1、第一章 總則第1條 為順利實施三亞市現代農業科教園控制性規劃（20112020），強化規劃的控制功能、詳細規定建設用地的各項控制性指標和其它規劃管理要求，特制定本控制性規劃文本（以下簡稱文本）。第2條 項目背景為了落實國家戰略部署，貫徹三亞市政府提出的“建設社會主義新農村，發展熱帶高效農業，開發旅游產品，促進當地經濟的提升和發展，帶動群眾全面富裕”的精神，決定開發建設三亞玉井溫泉農業科教園及休閑農業旅游度假村項目，以期達到促進三亞市熱帶特色高效農業又好又快發展，拓深拓展科教農業的研究，同時又能開辟農業增收新途徑，促進生態文明建設，從而推動三亞市的農業向現代化、休閑化、功能化轉變。第3條 規劃依

2、據1法規規范1)中華人民共和國城鄉規劃法（2008年1月1日起施行，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會通過）2)中華人民共和國環境保護法(1989年12月26日中華人民共和國主席令第22號發布)；3)規劃編制辦法（2006年4月1日）4）城市規劃編制辦法實施細則（1995年6月8日）2相關規劃及資料 1)三亞市城市總體規劃（20102020）（中規院、三亞市規劃局2010年編制）。2)崖城鎮總體規劃3)建設方提供的建設項目用地紅線圖;4)建設方提供的建設項目設計方案要求及項目建議書；第4條 項目定位集研發培訓、科研科教、加工貿易、旅游觀光、娛樂休閑等為一體的現代生態農業觀光旅游項目

3、功能定位第5條 規劃原則1保護生態，走可持續發展之路2遵循可操作原則3彈性發展，適應市場經濟的需要4. 提高標準，優化項目產業配置第6條 本文本適用范圍為三亞市現代農業科教園（以下簡稱本規劃區），位于三亞市崖城鎮北郊優質蔬菜開發中心內，用地東西向長約850米，南北跨度最寬處約420米面積為325436平方米(合計488畝)。規劃范圍內任何單位和個人在本區范圍內進行各種建設活動，必須遵守本規定。第7條 本文本與“三亞市現代農業科教園控制性詳細規劃”說明和圖紙同時使用，共同作為規劃控制管理的依據。第8條 本文本涉及的控制指標和技術規定是根據現行的相關標準、規范，結合本規劃區的規劃定位制定的，未涉及

4、的指標應按國家、海南省以及三亞的有關政策、法律、規范相關條款的規定執行。第9條 自本文本批準實施之日起，凡與本規劃區開發建設有關的各專項規劃、修建性詳細規劃等均應符合本規劃文本。第10條 任何單位和個人對土地只有使用權，土地的所有權屬于國家，嚴禁倒賣和變相倒賣土地。第11條 規劃期限本次控制性詳細規劃期限為20112020年，與三亞市城市總體規劃（20082020）期限一致。第12條 規劃的強制性內容規劃的強制性內容不得隨意調整，變更規劃的強制性內容，應按照中華人民共和國城鄉規劃法的變更程序進行。文本以下劃線的形式將規劃的“強制性內容”進行明確和落實。第13條 本規劃的解釋權歸三亞市城鄉規劃主

5、管部門。第14條 本規劃自批準之日起生效。第二章 總體控制第15條 規劃目標（1）打造世界級的國際生態農業觀光旅游黃金線；（2）打造“世界現代田園城市” 示范區，建立崖城新地標，提升崖城影響力；（3）成為國際農業新技術、新產品的示范基地；打造高端產業，走進國際市場，走集約化產業鏈道路；（4）成為項目延線各鄉鎮種植基地、養殖基地的展示窗口；（5）成為崖城經濟發展的新引擎，三亞又一張耀眼的國際名片。第16條 指導思想（1）國際元素與地域元素相結合；（2）建立新農村建設新模式，為當地居民打造新型居家、就業為一體的高品質生活模式；（3）政府牽頭、專家指導，打造高效農業、生態農業、觀光農業的示范基地；（

6、4）統一規劃、集中布局，形成規模經濟和產業集群；（5）產、學、研、觀光展示相結合，全面帶動崖城乃至三亞經濟全面增長。第17條 功能定位四大功能塊：科研區（包括1、現代農業培訓展覽功能塊2、博士后工作站功能塊3、現代農業檢驗、配送功能塊）、居住區（包括職工宿舍區和教師、學生宿舍）、主題公園區（溫泉公園）、農業培育區。第18條 規劃結構一軸：從科教園中間貫穿南北道路交通軸。是規劃范圍內部交通聯系的骨架，也是規劃范圍與外圍大交通系統相銜接的紐帶。因而規劃以此為依托，溝通聯系各功能組團。一心（景觀核心區）：即中心公共綠地，結合培訓展覽區修建中心廣場。四片：以“一軸一心”為紐帶，在自然生態環境和道路交通

7、系統地基礎上，整個項目規劃了四個功能片區（科研區、居住區、主題公園區、農業培育區）。第19條 規劃范圍用地構成規劃區范圍內總用地面積為325436平方米，規劃區以研發、培訓、檢驗、配送和度假旅游為主。第20條 建設用地構成本規劃用地分類參照國家城市用地分類與規劃建設用地標準的用地分類，土地使用性質分為居住用地、公共設施用地、綠地、道路廣場用地四大類用地，中類分為二類居住用地、科研用地、公共綠地、道路用地、廣場用地、社會停車場庫用地用地等。第21條 公共設施規劃公共服務設施配套包括1處管理中心（設在地塊A-02）、醫療急救站（布置在地塊A-02）、設置小型商業設施（布置在地塊A-02、A-09、

8、A-11）。第三章 道路交通控制第22條 對外交通規劃對外交通聯系道路1條。由崖城至樂東縣的縣道由南向北貫穿整個場地。第23條 等級系統整個場區的道路分為二個等級，分別為主干道、次干道。1、主干道道路紅線寬14米，兩側各設10米寬的道路綠化帶。主干道由南向北貫穿整個場地，是主要對外通道。2、次干道道路紅線寬7米，次干道與主干道相連，將場地內各個功能分區有機地結合地一起。第24條 靜態交通設施靜態交通設施包括社會停車場、配建停車場、加油站等。根據建設部停車場規劃設計原則和三亞市有關規范，結合土地利用規劃，區內設立一處社會停車場A-05，用地面積為6059平方米公頃。停車場為周邊各地塊提供服務。區

9、內不考慮安排加油站。第25條 出入口方位控制停車場(庫)出入口位置按下列規定執行：停車場出入口不宜設在道路交叉口附近，且距離道路交叉口（人行道側石切點）應大于30米。停車場（庫）出入口數量規定：1）機動車停車位多于50個，出入口大于等于2個。兩個出入口之間距離應大于20米。 2）自行車停車位大于500個，出入口數不少于2個。道路上的機動車出入口和非機動車出入口的位置確定應滿足以下要求:1）機動車出入口離主干道交叉口（人行道側石切點）不得小于30米，在其它交叉口上不得小于20米，開口寬度不小于6米。 2）非機動車出入口離主干道交叉口（人行道側石切點）不得小于20米，在其它交叉口上不得小于10米。

10、出入口之間的距離不得小于50米。第26條 城市道路紅線控制建筑后退道路紅線要求一覽表道路情況建筑后退要求備注D7米L6米D為道路紅線寬度,L為建筑后退道路紅線距離D14米L16米為保證北側建筑的日照要求,部分東西向道路,且D12米L6米建筑后退其他用地紅線的距離按照三亞市城市規劃管理技術標準執行。第27條 實行人車分流,車輛由主干道直接引入停車場 ，場區內為行人安排有小型游覽車，引導行人由次干道進入各個主要建筑物。第28條 道路紅線內的用地為交通設施用地（包括上空），任何單位和個人不得以任何理由侵占道路交通設施用地。第29條 各分區、街區、地塊周邊用地道路網系統、交通設施、配建停車、機動車入口

11、位置等均應符合規劃圖則的規定。第30條 道路豎向設計應綜合考慮地形，防洪排澇、排水和工程管線的布線要求。道路縱坡應保證在0.2%-4%之間，最大不宜超過8%。第31條 公共活動場所、人行道等地段必須考慮無障礙設計。第四章 綠地控制第32條 公共綠地（1）片狀綠地溫泉公園、保育用地、公共綠地是整個規劃區中三大片綠化開敞空間，游園綠地占地8732平方米、溫泉公園占地18022平方米、道路防護綠地占地12657平方米、育用地占地15593平方米。（2）防護綠地沿主干道設計防護綠地控制寬度為10米；3、綠地率：規劃區內綠地率，科教用地不小于40%，宿舍區不小于40%，廣場不小于70%，溫泉公園不小于6

12、0%。第五章 開發強度規劃第33條 總體開發強度控制規劃總建設用地325436平方米，總建筑面積130886平方米，平均容積率0.4。第34條 地塊開發強度控制開發強度控制指標土地使用性質容積率科研用地0.3-0.5居住用地1.2主題公園0.2第35條 建筑高度控制建筑高度控制指標表表5土地使用性質高度適宜建筑層數現代農業科教培訓中心20米4-5農業科教展館16米4現代農業科研試驗中心大樓16米4農藥檢測實驗中心16米4蔬菜加工配送中心9米2蔬菜保鮮庫9米1博士后工作站16米2-4職工安置區20米6教師及學生宿舍20米6注：建筑高度為控制指標，適宜建筑層數為參考指標。第六章 市政公用設施控制第

13、36條 給水工程（1）規劃由崖城鎮給水管網供水（2）用水量：規劃遠期最高日用水量1478立方米/日。最高日變化系數取1.35，最高時變化系數取1.25，平均日給水量1182立方米/日，最高日最高時設計供水量為0.20立方米/s。（3）供水管網：供水管網采用環狀管方式敷設，并與道路同步建設。第37條 污水工程（1）排水體制：采用雨、污分流排水體制，污水集中處理，雨水原則就近排入水體。（2）污水量：生活污水量按生活用水量的90估算，規劃遠期污水量計1330立方米/日（3）在規劃內污水處理近期采用三級化糞處理,遠期集中接到置崖城鎮污水管網。（4）污水管網：市政路下的污水管管徑取D400，部分支路根據

14、實際情況可取D300管。第38條 雨水工程（1）雨水流量：雨水流量按下列公式計算：Q=qF其中：徑流系數,取=0.65F匯水面積（公頃）q暴雨強度（L/S公頃）三亞市暴雨強度公式：q=1085（1+0.575lgP）/(t+9)0.584其中：P設計重現期，取1年；t雨水匯水時間（min）。t=t1+m t2，t1匯水時間，單位為分鐘，根據徑流區面積的大小、雨水流程長短、地形坡度大小等不同情況，取t1=515分鐘不等；t2為雨水管渠內的流行時間；m為折減系數，對管道取值為2，渠取值為1.2。（2）雨水管渠：雨水主管渠盡量與水體垂直方向布置，以減少雨水管渠的長度和截面尺寸。雨水管渠設計重現期為1

15、年，重要地段取2年。第39條 供電工程（1）負荷預測：采用單位建筑面積指標法進行預測，規劃區內各類建筑預測總負荷為5512KW；負荷同時系數采用0.6； 實際負荷為3307 KW；變電所高峰負荷時功率因素取0.9，規劃區內電源容量為3674.7KVA. （2）10KV配電網:區內110KV配電網采用環網電網的供電方式。（3）電源規劃：本電源引自崖城110KV變電站，位于本區南面。（4）變壓器：采用兩臺1250KVA和兩臺1000KVA的變壓器（5）電纜溝：10KV配電網采用電力電纜沿電纜溝敷設方式。電纜溝規格采用1.0mx1.0m，電纜溝沿道路一側布置。第40條 電信工程（1）用戶預測：預測規

16、劃范圍內電話交換機容量為電話交換容量為1921門。（2）本規劃區內市話數據接入崖城鎮分局，不在單獨設置市話分局。局所中繼采用12芯光纜。第41條 燃氣工程（1）用氣量預測：遠期限用氣率達100%，氣化人數約1500人。預測年總用氣量為174531標米。最高日最高時用氣量2483.4標米。（2）氣源和供氣方式規劃：規由崖城天然氣門站通過高壓B級管網供給。（3）供氣方式：直接接崖城鎮區中壓管網，中壓燃氣再經過用戶調壓箱或專用調壓站調壓計量后直接供用戶使用。（4）管網布置：燃氣管網建設按遠期需求統一規劃，分期建設。近期中壓管網采用枝狀布置方式，遠期逐步將枝狀管網建設成小環網供氣。第42條 環境衛生設

17、施規劃（1）規劃設垃圾轉運站3處（具體位置詳見公共設施布點圖和圖則）。（2）規劃按7501000米距離在區內設置公共廁所2處，可以采用附建式。（3）規劃區內，沿道路每100150米設置一個垃圾箱。第43條 環境保護規劃（1）規劃區大氣環境質量控制標準執行環境空氣質量標準(GB30951996)的一級標準。（2）規劃區內地面水水域執行地面水環境質量標準(GHZBl1999)中的類標準。（3）規劃區內聲學環境控制標準：晝間執行標準45dB(A)、夜間執行標準35dB(A)。（4）能源只允許使用太陽能、液化石油氣等清潔能源，鼓勵使用風力發電裝置，不得使用煤、碳、薪柴等作為燃料。（5）所有污廢水排入污

18、水管網，禁止直接向地面水體。第44條 防震規劃（1）本區域為6級地震區。各類建筑及構筑物按地震基本烈度為6度的抗震要求設防。（2）采取就地疏散和集中疏散相結合的原則，合理布置停車場地，嚴格控制建筑間距，適度保留開敞空間，保證綠地、廣場、停車場的避震、疏散功能，城市對外交通、主要出入口和搶救通道應保持暢通。第45條 消防規劃消防用水以市政供水系統為主，做好消防水池和消防取水口的建設和管理。室外消火栓應沿道路設置，其間距不應超過120米，其保護半徑不應超過150米；室外消防給水管道的最小直徑不應小于100毫米；室外消火栓宜采用地上式，室外地下消火栓應有明顯的標志。第46條 人防工程地下人防空間開發

19、、市政基礎建設、民用建筑工程項目建設應充分兼顧人防規劃內容，滿足人民防空要求。防空警報臺應按照附建與單建結合的原則進行規劃建設，旅游城內警報覆蓋率達到100%。第47條 防風規劃防風防護林帶與山體林地相結合，建設建筑和各種塔臺、桿柱時應充分考慮臺風的影響。第48條 防洪規劃規劃區內采用20年一遇防洪標準；重要的永久性防洪設施達到50-100年一遇的標準；山洪截洪溝采用50年一遇標準。第七章 綠線、紫線控制第49條 三亞現代農業科教園內各類公共綠地、防護綠地劃定為城市綠線。城市綠線內的用地，不得改作他用，不得違法律法規、強制性標準以及已經批準的規劃進行開發建設；有關部門不得違反規定，批準在城市綠

20、線范圍內進行建設。 因建設或者其他特殊情況，需要臨時占用城市綠線內用地的，必須依法辦理相關審批手續。 在城市綠線范圍內，不符合規劃要求的建筑物、構筑物及其他設施應限期遷出。 第50條 三亞現代農業科教園內文物古跡用地用地劃定為城市紫線，在城市紫線范圍內禁止進行下列活動：違反城市規劃要求，進行建筑物、構筑物及其他設施的建設；違反國家有關技術標準和規范進行建設；未經批準，改裝、遷移或拆毀原有城市基礎設施；其他損壞城市基礎設施或影響城市基礎設施安全和正常運轉的行為。在城市紫線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向三亞市城鄉規劃行政主管部門申請辦理城市規劃許可，并依

21、據有關法律、法規辦理相關手續。 遷移、拆除城市紫線內城市基礎設施的，應當依據有關法律、法規辦理相關手續。第51條 三亞現代農業科教園內綠線、紫線的管理必須嚴格執行建設部城市綠線管理辦法、城市紫線管理辦法。第八章 規劃管理規定第52條 規劃設計條件變更規劃設計條件在一般情況下不得變更。但若規劃實施過程中出現了特殊情況，確需變更的，必須由相關單位或個人向三亞市城鄉規劃主管部門提出申請并說明變更的理由，城鄉規劃主管部門只有在申請變更的內容符合控制性詳細規劃的前提下，才可以考慮批準變更。第53條 控制性詳細規劃修改本次控制性詳細規劃是三亞市現代農業科教園實施規劃管理的直接法律依據，更是國有土地使用權出

22、讓、開發和建設的法定前置條件，直接決定土地的市場價值，決定著利益相關人的切身利益。任何單位和個人，不得擅自修改控制性詳細規劃的內容。修改控制性詳細規劃，必須嚴格按照法定程序進行。第一步，組織編制機關進行研究論證并征求利害關系人意見。第二步，向原審批機關提出專題報告。原審批機關進行研究論證，如果涉及到城市總體規劃強制性內容，必須進入城市總體規劃的修改程序。對于不涉及城市總體規劃強制性內容，經原審批機關同意，方可進行編制修編方案。第三步，修改后的控制性詳細規劃，進入審批程序。經本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上級人民政府備案。第四步，公布。城鄉規劃主管部門對批準后的控制性詳細規劃

23、進行公布。第54條 法律責任為維護規劃的權威性，保證三亞現代農業科教園能夠按照本次規劃的要求進行建設，依據城鄉規劃法第六章“法律責任”的規定，以下行為應承擔法律責任。 1三亞市人民政府未按法定程序修改本次控制性詳細規劃，應承擔行政法律責任。2三亞市城鄉規劃行政主管部門發現未依法取得規劃許可或者違反規劃許可的規定在本次規劃用地范圍內進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報不依法處理的，應承擔行政法律責任。3三亞市城鄉規劃行政主管部門和其他有關部門未依法在國有土地出讓合同中依據本次規劃確定規劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規劃條件的，應承擔行政法律責任。4三亞市土地管理部門對未依法取

24、得建設用地規劃許可證的建設單位劃撥國有土地使用權的，應承擔行政法律責任。5未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定在三亞現代農業科教園進行建設的應承擔行政法律責任。6三亞市城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，三亞市人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。7違反城鄉規劃法的規定，構成犯罪的，應依法追究其刑事責任。規劃項目及其指標一覽表地塊編號用地性質面積（平方米）容積率建筑密度綠地率建筑限高(米)停車場備注A-01文物古跡用地C71225.02800A-02科研用地C624300.640.415401630A-

25、03游園綠地G126833.51000A-04科研用地C67829.90.4520401615A-05停車場S36059.7920140A-06科研用地C684250.850.4204016101A-07公園用地G1118022.230.21260930A-08科研用地C641292.170.315401237A-09二類居住用地R215561.161.225402093A-10游園綠地G122656.961000A-11科研用地C634925.980.520401650A-12科研用地C618313.580.4520401625A-13二類居住用地R219643.911.2254020120

26、A-14農業培育用地G2115593.771000第九章 附則第55條 名詞解釋（1）地塊：地塊是規劃用地強度賦值的基本單位，是城市規劃建設、土地批租的依據。地塊通過土地使用性質、土地使用強度指標與規劃控制措施，對旅游城內建設項目進行控制，以形成合理的城市公共系統與環境。地塊編號以A01等代號表示。地塊用地性質劃分到中類和小類。（2）用地性質：根據城市用地分類與規劃建設用地標準（GBJ13790）確定規劃地塊的土地使用類型。（3）容積率：在地塊內地上建筑總面積與地塊用地面積的比值，是表述地塊開發強度的重要指標。該指標為上限指標，必須小于等于規定數值。（4）建筑密度：地塊內所有建筑物的基地面積占

27、用地面積的比例，該指標為上限值，必須小于等于規定數值。單位：百分比（）。（5）建筑限高：地塊內建筑物地面部分最大高度限制值，是城市空間利用和輪廓線控制的要求。單位：米（m）。（6）綠地率：地塊內各類綠地總面積占地塊面積比例，為下限值，必須大于等于規定數值。單位：百分比（）。（7）建筑后退紅線距離：地塊內建筑后退道路紅線及用地紅線的距離。（8）建筑后退綠線距離：地塊內建筑后退各類綠地的距離。（9）禁止開口路段：指為保證交通秩序不得設置機動車開口的路段。（10）建筑間距：指前后兩列建筑之間的水平距離。（11）日照間距：根據各地區氣候條件、居住衛生要求等確定的住宅建筑正面向陽房間在規定的日照標準日獲得的日照量，是確定住宅建筑間距的主要依據。第56條 使用說明在執行本規劃時，對要求嚴格程度進行區分，以便分別對待。具體說明如下：1表述最嚴格意義的詞：正面用語為“必須”、“嚴格”；反面用語為“嚴禁”。2表述可以選擇或帶有指導性的詞：正面用語為“宜”、“可”、“參照”；反面用語為“不宜”。