1、桂中建材家居五金商貿城市場現況調研=調研時間：2012年6月1日2012年6月2日一、 市調結論1、 來賓市商業物業主要為住宅底商、小區配套及天地樓的商鋪形式，商用物業整體發展水平處于初級階段；2、 就本項目而言，可接受的建筑形態為天地樓，首層與二層全為商鋪的形式更加受歡迎。3、 近幾年，來賓市商鋪租金呈現跳躍式增長；租金每年上漲約10-15元/平方米/月4、 就本項目而言，可接受的售價及租金水平分別是4000元左右，租金在20元/平方米/月5、 目前市場新增商鋪面積達到近14萬平方米，主要為住宅配套形式的商鋪；6、 營銷策略上， 住宅底商主要以直接銷售的方式為主，售后返祖、帶租約銷售也采用，

2、建材家居專業市場全部租賃，來賓樓盤整體營銷水平較低端，營銷渠道也較單一。7、 價格策略建議：初期租金低開，后期持續走高，以扶持商戶，維持長期繁榮。8、 招商與銷售策略：招商與銷售并舉，由招商帶動銷售，招商為明線，銷售為暗線。9、 招商方面應積極向政府要政策，與政府合作，達到政府搭臺的局面1） 關于項目所在區域周邊的道路交通問題，應引導政府盡快開通一條通往河東（市區）方向的交通主干道，對于奠定河西片區發展起到非常大的促進作用。2） 來賓市城填居民人均可配收入為17334元/人/年，人均消費支出11462元/人/年，橫向比較屬偏低水平，購買力不足；調查過程中，未見大量購買意向強的商戶，究其原因，與

3、本項目未正式對外展開宣傳攻勢有關。3） 政府管理缺失，導致商家對行業發展信心不足以及對政府信任度不高；本項目開發運營過程中，應促請政府嚴格規劃市場格局，實行規范的劃行規市管理，取締非法臨建型大棚市場，集中全市資源，建設統一的專業大市場，此是未來營銷一大重點。 30 / 30二、 來賓市商鋪總體供需情況1、當前主要商鋪供應列表：全市在售、未售樓盤（住宅底商+純商業），新增總面積約140000平方米（不含大棚市場）項目名稱商業面積m2售價(元/m2)租金元/m2/月消化速度目標客戶群招商銷售模式促銷手段業態定位裕達中央城800002.6萬3.5萬一期66%商場只租不售，街鋪直接銷售周邊商鋪25間1

4、萬多平方交50%訂金14樓百貨和超市，5樓休閑娛樂，6樓美食城和電影院萬象城265002.56.5萬投資部分返租和直接銷售返租三年，每年8%商業步行街、集中式商業富龍城20000開盤2.1起價現行2.8萬50%左右投資售后反租包租三年，投資即返21%二樓5000M2超大型超市，一樓農產品批發麗景苑200001.8萬2530投資帶租約銷售免租2個月，租期25年聯華超市、電腦城、奇石城、購書中心鑫都國際4500一層4萬二層1.4萬100%投資帶租約銷售總價7%主力店-引駐蘇寧電器來曄家居城3000020未開業只接受登記無沙發、軟床、藤藝、實木、板式、歐式、美式、古典、青少年、辦公家具天辰廣場400

5、01.5萬未開盤投資直接銷售交三萬，98折，接受預約，優先選鋪。無富城國際二期b區80001.3萬未開盤投資直接銷售無無香格里拉61961.3萬1.5萬未開盤投資直接銷售無無新星建材市場5000020只租不售無建材詳和園1061無3543出租率30%只租不售租金第一年35元/ M2，第二年38.5元/ M2，第三年42.35元/ M2租期最長三年步行街天成百貨8600無100150未開始出租出租只租不售商場統一管理，租期合同35年女人街，品牌區2、市場需求估測二級業態商戶的平均經營面積為150-200平方米/戶，商鋪總需求面積約為20萬平方米。其中，建材及家居行業的經營需求面積約為10萬平方米

6、；二級業態商戶的平均倉儲面積為 100平方米/戶，倉儲總需求面積約為 5萬平方米。其中，建材及家居行業的倉儲需求面積約為2萬平方米。主要商業：磨東小區、新星建材、華僑石材街租金：1425元/m2（大部分商鋪租金在20元/m2）城北商圈河西商圈主要商業：閩順批發倉，文化路，大橋路，來曄家具城租金：1015元/m2（來曄家具城未開業）新城商圈主要商業：富城國際、財富168、大地景苑、紅水河大道、大地景苑、紅水河大道、桂中大道、裕達中央城租金：1260元/m2（主要租金在2540元/m2）在售項目價格：裕達中央城（2.63.5萬元/m2）老城B區商圈主要商業：柳來路、維林大道、萬象城、來華路租金：1

7、425元/m2（大部分商鋪租金在20元/m2）在售項目價格：萬象城（2.56.5萬元/m2）老城A區商圈主要商業：麒麟家私城、東南一路、來賓商城、人民路西、新世界、新裕豐、合山路、富龍城租金：20156元/m2（合山路，麒麟家私城，租金比較低;）在售項目價格：富龍城（2.3萬元/m2）三、 來賓市商鋪租金水平與售價1、 商鋪租金近年來，來賓市商鋪供小于求，商鋪稀缺導致租金水平呈現承跳躍式增長，商家經營收入增長小于租金成本的增長速度租金統計表該租金指市場內平均水平市場新星建材閩順批發倉宏達建材新世界陶瓷租金（元/月）20102525市場財富168大地景苑祥合園底商維林大道租金（元/月）25-30

8、3038252、商鋪售價來賓商鋪售價差異較大，位于老城區內商鋪銷售價格達到23000-28000元/平方米，位于新城區商鋪售達僅達到13000-15000元/平方米；老城區人流量大，商業氛圍濃厚，新城區人氣較低，新增住宅入住率低。項目名稱富龍城萬象城富城國際香格里拉均價（元/）230002300013000預計15000項目名稱天晨廣場鑫都國際均價（元/）預計15000280003、來賓市專業市場經營期限時間表項目名稱建筑形式營業期限首批租期起止時間新星建材市場鋼結構大棚3-5年3年2011/72014/7閩順批發倉鋼結構大棚5年5年20102015年新世界陶瓷市場鋼結構大棚3-5年3年201

9、02013年大地景苑財富168住宅底商長期2年2010起來曄家居鋼結構大棚未定3年尚未開業1、 新星建材市場市場建設方與商戶簽3年合同，3年之后如果不拆則繼續經營。2、 建設方承若5年不會拆遷。但實際情況可能類似紅河市場，承若的期限與現實不同，也是去年說拆就拆了。四、 市場競爭項目及典型項目分析1、 同類型競爭項目l 項目名稱：富龍城農產品批發市場地理位置：東一路，位于老城區最繁華商業圈物業類型：專業市場總建筑面積：住宅（1萬），商業（2萬）商業形態：農加超（市場一層農產品批發，二層超市）商業經營方向：農副產品批發、零售商鋪面積區間：天地樓首層鋪面約40平方米，二層市場零售區鋪面約20-40平

10、方米攤位招商及銷售模式：二樓商鋪起租費僅需100元常規折扣為，按揭99折，一次性98折包租三年，投資即返21%（第一年6%，第二年7%，第三年8%）目標客戶群：60%本地投資價格：￥23000元/m2消化進度：50%l 項目名稱：新星建材市場地理位置：桂中大道西段占地面積：5萬m2標準商鋪面積：105m2商鋪數量：一期約200個目前入住率：一期50%。其中陶瓷和潔具25%，門，涂料以及石材25%。，一家4S店一期已入駐總商家數量：50租金水平：20元/m2商家評價：大棚市場不穩定，租金偏貴入住品牌和業態：陶瓷，潔具，門，涂料和石材，基本是柳州福建商戶入住招商政策：免租2個月，l 項目名稱：來曄

11、家居市場地理位置：天然橋路（閩順批發倉西側）開發商：招商咨詢處：目前只接受登記建筑類型：鋼結構、大棚式總面積：2萬平方米商家積情況：現登記商家需求面積約5萬平方米租金約：20元/平方米/月合同租期：最低3年平面圖：2、 典型項目l 項目名稱：萬象城地理位置：來賓老城區向新開發區過渡區，新興北路與來華路交匯處物業類型：住宅+底商+純商業體總建筑面積：住宅（70000），商業（16500）商業形態：底商（2層）、獨立商業體（3層）商業經營形態：街區式-購物中心商鋪標準面積：6080m2大面積商鋪：8001200m2招商及銷售模式：直接銷售和部分（C和G區）返租期為三年，每年總房款8%。目標客戶群：

12、本地40%，柳州南寧20%銷售價格：25000元/m265000元/m2業態規劃：地下室：大型超級市場A區：（集中商業）品牌快餐、箱包皮具、化妝品、鐘表首飾、潮流電子、潮流音像、時尚手機、星美影院B區：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）反斗樂園、兒童玩具城C區：特色餐飲、酒吧街、運動用品、兒童服飾、兒童培訓D區：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）品牌餐飲名店E區：（首層）潮流精品、品牌服飾（二層）品牌餐飲名店F區：特色休閑餐飲、潮流精品、高級美容美發G區：特色餐飲、酒吧街H區：社區生活服務店、健康藥房、水果、面包店、干洗l 項目名稱：裕達中央城l 地理位置：桂中大道與政和路交匯處（原紅河建材市

13、場）l 物業類型：住宅+底商+純商業體l 總建筑面積：住宅（77萬），商業（8萬）l 建筑形態：底商（2層）、獨立商業體（6層）l 商業經營方向：社區商業l 商鋪面積區間：60200 m2l 大面積商鋪區間：6291 m2l 招商及銷售模式：直接銷售 l 銷售價格：2.63.5萬元/m2l 業態規劃：獨立商業：14樓為百貨和超市，5樓為休閑娛樂，6樓為美食城和電影院，住宅底商：業態暫時未做規劃l 營銷策略認購成功一次性付款93折；分期付款95折；按揭貸款98折。金典壹號臻品精工大宅折后均價為2800元/平方米。購買商鋪總價優惠4999元。五、 全市商家統計及分析1、 按照行業及經營業態劃分：全

14、市各類經營商家約2521戶，參見附件一按行業大類（一級業態）劃分，具體組成如下： 1) 建材：共650家，占比25.7% 2) 家居：共123家， 占比4.8%3) 五金機電：共216家，占比8.4%4) 機動車：共347家，占比13.7%5) 農副產品：共180家，占比7.1%6) 花鳥類：共24家，0.9%7）紡織皮具服裝：305家，占比12%8）百貨小商品：434家，占比8%9）物流：21家，占比0.8%10）其它：270，占比10.2%2、 商家分布情況1) 建材、家居、五金主要分布在財富168、大地景苑專業街、新星建材市場、閩順批發倉，宏達建材市場（磨東小區底商）、新世界陶瓷市場柳來

15、路兩側、桂中大道、大橋路（及文化路）兩側的沿街鋪面，另有部分零星分散的商家；2) 五金機電商家主要分布在柳來路、桂中大道、及大橋路兩側；3) 機動車商家主要分布在柳來路、其它分散在北二路、濱江北路、以及合山路汽車維修及配件：來華路為主4) 農副產品主要集中在老城區來賓商城（新裕豐）鬧市區、維林市場內，主要為菜市場形式5) 經營花卉主要在來華路花鳥市場內；6) 服裝批發及零售商家集中在新裕豐商場及蘇寧電器周邊老城區域內3、來賓市專業市場經營期限時間表項目名稱建筑形式營業期限首批租期起止時間新星建材市場鋼結構大棚3-5年3年2011/72014/7閩順批發倉鋼結構大棚5年5年20102015年新世

16、界陶瓷市場鋼結構大棚3-5年3年20102013年大地景苑財富168住宅底商長期2年2010起來曄家居鋼結構大棚未定3年尚未開業1） 新星建材市場市場建設方與商戶簽3年合同，3年之后如果不拆則繼續經營。建設方承若5年不會拆遷。2） 但實際情況可能類似紅河市場，承若的期限與現實不同，也是去年說拆就拆了。3、各行業及業態大品牌商家統計 下表系各細分業態的主力商家及大品牌商家一級業態建材五金百貨二級業態木地板涂料衛浴陶瓷石材玻璃門業櫥柜小五金燈具農機品牌萊茵陽光立邦漆冠珠古磚猛拉麗莎兄弟誼美家海爾統帥幫派五金雷士照明農業生產材料騰達百貨圣寶羅大寶漆JOMOO九牧利安居鑫鑫菲林格爾歐派華強澳克士佳利農

17、機店來賓秀青紙品經營部嘉寶莉JOYOU中宇雪狼寶利盛合室家室內門正大五金鴻達燈飾中意批發部中華建材JOTCC九牧王長安萬騰步陽安全門旺宏膠管鴻達商貿康貝玩具鷹衛浴奧米茄斌誠名家安全門雄塑同輝燈飾憶成勞保克尼斯金朝陽華達玻璃王力安全門宏塑臺灣千麗一級業態家居農副產品機動車汽車配件服裝鞋帽二級業態家具家紡花卉煙酒農貿電動車摩托車品牌全友家私金悅帝軒香溢花城宏鑫名酒徐記象州大米批發綠源東方紅馳能電工飛力電動車安踏卡丁兒童鞋服九天家私豪華窗簾馨芳花木園徐記象州大米批發大海糧油經營部小飛哥超威電池明通潤滑油森馬飛克專賣華鑫家私品尚布藝天然園藝花大海糧油經營部樂升食品經營部雅馬河方正調油泵大鵬以純與狼共舞

18、融水家具慢紗布藝印象花卉樂升食品經營部漓源飼料萬順玉柴機器專賣李寧超值俱樂部港府太子北極絨家百年好合漓源飼料老蔣牧業批發騰飛汽保工具以純伊可愛年盛家具老蔣牧業批發李寧季侯風六、 商家需求特征分析1、商鋪建筑結構偏好（層數、功能、層高），參照附表二層數偏好：經營建材家居類商家更加偏向于二層或二層半，占比26%；經營農副產品及小商品類、休閑娛樂配套商家更加偏向于3層，占比48%功能偏好：二層以上部分的功能更偏向于用為經營（占比57%），居住其次（占比35%），部分業態，如農副產品、小商品等，用作倉儲，其占比為8%層高偏好：對于商鋪首層層高商家認為達到4.2米足夠，占比60%3、 市場內停車意見（指

19、客戶小車）商家希望自家商鋪門前可以停放小車，方便客戶直接到達店鋪采購商品，因此市場內道路寬度要達到可停放小車的要求；4、倉儲需求商家對倉儲基本都有需求，據初步統計，部分業態對營業面積與倉儲面積比例為：a) 陶瓷/瓷磚：1：1b) 涂料：1：0.3c) 燈飾：1：0.3d) 家具：1：0.2經營面積要求較大，一般在1000平方米以上，倉儲面積有200平方米即可e) 石材/玻璃：要求配有加工區5、商家認可的商鋪租金水平根據商家判斷，本項目所在區域的初期租金水平控制在20元/平方米/月 6、商家對信息認知渠道1) 商家對自身所從事行業的信息資訊獲得方式最主要是依靠身邊的朋友，同行之間的交流；其次是通

20、過其它各種媒體了解；2) 報刊：雄基報，南國報（目前是免費贈予商家閱讀），來賓日報（一般需要訂閱）3) 戶外、公交、網站4) 電視：廣西衛視7、商家對市場經營管理建議來賓市人文環境復雜，治安環境差，大多數商家對防盜措施提出較高要求。參照國內同類項目，建議保安隊人數約30人，24小時三班制、每班約10人左右；根據市場出入口的數量，每個出入口配置1名保安，調度室1名，巡邏隊1-2名附表一：來賓市內商家數量統計一級業態家居建材五金機動車紡織農副百貨東盟其它皮具產品商品街道經營業態總數家具裝飾材料五金電動車摩托車汽配維修服裝箱包鞋帽煙酒茶花鳥小商品書店保險箱辦公用品勞保體育用品兒童用品數碼產品電器日化

21、舊貨煙花爆竹休閑娛樂餐飲物流配套財富16847184331大地景苑1454133224富城國際1091柳來路（左邊）113244313465維歡路199311311維林大道（左邊）452171646古三街（麗景苑）345422111賓江北路5311文輝路33新興北路 西19111331新興北路 東51451212桂中大道85111同一區域另半條邊3042815736561332627164217閩順批發市場41401大橋路3165804223871710286198文化路（大橋路東）12913342111721256北二路157312214311131247760中南路103266012511

22、61合山路3954211111221宏達建材39517836鑫都國際15181117224314來賓商城（新裕豐）2463029525540432281932賓江園7358598222230新星建材74257123華橋石材1812123東盟1621431535684671來華路12911319024維林市場41105620總計（行業）252148756502166128630515525116231832419741891767121293附表2：重點商家走訪匯總表序號品牌聯系人地址電話經營業態建筑設計要求經營需求面積倉儲需求面積店鋪租金意向售價層數層高二三層功能1華達玻璃陳藝恒磨東小區189

23、78240004玻璃24.5居住300142品尚布藝梁清香富城國際13557209316布藝34.2營業、居住、加工 180306050003杭州豪華窗簾總匯陳志華大地景苑18776299183布藝34.2營業，居住，加工40114蒙娜麗莎瓷磚謝明可新世界15077214104瓷磚3.54.5居住500500255金朝陽陶瓷劉方來新世界18776207198瓷磚4.8200200206大將軍陶瓷王小丘新世界13978291532瓷磚2.54.2經營200257利家居陶瓷姜鋒新世界13807822217瓷磚2.54.2經營6006000208圣德保陶瓷羅先生閔順批發倉13393620478瓷磚3

24、3.2辦公居住12060109馬可波羅王家樂閔順批發倉15807820930瓷磚2.54.8400-5001010德美瓷磚徐小強新世界15177212211瓷磚34.2經營居住15025400011樵東陶瓷羅先生新世界13086726868瓷磚24居住200150400012159陶瓷覃宗海閔順批發倉13788678696瓷磚24.5居住801001013雪狼陶瓷黃忠銘閔順批發倉13407810591瓷磚34.5經營居住1201201014圣保羅林細福新世界瓷磚24.2經營2002001515飛利浦燈具曾安磨東小區18907822623燈飾24.2經營10002002016雷士照明曾君俊大地景

25、苑13299224122燈飾34.2營業、居住 300902017臺灣千麗燈陳榮16813737219292燈飾34.5居住1502518澳克士張偉大地景苑15977227858燈飾2.54.5居住9019祥發不銹鋼張建文磨東小區13237890092鋼材3居住12400020冠珠陶瓷文江義168D區1棟13152626130地磚5003021金舵陶瓷朱曉雁大地景苑13977208276地磚2.54.2營業30010003422柏戈斯陶瓷朱鋒閩順13557328123地磚2.54.2營業2002503001023藍鯨陶瓷王榮林閩順15878282982地磚34.2居住2003001024墻磚張

26、云閩順18776205358地磚2.54.8辦公2001501025萊茵陽光何思成大地景苑13597123218木地板2.54.2營業80010003503226九天家私熊小寨桂中大道4272633家具1000100027全友家私伍勇紅水河大道18777218126家具3經營200003228辦公家具李總桂中大道13669663096家具2.54.5經營29港府太子鄭國平麒麟家私城15078288567家具24.2經營12004301230融水家私李海濤麒麟家私城18276914388家具24.2經營12004001231年盛家私 李忠春麒麟家私城13297729888家具24.2經營4001

27、501232華強建材黃建華新星建材13507829821門業34.8倉庫居住20033誼美家趙家喜新星建材18276709228門業2.54.5居住1002034合室家室內門黃海春大地景苑18978262143門業2.54.2營業3235金迪室內門黃宗喜16818907829688門業2.54.2營業3236久久福鋼木門葉勝燕大地景苑18776233151門業34.2居住100504.23000500037立邦漆潘業富新興北路13878258895漆2.54.2營業3238多樂士熊大地景苑漆39大寶漆周大地景苑15577057776漆34.2居住120803040天雨墻紙孫光澤新星建材1557

28、7752777墻紙34.8經營/辦公1502020300041國凱鋁塑門韋先生新星建材13687726253塑鋼34.2倉儲5012020300042旺宏膠管批發肖家焰新星建材15277277378塑管24.6居住2002043克尼斯衛浴郭春喜新星建材15078511616衛浴34.2倉庫居住8044九牧王潔具陳超福新星建材18007820998衛浴34.5經營、倉庫100402045鷹衛浴陳捷閔順批發倉13707807898衛浴3.54.2營業居住2002001046衛浴騰先生新世界13878258303衛浴3.53居住20025300047中宇衛浴霍兆輝大地景苑13317827366衛浴3

29、營業，居住401003048歐聯國際衛浴李元波大地景苑13457275688衛浴34.2居住902549九牧衛浴高喜16813299225633衛浴50浩新五金李裕林新星建材13197527702五金2.5倉庫居住8020400051健發裝飾材料陳建均大地景苑13768675501五金板材2.54.5居住6007002552邦派五金專賣53美固鎖行韋立冠桂中大道13978290189鎖業350-505554歐派胡鑫大地景苑18776208899櫥柜26001002055鴻發石材蔣繼順華僑石材街13457271892石材2居住80-1001856鴻運石材蔣喜明華僑石材街15977200941石材

30、4.2120-2001857騰達石材周美蘭磨東小區13367522933石材2.54.2辦公90-10020-2558長城汽車，吉利全球鷹汽車4S店 譚月明來華投資區來賓高中對面18778204777汽車18無59來賓鼎盛汽車貿易有限公司李夢生廣西來賓興賓區合山路13257825848汽車15無10000100005660廣盛汽車貿易服務有限責任公司羅文平來賓市人民路西34614977268100汽車14.5無60061小飛哥柳來路13377289891電動車24.8倉庫40062綠源韋登柳來路6015761電動車24.5倉庫30063萬順電動車李澤鐵柳來路18907823763電動車24.2

31、倉庫1001005064東方紅機動車袁先生磨東小區18978264101機動車265明通潤滑油黃東柳來路13978256295汽配24.2居住倉庫707066飛力電動車夢紅亮柳來路18607828059汽配24.5居住倉庫808067中國重汽親人配件梁同輝柳來路15977201009汽配34.2居住倉庫8010300068農貿市場干貨區韋先生來賓東南一路15678002567干貨34.2居住倉庫715669糧所第一糧油來賓東南一路4221116米面34.2居住倉庫306670騰達百貨胡德華來賓東南一路15678783598百貨3居住倉庫702006671百貨劉老板來賓東南一路4250167百貨

32、34.2居住倉庫1004072順昌喜宴酒陸總來賓東南一路13087726895酒34.8居住倉庫4013073志偉百貨針織肖志偉來賓東南一路15577055022針織批發34.2居住倉庫1006010074天然園藝陳嘉琳來華路13100529138花卉24.6經營1444075來賓秀青紙品陳海生東南一路13978291228百貨34.2居住倉庫1002008076天旺食品顏老板東南一路18978241383副食品34.2居住倉庫1508009277今得利百貨批發部肖志洋東南一路4256795百貨34.2居住倉庫1001508378中意批發部廖東南一路4250118百貨34.2居住倉庫10010

33、09579志成批發部金忠明東南一路13197628398酒34.2居住倉庫801508080旺旺經營部唐劍東南一路13481796479副食品34.2居住倉庫801607581農務批發覃永寧來賓商城13977207502農務34.2居住倉庫10040400082康貝玩具江助兵來賓東南一路15506702799玩具批發34.2居住倉庫3040035附件3：重點及品牌商家訪談總結一、 被訪客戶最關心的幾個問題：以下問題，所有客戶都提到，均表示出極大的關注：1、 地理位置2、 市場何時開工建設？3、 是否是大棚建筑（臨時建筑）？4、 招商政策？二、被訪客戶對本項目的評價：1、 項目規模較大2、 所處

34、位置較偏，目前交通不方便，所在區域無人氣3、 大部分商家早期聽說過本項目，但是一直未見有延續性的宣傳，建設速度較慢，目前看不到形象進度。三、客戶訪談1、 訪談對象：樓蘭陶瓷來賓總代理訪談時間：2011-8-10，11：30-13：00訪談人：王卓、劉盼訪談地點：店鋪內（新世界陶瓷市場A-棟29-31號）訪談客戶：林細福，福建人，45歲左右，在來賓做生意8年，現在店鋪在新世界陶瓷市場，林老板是原紅河市場搬遷戶，剛裝修的商鋪就拆遷，直接損失達20萬，因此對來賓建材市場有非常多的觀點及看法，林老板非常健談，態度友好，語言表達能力很強，邏輯性非常強，主動向我們暢談他關于我司項目的想法，而且是站在市場開

35、發商的角度談論項目未來發展的問題，最后還主動向我們要求和老板見面，讓我們引薦一下。訪談內容記錄：l 關于建筑模式定位問題：林老板主動談到商鋪開間在4.5-5米，進深在9米即可，進深10米太長，層高達到4.5米即可！他認為絕大多數商家一般會使用2間以上的鋪面，門面寬更加容易做生意，進深不需要太長，過長反而會浪費，當我們說出我們的天地樓的設計模式，他立刻表示不認可，他認為天地樓的設計模式是是房地產開發模式，并不是真正的市場模式。關于垂直交通的問題，如果按天地樓的設計模式，商鋪內有一個樓梯，商家使用2個以上的店鋪，內部會有2個以上樓梯，從這一點上他認為是房地產開發的思路。他說如果按照市場建筑模式，每

36、一棟商鋪的總長度不宜過長，60米已經足夠，垂直交通要設置2個公共樓梯通向二層，二層部分不要做隔斷，類似賣場的形式，由商家自已做隔斷。 l 關于業態布局的問題：林老板認為，遵循幾個原則，第一，大品牌原則，引導大品牌在市場內好位置；第二、由重要輕的原則，把商品比較重的業態控制在一層，比如陶瓷、櫥柜、衛浴等等，把商品比較輕的控制在二層，比如窗簾、燈具、墻紙、家具等等；第三、遵循消費者采購建材家裝順序原則，一般裝修需要先買什么，再買什么，業態布局上遵循這樣的原則。l 關于招商的問題：他認為應該由政府主導，提供相關的扶持及優惠政策，如產權、租憑合同中附帶有稅收、工商等部門優惠措施,給予商家信心，政府主導

37、，劃行規市，讓來賓市內的經營戶遷到本項目。借助政府力量，與政府組建聯合招商代表團，到溫州，福建等地找到當地有影響力的商家，并利用其資源，大批量的引進商戶，做旺市場關于品牌商家入駐意愿問題：林老板認為，如果市場建起來，大品牌商家一定會入駐，因為廠家會有要求，當地如果有這樣一個有規模、有名氣的市場，大品牌不入駐，就算不得大品牌。l 關于宣傳推廣的問題：林老板認為要先做名氣，打響市場，關于項目命名，他說不要僅限于建材，要涵蓋多行業及業態綜合命名l 關于租金的問題：林老板認為來賓近年來商鋪租金上速度非常快，商家根本沒有喘息的機會，加上市場混亂，搬遷多次，已經造成了一定的經濟損失，他認為其實租金租多少并

38、不是根本問題，只要市場生意旺盛，貴一點不是問題，他說既然現在大地景苑及財富168租金30-40還可以做，就說明還是有得做，否則早就關門不干了。l 關于倉儲問題：林老板認為倉儲是來賓未來很大的一塊市場，應該先搶占先機l 關于開發理念問題：林老板認為市場建設要有適當的超前性，與南寧及柳州的專業市場看齊l 關于經營管理：林老板未發表太多的建議l 關于來賓建材行業發展問題：林老板認為來賓是個新興的工業城市，工業還未發展起來，政府發展工業，會產生大量的建材需求，他對行業發展，如何劃行歸市，如何通過商貿旺市，林老板說這不是他能夠談的問題。2、 訪談對象：來賓龍城車行訪談時間：2011-8-15訪談人：王卓

39、、劉盼訪談地點：桂中大道金龍城摩托車市場訪談客戶：三個股東合伙，大股東-磨飛志，三個股東全部是來賓本地人，年齡在40歲左右，態度比友好，在第一輪調研過中程曾經拜訪過經營品牌：本田、百年軍工、建設雅馬哈、錢江、輕騎、銀河店鋪面積：約300平方米3、 市調人員：羅勇 徐玉峰 訪談時間：2011.8.8 訪問地點：冠珠陶瓷店訪談對象：訪問品牌訪問對象被 訪 者 簡 介冠珠陶瓷文江義 湖南人，在來賓經營8年，冠珠陶瓷主營地磚、瓷磚，來賓湖南商會會員。已在來賓置業，2010年營業額近300萬。在行業里有一定的影響力。對當地市場比較了解。雷士照明 曾君俊湖南人，在來賓經營3年，雷士照明來賓總代理。來賓湖南

40、商會會員。曾經代表紅河市場商家，就解決紅河市場拆遷遺留問題與政府談判，是主要代表、發起人。對紅河市場商家的情況比較了解。現有經營面積300平人方米。訪談記錄：1 市場規劃方面：1） 建議市場北面大賣場商業面積適當增加，滿足建材行業一線品牌的經營需求。2） 建議賣場做漏空設計，安裝人行扶梯、垂直箱梯和貨梯。3） 賣場通道寬度設計為2.2米。2 業態規劃的建議1) 建議建材大賣場和建材交易專區規劃在下圖所示位置2) 建材大賣場招商規劃以建材一線品牌入駐為主。3) 建材大賣場一、二層業態規劃組合及招商品牌數量建議：瓷磚地磚（15家，每家經營面積300平方米左右）衛浴品牌店（10家，每家經營面積200

41、平方米左右）4) 賣場三、四層規劃業態及招商品牌數量建議：燈飾（8-10家）油漆（5-7家）木地板（5-7家）門業（5-6家）。5) 建材二線品牌與其他品牌安排在市場內建材交易專區。3 營業面積與倉儲面積配比建議1） 瓷磚地磚 1:12） 油漆 1:0.53） 燈飾 1:0.54 行業影響力信息大品牌與鄉鎮聯系很少，小品牌、雜牌聯系較多（主要原因：來賓市所轄鄉鎮消費能力有限，對大品牌的高價格難以承受）。5 經營狀況1） 一部分商家今年生意比去年在紅河市場有一定幅度下滑。2） 大部分商家因經營場所多次搬遷，消耗昂貴搬遷、裝修費用，資金實力降低。6 行業經營威脅1） 裕達中央城近8萬的商業賣場和富

42、城國際底商準備對品牌商家招商，對本項目有一定的威脅。2） 財富168和大地景苑商家租賃合同即將到期，租金水平可能提高，商家面臨再次選擇經營場所的局面，一旦選擇其他地方經營或者在原地續簽租約，那就可能在短時間內不選擇本項目，會給本項目帶來一定的威脅7 對本項目運作建議分期開發。先建設市場大賣場和相連的市場內部分交易專區，先行開業，搶占財富168、大地景苑經營商戶因租賃合同到期的行業品牌、有實力商家，為市場后期的招商和銷售奠定基礎。為爭取時間，大賣場塔樓可延后暫緩建設。8 對租金、銷售價格的建議大賣場綜合租金不超過25元平方米。其中，租金均價不宜超過15元平方米，管理費不超過10元平方米， 內部交

43、易專區商鋪租金均價不宜超過20元平方米。4、 市調人員：羅勇 徐玉峰訪談時間：2011.8.8訪問地點：大地景苑萊茵陽光專營店訪談對象：訪問品牌訪問對象被訪者情況簡介萊茵陽光木地板何思成來賓本地老板，萊茵陽光總代，經營12年立邦漆潘業富來賓本地老板，立邦漆總代，經營6年海爾櫥柜黃宗喜本地老板，金迪室內門總代、海爾整體廚房來賓專賣店、深圳什木坊門業來賓總代、老卡整體衣柜來賓總代訪談內容記錄：一、 對本項目認知1.非常關注本項目，對市場規模、初步規劃滿意，期待專業市場經營。二、 對項目區域位置認同三、 時間建議：結合來賓市場商家合同到期的主要時間節點，要盡快建設，投入使用。最好明年先開業一部分市場

44、。四、 經營狀況經營狀況一般，比去年有所下滑。海爾櫥柜經營較好。五、 對市場租售建議1. 認為本地有實力的商家可以考慮購買，但外地商家不會考慮購買,只考慮租賃。2. 租金在市場開業初期在18-25元平方米可以接受。3. 銷售價格表示很難估計。六、 建議配套要齊全。（銀行、餐飲等配套業態）七、 物業管理建議1. 因為來賓治安不是很好，特別關注市場安全問題。2. 物管費收取不超過一元可以接受。八、 業態規劃建議a) 賣場以一線大品牌為主5、市調人員：徐 羅 劉 王訪談時間：2011.8.11訪問地點：冠珠陶瓷店訪談對象：訪問品牌訪問對象被訪者情況介紹多樂士漆熊慶明江西吉安人。多樂士來賓總代理，在來

45、賓做生意6年，2010年銷售額近200萬，現有經營面積100平方米。恒潔衛浴馬柳州人。恒潔衛浴來賓總代理，在來賓發展近6年，2010年銷售額100萬，現有經營面積300平方米。訪談總結：1、 市場規劃方面1）建材、五金行業一線品牌不會考慮在三層進行經營活動。2）市場規劃最好不要有住宅設計或越少越好。3）建筑層數看好二層半、3層，超過三層不好用。4）衛浴行業一層層高在4米以上適合經營，二樓以上達到3.2米就可以。進深最好達到10米以上。a) 交房標準1. 一樓商鋪門可以不考慮，二次裝修商家自行解決。b) 建材行業經營面積與倉儲面積配比建議陶瓷 1:1.5衛浴 1:0.5燈飾 1:0.5漆 1:1

46、.5c) 經營狀況1. 多樂士主要經營零售和接工程，比例大概零售60%，工程40%。2. 今年經營略比去年好些d) 對本項目運作建議 時間越快越好，最好2013年6、7月就能部分開業。e) 對租金的建議 在市場開業初期，2025元平方米可以接受，以后每年可以上漲，這樣有利于商家經營。6、市調人員：羅勇 徐玉峰訪談時間：2011.8.18訪問地點：東南一路訪談對象：品牌、商家訪問對象被 訪 者 簡 介王老吉顏老板湖南人，在來賓經營近8年，是多個品牌的總代（王老吉、紅牛、山城啤酒、好日子酒、思源方便面等），在市內和鄉鎮客戶較多，經營較好。現經營面積50平方米，覺得經營面積較小，租金5萬/年，老城區

47、租金高旺旺經營部唐劍湖南人，在來賓經營5年，旺旺總代理，經營面積40平方，租金4000/月。主要經營各種飲料、酒水、副食品、日化用品金得利百貨批發部肖志洋湖南人，在來賓經營3年，主營小百貨批發，現經營面積40平方米，租金4.5萬/年來賓志成批發部金忠明湖南人，經營5年，紅星牌、古鐘牌系列白酒來賓總代理，主營白酒系列、葡萄酒系列、啤酒系列產品批發，現經營面積50平方米左右，租金4500/月中意批發部廖老板湖南人，主營百貨、文具批發訪談記錄：1 市場規劃方面：1） 鋪面面積在50平米以上，開間在4米以上，層高要求較高，可以做隔層。2） 行業分區經營3） 因為都是外地人（湖南人居多）有住房的需求有倉庫配套4） 門前可停放三輪車或小型貨車，道路寬度不應太小，2 業態規劃的建議1) 業態越豐富，生意越好做，分區經營，劃行規市3 行業信息東南一路經營小商品、百貨批發的商戶16家左右，經營最少在2年以上，租金較高，經營良好！但經營環境一般，基本每家經營戶都自有送貨車輛，車型以三輪車為主，部分商家有小貨車，市內送貨以三輪車為主，下鄉送貨用貨車。4 經營狀況1） 大部分商家經營良好5 對本項目的看法1） 認為本項目位置比較偏，擔心沒有人流2） 交通問題（主要是客戶的方便問題）6 對租金、銷售價格的建議1） 前期租金不宜太高2） 部分商家有購買意向2011.8.22完