言雖然中國啤酒工業起步比較晚，但發展速度之快，是其他任何國家和任何行業都無法比擬的。眾所周知，中國已經超過了美國成為了世界第一大啤酒國。啤酒市場迅速擴大，啤酒業面臨空前的發展機遇。作為中國啤酒業的龍頭企業，青啤公司全面實施“大名牌戰略”，確立并實施了“新鮮度管理”、“高起點發展

18、、低成本擴張”、“市場網絡建設”等戰略決策。青啤的品牌價值得到了高度認可，目前公司的品牌價值已經飆升到了426億。目前，青島啤酒公司在國內18個省、市、自治區擁有40多家啤酒生產廠和麥芽生產廠，構筑了遍布全國的營銷網絡，基本完成了全國性的戰略布局?，F啤酒生產規模、總資產、品牌價值、產銷量、銷售收入、利稅總額、市場占有率、出口及創匯等多項指標均居國內同行業首位。為進一步開拓市場，促進企業發展，我們小組決定新建一家啤酒廠，位屬于華南營銷網絡的江西省南昌市。二、環境分析1、地理位置及展望南昌地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經濟區相毗鄰的省會城市，是我國承東啟西

19、，連接南北的重要結合點，具有承接沿海產業梯度轉移的地緣優勢。京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市；105、320、316國道縱貫南昌；昌北國際機場可達全國各大城市；水運經贛江入長江出東海。從經濟學意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發達地區產業梯度轉移的理想地區。以南昌為中心的6小時(至周邊地區的路途時間)經濟圈內擁有4.5億人口和12萬億工業品消費市場。南昌與沿海地區相比，在水、電、土地、勞動力等基本生產要素方面具有明顯的價格成本優勢。加上本身具備的良好生態環境和一流的軟、硬投資環境，南昌已經成為國內外知名企業關注及聚集的新熱點地區。南昌的自然環境優美，山環水繞，風光綺

20、麗。西挽西山，北望梅嶺，贛江穿城而過，“城在湖中，湖在城中”。文化底蘊深厚，有著眾多國家級、省級重點文物保護單位。南昌旅游業的發展將帶動相關產業的發展。2、南昌水資源南昌水質全國一流，水源基本無污染，水源充足。全市年均產水量為66.25億立方米，地表水資源為61.53億立方米，地表徑流量為51.42億立方米，還原水量為4.07億立方米，地下水資源為14.97億立方米。水資源蘊藏量為7.27萬千瓦，可供開發的資源為2.45萬千瓦，占蘊藏量的33.7%。3、政府政策因素南昌面對新的發展機遇，政府采取了積極的態度。主要表現在于以大力實施打造現代制造業重要基地為核心戰略，狠抓工業、農業、三產、招商引資

21、、個體私營民營經濟五個著力點，全力打造“成本最低，回報最快，效率最高，信譽最好”的“四最”品牌。加上江西省提供了優惠的稅收政策，這會極大地吸引許多國際國內大財團、大項目前來落戶，青島啤酒放眼于未來也在南昌市建立啤酒生產基地。4、南昌啤酒市場現狀江西啤酒市場目前還沒有飽和，必須盡快行動以爭取最大的市場份額。（1）江西省最大的啤酒制造企業南昌亞啤是名副其實的地方諸侯，在百姓日常的啤酒消費中，它是第一線的品牌。不過江西亞啤營銷網絡只遍布于本省內，這大大阻礙了自身的發展，在與外商間的競爭上可能會處于劣勢。（2）江西本土啤酒市場格局比較混亂，沒有形成一定的模式和專業化的營銷渠道。本地生產的幾類啤酒均屬于

22、低檔類，而大企業在規模、質量、品種差異化和促銷方式上體現了強大的競爭優勢。江西省中高檔啤酒市場幾乎全部被外省產品占領，在低檔啤酒市場上，江西大企業也處于劣勢位置。（3）在江西對青島啤酒有競爭力的兩大啤酒為燕京和雪津，兩大啤酒企業已經早早在江西建廠。燕京惠泉啤酒（撫州）有限公司于2006年8月落戶于撫州金巢經濟開發區，公司注冊資本1.5億元人民幣，占地面積278畝，擁有國內最先進的生產設備和工藝技術。公司至07年7月份投產以來，逐步邁向成熟、壯大。年產20萬噸，納稅4000萬元；2006年底雪津啤酒在南昌市青山湖區開始建設了占地350畝、年設計生產能力20萬噸的雪津生產基地，2008年總投資約為

23、2.5億元的雪津（南昌）生產基地正式投產，占據了高份額的江西市場。三、具體方案選擇與設計（1）區位優勢比較以下是對本項目在競標過程中，出于對行業的考慮，最終決定選擇的目標投資開發區開發區名稱公路鐵路水運航空南昌小藍工業園105國道、316國道、320國道三條國道穿越縣境，交匯于銀三角。贛浙、贛湘、贛閩、贛粵及所有出省高速公路交匯于南昌縣。只需8小時左右就可以覆蓋周邊省市45億人口。京九線、浙贛線、皖贛線鐵路主干線交匯于南昌縣轄區向塘鎮，建有全國第二江南第一大的向塘貨運編組站。南昌至深圳，至廈門的海鐵聯運已開通。連接長江的重要航道贛江穿縣而過。南昌港距九江外運港口225公里，水路運輸最大內河裝載

24、能力為1000噸；遠洋裝載能力為5000噸；可由九江沿長江水域出海。距昌北國際機場僅30公里，南昌至香港、上海、廣州、深圳、福州、武漢、南京、溫州、珠海、杭州、寧波等大中城市僅為1小時航程。南昌昌東工業區可直達105、315、320國道。工業區內有解放東路、高新大道、昌南大道、昌東大道等市政道路，構成昌東工業區“十橫十一縱”的道路布局。距南昌火車站僅5公里。區內無鐵路貫穿，需要經過公路運輸才能抵達火車站。距南昌港10公里，需要利用公路運輸才能抵達港口。距離飛機場20公里。南昌至各大主要城市航線已經開通。南昌英雄經濟技術開發區距南昌市中心10公里，距南昌市行政中心5公里。東面是規劃建設中的機場高

25、速路，西靠105國道，昌九高速公路等交通干線。城市北外環穿區而過，210路、517路公交車始發于區。320、105國道穿區而過，239路、218路等多路公交駛經園區，銀三角互通式立交是南來北往車輛的必經之道。西靠“京九”鐵路。北臨南昌蓮武路，京九鐵路縱貫南北。東起棠墅港，西至南昌縣城排漬道。東面是機場高速路，北臨昌北飛機場4公里。南昌至各大主要城市航線已經開通。通過對于區位優勢的比較可以看出，南昌小藍工業園在交通運輸方面有著比較顯著的優勢，特別在鐵路與水運方面的優勢更佳。在對城市周邊省市進行貨物運輸時會節省大量資金和時間。而南昌昌東工業區和南昌英雄經濟技術開發區較適合進行對于同城內的貨運，即短

26、距離運輸。于是對于青島啤酒的戰略投資，更適合選擇南昌小藍工業園作為投資對象。（2）環境優越性比較開發區名稱簡略（特點）南昌小藍工業園園區內基礎設施建設日益完善，已基本實現“六通一平”。擁有變電站、自來水公司、物流中心等配套企業，所有管線、管網全部接入用地紅線外沿，通訊網絡暢通無阻。園區實行“一站式”辦公，“一條龍”服務，為客商提供三個全天候服務：24小時招商迎商、24小時受理投訴、24小時優化服務。南昌昌東工業區既獨立于城區，又與城區緊緊相連，可以與城市共享供水、供電、道路、通訊等基礎設施，同時又能就近利用省會城市信息、資金、科技、管理、人才、市場相對集中的資源優勢。工業區提出“寧可自己千辛萬

27、苦，不讓企業一事為難”的服務宗旨，實行項目進區代辦員負責制，并提供“一站式”服務。與此同時，園區實行封閉式管理，設立警務區和經濟“110”，隨時對企業進行跟蹤保護，努力營造一個安全、誠信、文明、高效的創業投資環境。南昌英雄經濟技術開發區為“一區兩園”的格局，區內基本實現了道路、供水、供電、排水、排污、通迅、煤氣管網及土地平整“七通一平”。“一帶四區”的功能分區，一帶：指生態產業帶，是結合國家級農業科技園建設的高新農業、觀光農業和生物工程為主體的種植產業帶。四區：（1）起步區：依托已建成的高新廣場在在其南北兩側約0.7平方公里范圍內規劃商住、辦公、物流和會展業。（2）食品產業園區：以農副產品精深

28、加工、食品加工為主的產業園區。（3）加工產業園區：以新型材料、機械加工為主業的工業園區。（4）高新產業園區：以高新技術IT產業為主的產業園區。通過對環境優越性的比較可以看出，三大開發區在自身的基礎建設和服務方面都各有特點。可以肯定的是，三大開發區都已經投入大量資金來建設并完善了開發區的各項設施。從地理位置和建設期考慮做出以下選擇：南昌英雄經濟技術開發區還在建設中，預計在2012年全部規劃完畢，開發區定位為生態產業帶，不過各項政策法規和稅收優惠方面尚不明確；南昌昌東工業區屬于青山湖區，位于市中心地帶，歷史比較久，便于行政管理和市場開發和服務，不過開發區面積基本固定，不可能會進行進一步開發和擴張；

29、南昌小藍工業園是新興的開發區，現在已經建設完畢，各項設施都是新建，而且為了吸引投資者而采取了各項服務，最為重要的是它有足夠大的空間來進一步的擴建，更符合青島的戰略投資。（3）開發區各項優惠政策比較開發區名稱土地優惠政策，稅收優惠政策南昌小藍工業園具體資料（見最后鏈接資料）南昌昌東工業區具體資料（見最后鏈接資料）南昌英雄經濟技術開發區尚不明確從資料上表明，南昌小藍工業園在各項優惠政策上更能吸引外來投資者。這對于作為投資者的青島啤酒來說很有激進意義。因為南昌英雄經濟技術開發區的各項優惠政策尚未完善，于是以下對成本優勢的比較中不予以考慮。（4）南昌市開發區成本優勢比較開發區名稱規劃總面積土地購置供水

30、量，收費標準排水處理 供電情況，收費標準人力資源情況駐區企業（典型酒飲類）級別價格南昌小藍工業園40平方公里II556元/平方米;37萬元/畝日供水量10萬噸、工業用水0.9元/立方米，生活用水0.8元/立方米園區內已建成雨、污分流的排水體系園區內有三座變電站供電。工業用電0.59元/度，大工業用電0.48/度企業一般操作工人工資僅400500元，為上海的1/3，深圳的1/4，北京的2/5；企業技術人員工資僅為上海的1/3，深圳的1/4，北京的3/5。中糧可口可樂（江西）飲料有限公司，無啤酒類生產企業III356元/平方米;24萬元/畝南昌昌東工業區21.5平方公里225元/平方米;15萬元/

31、畝日供水量達10萬噸、區內天然水系（贛撫平原）縱橫交錯，總長度可達40多公里，可提供14m3秒用水。水價：生產用水1.35元/噸；生活用水1.10元/噸；基建用水2.00元/噸（包括污水排放費）。園區內采用雨、污分流的排水體系，經過園區內道路邊的污水管管網匯入南昌市污水主管網，進入南昌市青山湖區污水處理廠（處理規模為100萬噸）。目前已新建污水管網55公里，雨水管網55公里，雨、污水的排放能力均能滿足工業區規劃的排放要求。有三座變電站。生產用電0.669元/千瓦時（不滿1千伏）、0.654元/千瓦時（1千伏以上）、0.555元/千瓦時（大工業）。，青山湖區區域內科研院校云集，現有南昌大學等高校

32、10余所，每年可為當地提供技術人才5-6萬。眾多的中等學校、職校構成了全區經濟發展的技術人才依托。普通勞動者的月收入一般為沿海發達地區的1/2-1/3。雪津啤酒（南昌）有限公司V151元/平方米;10萬元/畝從以上成本比較優勢中可以看出，因各項收費標準的不同導致在兩個開發區的成本就有很大的差異。1、 土地購置：每單位土地按照土地所屬級別來進行劃分并計價。從上表中可以看出，兩個開發區因覆蓋面廣，區內也可劃為不同級別的土地。工業土地一覽表（見最后鏈接資料）從資料中獲悉，南昌小藍工業園的土地購置費用明顯高于南昌昌東工業區，即一次性付現成本比較高。2、供水量，收費標準：日可供供水量兩者趨同，不過收費標

33、準有明顯的差異。昌東的收費標準比小藍的高出很多，在日常經營成本中會占很大比重。3、排水處理：兩者都有很強的排水系統，但污水排放費收取標準不一，不過應該不會有很大影響。青島啤酒自身生產系統有很強的廢水回收利用功能。4、供電情況，收費標準：從數據上可看出昌東的收費標準明顯高于小藍。5、人力資源情況：兩者趨同。6、駐區企業（典型酒飲類）：小藍內無啤酒類生產企業，只擁有一家可口可樂飲料有限公司。昌東內有一家雪津啤酒（南昌）有限公司，已經駐區4年多。總結：通過對南昌市三大優勢開發區的各項信息比較，得出青島啤酒應選擇南昌小藍工業園作為投資對象。交通優勢，環境優勢，加上因為可以享受到各項優惠政策以鼓勵青島啤

34、酒廠的日后發展。雖然土地購置成本略高，但小藍工業園區也出臺了各項土地購置的優惠政策，可以作為資金上的彌補。更重要的是小藍的日常經營成本明顯低于其他同類開發區，這大大節約了日常經營成本。四、建廠投資方案（1）青啤南昌建廠方案預計1、投產建設年度：2010年2、名稱：南昌青島啤酒廠3、建設期：為2年4、投入資金：總估算約為31449.3萬元（人民幣），分兩年陸續投入5、征地面積：24.7萬平方米約為370.5畝6、生產能力：首期年生產能力15萬噸，竣工后年生產能力為35萬噸7、企業員工數：初步估計為500人（2）廠區主要建筑包括公司辦公樓、生產辦公樓、糖化大樓、發酵罐建筑群、麥芽筒倉群、包裝車間、

35、動力公用間、成品倉庫、污水處理站等大小數十幢建筑，建筑面積預計9.3萬平方米，同時為了保護生態環境，減少污染，青島啤酒建廠時同時會注入資金建設綠色生態工廠，這個項目廠區整體由中國輕工業部廣州設計院規劃和設計，布局科學合理，簡潔流暢。第四部分 項目生產能力設計南昌是江西省省會城市，全省的政治、經濟、科技、文化中心，全國35個特大城市之一。地處江西省中部偏北地區，贛江、撫河下游，鄱陽湖濱。氣候濕潤溫和、雨量充沛、日照充足, 無霜期長、冰凍期短。一年中，夏冬季長、春秋季短，冬冷夏熱、秋爽春寒,春夏多雨、秋冬干燥，屬中亞熱帶濕潤季風型氣候，有良好的先天消費環境。就2009年的統計數據來看，江西人口總數

36、達到了4222萬，在全國各省人口排名中居于第13位，而南昌人口總數達到475.17萬,居全國省會城市的第24位。從以上數據可以看出，龐大的人口數量為啤酒的消費量奠定了一個很好的基礎。有關資料顯示，2001年中國20城市居民人均消費啤酒數量為2.96罐每周、3.19瓶每周和2.44扎啤每周。按每罐335毫升，每瓶490毫升計算，中國20城市年人均消費高達259.72升。并且有數據顯示，啤酒的人均需求量呈現的是不斷上升的趨勢。按2001年中國20城市人均啤酒消費量259.72升計算，2001年，南昌市啤酒消費量為43526.99萬升（2001年南昌市人口數為167.59萬），約可達到43.53萬噸

37、（按一升一千克計算）。若按年均增長率10.7%保守估計（國內啤酒17年的年消費量復合增長率10.7%），2010年，南昌市啤酒需求量將達到108664.38萬升，約為108.66萬噸，這還是不包括2001年至2009年新增人口所帶來的需求量，可見南昌市的啤酒銷售市場十分廣闊。目前，南昌市銷量較大的啤酒產品主要是南昌啤酒和雪津啤酒，前者是南昌本地產的啤酒，受到本地人青睞就不足為奇，而雪津啤酒，則是自2006年底落戶南昌以來，其銷售量有逐年上升的勢頭。據了解，雪津南昌生產基地占地350畝、總投資1.8億元，年設計生產能力20萬噸，于2008年正式投產。經過多年的較量，兩家啤酒廠商都擁有各自比較穩定

38、的市場份額和相應的營銷渠道，形成了一個相對穩定的格局。2010年南昌市啤酒需求量為108.66萬噸，南昌啤酒的生產能力為每年20萬噸，雪津在南昌的生產基地的生產能力也為每年20萬噸，再扣除外地調運南昌市場的其他品牌的啤酒,據保守估計，青島啤酒在南昌仍有35萬噸的銷售空間。具體方案為：1、 首期工程年產15萬噸。作為青島進軍江西市場，特別是南昌地區市場的橋頭堡，一期工程將使用現代化的生產設備，加大廣告宣傳，提高青島的知名度和認可度，做好與南昌啤酒,雪津啤酒三分天下的準備。在銷售的同時收集市場信息，為二期工程的建設提供必要的數據參考資料。2、 二期工程的生產規模將依據一期所獲得的信息做出必要的調整

39、（計劃投資生產規模為20萬噸），確保產銷平衡的同時合理利用規模效應，提高產品競爭力，在南昌地區站穩腳跟。積極拓展市場，建立以南昌為中心覆蓋整個江西市場的銷售網絡。在后面的具體實施方案中，我們所涉及的數據僅是對一期工程作分析，暫不討論二期工程的方案。第五部分 投資估算投資估算范圍和依據本工程投資估算依據主要包括：主要設備價格參考近期詢價資料和有關報價資料、安裝工程和建筑工程費用參照類似工程資料并結合當地現行建筑安裝材料價格進行估算。南昌青島啤酒廠整個生產線由三大系統組成，糖化設備系列、發酵設備系列、輔助設備系列。1、 糖化設備系列（1）簡易糖化設備由不銹鋼制造，糖化原理不變，單層結構，由糖化過濾

40、槽、煮沸冷卻槽組成，加熱方式有電加熱、蒸汽加熱、煤加熱等。（2）中檔糖化設備由雙層保溫結構，軟管連接，由糖化過濾槽、旋渦暫貯槽、煮沸冷卻槽組成，內層為不銹鋼，外殼為鏡面不銹鋼和鈦金板。（3）高檔糖化設備產量較大的生產線配此設備，其結構均為雙層，類似啤酒廠大型設備，內層為不銹鋼，外層有不銹鋼、鏡面不銹鋼、鈦金板、紫銅板等。由糖化過濾槽、麥汁暫貯旋渦槽、糊化煮沸鍋、換熱器組成。2、 發酵罐設備系列（1）帶獨立自冷設備的發酵罐該設備由四層組成，獨立的制冷機組，該設備軟管連接，可隨時移動位置，布置靈活，適用于簡易糖化設備。（2）統一供冷的發酵罐適用于產量較大的生產線，是用此設備有一套獨立的制冷系列，供

41、所有的發酵罐使用，內為不銹鋼，外為不銹鋼，或鏡面板、鈦金板等。3、 輔助設備系列有粉碎設備、輸送設備、洗滌設備、管路設備等。4、設備規格設備規格有各種類型。其產量規格有100公升、200公升、300公升、400公升、500公升、600公升、800公升、1000公升、2000公升等。本工程建設工程費用中土地購置費用為8892萬元（370.5畝24萬元/畝），廠房建設費用按每平方米998元的造價估算為9188.4萬元。本項工程的工程建設其它費用參考有關文件規定并結合項目實際估算。其中建設單位管理費、臨時設施費等參考同類工程建設定額、工程監理費依據發票價格、安全生產費用依據相關文件計提。本工程建設工

42、期擬定2年。建設投資估算表項目總投資31449.3萬元，其中：建設投資29000萬元，占投資92.21%；流動資金2449.3萬元，占總投資7.79%?？偼顿Y構成見下表：投資總分析表單位：萬元序號投資內容金額占總投資百分比（）1總投資31449.3100.00%2建設投資2900092.21%2.1工程費用25554.881.26%其中：設備購置7474.423.77%建設工程18080.457.49%.1土地購置889228.27%.2廠房建設9188.429.22%2.2其它費用1705.25.42%2.3預備費用17405.53%2.4固定資產方向調節稅00.00%3流動資金2449.3

43、7.79%以上工程費用和其他費用形成固定資產，其中制造車間使用的固定資產為22017萬元，管理部門使用的固定資產為5243萬元；預備費用形成開辦費用。第六部分 資金的籌集與使用銀行貸款利率數據如下:種類項目年利率%短期貸款六個月（含）6.48六個月至一年（含）7.29中長期貸款一至三年（含）7.50三至五年（含）7.65五年以上7.83根據前面的項目投資分析可以知道，青島啤酒此次新建工廠，項目總投資31449.3萬元，其中：建設投資29000萬元，占投資92.21%，應在建設期初一次性全部投入；流動資金2449.3萬元，占總投資7.79%在投產第一年初一次性投入使用。根據青島啤酒歷年來的籌資戰

44、略,我們設定新建企業的資本結構仍然保持相似水平。青島啤酒長期以來的資產負債率為:200320042005200620072008200941.8940.9651.1060.5355.8259.4853.73根據該公司的歷史數據,我們確定新建公司的資產負債率為43.1%。借款的利息率為7.83%，借款的籌資費用率為0.2%，則該借款的成本7.83%(1-25%)/（10.2%）5.88%針對該投資建廠項目的方案，我們從市場的投資環境分析，可以確定青島啤酒投資項目的股本的資本成本率可由市場需求和該新建廠的經營業績的好壞的概率來確定，我們的估計如下：經營銷售估計概率預期投資收益率樂觀估計0.332%

45、一般估計0.61668%悲觀估計0.15.5%我們確定的股權資本成本為：R=0.332%+0.616.68%+0.15.5%=20.16%因此,根據新公司的資金籌集方式，我們確定企業的綜合資本成本如下:項目資本成本資本結構綜合資本成本負債5.88%43.1%5.88%43.1%=2.53%股權20.16%56.9%20.16%56.9%=11.47%2.53%+11.47%=14%所以,新建青島啤酒南昌分公司可從商業銀行獲得的貸款額31449.343.1%=13554.65（萬元）每年年末公司所需支付的債務利息成本為=13554.657.83%=1061.42（萬元）投資者所要求的期望報酬率為

46、20.16%,因此結合債務成本,確定的折現率為14%。第七部分 財務成本數據測算（一）產品成本估算依據材料消耗按工藝定額和目前價格估算如下表所示。序號項目規格單位單價單位消耗定額/噸單位直接材料成本1原材料1323.201.1原料468.20麥芽kg3.0383.3252.40酒花顆粒kg852.0170酵母干酵母粉kg35135水軟水噸1.29.010.801.2包裝材料855啤酒瓶（加蓋）600ml個0.301300390啤酒罐355ml聽0.20600120其他輔助包裝材料3452燃料及動力66.832.1電度0.4562.528.132.2煤噸4300.0938.70合計1390.03

47、（1噸啤酒約可分裝1300瓶瓶裝式和600罐罐裝式）工資及福利費工資按定員與崗位工資標準估算?？偠▎T500人(包括生產工人、技術人員以及車間管理人員)，人均月工資為1500元，福利費按工資的14%計提。青島啤酒南昌分公司一年的應付工資和應付福利費分別為900萬元和126萬元。其余部分計入管理費用和銷售費用，已包含在下面的預計之中。制造費用制造費用包括產品生產成本中除直接材料和直接工資以外的其余一切生產成本，主要包括企業各個生產單位（車間、分廠）為組織和管理生產所發生的一切費用，以及各個生產單位所發生的固定資產使用費和維修費，具體有以下項目：各個生產單位管理人員的工資、職工福利費，房屋建筑費、勞

48、動保護費、季節性生產和修理期間的停工損失等等。制造費用經預測為6300萬元，其中包含折舊費。折舊費按15年，殘值率按5%計算。除折舊外，其余均為可變成本。管理費用開辦費按5年攤銷；折舊費按15年，殘值率按5%計算；其他管理費用估算為3700萬元/年，其中2800萬元為固定成本。管理費用包括工會經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費以及其他管理費用。銷售費用銷售費用估計為3000萬元，其中2200萬元為固定成本。銷售費用包括由企業負擔的包裝費、運輸費、廣告費、裝卸費、保險費

49、、委托代銷手續費、展覽費、租賃費(不含融資租賃費)和銷售服務費、銷售部門人員工資、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他經費等。總成本費用單位：萬元序號26年716年假設通脹率為10%1原材料198481984821832.82燃料及動力1002.451002.451102.703直接人工102610261128.64制造費用630063006930其中：折舊費用1394.411394.411394.415制造成本合計（=1+2+3+4）28176.4528176.4530994.106管理費用4380.064032.064402.06其中：折舊費用332

50、.06332.06332.06攤銷費用3487銷售費用3000300033008財務費用1061.421061.421167.569總成本（=5+6+7+8）36617.9336269.9339863.7210固定成本7074.476726.477226.4711可變成本(=9-10)29543.4629543.4632637.25(假設五年之后的通貨膨脹率為10%)注：19848（萬元）1323.20（元）15（萬噸）1002.45（萬元）66.83（元）15（萬噸）1026（萬元）900（萬元）126（萬元）1394.41（萬元）22017（萬元）（15%）/154380.06(萬元)37

51、00(萬元)332.06（萬元）348（萬元）4032.063700(萬元)332.06（萬元）332.06（萬元）5243（萬元）（15%）/15348（萬元）1740（萬元）/57074.47(萬元)1394.41（萬元）332.06（萬元）348（萬元）2800(萬元)2200(萬元)6726.47(萬元)1394.41（萬元）332.06（萬元）2800(萬元)2200(萬元)（二）銷售價格預測我們設定355ml的罐裝青島啤酒的售價為1.1元/罐;600ml的瓶裝青島啤酒的售價為1.7元/瓶。第八部分 項目財務可行性分析根據上述資料，青島啤酒南昌分公司根據確定的生產方案，進行了財務的可

52、行性分析。（一）現金流量預測1、 投資期現金流量。NFC0-29000萬元NFC1-2449.3萬元2、 經營期現金流量。經營期現金流量預測如下表所示。啤酒總成本1390.03（元）15（萬噸）900（萬元）126（萬元）6300（萬元）28176.45(萬元)啤酒單位成本28176.45(萬元)15（萬噸）1878.43(元/噸)經營期現金流量預測表單位：萬元26年716年銷售收入4305047355減:總成本36617.9339863.72利潤總額6432.077491.28減：所得稅（25%）1068.021872.82凈利潤5364.055618.46加：折舊等非付現成本2074.47

53、1726.47經營現金凈流量7438.527344.93注：銷售收入（13001.706001.10）1528701543050（萬元）銷售收入43050（1+10%）47355（萬元）38年折舊等非付現成本1394.41332.063482074.47（萬元）917年折舊等非付現成本1394.41332.061726.47（萬元）3、終結期現金流量。NFC172449.3（220175243）5%3812.3(萬元)(二)折現率的確定。如下表所示。項目資本成本資本結構綜合資本成本負債5.88%43.1%5.88%43.1%=2.53%股權20.16%56.9%20.16%56.9%=11.4

54、7%2.53%+11.47%=14%所以，本項目選擇14%作為折現率和基準收益率。（三）固定資產投資評價指標計算本項目分別計算了兩個靜態指標和兩個動態指標作為投資方案財務可行性判斷的依據。1、 年平均報酬法。年平均報酬率（6383.9656745.6310）15/31449.3(99376.115)/31449.36625.07/31449.321.07%2、 投資回收期法。計算如下表所示。年份現金凈流量累計現金凈流量0-29000-290001-2449.3-31449.326383.96-25065.3436383.96-18681.3846383.96-12297.4256383.96-

55、5913.4666383.96470.5因為每年的營業凈現金流不相等，所以投資回收期要根據每年年末尚未收回的投資加以確定。計算公式如下投資回收期=（n-1）+第（n-1）末尚未收回的投資額/第n年的現金凈流量式中：（n-1）為年末累計現金凈流量為負值的最后一個年分數投資回收期55913.46/6383.965.926(年)3、 凈現值法。首先測算凈現值。通過上述現金流量的分析可以看出2-6年和7-16年的現金流量是遞延年金，可按年金的方法折現；其他現金流量可用復利現值的方法折現。因此，NPV6383.96（PVIFA(14%,6)PVIF(14%,1)）6745.63(PVIFA(14%,16

56、)PVIFA(14%,6)3812.3PVIF(14%,16)290002449.3PVIF(14%,1)19225.3016387.73468.53290002148.534933.03(PVIFA(14%,6)3.8887 PVIF(14%,1)0.8772PVIFA(14%,16)6.2651 PVIF(14%,16)0.1229)NPV大于0,方案可行.4、 內涵報酬率。假設I16%NPV6383.96（PVIFA(16%,6)PVIF(16%,1)）6745.63(PVIFA(16%,16)PVIFA(16%,6)3812.3PVIF(16%,16)290002449.3PVIF(1

57、6%,1)18021.9213681.72354.54290002111.3946.88(PVIFA(16%,6)3.685 PVIF(16%,1)0.862PVIFA(16%,16)5.669 PVIF(16%,16)0.098)假設I18%NPV6383.96（PVIFA(18%,6)PVIF(18%,1)）6745.63(PVIFA(18%,16)PVIFA(18%,6)3812.3PVIF(18%,16)290002449.3PVIF(18%,1)16918.1311480.51270.29290002075.78-2406.85(PVIFA(18%,6)3.4976 PVIF(18%

58、,1)0.8475PVIFA(18%,16)5.1624 PVIF(18%,16)0.0709)可見,IRR處于16%和18%之間,運用插值法得:IRR16%946.88/(2406.85946.88)2%16.56%IRR大于14%,方案可行。由于本方案凈現值遠遠大于0，內涵報酬率16.56%大于基準收益率14%，說明本方案經濟效益良好，具有很強的抗風險能力，經我們小組人員分析，一致認為該項目具有很大的投資價值和意義。鏈接資料南昌小藍工業園優惠政策土地優惠政策 1、工業項目用地按國家規定采取招標拍賣掛牌方式出讓，出讓底價和成交價不低于8萬元/畝。2、投資5000萬元1億元，且注冊資金在100

59、0萬元-2000萬元的生產性企業，在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的15%。3、投資1億元3億元，且注冊資金在2000萬元-5000萬元的生產性企業，在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的20%。4、投資3億元5億元，且注冊資金在5000萬元-1億元的生產性企業，在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的25%。5、注冊合同外資在500萬美元1000萬美元的生產性外商投資企業且按合同規定進資完畢，獎勵其相當于實際購地費用的15%。在項目用地符合開工條件一年內實現投

60、產見效的，再獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的15%。6、注冊合同外資在1000萬美元2000萬美元的生產性外商投資企業且按合同規定進資完畢，獎勵其相當于實際購地費用的20%。在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，再獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的20%。7、注冊合同外資在2000萬美元3000萬美元的生產性外商投資企業且按合同規定進資完畢，獎勵其相當于其實際購地費用的25%。在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，再獎勵其相當于已建設用地的實際購地費用的25%。南昌縣人民政府關于進一步鼓勵生產性企業投資小藍經濟開發區的若干規定為進一步鼓勵生產性企業投資江西南昌小藍經濟開發

61、區(以下簡稱開發區)，根據國家、省、市有關政策規定和要求，對簽約落戶開發區的生產性企業，結合我縣實際，特制定如下規定：一、土地出讓1、開發區工業項目土地當前出讓指導價為5萬元/畝（遇有國家、省、市政策調整，以上級政策為準）。2、對進入開發區企業的地價獎勵最終限額，不得超過其實際購地費用。3、對列入市鼓勵引進的世界500強企業和國內制造業500強企業，注冊合同外資（指注冊資金外方出資部分，下同）1000萬美元以上的外資企業，或國內外知名品牌企業以及小藍經濟開發區重大項目、產業關鍵配套項目，地價可采取一事一議的方式，進行個案協商。二、建設規費4、簽約落戶的企業，在全面履行合同主要義務，經開發區認定

62、后，免繳（或獎勵）地方財政向投資者收取的建設規費（指：市政配套費、人防結建費、教育附加費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金）。三、鼓勵外商投資企業落戶開發區（落戶外資企業履行合同主要責任、義務，享受以下優惠政策）5、注冊合同外資在100萬美元500萬美元的生產性外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資企業，下同），地價優惠20%；自簽定合同之日起1個月內注冊完畢，且合同外資在12個月內全部進資完畢（以會計事務所出具的驗資報告為依據，經南昌縣對外合作局確認，下同），獎勵相當于其實際購地費用的10%。在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，再獎勵相當于其建成部分土地實際購地費用的15

63、%。6、注冊合同外資在500萬美元1000萬美元的生產性外商投資企業，地價優惠30%；自簽定合同之日起1個月內注冊完畢，且合同外資在18個月內全部進資完畢，獎勵相當于其實際購地費用的10%。在項目用地符合開工條件一年內實現投產見效的，再獎勵相當于其建成部分土地實際購地費用的15%。7、外資企業符合以下第14條的，可同時享受該條款優惠政策。8、注冊合同外資在500萬美元以下的生產性外商投資企業，所得稅從開始獲利年度起，第12年免繳，第35年減半繳納，同時獎勵按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分的50%；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第12年50%、第35年比上年凈增部分5

64、0獎勵給企業。9、注冊合同外資在500萬美元1000萬美元的生產性外商投資企業，所得稅從開始獲利年度起，第12年免繳，第35年減半繳納，同時第37年獎勵按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分的50；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第12年50%、第35年比上年凈增部分全額、第67年比上年凈增部分50獎勵給企業。10、注冊合同外資在1000萬美元以上的生產性外商投資企業，所得稅，從開始獲利年度起，第12年免繳，第35年減半繳納，第310年獎勵按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分的50；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第13年50%、第47年比上年凈增部分

65、全額、第810年比上年凈增部分50獎勵給企業。11、外商投資興辦的先進技術企業，依照稅法規定、減征企業所得稅期滿后仍為先進技術企業的，可以依照稅法規定的稅率延長三年減半征收企業所得稅。12、外商投資興辦的產品出口企業，在依據稅法規定免征、減征企業所得稅期滿后，凡當年出口產品產值達到當年企業產品產值百分之七十以上的，可以按照稅法規定的稅率減半征收企業所得稅。13、外商投資企業取得的利潤再投資于本企業，增加注冊資本，或投資開辦其它外商投資企業，且經營期不少于5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退還再投資部分已繳納所得稅40%稅款。其中再投資于產品出口企業或先進性技術企業，自開始生產經營起，三年內達

66、到產品出口企業標準或繼續被認定為先進技術企業的，全部退還再投資者部分已繳納的企業所得稅款。經營期不足五年撤出該項目投資的，應當繳回已退的企業所得稅款。四、鼓勵重大內資項目落戶開發區（落戶內資企業履行合同主要義務，享受以下優惠政策）14、簽約落戶的內資生產性企業，自開發區告知可開工之日起，一年內實現投產見效的，獎勵相當于其建成部分土地實際購地費用15%；投產后一年內納稅額縣級財政所得部分達到購買土地使用權費用（按每畝5萬元計算，下同）15%的，縣財政獎勵企業相當于其實際購地費用的25%；兩年內累計納稅額縣級財政所得部分達到購買土地使用權費用40%的，縣財政累計獎勵企業相當于其實際購地費用的50%

67、； 三年內累計納稅額縣級財政所得部分達到購買土地使用權費用60的，縣財政累計獎勵企業相當于其實際購地費用的75%。15、在開發區內投資的生產性項目，經認定為高新技術企業的，其土地受讓款在該企業通過高新技術企業認定后即獎勵其10%。同時可享受第14條優惠政策。16、投資30005000萬元，且注冊資金5001000萬元的生產性企業，所得稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第12年全額，第35年按50比例獎勵給企業；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第15年比上年凈增部分50獎勵給企業。17、投資5000萬元億元，且注冊資金在1000萬元2000萬元的生產

68、性企業，所得稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第12年全額，第37年按50獎勵比例給企業；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第17年比上年凈增部分50比例獎勵給企業。18、投資億元以上，且注冊資金在2000萬元以上的生產性企業，所得稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第13年全額，第410年按50比例獎勵給企業；增值稅按分稅制財政體制縣鄉財政分享部分，從開始生產年度起，第1-10年比上年凈增部分50比例獎勵給企業。19、經認定為高新技術企業，從認定當年起，其所繳納的所得稅和增值稅縣鄉財政分享部分，前年按100的比例，作為地方政府給予

69、高新技術企業的扶持資金獎勵給企業，由縣財政和開發區管委會監督用于企業高新技術研制及產品開發。20、國內制造業500強企業，或國內知名品牌企業以及開發區重大項目、產業關鍵配套項目，稅收優惠可采取一事一議的方式，進行個案協商。五、項目重組21、簽約落戶開發區的企業由于資金、技術或管理等方面原因，經開發區管委會同意，實施重組的新項目，符合上述條件的經縣政府批準可以參照上述條款執行。六、租賃廠房22、經開發區同意，在開發區內租賃廠房生產的企業，符合上述條件的經縣政府批準可以參照上述條款執行。南昌昌東工業區優惠政策第一條、入區企業可采取購買、租賃、吸股等方式取得土地使用權。土地使用權出讓按照不同的土地級

70、差，視其投資規模和建設內容，實行不同的優惠價格出讓。第二條、一次性投資在1000萬元以上或年出口創匯500萬美元以上或經省、部級確認的高新技術項目，土地出讓費可再優惠5%。第三條、入區購地建廠的生產性企業，投產后第三至第五年累計納稅額（地方財政所得部分）達到購買土地使用權費用兩倍的，退還企業土地征用費的30%，土地使用權不變。第四條、入區企業增值稅返還地方財政所得部分，前二年內由地方財政獎勵給企業，用于擴大再生產。第五條、入區企業所得稅地方財政所得部分，前二年先征后獎，第三至第五年減半獎勵給企業。第六條、對投資額在1000萬美元以上的外資企業（含增資擴股），或年納稅總額在500萬元以上，且當年

71、增幅達到15%以上的外資企業法人代表，經區財政審定，將其本人當年所繳納的個人所得稅稅款全額獎勵給其本人，采取一年一核定的辦法予以兌現。第七條、在區內投資500萬元以上自建廠房的生產性企業，所得稅地方財政所得部分，前五年獎勵給企業。第八條、區內大專院校、科研院所科技人員興辦的企業，所得稅地方財政所得部分，前三年獎勵給企業。第九條、工業區內企業新建技術開發和生產經營用房，投資方向調節稅實行零稅率。第十條、除上述主要優惠政策外，對投資在1000萬美元以上外商投資產業項目，企業產品出口實行適當運輸費用補貼。第十一條、本優惠政策由南昌昌東工業區負責解釋。規定的收費項目及標準收費項目計算單位收費標準批準機

72、關及文號市政公用設施套費平方米22.5元洪府發（1998）23號教育附加費平方米15元贛府發(88)116號、市政府洪廳字(1989)19號人防結建費平方米10元洪政發(1994)48號、人民防空條例洪發(94)21號墻體改造費平方米6元省人民政府25號令說明：、以上綜合規費：53.5元；、建設規費優惠政策為：從“三通”（通水、通電、通路）到進區企業地塊紅線邊沿，并由管委會下達開工通知（以收回執時間為準）之日起計算，建設期定為一年，即通知開工滿一年之日開始作為享受稅收優惠政策的起始日（一年內建成并投產的企業以實際投產日為起始日）。3、凡進入昌東工業區的企業均可享受工業區內的建設規費優惠政策，其享受政策的方式為：從“三通”到進區企業地塊紅線邊沿，并由管委會下達開工通知（以收到回執時間為準）之日起計算，一年內建成并投產的廠房建設規費先收后獎，獎勵額度為100%；一年內建成但未投產的廠房先收后獎，獎勵額度為50%；一年內未建成的企業全額收取。工業土地一覽表